nhánh Phạm Sư Mạnh
Những năm gần đây, sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam đã dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường tài chính, cùng với sự xuất hiện của ngày càng nhiều các NHTMCP và NHTM nước ngoài khiến cho sự cạnh tranh giữa các NHTM càng trở nên gay gắt. Trong bối cảnh đó, chi nhánh Techocombank Phạm Sư Mạnh đã không ngừng cố gắng nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình, lấy lợi nhuận làm mục tiêu hàng đâu. Điều này, thể hiện qua báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của chi nhánh trong 3 năm từ 2009 tới 2011
Bảng 4 : Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Tỷ lệ tăng giảm liên hoàn
Năm 2010/2009 Năm 2011/2010 ST TL(%) ST TL(%) (1) (2) (3) 4=2-1 5=(4:1)*100% 6-3-2 7=(6:2)*100% Thu nhập 236 298 372 62 26,37 74 24,8 Chi phí 220 279 344 59 26,81 65 23,3 Lợi nhuận 16 19 28 3 18,75 9 47,37
Nguồn : Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Techcombank Phạm Sư Mạnh năm 2009, 2010, 2011
Qua bảng số liệu trên ta thấy :
- Năm 2010, thu nhập tăng 26,37% tương ứng với số tiền 62 tỷ đồng so với năm 2009. Năm 2011, thu nhập tăng 24,8% tương ứng với số tiền 74 tỷ đồng so với năm 2010. Thu nhập của chi nhánh chủ yếu là từ phí bảo lãnh, thu phí dịch vụ thanh toán, thu từ tham gia thị trường tiền tệ, thu từ việc cho vay đầu tư vào các dự án, thu từ phí dịch vụ ngân quỹ…và các khoản thu từ các phí dịch vụ khác.
- Chi phí cũng tăng lên tương ứng: Năm 2010 chi phí tăng 26,81% tương ứng với số tiền là 59 tỷ đồng so với năm 2009. Năm 2011, chi phí tăng them 23,3% tương ứng với số tiền là 65 tỷ đồng so với năm 2010. Chi phí hoạt động tăng lên chủ yếu là do phải trả tiền lãi gửi, chi phí nộp bảo hiểm bảo toàn tiền vay cho khách hàng, chi phí cho nhân viên ngày càng tăng và các chi phí khác cũng tăng do lạm phát và biến động của khủng hoảng kinh tế. Việc mở thêm P.Giao dịch Hoàng Văn Thụ đầu năm 2011 cũng là một lý do khiến chi phí tăng lên.
- Nhưng thu nhập luôn lớn hơn chi phí nên lợi nhuận qua 3 năm vẫn tăng. Lợi nhuận năm 2010 tăng 18,75% tương ứng với số tiền là 3 tỷ đồng so với năm 2009 và sang năm 2011 đã tăng vọt với tỷ lệ 47,37 % tương ứng với số tiền 9 tỷ đồng so với năm 2010.
2.3 Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Techcombank Phạm Sư Mạnh
2.3.1. Công tác thẩm định tại chính tại Công ty cho thuê tài chính
2.3.1.1. Tổ chức thực hiện công tác thẩm định tài chính
Theo mô hình công tác thẩm định hiện nay đang thực hiện tại Công ty cho thuê tài chính I, thì công tác thẩm định do Phòng Thị trường và Kinh doanh chủ trì. Phòng Thị trường và Kinh doanh có trách nhiệm tiếp nhận, phân loại, tổ chức họp hội đồng dự án, báo cáo kết quả thẩm định, trình duyệt dự án theo quy định của Công ty và NHNo&PTNT. Hội đồng thẩm định dự án nội bộ Công ty bao gồm các thành viên là lãnh đạo công ty, lãnh đạo các phòng ban chức năng của công ty.
2.3.1.2. Phương pháp tiến hành và công cụ trong thẩm định tài chính dự án đầu tư
Thẩm định tài chính nói riêng và thẩm định dự án đầu tư nói chung là hoạt động mang tính khoa học và chính xác. Do đó, công tác này đòi hỏi phải được tiến hành theo những phương pháp cụ thể. ở công ty cho thuê tài chính I, phương pháp chung nhất thường được áp dụng là phương pháp phân tích và so sánh giữa các chỉ tiêu có trong dự án với các quy định về kinh tế, do công ty quy định và nhà nước ban hành cũng như các thông tin và các chỉ tieu được lấy làm cơ sở mà nhân viên, cán bộ thẩm định đã kiểm chứng là đảm bảo độ chính xác và độ tin cậy cao. Quá trình xem xét này lại được đặt trong tổng thể các mối quan hệ biện chứng, giữa các chỉ tiêu được phân tích với nhau, giữa nội dung về thị trường với nội dung tài chính dự án… Việc phân tích và so sánh có thể tiến hành một cách trực tiếp hoặc thông qua việc tính toán lại các chỉ tiêu và các thông số tài chính đã được chủ đầu tư đề cập trong dự án.
Về trình độ các cán bộ thẩm định của Công ty cho thuê tài chính I thường tiến hành theo phương thức thẩm định tổng quát trước, thẩm định chi tiết sau, thẩm định tổng quát nhằm đánh giá hướng kinh doanh trong tương lai. Xem xét mối tương quan giữa dự án với thị trường, với các doanh nghiệp và các ngành kinh tế khác để thấy được vị trí và vai trò của dự án trong tổng thể nền kinh tế. Thẩm định
chi tiết nhằm tính toán lại, so sánh đối chiếu từng chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án với các thông tin và tài liệu làm cơ sở từ đó tìm ra những sự khác biệt, những điểm thiếu sót của dự án nhằm mục tiêu bổ sung hoàn thiện hoặc đưa ra các kết luận cần thiết trong từng trường hợp cụ thể.
Để công tác thẩm định dự án đầu tư tiến hành được thuận lợi, đáp ứng yêu cầu định hướng và chính xác, cán bộ thẩm định công ty cho thuê tài chính cần được trang bị một số công cụ cần thiết như máy vi tính và các phần mềm ứng dụng chuyên biệt… Hiện nay trong thẩm định dự án, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án, các bảng tính như Exel và các phần mềm chuyên nghiẹp như Crystal Ball, Risk Master… được sử dụng khá rộng rãi để tính toán và phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cũng như để phân tích rủi ro của dự án.
2.3.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán”
A. Giới thiệu chung về dự án đầu tư
1. Tên dự án đầu tư:
“Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán”
2. Tên khách hàng vay vốn: Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND 3. Địa điểm:
Dự án đầu tư xây dựng công trình được thực hiện tại khu đất thuộc xã Phú Diễn - huyện Từ Liêm - Hà Nội.
- Phía Tây Bắc: Giáp đường dự kiến quy hoạch - Phía Đông Nam: Giáp với phố chợ Cầu Diễn - Phía Đông Bắc: Giáp với đường quốc lộ 32
- Phía Tây Nam: Giáp với Công ty vật tư thiết bị toàn bộ (Tổng kho I). Dự án nằm trong tổng thể quy hoạch với tổng diện tích là 3.743m2, trong đó diện tích đất nghiên cứu dự án 3.638m2 và diện tích làm đường sử dụng chung 95m2.
4. Quy mô dự án:
Xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh công trình hỗn hợp 23 và 25 tầng gồm các chức năng dịch vụ công cộng, văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở tái định cư và nhà ở để
bán; xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà và đấu nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu vực gồm các chỉ tiêu chính sau:
- Diện tích khu đất dự án: 3,743m2 - Diện tích khu đất xây dựng: 3,648m2
- Diện tích xây dựng: 1,346m2 - Tổng diện tích sàn: 34,000m2
- Tầng cao: 23-25 tầng
5. Hình thức đầu tư:
Xây dựng mới hoàn chỉnh công trình gồm 2 khối cao 23, 25 tầng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà đồng bộ.
6. Đề nghị vay vốn tại Ngân hàng TMCP Techcombank Phạm Sư Mạnh Tổng vốn xin vay : 50.000.000.000 VND (Năm mươi tỷ đồng chẵn)
Thời hạn vay: 10 năm
Lãi suất: Theo quy định hiện hành của Ngân hàng TMCP Techcombank Phạm Sư Mạnh
Mục đích vay vốn: Vay vốn phục vụ xây dựng công trình.
B. Nội dung thẩm định tài chính dự án
Phương pháp thẩm định: cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu và phương pháp dự báo. So sánh đối chiếu với các quy định, tỷ lệ quy ước trong việc tính toán các chi phí trong thẩm định tài chính của ngân hàng Techcombank Phạm Sư Mạnh, cán bộ thẩm định sẽ thẩm định tổng vốn đầu tư, các chi phí của dự án. Dựa trên những đánh giá về quan hệ cung cầu và khả năng tiêu thụ của sản phẩm dự án đã thẩm định ở những nội dung trên, cán bộ thẩm định ước tính chi phí doanh thu của dự án trong tương lai.
1. Thẩm định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư: 377.697.912.000 đ
(Ba trăm bẩy bẩy tỷ, sáu trăm chín bẩy triệu, chín trăm mười hai nghìn đồng chẵn)
Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán dựa trên cơ sở các căn cứ sau đây: -Căn cứ vào hợp đồng cung cấp dịch vụ cho dự án được kí kết giữa công ty BĐS Pland và công ty TNHH CB Richard Ellis
- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất số 36-2004/ ĐCND-HĐTĐLDNN kí ngày 29/09/2004 giữa sở địa chính – nhà đất HÀ Nội và PLAND
- Suất đầu tư và chỉ tiêu mặt bằng giá năm 2008.
- Đơn giá xây dựng cơ bản áp dụng giá số 24/2008/QĐ-UB ngày 13/8/2008. - Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/02/2001
- Định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng theo quyết định số 15/2001/QĐ-BXD ngày 20/07/2001
- Chế độ và quy định nhà nước về thuế cùng các chế độ tài chính khác Cụ thể các số liệu được thể hiện qua các bảng sau:
Bảng 5: Tổng mức đầu tư:
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí xây dựng 253.354.055 25.335.406 278.689.461 2 Chi phí thiết bị 27.037.849 2.703.785 29.741.633 3 Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng 7.728.371 7.728.371 4 Chi phí quản lý dự án 3.346.950 334.695 3.681.645 5 Chi phí tư vấn ĐTXD 12.971.814 1.297.181 14.268.995 6 Chi phí khác 3.216.041 321.604 3.537.645 7 Dự phòng phí 30.819.781 3.081.978 33.901.759 Cộng 336.030.051 368.087.382 8
Lãi vay trong thời gian xây dựng
6.155.000 4.364.245
Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định nhân xét: Tổng mức đầu tư của dự án là tương đối hợp lí.
2. Thẩm định nguồn vốn đầu tư
- Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư
- Nguồn vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng - Nguồn vốn hợp pháp khác.
Nhu cầu vốn
Theo tiến độ của dự án, nhu cầu vốn đầu tư dự án dự kiến như sau:
Thời điểm Năm 1 Năm 2 Năm 3
Nhu cầu vốn (103 đ) 198.077.785 11.817.535 55.120.540 Phương án huy động vốn * Cơ cấu vốn: Vốn tự có : 30% Vốn vay ngân hàng: 70% * Kế hoạch trả nợ:
Trong 2 năm (từ khi dự án hoàn thành).
Nguồn trả nợ: Trích từ lợi nhuận sau thuế và khấu hao.
* Lãi suất huy động vốn dự kiến: Được tính bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau của MB cộng biên độ 3,6% năm. Căn cứ vào lãi suất huy động của ngân hàng cho tới thời điểm tính toán thì mức lãi suất tạm tính là: 12%/ năm.
3. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Vốn được thu hồi từ các nguồn
- Doanh thu bán căn hộ.
- Giá trị khấu hao và lợi nhuận ròng trong kinh doanh dịch vụ, văn phòng.
Kế hoạch doanh thu
- Thời gian kinh doanh khai thác 50 năm.
- Kinh doanh cho thuê toàn bộ diện tích sàn văn phòng, sàn dịch vụ và diện tích tầng hầm.
Văn phòng, khu dịch vụ:
TT Nội dung Diện tích sàn
KD (m2)
Giá KD chưa VAT (VND/m2/tháng)
Ghi chú
1 Sàn văn phòng 11.740 342.000
2 Sàn dịch vụ 343 418.000
Đơn giá cho thuê là đơn giá dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
Tầng hầm
TT Nội dung Số chỗ Giá KD chưa VAT
(VND/chỗ/tháng)
Ghi chú
1 Trông giữ ô tô 201 900.000
2 Trông giữ xe máy 550 50.000
Giá trông giữ xe dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
Kinh doanh diện tích căn hộ: Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:
TT Nội dung Diện tích sàn KD (m2)
Giá KD chưa
VAT (103đ/m2) Ghi chú
1 Sàn kinh doanh 18.678 15.909
Kế hoạch doanh thu của dự án được các cán bộ thẩm định tính toán trên cơ sở dựa vào dự án tương tư nằm cùng địa bàn đó là toà nhà Opera và mức giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng trung bình trên địa bàn
Sau khi thẩm định, các cán bộ thẩm định đưa ra nhân xét : kế hoạch doanh thu được trình bày trong hồ sơ vay vốn của dự án là tương đối hợp lí.
Kế hoạch về chi phí
Ở phần này, các cán bộ thẩm định đã tính toán chi phí của dự án dựa vào các căn cứ sau:
- Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư được tính toán theo bản vẽ thiết kế và các văn bản hiện hành của nhà nước.
phí quản lý khai thác, chi phí duy tu bảo dưỡng, sửa chữa lớn, chi phí tiếp thị quảng cáo và các chi khác.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ luật đầu tư, nghị định số 108/NĐ-CP ngày 22/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cuat luật đầu tư, luật thuế thu nhập doanh nghiệp. ( thuế thu nhập doanh nghiêp áp dụng là 28%).
- Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí điện nước và các chi phí khác dựa trên chi phí hoạt động thực tế của tòa nhà Opera.
Cụ thể:
Chi phí xây dựng:
Bảng 6: Chi phí xây dựng công trình
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí xây dựng nhà chính 247.507.490 24.750.749 272.258.239 2 Chi phí hạ tầng ngoài nhà 3.338.109 333.811 3.671.920 3 Chi phí xây dựng nhà tạm 2.508.456 250.846 2.759.302 Cộng 253.354.055 25.335.406 278.689.461 Chi phí thiết bị Bảng 7: Chi phí thiết bị
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) Chi phí thiết bị 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Cộng 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí hỗ trợ đầu tư hạ 1.000.000 1.000.000
tầng địa phương
2 Chi phí đền bù hỗ trợ tái
định cư 200.000 200.000
3 Chi phí sử dụng đất khối văn phòng 25 tầng trong thời gian xây dựng
24.514 24.514
4 Chi phí sử dụng đất khối
nhà chung cư 23 tầng 6.357.000 6.357.000
5 Chi phí phá dỡ 146.857 14.685 161.543
Cộng 7.728.371 7.728.371
Bảng 9: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ) Thuế GTGT (103đ) Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí quản lý dự án 3.889.678 388.968 4.278.645 2 Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng 12.971.814 1.297.181 14.268.995
3 Chi phí khác 3.216.041 321.604 3.537.645
Cộng 20.077.532 2.007.753 22.085.285
Kế hoạch khấu hao tài sản
Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phương pháp đường thẳng, tỉ lệ khấu hao theo quy định của Bộ tài chính nhưng không lớn hơn thời gian hoạt động còn lại của dự án, cụ thể:
Chi phí xây dựng: 50 năm Chi phí thiết bị: 20 năm Chi phí khác: 10 năm
Qua xem xét số liệu dự tính về các loại chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, đây là dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng là nhà ở dân cư và văn phòng cho thuê, vì vậy phần chi phí chủ yếu của dự án là chi phí xây dựng công trình. Máy móc được sử dụng trong quá trình thực hiện dự án chủ yếu là máy của