3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam
BĐS và định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa có hai vấn đề chính tồn tại gây khó khăn cho chi nhánh đó là:
- Hợp đồng thế chấp tài sản không công chứng được nên không đăng ký được giao dịch bảo đảm.
- Việc định giá gặp nhiều khó khăn do quy định về phương pháp định giá của NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt là quy định về phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Chi nhánh kiến nghị với NHCT Việt Nam trong việc ban hành những cơ chế tháo gỡ những vấn đề về thủ tục nhận bảo đảm tiền vay, thống nhất phương pháp xác định giá đất, cũng như các chương trình đào tạo về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính…để cán bộ Ngân hàng có kiến thức và kỹ năng hoàn thiện hơn trong định giá BĐS.
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn bản đã ban hành, loại bỏ các văn bản đã không còn phù hợp, những văn bản chồng chéo lên các văn bản khác, ban
tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động của Ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng.
Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống thông tin tín dụng phục vụ cho sự phát triển hoạt động tín dụng ở Việt Nam.
3.3. Kiến nghị với Chính phủ
Chính phủ cần ban hành các văn bản pháp luật nhất quán, rõ ràng, tránh thay đổi quá nhiều lần, đặc biệt là các văn bản liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay. Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” trong các văn bản pháp luật vì khi đó các tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào mới chính xác.
3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính
Bộ Tài chính nên thành lập các trung tâm, các cơ quan định giá có chất lượng. Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn những thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào các doanh nghiệp định giá hoặc các Ngân hàng.
Quy định việc theo dõi, ghi chép và phản ánh giá trị tài sản một cách chính xác.
3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác
Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với bộ Tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Sửa đổi những nội dung còn bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược nhau.
Bộ Tư pháp, Sở địa chính và UBND Thành phố Hà Nội cần có những biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà và phức tạp trong việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có quá nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều khi họ không biết phải làm thế nào để có đủ những loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt là đối với nhà chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị).
Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân khi đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân chính gây ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng.
3.6. Kiến nghị với khách hàng vay
Khách hàng vay cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng bằng các báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức trong việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng và bảo quản tốt các BĐS được đảm bảo trong thời gian vay. Đây là điều kiện để nâng cao hiệu quả công việc của cả Khách hàng vay và Ngân hàng.
KẾT LUẬN
Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt giữa các Ngân hàng thì mục tiêu an toàn và sinh lời tạo cho Ngân hàng sự phát triển bền vững. Và để bảo đảm tiền vay thực sự đáp ứng được mục tiêu đó thì định giá BĐS nói riêng và định giá tài sản nói chung là một khâu vô cùng quan trọng, nó quyết định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng có thể cho khách hàng vay, tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng. Đây chính là khoản thu nợ thứ hai trong trường hợp khoản thu nợ thứ nhất không đáp ứng được (trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán).
Hiện nay, ở Chi nhánh NHCT Đống Đa các phương pháp định giá BĐS được thực hiện chưa triệt để, việc định giá BĐS mang nhiều tính chủ quan, cảm tính. Quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam về phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết quả định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá không chính xác, có sự chênh lệch rất lớn giữa kết quả định giá với giá trị thực của tài sản được giao dịch trên thị trường.
Để hoạt động định giá mang lại hiệu quả cao vấn đề đặt ra là phải thống nhất cách định giá, áp dụng các phương pháp định giá khác để có sự so sánh, đối chiếu. Một phương pháp không thể khả thi cho mọi trường hợp, vì vậy việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá khác là vấn đề quan trọng hàng đầu hiện nay ở các Ngân hàng thương mại nói chung và ở Chi nhánh NHCT Đống Đa nói riêng.
Chuyên đề đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần nào vào từng bước hoàn thiện công tác định giá BĐS ở Chi nhánh.
Do thời gian và trình độ hiểu biết có hạn nên bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong được sự thông cảm và góp ý của các thầy cô để có thể hoàn thành tốt hơn nữa các công trình nghiên cứu sau này.
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp- TS Nguyễn Minh Hoàng
2. Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB khoa học và kỹ thuật,2007.Đoàn Văn Trường
3. Giáo trình và bài giảng môn Định giá BĐS- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS & Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân
4. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự.
5. Báo cáo kết quả hoạt động của chi nhánh từ năm 2005-2007
6. Ban vật giá chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003
7. Cần thống nhất cách định giá tài sản vay vốn Ngân hàng- Khắc Luyện ( NHCT Phú Yên)
8. Quy định về bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống NHCT( Ban hành kèm theo quyết định số 071/QĐ- HĐQT- NHCT35ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương.
9. Các website www.icb.com.vn, www.vietinbank.com.vn, www.vatgia.com