100 m2 cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền đư
dụng đất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền đư
ờng Nơ Trang Long khoảng 50 m, lân cận với tài sản thẩm
ờng Nơ Trang Long khoảng 50 m, lân cận với tài sản thẩm
định giá:
Bảng so sỏnh điều chỉnh Bảng so sỏnh điều chỉnh Mức giá Mức giá phân tích phân tích So sánh 1 So sánh 1 So sánh 2So sánh 2 So sánh 3 So sánh 3 So sánh 4So sánh 4 So sánh 5So sánh 5 Giá ước Giá ước tính tính ( (đ/m2)đ/m2) 9.922.275 9.922.275 7.650.000 7.650.000 8.640.000 8.640.000 9.630.000 9.630.000 8.979.830 8.979.830 Pháp lý Pháp lý 0%0% 0%0% 0%0% 0%0% 0%0% Vị trí Vị trí 1%1% 3%3% 0%0% 1%1% 1%1% Diện tích Diện tích 3%3% 0%0% 1%1% 0%0% 0%0% Hình dáng Hình dáng -2%-2% 5%5% 0% 0% -1%-1% 0%0%
Bảng so sỏnh điều chỉnh Bảng so sỏnh điều chỉnh Mức giá Mức giá phân tích phân tích So sánh 1 So sánh 1 So sánh 2So sánh 2 So sánh 3 So sánh 3 So sánh 4So sánh 4 So sánh 5So sánh 5 Giao thơng Giao thơng 0%0% 5%5% -1%-1% 0%0% -1%-1% Lợi thế kinh Lợi thế kinh doanh doanh -2%-2% 3%3% %% 0%0% 0%0% Tỷ lệ mức giá Tỷ lệ mức giá được điều được điều chỉnh chỉnh 0% 0% 16%16% 0%0% 0%0% 0%0% Giá so sánh Giá so sánh sau khi được sau khi được điều chỉnh điều chỉnh
9.922.275
Kết luận của cỏc bước điều chỉnhKết luận của cỏc bước điều chỉnh
Qua phân tích đánh giá trên chúng tơi nhận địnhmức Qua phân tích đánh giá trên chúng tơi nhận địnhmức giá thị trường quyền sử dụng đất đối với những tài sản giá thị trường quyền sử dụng đất đối với những tài sản nằm trong hẻm đường Nơ Trang Long, quận Bình nằm trong hẻm đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh cĩ diện tích khoảng Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh cĩ diện tích khoảng 80 đến 100 m2 mức giá dao động trong khoảng từ 8,5 80 đến 100 m2 mức giá dao động trong khoảng từ 8,5
triệu đ/m2 đến 10 triệu đ/m2. triệu đ/m2 đến 10 triệu đ/m2.
-- Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn chế đối với tài sản thẩm định giá các chuyên gia thẩm chế đối với tài sản thẩm định giá các chuyên gia thẩm định giá thống nhất lấy mức giá thị trường quyền sử định giá thống nhất lấy mức giá thị trường quyền sử
dụng đất là
Bước 2:
Bước 2:
Điều chỉnh theo quy mơ diện tích: Tài sản so sánh là Điều chỉnh theo quy mơ diện tích: Tài sản so sánh là những tài sản cĩ diện tích nhỏ trong khi tài sản thẩm những tài sản cĩ diện tích nhỏ trong khi tài sản thẩm định giá cĩ diện tích lớn khả năng giao dịch trên thị định giá cĩ diện tích lớn khả năng giao dịch trên thị trường rất khĩ, khách hàng tiêm năng ít. Các chuyên trường rất khĩ, khách hàng tiêm năng ít. Các chuyên gia thẩm định nhận thấy quy mơ diện tích cĩ ảnh hư gia thẩm định nhận thấy quy mơ diện tích cĩ ảnh hư ởng đến giá trị quyền sử dụng đất. Do đĩ đề nghị ởng đến giá trị quyền sử dụng đất. Do đĩ đề nghị
giảm 15% mức giá quyền sử dụng đất trên. giảm 15% mức giá quyền sử dụng đất trên.
9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000 đ/m2. 9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000 đ/m2.
Bước 3
Bước 3
Điều chỉnh theo tính thích dụng: Do cơng trình xây Điều chỉnh theo tính thích dụng: Do cơng trình xây dựng trên đất đã cũ, lỗi thời nên làm giảm giá trị của dựng trên đất đã cũ, lỗi thời nên làm giảm giá trị của
lơ đất. Các chuyên gia đề nghị giảm 5% mức giá trên: lơ đất. Các chuyên gia đề nghị giảm 5% mức giá trên:
5.2.Phương phỏp Thặng dư:
Phương phỏp thặng dư Phương phỏp thặng dư
Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận: phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị cịn lại sau khi
trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị cịn lại sau khi
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đĩ.
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đĩ.
Cơng thức: Cơng thức: giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển gộp của cơng trình phát triển dự kiến - chi phí phát triển bao
gộp của cơng trình phát triển dự kiến - chi phí phát triển bao
gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
Giả sử mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất: xây dựng khu Giả sử mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất: xây dựng khu nhà ở liên kế.
nhà ở liên kế.
Phương án đầu tư: quy hoạch phân lơ xây dựng nhà liên kế để Phương án đầu tư: quy hoạch phân lơ xây dựng nhà liên kế để bán.
bán.
Các thơng tin tham khảo về giá nhà trong hẻm, giá bán nhà tại Các thơng tin tham khảo về giá nhà trong hẻm, giá bán nhà tại các khu quy hoạch lân cận tài sản thẩm định giá:
Cỏc thụng số ban đầu Cỏc thụng số ban đầu
Stt
Stt Nội dungNội dung Số lượng Số lượng Đơn vị tính Đơn vị tính
01
01 Diện tích đất Diện tích đất 1.317,001.317,00 m2m2
02
02 Tỷ lệ đất thương phẩmTỷ lệ đất thương phẩm 75%75% DT đấtDT đất
03
03 Diện tích đất thương phẩmDiện tích đất thương phẩm 987,75987,75 m2m2
04
04 Giá bán QSD đất dự kiến bánGiá bán QSD đất dự kiến bán 12.000.00012.000.000 đ/m2đ/m2
05