- Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm
d. Về vấn đề thu thập và xử lý thông tin
Vấn đề thu thập, xử lý thông tin của CBTĐ gặp rất nhiều khó khăn do các nguồn thông tin chủ yếu xuất phát từ: hồ sơ do khách hàng cung cấp, các thông tin từ trung tâm rủi ro tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam, các thông tin thu thập trên mạng. Vì mục đích vay được vốn, nên các thông tin do khách hàng cung cấp thường có xu hướng lạc quan về tình hình thị trường hoặc số liệu trong các báo cáo tài chính đã được chỉnh sửa không đúng sự thật. Ngoài ra, các thông tin trên mạng thường nhiều chiều, khó có thể đánh giá chính xác được thông tin. Những điều này gây khó khăn cho CBTĐ khi xác định năng lực thật sự của khách hàng cũng như các nội dung về thị trường, kỹ thuật và tài chính của dự án.
2.7.2.2. Nguyên nhân gây ra những hạn chếa. Nguyên nhân khách quan a. Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm của thị trường BĐS
Đây là một thị trường chịu tác động của nhiều yếu tố (tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội). Thị trường này dễ biến động và rất khó dự báo. Vì vậy hoạt động kinh doanh BĐS mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng đi kèm nó là rất nhiều rủi ro. Ngay cả những chuyên gia trong lĩnh vực cũng có thể dự báo sai tình hình thị trường vì vậy việc đưa ra các dự báo, phân tích thị trường dự trên các số liệu thống kê đôi khi chỉ mang tính chất tương đối. Ví dụ điển hình năm 2007 khi thị trường BĐS tăng nóng, các chuyên gia đều rất lạc quan về thị trường BĐS trong tương lai, dư nợ tín dụng cho vay BĐS tại các ngân hàng vì đó mà cũng gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, không như dự báo, đến năm 2008 thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng. Các ngân hàng gặp khó khăn với các khoản dư nợ cho vay BĐS. Có thể nói, việc dự báo sai tình hình thị trường BĐS là rất khó tránh khỏi bởi thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn thiếu minh bạch trong các giao dịch, hiện tượng đầu cơ, thổi giá còn ảnh hướng lớn đến việc xác định nhu cầu và giá trị thực tế của các BĐS.
Xuất phát từ phía chủ đầu tư:
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Sự thiếu trung thực hoặc sự thiếu năng lực lập dự án của chủ đầu tư là những nguyên nhân không chỉ gây ra khó khăn cho CBTĐ khi tiến hành thẩm định mà còn có thể khiến CBTĐ đưa ra các quyết định không chính xác. Với mục đích vay được vốn, chủ đầu tư có thể gian dối trong việc cung cấp các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của công ty, đưa ra những đánh giá quá lạc quan về thị trường, xác định giá trị sản phẩm dự án cao hơn thực tế thậm chí xác định sai tổng mức đầu tư… Những hành động này sẽ khiến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi tính toán ra không chính xác, khiến ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay sai. Ngoài ra khi chủ đầu tư thiếu năng lực lập dự án, dự án lập ra đạt chất lượng không tốt, CBTĐ phải mất thời gian xem xét, kiểm tra và hỏi lại khách hàng để đưa ra các đánh giá dự án chính xác. Điều này sẽ khiến gia tăng thời gian và chi phí để thẩm định dự án.