Ngày nay, hoạt động kinh doanh thường đòi hỏi các hộ kinh doanh, các
doanh nghiệp phải có lượng vốn nhất định để duy trì hoạt động. Và phương án tìm kiếm nguồn tài trợ từ các khoảng vay hay còn được gọi là đòn bầy tài chính được sử dụng rất nhiều. Chính vì thế, NVTD phải cố gắng trang bị cho mình những kiến thức nhất định để hoàn thành tốt công việc được giao.
Sau đây là những kiến thức mà tôi đã có được về mảng cho vay sản xuất
kinh doanh trong suốt thời gian thực tập vừa qua.
Bảng 10. Những lưu ý khi cho vay sản xuất kinh doanh
Loại Mục cần đa LẾn sẽ :Ã Kêt quả
giây tờ kiêm tra
Xem có khớp với thông tin khách hàng Ngành nghè, địa khai báo không?
Giấy chứng điểm, chủ hộ Xem lĩnh vực kinh doanh của khách
nhận đăng ký kinh doanh. hàng có cân giây phép kinh doanh
kinh doanh. không ?
Thời gian đăng | — Cho biết được thâm niên trong nghề và ký kinh doanh. kinh nghiệm của khách hàng.
Chứng chỉ | Người đứng tên
hành nghề của
người đại diện
(những nghề
buộc phải có
chứng chỉ . Có phải là người đại diện không ?
Lĩnh vực hoạt
động.
Có phù hợp với ngành nghề đang kinh doanh không 2
như: y dược, Thời hạn hiệu Thời hạn hiệu lực phải lớn hơn thời luật sư, ...) lực. hạn vay vôn.
Khó khăn: sổ cái bán hàng thường được ghi chép không đầy đủ -> khó
Các khoản mục |. xác định chính xác doanh thu, chỉ phí.
Số cái bán | bán hàng, mua | _ Tính xác thực của số cái có thể là thấp
hàng. hàng, doanh | (khách hàng cố tình làm đẹp sổ cái để thu, chỉ phí. làm giả doanh thu, chỉ phí nhằm vay
được nhiều hơn) -> cần nâng cao kinh
nghiệm của mình để nhận ra.
Ví dụ: Số sách bán hàng càng đẹp, it tẩy xóa càng thể hiện nhiều mối nghi
ngờ.
Doanh thu, chỉ phí của các
tháng bằng nhau đến mức lý tưởng.
Những khoản chỉ hay mua
sắm không ăn khớp với hoạt động
kinh doanh.
Hóa đơn đầu vào, đầu ra.
Thường chỉ nhằm mục đích xem khách
hàng có hoạt động kinh doanh thực tế
hay không 2
Kiểm tra các hóa đơn đó có liên quan nhiều đến lĩnh vực kinh doanh của
khách hàng không 2
Hợp đồng mua
Kiểm tra xem khách hàng có mối quan
hệ giao dịch thường xuyên với các bạn hàng không 2
Đánh giá sơ bộ giá trị của hợp đồng mua bán có bị đẩy lên quá cao hay không (trường hợp khách hàng và đối tác cố tình nâng giá hợp đồng mua bán
để xin vay được nhiều hơn).
bán, đơn đặt
hàng.
Chi tiết giao
dịch tài khoản.
Thẻ ATM, thẻ
tiết kiệm, thẻ tín
dụng, tài khoản thanh toán, ...
Khách hàng có giao dịch thường xuyên với ngân hàng không 2
Số dư tài khoản mở tại ngân hàng còn nhiều hay ít?
Phương án kinh doanh.
Nhu cầu vay
vốn, doanh thu, chỉ phí, nguồn
trả nợ. Có hợp lí không, những tính toán mà khách hàng nêu ra là có cơ sở không 2
Tiếp theo, tôi sẽ nói về phân khúc cho vay mà tôi học hỏi được nhiều nhất từ người hướng dẫn _ phân khúc cho vay mua nhà đắt.
3.2.3. Những lưu ý khi cho vay mua nhà đất
Đây là lĩnh vực mà NVTD cần đặc biệt lưu tâm bởi tính phức tạp của nó. Việc
luôn luôn trao dồi học hỏi kinh nghiệm trong hạng mục cho vay này là điều mà NVTD cần làm nhằm hạn chế đến mức thấp nhát rủi ro cho ngân hàng.
Bảng 11. Những lưu ý khi cho vay mua nhà đất
Tình huống Rủi ro Kinh nghiệm
Hợp đồng ủy quyền không thể hiện quyền sở hữu của bên
bán đối với tài sản (bên bán
chỉ thay mặt người ủy quyền
thực hiện giao dịch).
Người ủy quyền có thể chấm
Hợp đồng dứ việc ủy quyền mà không
mua bán bằng | Cân thông báo cho người | _ không cho vay do tiềm ẩn
hình thức ủy | được ủy quyên (Điều 589 —| nhiều rủi ro,
quyền. Luật dân sự).
Nếu người ủy quyền chết
hoặc bị tòa tuyên bố mắt năng
lực hành vi dân sự (bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự), mắt tích; khi đó hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực (Điều
589 ~ Luật dân sự).
— Chưa có sổ đỏ nên không Bên bán chỉ| thể chắc chắn được những mới có quyết| gì khách hàng khai báo là
định được đúng. — Không cho vay.
giao đất (chưa | _ Thời gian ra số đỏ lâu.
có số đỏ). - Tài sản đảm bảo chỉ là
quyết định được giao đất.
Nếu xác định giá trị khoản vay | — Càn xác định giá trị hợp lí
theo giá hợp đồng viết tay thì| của mảnh đất (nhà) theo
không có cơ sở. giá trị thi trường dựa trên
Nếu xác định giá trị khoản vay| €0 sở: vị trí, diện tích,
theo giá hợp đồng công khung giá đất của thành
chứng thì không đáp ứng nhu|_ phố, các phòng giao dịch
cầu vay của khách hàng. BĐS.
Hợp đồng viết
tay và hợp
đồng công
chứng.
Bên bán và khách hàng có | — Có thể yêu cầu bên thứ 3
thể hợp tác với nhau để nâng | độc lập làm nhiệm vụ định
giá mua nhằm vay được| giá tài sản.
nhiều tiền hơn.
Trên đây là những vấn đề cơ bản nhất mà NVTD cần phải biết khi nghiên cứu
một bộ hồ sơ cho vay mua đắt.
Tiếp theo, tôi sẽ trình bày về kinh nghiệm khi nghiên cứu một bộ hồ sơ cho
vay xây dựng, sửa chữa nhà đất trong chuyến đi thực tế tại Quận 2.
3.2.4. Những lưu ý khi cho vay xây dựng, sửa chữa nhà đất
Trong suốt những năm qua, mặc dù nền kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu vay xây dựng, sửa chữa nhà đất là rất lớn. Chúng ta có thể dễ dàng thấy được những công trình xây dựng nhà ở xuất hiện rất nhiều. Tuy nhiên, việc thiếu vốn để xây dựng, sửa chữa cũng là điều dễ hiểu trong thời buổi
hiện nay.
Trong hoàn cảnh đó, các chủ nhà (đất) thường tìm đến sự tài trợ từ phía ngân hàng bằng việc thế chấp chính căn nhà, mảnh đất mà họ định xây dựng, sửa chữa. Đây thật sự là nguồn khách hàng rất tiềm năng, tuy nhiên, NVTD cũng cần phải trang bị cho mình những kiến thức nhất định nhằm nhận dạng đâu là đối tượng khách hàng tốt để tiến hành cung cắp dịch vụ.
Qua chuyến đi thực tế tiếp xúc khách hàng Quận 2, cùng với sự giúp đỡ của người hướng dẫn, sau đây, tôi sẽ đề cập về những lưu ý mà tôi cho rằng bắt cứ NVTD cũng cần phải nắm khi nghiên cứu một bộ hồ sơ cho vay xây dựng sửa chữa nhà đất.
Bảng 12. Những lưu ý khi cho vay xây dựng, sửa chữa nhà đất
xây dựng; hóa đơn mua bán
vật liệu xây dựng.
Mục cần TU Lưu ý „ Kết luận ˆ
quan tâm
Giấy chứng nhận quyền sử|- Nhằm gia tăng trách
dụng đất đối với mảnh đất| nhiệm của khách hàng với
định xây dựng, sửa chữa. căn nhà dự định xây.
. -_ „| Hợp đồng thi công xây dựng;
Các giây tờ " hợp đông cung ứng vật liệu ợp \ 9 9 yt ựng Đánh giá mục đích vay - h ` vs y
liên quan. của khách hàng là có thực
không 2
Giấy phép xây dựng, sửa
chữa.
Việc xây dựng, sửa chữa có hợp phép không 2
Đối với nhà ở | Việc khảo sát, thiết kế phải do có tổng diện _ Ì tổ chức, cá nhân đủ năng lực
tích sàn xây _ | hoạt động thiết kế xây dựng dựng từ 250 | thiết kế.
mÊ trở lên
(hoặc cao từ | Việc thi công xây dựng phải
3 tầng trở lên | do nhà thầu đủ năng lực thực
tính cả tâng hiên.
hằm). Ộ
Đánh giá năng lực nhà thầu, đơn vị thiết kế.
Xây dựng, thi | Khách hàng phải xây dựng
công công |theo đúng thiết kế và giấy trình. phép xây dựng đã được cấp.
Tìm hiểu, nói chuyện dò
hỏi xem khách hàng có tính xây khác đi so với
giấy phép xây dựng
không?
Nếu cho vay thì chỉ giải ngân theo từng lần, sau mỗi lần giải ngân phải đi xem thực tế khách hàng xây nhà như thế nào để quyết định có giải ngân
tiếp không 2
Chi phí xây
dựng, sửa chữa.
Nhìn vào bảng dự toán thiết kế để xem xét khách hàng
thuê đơn vị đủ năng lực thiết
kế hay tự lập bảng dự toán.
Nếu xác định giá trị khoản vay theo giá hợp đồng công
chứng thì không đáp ứng nhu
cầu vay của khách hàng.
Bên bán và khách hàng có
thể hợp tác với nhau để nâng giá mua nhằm vay được
nhiều tiền hơn.
— Đánh giá bảng dự toán có logic không 2 Ví dụ: 1 bao xi măng cần 4 xô cát (xô 40 kg), từ đó quy ra số bao xi măng có tương đồng
với số lượng cát hay
không 2
Giá thuê nhân công 1 ngày là bao nhiêu, v.v...
— Kiểm tra khách hàng có cố
tình nâng giá chi phí xây
dựng nhằm vay được nhiều tiền hơn hay không?
Trên đây là toàn bộ những bài học kinh nghiệm vô cùng quý báu mà tôi có
được trong suốt sáu tuần thực tập tại Ngân Hàng SHB - Phòng giao dịch Gò
Vấp. Sau khi kỳ thực tập kết thúc, tôi sẽ nỗ lực tìm tòi học hỏi hơn nữa đề tự
trang bị thêm cho mình vốn kiến thức chuyên môn dựa trên nền tảng là những
gì mà tôi có được ngày hôm nay.
TỔNG KẾT
Khi quá trình thực tập kết thúc, tự bản thân tôi cảm nhận đã thu thập
được rất nhiều kiến thức quý báu. Những mục tiêu mà tôi đặt ra đều được
hoàn thành vượt mong đợi. Những khó khăn gặp phải khi tiến hành thực
tế công việc đã giúp tôi đúc kết được rất nhiều bài học kinh nghiệm cho bản thân. Chắc chắn, đó sẽ là những kiến thức hỗ trợ đắc lực cho tôi trong
quá trình tìm việc sau này.
Nhân đây, một lần nữa tôi xin được dành những lời cảm ơn chân thành nhất đến Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội, cô Bùi Thanh Xuân, anh Nguyễn Thanh Nhàn, chị Đầu Thị Thành, cô Đặng Thị Thu Hằng, cùng toàn thể các
thầy cô trong khoa Kinh Tế — Thương Mại. Những người đã luôn giúp đỡ tôi trong suốt thời gian để tôi có thể hoàn thành đợt thực tập nhận thức
này một cách trọn vẹn.
Sau này, tôi sẽ cố gắng tìm tòi, học hỏi, trao dồi thêm cho mình những kỹ năng chuyên môn khác để có thể theo đuổi ước mơ của mình. Đó là trở
thành cán bộ ngân hàng trong tương lai. Trân Trọng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
— _ Trang web Ngân Hàng Sài Gòn — Hà Nội: www.shb.com.vn
— Quy trình cho vay của SHB —_ Quy trình bảo lãnh của SHB