XI/ Các chỉ tiêu khác
1.3.2.2. Thẩm định doanh thu và chi phí của dự án
* Thẩm định doanh thu hàng năm của dự án
Qua sự phân tích, dự báo cung cầu thị trường nhà đất ở Hà Nội, chúng ta có thể thấy việc xây dựng mới các khu đô thị không những đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mà còn tạo nên tính hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất. Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 được xây dựng nằm trong quần thể các khu đô thị mới, đồng thời việc xây dựng khu đô thị lại gắn với tổ hợp các trường học, khu dịch vụ, thể thao, vui chơi giải trí. Do vậy chủ đầu tư dự tính sau khi hoàn thành vào đầu năm 2010, các căn hộ tại khu đô thị sẽ được bán và chuyển nhượng cho khách hàng trong thời gian dài nhất là 3 năm.
Để xác định doanh thu hàng năm của dự án, CBTĐ đã sử dụng phương pháp dự báo kết hợp với đối chiếu, so sánh giá đất, giá nhà của các khu đô thị cận kề và cho
kết quả như sau:
Dự kiến doanh thu = Diện tích đất ở (m2) * Đơn giá trên mỗi m2 - Diện tích đất: gồm diện tích đất ở, đất công cộng đơn vị ở, đất trường học. - Đơn giá: đơn giá với các loại đất là khác nhau (giá đã bao gồm thuế VAT). Từ đó CBTĐ lập được bảng tính doanh thu như sau:
Bảng 1.8: Bảng doanh thu hàng năm của dự án
Đơn vị: nghìn đồng
STT Diễn giải Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền 2010 2011 2012
1 Đất ở 164,231 4,500 739,039,500 221,711,850 369,519,750 147,807,900
2 Đất công cộng đơn vị ở 25,216 2,568 64,754,688 19,426,406 22,664,141 22,664,141
3 Đất trường học 29,987 2,568 77,006,616 77,006,616
Cộng 219,434 880,800,804 241,138,256 392,183,891 247,478,657
(Nguồn:Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV)
Kết luận: Cán bộ thẩm định khi tiến hành thẩm định doanh thu dự kiến của dự án
dựa trên việc tính toán doanh thu của cả khu đô thị khi dự án hoàn thành.
- Việc xác định diện tích đất ở, đất công cộng đơn vị ở, đất trường học tổng cộng là 219 434 m2 dựa trên cơ sở đo đạc thực tế của CBTĐ tại dự án kết hợp với cơ quan thẩm tra là Sở Xây dựng TP Hà Nội. Vì vậy số liệu đưa ra là hoàn toàn chính xác.
- Việc xác định đơn giá cho mỗi loại đất dựa trên cơ sở khảo sát và so sánh với giá thực tế thị trường đất của các khu đô thị trong khu vực. Đồng thời sử dụng phương pháp dự báo giá nhà đất trong tương lai có tính đến các yếu tố bất định.
* Thẩm định chi phí của dự án
- Chi phí bán hàng phân bổ cho cả công trình: 0.2% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án hoàn thành: 1% doanh thu.
- Chủ đầu tư sẽ kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, do vậy trong thẩm định chi phí của dự án không bao gồm khấu hao và tiền thuê đất hàng năm, phần này do khách hàng tự chịu trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, tổng mức đầu tư ban đầu được chủ đầu tư thu hồi qua Thu hồi vốn đầu tư.
- Kế hoạch trả nợ ngân hàng: Chủ đầu tư tổ chức thu hồi vốn gốc để trả nợ vốn vay NH với mức lãi suất 15%/năm, lãi suất 1.25%/tháng được tính trên tổng số tiền vay dự kiến là 150 tỷ đồng, lãi giảm dần theo số dư nợ gốc, nợ gốc trả đều hàng tháng với 12 kì trả nợ.
Bảng 1.9: Kế hoạch trả nợ vốn vay Ngân hàng
Đơn vị tính: đồng
Kỳ trả nợ Thời gian trả nợ Số tiền trả Nợ gốc còn lại
150,000,000,000 1 31/01/2010 12,500,000,000 137,500,000,000 2 28/02/2010 12,500,000,000 125,000,000,000 3 31/03/2010 12,500,000,000 112,500,000,000 4 30/04/2010 12,500,000,000 100,000,000,000 5 31/05/2010 12,500,000,000 87,500,000,000 6 30/06/2010 12,500,000,000 75,000,000,000 7 31/07/2010 12,500,000,000 62,500,000,000 8 31/08/2010 12,500,000,000 50,000,000,000 9 30/09/2010 12,500,000,000 37,500,000,000 10 31/10/2010 12,500,000,000 25,000,000,000 11 30/11/2010 12,500,000,000 12,500,000,000 12 31/12/2010 12,500,000,000 0 (Nguồn: Phòng thẩm định – SGD 3 – BIDV)
Ngân hàng cho vay với lãi suất 15%/năm, vay trong 1 năm với 12 kì hạn trả nợ. Do vậy khách hàng phải trả gốc đều mỗi tháng là: 12 500 000 000 đồng.
- Cán bộ thẩm định đã lập bảng tính lãi trả Ngân hàng như sau:
Bảng 1.10: Chi phí trả lãi Ngân hàng
Đơn vị: Nghìn đồng
Tháng Nợ gốc còn lại Trả lãi Ngân hàng Tổng lãi và gốc phải trả
1 150,000,000 1,875,000 12,501,875,000 2 137,500,000 1,718,750 12,501,718,750 3 125,000,000 1,562,500 12,501,562,500 4 112,500,000 1,406,250 12,501,406,250 5 100,000,000 1,250,000 12,501,250,000 6 87,500,000 1,093,750 12,501,093,750 7 75,000,000 937,500 12,500,937,500 8 62,500,000 781,250 12,500,781,250 9 50,000,000 625,000 12,500,625,000 10 37,500,000 468,750 12,500,468,750 11 25,000,000 312,500 12,500,312,500 12 12,500,000 156,250 12,500,156,250 Tổng lãi phải trả 12,187,500 ( Nguồn: Phòng thẩm định – SGD 3 – BIDV)
Từ các dữ liệu ở trên, CBTĐ xây dựng bảng tính chi phí cho dự án như sau:
Bảng 1.11: Chi phí hàng năm của dự án
Đơn vị tính: Đồng
STT Các chỉ tiêu Cuối 2010 Cuối 2011 Cuối 2012
1 Chi phí quản lý (1%DT) 1% 2,411,383 3,921,839 2,474,787
2 Chi phi bán hàng (0.2%DT) 0.2% 482,277 784,368 494,957
3 Lãi vay NH (1.25%/tháng) 1.25% 12,187,500,000
Tổng chi phí 12,190,393,659 4,706,207 2,969,744
(Nguồn: Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV)
Nhận xét: Tất cả các khoản chi phí đã nêu trên, CBTĐ đã có sự so sánh đối chiếu với các công trình trong cùng lĩnh
vực, có cùng quy mô để có thể đưa ra những con số ở mức độ tương đối chính xác. Tuy nhiên đây cũng chỉ là những khoản chi phí dự tính, trong thực tế khi dự án đi vào vận hành khai thác chi phí này có thể có sai lệch do ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là yếu tố trượt giá.