I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản
3. Khái quát về thị trường nhà đất
3.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng
đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên, đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.
Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp.
- Đất khu dân cư nông thôn.
- Đất đô thị.
- Đất chưa sử dụng.
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay, khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế, cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế, bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.
Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính– tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường. Đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ, nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.