Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay MB thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho vay tiêu dùng thông thường, tuy nhiên với các trường hợp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích. Cụ thể.
2.3.2.1. Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ.
Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là sản phẩm ngân hàng áp dụng cho các đối tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua chung cư với mục đích để ở. Sản phẩm này có những đặc thù khác biệt so với sản phẩm cho vay mua nhà phố thông thường. Điềm đặc biệt ở sản phẩm này là các nhà chung cư này chưa có giấy tờ sở hữu của khách hàng và rộng hơn là chưa được xây dựng và tài sản này vẫn được chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Ràng buộc pháp lý về tài sản đảm bảo của sản phẩm này là bên ngân hàng và bên chủ đầu tư phải có biên bản thỏa thuận hợp tác tài trợ và thỏa thuận về quyền tài sản của 3 bên là người mua, người bán (chủ đầu tư) và bên phía ngân hàng.
Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu:
Bên ngân hàng có trách nhiệm hỗ trợ khách hàng giải ngân trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản phần vốn khách hàng cần vay sang cho bên chủ đầu tư sau khi khách hàng
Svth: Trân Văn Thuyên Trang 37
đã đi hết phần vốn tự có và sẽ nhận tài sản khi ra sổ của khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật và MB.
Bên khách hàng có trách nhiệm trả cho bên bán toàn bộ phần vốn tự có và thực hiện việc ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp theo quỵ định của ngân hàng và pháp luật.
Bên bán có trách nhiệm hoàn thành công trình xây dựng theo tiến độ và thực hiện việc ra sổ cho khách hàng. Trường hợp khi ra sổ phải thông báo cho MB để thực hiện nhận sổ đỏ và thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định. Mẩu phụ lục 3 đính kèm
2.3.2.2. Sản phẩm cho vay mua đất dự án.
Sản phẩm cho vay mua đất dự án có nhiều nét tương đồng so với sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ trên. Điều khác biệt giữa 2 sản phẩm này là ở sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ, đối tượng tham gia vào trong mối quan hệ đó là ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (yêu cầu là phải là pháp nhân lớn, có thỏa thuận hợp tác với MB). Trong khi sản phẩm cho vay mua đất dự án, đối tượng tham gia vào gồm ngân hàng, khách hàng và chủ đất ( có thể là cá nhân hoặc công ty và không cần ký kết hợp đồng hợp tác).
Điều đặc biệt thứ hai là ở sản phẩm này, ngân hàng sẽ không giải ngân trực tiếp tiền mặt hoặc chuyển khoản cho chủ đầu tư mà sẽ “giải ngân treo” số tiền khách hàng cần bên phía ngân hàng vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại MB và tài khoản bị phong tỏa. Tuy nhiên, khi kí kết hợp đồng mua bán công chứng giữa khách hàng và chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng phải ký kết một thỏa thuận ba bên kiêm đề nghị quản lý tài sản/sổ tiết kiệm thì bên phía ngân hàng mới thực hiện việc giải ngân cho chủ đầu tư (bên bán).
Nội dung cam kết chủ yếu là bên bán đề nghị tạm khóa tài sản, sổ tiết kiệm thuộc sở hữu của mình và bên phía MB sẽ mở phong tỏa tài sản, sổ tiết kiệm với điều kiện bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng cho bên mua và bên mua hoàn thành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của MB. Mẩu hợp đồng theo phụ lục 4 dính kèm.
2.3.2.3. Sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường.
Sản phẩm cho vay mua nhà, đất thông thường tương tự với sản phẩm cho vay mua nhà đất dự án, cả về thủ tục lẫn hồ sơ. Chỉ có điểm đặc biệt nhỏ so với sản phẩm trên là thời
Svth: Trân Văn Thuyên Trang 38
gian phong tỏa tài khoản của bên bán trong thời gian ngắn hơn, cụ thể là trong khoản 2 tuần so với trường hợp cho vay mua đất dự án thường khoản 2 tháng. Nguyên nhân là thời gian tách sổ và sang tên lâu hơn so với sổ chỉ sang tên.
2.3.2.4. Sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà.
Đặc tính của sản phẩm này là tương tự như sản phẩm tiêu dùng, công đoạn làm hồ sơ khách hàng bao gồm nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân cho khách hàng. Không có sự ràng buộc gì về mặt pháp lý và thời gian.