L ỜI NÓI ĐẦ U
2.2.3.Giâ đất tắnh bồi thường:
Giâ đất được hình thănh trong câc trường hợp sau đđy34:
- Do Ủy ban nhđn dđn cấp tỉnh quy định theo quy định của phâp luật. - Do đấu giâ quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dựân có sửdụng đất.
- Do người sửdụng đất thỏa thuận vềgiâ đất với những người có liắn quan. Trong trường hợp bồi thường khi nhă nước thu hồi đất thì giâ đất để tắnh bồi thường lă: ỘGiâ đất đểtắnh bồi thường lă giâ đất theo mục đắch đang sửdụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhđn dđn cấp tỉnh công bốtheo quy định của Chắnh phủ; không bồi thường theo giâ đất sẽ được chuyển mục đắch sửdụngỢ35.
Giâ đất đểtắnh bồi thường lă giâ đất theo mục đắch đang sửdụng đê được Uỷ
ban nhđn dđn tỉnh, thănh phốtrực thuộc Trung ương quy định vă công bố; không bồi thường theo giâ đất sẽ được chuyển mục đắch sửdụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mă giâ năy chưa sât với giâ chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tế trắn thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷban nhđn dđn tỉnh, thănh phốtrực thuộc Trung ương quyết định giâ đất cụthểcho phù hợp36.
Giâ đất âp dụng:
Khi nhă nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thứ đấu giâ quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dựân có sử dụng đất, cho thuắ đất, phắ duyệt phương ân bồi thường, hỗ trợ, tâi định cư khi nhă nước thu hồi đất vă trường hợp doanh nghiệp nhă nước tiến hănh cổphần hóa lựa chọn hình thức giao đất mă giâ đất do Ủy ban nhđn dđn cấp Tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuắ đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tắnh giâ đất văo giâ trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sât với giâ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrắn thịtrường trong đều kiện bình thường thì Ủy ban nhđn dđn cấp Tỉnh căn cứvăo giâ chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tếtrắn thịtrường đểxâc định lại giâ đất cụthểcho phù hợp37.
Vậy như thếnăo mới được xem lă giâ đất trong điều kiện bình thường?
Theo khâi niệm tại khoản 2 điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP thì: ỘGiâ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trắn thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xâc định lă sốtiền Việt Nam tắnh trắn một đơn vịdiện tắch
đất theo từng mục đắch sử dụng hợp phâp, được hình thănh từ kết quả của những
34Điều 55, Luật đất đai 2003
35 Khoản 1 điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
36 Khoản 2 điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP
giao dịch thực tế đê hoăn thănh, mang tắnh phổ biến giữa người chuyển nhượng vă người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tâc
động của câc yếu tố gđy tăng hoặc giảm giâ đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiắn tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tăi chắnh, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bịĩp buộc, có quan hệhuyết thống hoặc có những ưu đêi vă những trường hợp khâc do BộTăi chắnh quy địnhỢ.
Nhưng chuẩn Ộsât với giâ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trắn thị
trường trong điều kiện bình thườngỢ: chúng ta quy định một từngữrất hợp lý ỘsâtỢ nhưng khi vận dụng thì không thể lăm được; bởi hiện nay trong câc văn bản hướng dẫn thi hănh Luật Đất đai thì không có một quy định năo xâc định bao nhiắu thì gọi lă sât. Khi giâ Nhă nước quy định bằng 70%, 80% hay 90% giâ chuyển nhượng thực tế trắn thị trường thì cho lă sât; trong khi bảng giâ đất do Nhă nước quy định hiện nay chỉ từ 30% Ờ 60% giâ thị trường. Với một quy định như vậy, giâ đem ra lăm chuẩn so sânh thì không thật vă không bình thường, chuẩn Ộsât giâỢ thì không có một hướng dẫn cụ thể thì thửhỏi lăm sao ban hănh được một đơn giâ đất hợp lý vă đảm bảo sât với thực tếỢ38.
Giâ đất bồi thường tại một sốđịa phương được xâc định như sau: Tại tỉnh Thừa Thiắn Huế giâ đất được xâc định như sau:
Ộ1. Giâ đất để tắnh bồi thường lă giâ đất theo mục đắch đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhđn dđn tỉnh công bốthi hănh văo ngăy 01 thâng 01 hăng năm; không bồi thường theo giâ đất sẽ được chuyển mục đắch sử
dụng.