3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh
3.1.Kết quả đạt được
Tại Chi nhánh, Công tác định giá BĐS rất coi trọng. Công việc này do cán bộ phòng Tín dụng đảm trách đã góp phần rất lớn trong việc hạn chế rủi ro tín dụng. Công tác này được các cán bộ tín dụng thực hiện một cách chặt chẽ, kỹ càng, cẩn thận, tuân thủ đúng quy trình chính vì vậy Chi nhánh đã thu được kết quả về định giá BĐS như sau:
Bảng 4: Báo cáo kết quả định giá BĐS năm 2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm 2006 2007 Chỉ tiêu Dư nợ Tỷ trọng / tổng dư nợ Dư nợ Tỷ trọng / tổng dư nợ Dư nợ cho vay có BĐS đảm bảo 946,2 60% 371,38 31% Dư nợ cho vay không có BĐS đảm bảo 630,8 40% 826,62 69% Tổng dư nợ 1577 100% 1198 100%
( Nguồn Báo cáo phòng Tín dụng về Kết quả Thẩm định giá BĐS 2007)
Sở dĩ tỉ trọng dư nợ cho vay có BĐS trên tổng dư nợ năm 2007 giảm xuống còn 31% trong khi đó năm 2006 là 60% vì trong năm 2006 Chi nhánh đã tiến hành xử lý phần lớn BĐS của các khối thuộc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 8, Công ty chế biến ván nhân tạo, Hóa sinh, Điên Thông, Công ty 889, 875, 874, Việt Lào do các công ty này mất khả năng thanh toán.Phần còn lại được xử lý tiếp trong năm 2007.
3.2.Hạn chế
Bêncạnh những kết quả đạt được, hoạt động định giá BĐS của Chi nhánh còn có những hạn chế nhất định:
- Việc định giá TSBĐ trong đó BĐS là chủ yếu mang nhiều tính chủ quan
+ Tại Chi nhánh, việc định giá BĐS hầu hết do các cán bộ tín dụng trực tiếp cho vay đảm nhận dưới sự phê chuẩn của Hội đồng tín dụng. Do đó, độ tin cậy của kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các cán bộ tín dụng.
+ Trong định giá quyền sử dụng đất, việc đánh giá giá trị tăng thêm của đất mang tính chủ quan, cảm tính. Cán bộ định giá chưa chỉ ra được các căn cứ khoa học cho sự đánh giá đó, do đó tính thuyết phục không cao.
+ Phương pháp xác định giá trị TS trên đất thường dựa vào giá trị còn lại theo bảng kê chi tiết tài sản, vật kiến trúc của khách hàng vay. Phương pháp này thường không phản ánh đúng giá trị BĐS do các BĐS rất đa dạng và ở các mức độ hao mòn khác nhau. Kết quả này thường có xu hướng cao hơn giá trị thực do chủ ý của khách hàng vay.
- Trong việc lựa chọn phương pháp định giá
• Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim khí Hà Nội, tại thời điểm định giá ngày 18/03/2008, căn cứ vào thông tin nhà đất xung quanh khu vực đó giá cho thuê 1m2 đất thuộc thửa đất này giao động từ 7,5 đến 8,8 triệu đồng/m2. Tính trung bình mảnh đất này có thể cho thuê được với giá 8,2 triệu đồng/m2.
Khi đó, giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm sẽ là:
28107,7 m2 * 8,2 triệu đồng/m2 = 230483,14 triệu đồng.
Giá trị này lớn hơn rất nhiều lần so với giá trị tính toán ở trên ( 60993,709 triệu đồng )
• Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim Khí Hà Nội, ta có thể tính lại giá trị của khu nhà làm việc 2 tầng (không tính giá trị của đất) theo phương pháp chi phí để thấy được sự khác biệt khi tính theo phương pháp này.
+ Công trình xây dựng trên đất: nhà làm việc 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 480 m2
+ Hao mòn của các kết cấu chính: mái 72%, tường 57,4%, sàn 29,6%, móng 36,7%, cầu thang 78,2%, cửa 24,3%.
+ Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc có kết cấu tương tự : 2.600.000 đ/m2. Từ các tài liệu trên ta tiến hành ước tính giá trị của khu nhà làm việc như sau: Tỷ trọng giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
4% + 12% + 27%+ 16% + 8% + 13% = 80%. Tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính:
72% * 4% + 57,4% * 12% + 29,6% * 27% + 36,7% * 16% + + 78,2% * 8% + 24,3% * 13% = 33%
Tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính là: 33% : 80% = 41,25%
Chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự: 480 m2 * 2600000 đ/m2 = 1248000000 (đồng) Mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng:
41,25% * 1248000000 = 514800000 (đồng)
Giá trị ước tính của công trình xây dựng:
1248000000 – 514800000 = 733200000 (đồng)
- Hạn chế về mặt thông tin
Các thông tin mà các cán bộ tín dụng sử dụng để đánh giá Bú hầu hết là do khách hàng vay cung cấp, các thông tin này không đảm bảo chính xác do chủ ý của
khách hàng vay cố ý làm sai một số thông tin vì một mục đích nào đó. Từ các thông tin không chính xác này sẽ làm sai lệch kết quả định giá.
Nguyên nhân của những hạn chế trên (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nguyên nhân khách quan:
- Nguyên nhân từ phía khách hàng: Các BĐS của khách hàng vay có nguồn gốc, chủng loại, đặc điểm rất khác nhau, việc ghi chép giá trị BĐS không thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan đến BĐS rất khó xác định nếu khách hàng vay cố ý gian lận. Mặt khác, khách hàng đến với Ngân hàng với mục đích là vay được nhiều nhất với những thủ tục đơn giản nhất. Nếu đòi hỏi quá nhiều giấy tờ về BĐS, một mặt có thể khách hàng không còn giữ những giấy tờ đó nữa, một mặt để hoàn tất thủ tục giấy tờ đó có thể làm chậm kế hoạch kinh doanh hoặc làm mất cơ hội kinh doanh cúa họ. Do đó cần phải có một chính sách tín dụng thích hợp để thu hút khách hàng nhằm đảm bảo cho sự phát triển của Ngân hàng.
- Nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước:
+ Quy định về hoạt động của sàn giao dịch BĐS và việc xử lý không hiệu quả hiện tượng giao dịch ngầm đã dẫn đến sự thiếu minh bạch trên thị trường BĐS, do đó rất khó có thể thu thập được đầy đủ, chính xác những thông tin giao dịch thị trường về những BĐS tương tự với BĐS cần định giá để tiến hành định giá BĐS trên cơ sở Giá trị thị trường.
+ Sự không phù hợp giữa các văn bản pháp lý với thực tiễn hoạt động cũng gây ra nhiều khó khăn trong việc thu thập tài liệu và đưa ra kết quả đúng trong định giá của các cán bộ tín dụng. Chẳng hạn trong quy định về phương pháp xác định giá trị là quyền sử dụng đất ở hiện nay của NHCT VN. Có lúc quy định giá trị quyền sử dụng đất ở để thế chấp được xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá/định giá lại nhưng không vượt quá khung giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố quy định. Hoặc nếu chi nhánh Ngân hàng xây dựng được khung giá đất thì không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung
giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố quy định và thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường địa phương tại thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa bằng 90% giá đất thực tế). Trường hợp cao hơn 2 lần phải trình lên NHCT VN. (Quyết định số 125/QĐ-HĐQT-NHCT 35 ngày 10/05/2006).
Mới đây, NHCT VN cho phép Chi nhánh các Ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thỏa thuận theo giá đất (Không phải là đất nông nghiệp) thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp/định giá lại với mức như sau:
Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất;
Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất. Ngoài ra, NHCT VN còn quy định khuyến khích các Chi nhánh thuê cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định để xây dựng khung giá đất áp dụng thống nhất trong toàn Chi nhánh hoặc nếu Chi nhánh xây dựng được khung giá đất thì được phép thỏa thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong phạm vi khung giá đất của Chi nhánh và tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương đó tại thời điểm định giá (Quyết định số 225/QĐ- HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006).
Với những quy định và cho phép như trên, nếu áp dụng theo cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được, vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy định để bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng theo cách thứ hai cũng rất khó thực hiện bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những quy định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách định giá của họ, như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho Ngân hàng. Từ những quy định và thực tế nói trên dẫn đến áp dụng không thống nhất, rất khó đưa ra kết quả đúng.
Tại mục III – Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 quy định: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có). Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp đối với trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai trong các khu đô thị do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ được cấp cho chủ sở hữu tài sản sau khi tài sản đã hình thành. Quy định này đã gây ách tắc trong việc nhận bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị do khách hàng không thể cung cấp được các giấy tờ trên tại thời điểm vay vốn.
Khoản 1 – Điều 130 – Luật Đất đai quy định: Khi đăng ký thế chấp các bên phải nộp hồ sơ đăng ký trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng. Điểm 2 - Điều 41- Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 quy định: Thời hạn công chứng, chứng thực không quá 3 ngày làm việc đối với hợp đồng đơn giản, không quá 10 ngày làm việc đối với hợp đồng phức tạp, không quá 30 ngày làm việc đối với hợp đồng đặc biệt phức tạp, kể từ ngày thụ lý. Như vậy, nếu vì lý do khách quan, các bên không thực hiện được việc đăng ký trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng thì sẽ rất khó khăn cho Ngân hàng trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.
Nguyên nhân chủ quan:
- Định giá là công việc phức tạp đòi hỏi trình độ, kiến thức chuyên sâu, am hiểu nhiều lĩnh vực, có nhiều kinh nghiệm trong khi đó Chi nhánh chưa có phòng thẩm định riêng, việc định giá do cán bộ tín dụng tiến hành. Đối với các cán bộ tín dụng thì lĩnh vực chuyên môn của họ là tín dụng, do đó không tránh khỏi việc định giá chủ quan, cảm tính và không phù hợp với giá trị thực của tài sản. Hiện nay đối với Chi nhánh công việc quan trọng là phải xây dựng được phòng thẩm định riêng với những cán bộ được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm định giá để có thể có những kết quả định giá đáng tin cậy nhất.
- Các BĐS được định giá tại Chi nhánh chủ yếu là định giá đất. Do đó khi định giá các BĐS khác không tránh khỏi sự lúng túng, thiếu sót. Để khắc phục hạn chế này đòi hỏi Chi nhánh phải có nhiều cán bộ thẩm định chuyên môn hóa hỗ trợ cho nhau trong từng lĩnh vực.
- Với sự phát triển như vũ bão của Khoa học kỹ thuật, các loại máy, thiết bị thường bị mất giá nhanh, khiến cho hao mòn vô hình của tài sản lớn. Các cán bộ tín dụng rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời. Nếu có thì cũng rất khó để đo lường mức độ hao mòn vô hình của tài sản một cách chính xác.
- Chi nhánh NHCT Đống Đa là một chi nhánh ngân hàng Nhà nước nên việc cho vay theo chỉ định, cho vay không có tài sản đảm bảo ở mức cao. Chính sách này ít nhiều cũng ảnh hưởng đến hiệu quả đảm bảo tiền vay.
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI
NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA