Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, CBTĐ phải dựa trên những nội dung đã thẩm định ở trên như:
- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự án.
- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.
- Nghiên cứu các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách.
Trên cơ sở những căn cứ này, CBTĐ sẽ thiết lập các bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay. Các bảng tính cơ bản bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định bao gồm:
- Báo cáo kết quả kinh doanh
- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.
- Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ ba nguồn chính gồm lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản và các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.
Đặc biệt, trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án BĐS, có 2 nhóm chỉ tiêu cần phải tính toán cụ thể, gồm có
- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
+ Giá trị hiện tại thuần (NPV): là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng tiền thu và giá trị hiện tại của dòng tiền chi được tính với một mức lãi suất chiết khấu nào đó. Dự án khả thi khi NPV > 0
+ Suất sinh lời nội bộ (IRR): là một suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại thuần bằng không (NPV= 0). Dự án khả thi khi IRR > hoặc bằng lãi suất vay vốn.
+ ROE: lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (đối với dự án có vốn tự có tham gia)
- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: + Nguồn trả nợ hàng năm
+ Thời gian hoàn trả vốn vay
+ DSCR ( chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án)
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của từng dự án, các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm… sẽ được đề cập đến tùy theo từng dự án cụ thể.
Ví dụ minh họa phần thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
Đối với việc thẩm định “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà nội). CBTĐ đã tiến hành thẩm định những nội dung sau:
Thẩm định Tổng mức đầu tư :
Tổng diện tích quy hoạch toàn khu 3.074 m2 được bố trí theo cơ cấu sử dụng đất như sau :
- Diện tích đất chung cư : 3,074 m2 - Diện tích đất xây dựng : 1,786 m2 - Diện tích tầng hầm : 1,836 m2 - Diện tích sàn xây dựng : 23,286 m2 - Diện tích sàn sử dụng : 21,268 m2 - Hệ số sử dụng đất : 6.97 - Mật độ dân cư : 58% - Tầng cao : 12 tầng - Số căn hộ : 154 căn - Thang máy : 4 thang - Thang bộ : 4 thang
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Bảng 11: Căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án
Đơn vị: VNĐ
Tổng vốn đầu tư 244,830,945,082
1 Giai đoạn 1 (năm 2006) chi phí hạ tầng kĩ thuật , đền bù giải toả 45,742,962,722
+ Đền bù giải toả 41,102,821,640 + Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư 1,200,000,000 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000
+ Dự phòng chi phí : 940,141,082
2 Giai đoạn 2 (năm 2007) chi phí hạ tầng kĩ thuật , đền bù giải toả 52,537,454,582
+ Đền bù giải toả : 25,129,712,356 + Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư 1,200,000,000 + Phần Cọc : 15,472,625,342 + Phần móng tầng hầm : 6,000,000,000
+ Chi phí về đất : 400,000,000
+ Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000
+ Dự phòng chi phí : 1,835,116,884
3 Giai đoạn 3 (năm 2008) chi phí hạ tầng kĩ thuật 72,093,743,270
+ Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư : 1,200,000,000 + Phần Cọc : 2,823,038,100 + Phần móng tầng hầm : 35,319,012,810 + Phần xây tô hoàn thiện : 18,201,819,094
+ Phần cấp thoát nước : 1,755,731,124
+ Phần cấp điện chống sét : 3,403,077,408
+ Phần PCCC : 1,295,951,500
+ Hệ thống truyền hình : 348,077,840
+ Chi phí về đất : 1,400,000,000
+ Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000
+ Trả lãi vay : 816,000,000
+ Dự phòng chi phí : 3,031,035,394
4 Giai đoạn 4(năm 2009) 73,4565,749,144
+ Chi phí đầu tư dự án : 581,893,132
+ Phần khung : 11,773,004,270 + Phần tô xây hoàn thiện : 27,302,728,640 + Phần cấp thoát nước : 4,096,705,958 + Phần cấp điện , chống sét : 10,209,232,222 + Phần PCCC : 3,887,854,500 + Thang máy và máy phát điện : 5,646,160,000
+ Hệ thống truyền hình : 1,044,233,518
+ Chi phí về đất : 1,766,996,468
+ Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000
+ Trả lãi vay : 1,150,000,000
+ Dự phòng chi phí : 3,497,940,436 5 Giai đoan 5 (năm 2010)chi phí quản lý và chi phí khác 1,000,035,364
+ Chi phí quản lý và chi phí khác : 952,414,632
+ Dự phòng chi phí : 47,620,732
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Nguồn vốn đầu tư
-Vốn chủ đầu tư 48,953,949,000đ - Vốn chiếm dụng của người mua: 195,864,756,000đ - Vốn vay ngân hàng: 12,240,000,000đ
Đánh giá cơ cấu tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư :
Vốn của chủ đầu tư là khoảng 48,953 trđ so với 244,831 trđ chiếm 15 %. Vì đây là dự án xây dựng nhà chung cư để bán nên Chủ đầu tư có thể huy động nguồn vốn khác là tiền mua nhà trả trước của khách hàng. Tại thời điểm đầu năm 2008 do Chủ đầu tư thấy rằng bán với giá trước đây rẻ nên quyết định vay vốn Ngân hàng để thực hiện dự án để sau đó hi vọng sẽ bán với giá cao hơn.
Thẩm định hiệu quả dự án:
Hiệu quả kinh tế :