3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá QSD đất tại huyện Vĩnh Tường
Quy trình bao gồm:
Bước 1 Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2 Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá Bước 3 Thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ
Bước 4 Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ Bước 5 Tổ chức đấu giá QSDĐ
Bước 6 Thẩm định và phê duyệt kết quảđấu giá Bước 7 Thu, nộp tiền sử dụng đất
Bước 8 Giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá
Bước 9 Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá
Bước 10 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
* Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch UBND huyện quyết định thành lập.
- Hội đồng đấu giá cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức đấu giá đất thuộc các dự án, các thửa đất thuộc thẩm quyền quyết định đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp huyện. - Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vĩnh Tường là tổ chức của Nhà nước có chức năng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất giúp Hội đồng đấu giá cấp huyện (về mặt nghiệp vụ) tổ chức thực hiện việc đấu giá đất theo quy định.
* Bước 2: Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá
- Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan xây dựng phương án giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Căn cứ kết quả thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban tỉnh phê duyệt.
- Bước giá: Là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề.
- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các căn cứ pháp lý (quyết định phê duyệt Kế hoạch thu tiền sử dụng đất, Quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…).
+ Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có).
+ Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất, khu đất khi đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Dự kiến thời gian, địa điểm tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất, lô đất; + Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá.
+ Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá. + Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá.
+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá. + Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu tiền sử dụng đất từ kết quảđấu giá.
* Bước 3: Thông báo công khai tổ chức đấu giá
Trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt thông báo công khai khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá ít nhất 02 lần, mỗi lần cách nhau 03 ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc của Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, Báo Vĩnh Phúc, trang thông tin điện tử của Sở Tư pháp và Đài truyền thanh tỉnh, cấp huyện, cấp xã. Đồng thời được niêm yết công khai tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và Trụ sở UBND cấp xã thị trấn nơi có thửa đất bán đấu giá.
Nội dung niêm yết và thông báo công khai gồm: Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt; thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; danh mục tài sản, địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất; giá khởi điểm của thửa đất bán đấu giá; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; thời hạn đăng ký mua thửa đất bán đấu giá. Những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà cơ quan có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu thông báo công khai, mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá.
* Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá QSD đất
Các đối tượng có đủ điều kiện theo quy định thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo.
Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:
- Phí đấu giá: Khoản phí này để chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và không hoàn trả cho người nộp, trừ trường hợp cuộc bán đấu giá không được tổ chức. Mức phí đấu giá theo quy định của UBND tỉnh (Bảng 3.2).
- Tiền đặt trước do Tổ chức bán đấu giá quy định cho từng cuộc bán đấu giá nhưng tối thiểu là 10% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá không được lấy lại tiền đặt trước mà được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá và phải nộp chậm nhất 04 (bốn) ngày trước khi cuộc bán đấu giá chính thức tiến hành.
Bảng 3.2. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
STT Giá khởi điểm của quyền sử dụng đất Mức thu (đồng/hồ sơ)
1 Từ 200 triệu đồng trở xuống 100.000 2 Từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng 200.000 3 Từ trên 500 triệu đồng 500.000 4 Từ trên 01 tỷđồng 500.000
(Nguồn: UBND tỉnh Vĩnh Phúc)
* Bước 5: Tổ chức đấu giá QSD đất
- Mở phiên đấu giá:
+ Giới thiệu thành viên Hội đồng đấu giá, người điều hành và người giúp việc Hội đồng đấu giá.
+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá, phát thẻ số thứ tự cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói).
+ Giới thiệu Quy chếđấu giá và các thông tin có liên quan đến việc thực hiện đấu giá; Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; Công bố hình thức đấu giá, thời gian quy định của mỗi vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
* Bước 6: Thẩm định, phê duyệt kết quảđấu giá QSD đất
- Trong thời hạn không quá 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từđơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan Tài chính để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt; Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có); Biên bản kết quảđấu giá thành công quyền sử dụng thửa đất.
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quảđấu giá quyền sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với các nội dung chính như sau:
+ Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;
+ Vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá;
+ Tên, địa chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất;
+ Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và phương thức, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá.
- Gửi quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất được gửi đến các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, cơ quan thuế (để ra thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu giá), đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
* Bước 7: Thanh toán và thời hạn nộp tiền sử dụng đất
- Trong thời hạn không quá 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải chuyển 100 % số tiền đặt trước của người trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước.
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Ngân sách nhà nước theo quy định và sao nộp chứng từ cho cơ quan được giao tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất để theo dõi, lưu hồ sơ.
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan Thuế, người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp ít nhất 50% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá; chậm nhất 15 (mười lăm) ngày làm việc phải nộp đủ 100% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.
- Trường hợp sau khi công nhận kết quả trúng đấu giá, người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc diện tích đất thực tế được giao, cho thuê lớn hơn diện tích đất đấu giá thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước theo quy định.
* Bước 8: Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá
- Cơ quan chủ dự án quỹ đất đấu giá có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá 02 bộ hồ sơ gồm:
+ Văn bản công nhận kết quảđấu giá đất.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất.
+ Các chứng từđã thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá. Căn cứ vào hồ sơ trúng đấu giá:
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác đối với tổ chức, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trúng đấu giá.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác đối với hộ gia đình trúng đấu giá.
- UBND cấp xã ký hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp công ích cho người trúng đấu giá.
- Thời hạn thực hiện các thủ tục giao đất, cấp GCN QSD đất, ký hợp đồng cho thuê đất cho người trúng đấu giá theo quy định hiện hành của pháp luật.
* Bước 9: Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá
Trường hợp bán đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền bán đấu giá sau khi thanh toán giá trị công trình xây
dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Số tiền còn lại được nộp vào tài khoản do Sở Tài chính mở tại Kho bạc nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân xây dựng nhà ở thì các khoản chi phí ứng trước (bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các chi phí khác có liên quan) sẽ được phân bổ bình quân cho diện tích đất ở theo quy hoạch làm căn cứ để trừ vào kết quả trúng đấu giá cho từng người trúng đấu giá trước khi nộp ngân sách nhà nước.
* Bước 10: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trách nhiệm: Thực hiện đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.