Điều 57. Mua bỏn nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng cú chủ sở hữu chung vắng mặt
1. Việc mua bỏn nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuõn thủ cỏc quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở.
2. Trường hợp mua bỏn nhà ở cú chủ sở hữu chung vắng mặt và khụng xỏc định được nơi cư trỳ của người đú thỡ cỏc chủ sở hữu chung cũn lại phải cú đơn yờu cầu tũa ỏn tuyờn bố người đú bị mất tớch theo quy định của phỏp luật trước khi thực hiện bỏn nhà ở đú.
Căn cứ vào giỏ bỏn nhà ở ghi trong hợp đồng mua bỏn nhà ở, cỏc chủ sở hữu chung cũn lại cú trỏch nhiệm gửi tiền bỏn nhà tương ứng với phần giỏ trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyờn bố mất tớch vào ngõn hàng thương mại nơi cú nhà ở được bỏn; khi người bị tuyờn bố mất tớch trở về và cú yờu cầu thỡ ngõn hàng đó nhận tiền gửi cú trỏch nhiệm thanh toỏn lại cho họ cả tiền gốc và tiền lói theo quy định về lói suất khụng kỳ hạn tại thời điểm người được tuyờn bố mất tớch nhận lại tiền.
3. Trường hợp người bị tuyờn bố mất tớch chết hoặc bị toà ỏn tuyờn bố là đó chết thỡ phần tiền đó gửi vào ngõn hàng nờu tại khoản 2 Điều này được chia cho những người thừa kế hợp phỏp của họ theo quy định của phỏp luật về dõn sự.
Điều 58. Thuờ mua nhà ở xó hội
1. Việc thuờ mua nhà ở xó hội phải thực hiện thụng qua hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuờ mua.
2. Sau khi trả trước 20% giỏ trị nhà ở thuờ mua, bờn thuờ mua được quyền trả số tiền cũn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bờn thuờ mua thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuờ mua nhà ở.
3. Khi hết thời hạn thuờ mua nhà ở và bờn thuờ mua đó trả hết số tiền cũn lại theo quy định tại khoản 2 Điều này, chủ đầu tư cú trỏch nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho người thuờ mua.
4. Chủ đầu tư được quyền đơn phương đỡnh chỉ thực hiện hợp đồng thuờ mua nhà ở xó hội và thu hồi nhà ở đang cho thuờ mua khi phỏt sinh một trong cỏc trường hợp sau đõy:
a) Người thuờ mua khụng trả tiền thuờ nhà liờn tục trong ba thỏng mà khụng cú lý do chớnh đỏng;
b) Người thuờ mua tự ý sửa chữa, đục phỏ kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuờ mua;
c) Người thuờ mua bỏn nhà ở thuờ mua trỏi với quy định tại Điều 40 của Nghị định này hoặc chuyển quyền thuờ mua cho người khỏc mà khụng được sự đồng ý của bờn cho thuờ mua.
Cỏc trường hợp vi phạm quy định tại điểm a và điểm b khoản này thỡ người thuờ mua được thanh toỏn lại 20% tiền thuờ mua (khụng tớnh lói); trường hợp vi phạm quy định tại điểm c khoản này thỡ bờn thuờ mua khụng được thanh toỏn lại số tiền 20% mà mỡnh đó trả trước đõy.
5. Cỏc tranh chấp về hợp đồng thuờ mua nhà ở được giải quyết thụng qua hoà giải. Trong trường hợp hoà giải khụng thành thỡ cỏc bờn cú quyền yờu cầu toà ỏn giải quyết theo quy định của phỏp luật.
Điều 59. Đổi nhà ở
1. Giao dịch đổi nhà ở quy định tại Luật Nhà ở chỉ được ỏp dụng trong trường hợp cỏc bờn đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, khụng ỏp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.
2. Cỏc bờn đổi nhà ở cú trỏch nhiệm thực hiện đỳng trỡnh tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ cỏc nghĩa vụ tài chớnh cho Nhà nước theo quy định.
Điều 60. Giao dịch về nhà ở thụng qua sàn giao dịch bất động sản
1. Đối với trường hợp được phõn chia tối đa khụng quỏ 20% sản phẩm nhà ở khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thỡ chủ đầu tư phải cú văn bản thụng bỏo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phõn chia kốm theo danh sỏch tờn, địa chỉ cỏc đối tượng được phõn chia nhà ở để Sở Xõy dựng nơi cú dự ỏn nhà ở xỏc nhận thay cho giấy xỏc nhận đó bỏn qua sàn giao dịch bất động sản. Sở Xõy dựng cú trỏch nhiệm căn cứ vào quy định tại Điều 9 của Nghị định này và đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự ỏn đó được phờ duyệt để xỏc nhận danh sỏch cỏc đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tớch của nhà ở được phõn chia trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận được thụng bỏo của chủ đầu tư; danh sỏch này chỉ được xỏc nhận một lần và phải được lưu tại Sở Xõy dựng để theo dừi, kiểm tra. Chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở phải phõn chia đỳng số lượng, địa chỉ, loại, diện tớch nhà ở và
đỳng tờn cỏc đối tượng đó được Sở Xõy dựng xỏc nhận. Bờn được phõn chia nhà ở khụng được chuyển nhượng quyền được phõn chia nhà ở cho tổ chức, cỏ nhõn khỏc.
Đối với số lượng nhà ở cũn lại trong mỗi dự ỏn sau khi phõn chia, chủ đầu tư phải thực hiện bỏn, cho thuờ thụng qua sàn giao dịch bất động sản theo đỳng trỡnh tự, thủ tục quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này.
2. Sau khi đó xõy dựng xong phần múng của nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thỡ chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bỏn nhà ở với cỏc đối tượng đó được phõn chia sản phẩm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này để thay thế cho cỏc hợp đồng, văn bản đó ký trước đú. Hợp đồng mua bỏn nhà ở trong trường hợp này và giấy xỏc nhận của Sở Xõy dựng quy định tại khoản 1 Điều này là cơ sở phỏp lý để cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho người mua nhà ở.
Những trường hợp nhà ở thuộc diện phải bỏn, cho thuờ qua sàn giao dịch bất động sản thỡ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bỏn, cho thuờ nhà ở sau khi đó cú đủ cỏc điều kiện quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định này.
3. Tổ chức, cỏ nhõn cú nhà ở do được phõn chia hoặc đó mua thụng qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà bỏn lại nhà ở đú cho người khỏc thỡ phải thực hiện theo quy định sau đõy:
a) Chỉ được bỏn cho cỏc đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đó cú hợp đồng mua bỏn ký với chủ đầu tư;
b) Trường hợp là doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản thỡ phải thực hiện bỏn qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Trường hợp là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn hoặc tổ chức khỏc thỡ khụng phải bỏn qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bỏn theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú thỡ thực hiện bỏn nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng.
4. Cỏc sàn giao dịch bất động sản khụng được tham gia đầu tư, mua bỏn, cho thuờ nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bỏn, cho thuờ nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phớ giao dịch qua sàn theo quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản, nếu vi phạm thỡ bị Nhà nước rỳt chức năng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử lý theo quy định của phỏp luật về xử phạt vi phạm hành chớnh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
5. Cỏc trường hợp mua bỏn, cho thuờ nhà ở khụng đỳng với quy định tại Điều này thỡ hợp đồng mua bỏn, cho thuờ nhà ở đú khụng cú giỏ trị phỏp lý và bờn mua khụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đối với nhà ở đó mua; bờn bỏn, bờn cho thuờ cú trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuờ nhà ở.
Điều 61. Thế chấp nhà ở
1. Việc thế chấp nhà ở phải được lập thành hợp đồng, tuõn thủ quy định của Luật Nhà ở và cỏc quy định của phỏp luật cú liờn quan.
2. Tổ chức, cỏ nhõn mua nhà ở hỡnh thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tớn dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hỡnh thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngõn hàng Nhà nước.
Điều 62. Giao dịch về nhà ở cú người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài tham gia
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cỏc giao dịch về mua bỏn, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện cỏc yờu cầu sau đõy:
a) Thuộc diện được sở hữu nhà ở và cú đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;
b) Thực hiện việc mua bỏn, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đỳng cỏc quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này;
c) Những người khụng thuộc diện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai hoặc những người thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đang cú sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khỏc thỡ chỉ được hưởng giỏ trị của nhà ở đú theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài khi thuờ nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện cỏc quy định sau đõy:
a) Phải cú đủ điều kiện được thuờ nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 131 của Luật Nhà ở;
b) Hợp đồng thuờ nhà ở phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này;
c) Bờn thuờ nhà ở phải thực hiện đầy đủ cỏc quyền và nghĩa vụ của người thuờ theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dõn sự và quy định của Nghị định này.
3. Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền ký hợp đồng cho thuờ hoặc ký hợp đồng uỷ quyền cho người khỏc quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mỡnh trong thời gian khụng sử dụng nhà ở đú.
Chủ sở hữu phải xuất trỡnh văn bản điều động, luõn chuyển cụng tỏc đến địa phương khỏc hoặc cử đi làm việc ngoài lónh thổ Việt Nam của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc; trong trường hợp khụng thuộc diện điều động hoặc cử đi cụng tỏc tại nơi khỏc thỡ phải làm đơn cam kết tạm thời khụng sử dụng nhà ở đú khi thực hiện cụng chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuờ hoặc hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở.
Điều 63. Cỏc loại hợp đồng về nhà ở
1. Việc mua bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phự hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở, quy định của Bộ luật Dõn sự và Nghị định này. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà ở thỡ phải cú văn bản tặng cho.
2. Đối với hợp đồng mua bỏn nhà ở do được đầu tư xõy dựng mới (bao gồm mua bỏn nhà ở cú sẵn và mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai) thỡ ngoài yờu cầu phải tuõn thủ quy định tại khoản 1 Điều này, trong hợp đồng mua bỏn cũn phải nờu rừ cỏc nội dung: thời hạn và trỏch nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; giỏ trị quyền sử dụng đất trong giỏ bỏn nhà ở và trỏch nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bờn bỏn nhà ở; trong trường hợp mua bỏn căn hộ chung cư thỡ cũn phải ghi rừ thờm phần diện tớch thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tớch thuộc quyền sở hữu riờng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phớ bảo trỡ 2% tiền bỏn nhà ở và cỏch tớnh diện tớch căn hộ mua bỏn. Hợp đồng mua bỏn nhà ở được ký với bờn bỏn là doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản thỡ khụng phải cụng chứng, chứng thực.
Trường hợp mua bỏn nhà ở thụng qua hỡnh thức đấu giỏ thỡ nội dung của hợp đồng mua bỏn nhà ở ngoài yờu cầu phải tuõn thủ cỏc quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, cũn phải tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật về bỏn đấu giỏ tài sản.
3. Hợp đồng thuờ, thuờ mua nhà ở xó hội quy định cụ thể cỏc quyền, nghĩa vụ của hai bờn và khụng phải cụng chứng, chứng thực.
Hợp đồng thuờ nhà ở xó hội được ký theo định kỳ nhưng tối đa khụng vượt quỏ năm năm. Hết thời hạn, bờn thuờ được cơ quan cú thẩm quyền xem xột gia hạn hợp đồng nếu thực hiện đầy đủ cỏc quy định về thuờ nhà trong quỏ trỡnh thuờ nhà và vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuờ nhà ở xó hội. Hợp đồng thuờ mua nhà ở xó hội được ký theo thoả thuận giữa chủ đầu tư và người thuờ mua trờn cơ sở quy định của Nghị định này.
4. Hợp đồng thuờ nhà ở cụng vụ quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn cú liờn quan và khụng phải cụng chứng, chứng thực. Hợp đồng thuờ nhà ở cụng vụ được ký định kỳ theo thời gian người thuờ đảm nhận chức vụ theo quyết định điều động hoặc luõn chuyển cỏn bộ nhưng tối đa khụng vượt quỏ năm năm. Trường hợp hết thời hạn thuờ mà đối tượng đang thuờ nhà vẫn đủ tiờu chuẩn về đối tượng, điều kiện và diện tớch thuờ nhà ở cụng vụ theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và trả đầy đủ tiền thuờ nhà ở thỡ đơn vị quản lý nhà ở cụng vụ tiếp tục ký hợp đồng thuờ theo thời hạn quy định tại khoản này.
5. Hợp đồng thuờ nhà ở thương mại quy định cụ thể cỏc quyền và nghĩa vụ của hai bờn theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dõn sự. Trường hợp cỏ nhõn cho thuờ nhà ở dưới sỏu thỏng hoặc bờn cho thuờ là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỡ khụng phải cụng chứng, chứng thực hợp đồng thuờ nhà ở.
6. Hợp đồng ủy quyền quản lý, trụng coi, sử dụng nhà ở, uỷ quyền bỏn, cho thuờ nhà ở phải cú cụng chứng hoặc chứng thực. Cỏc bờn chỉ được ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan cú thẩm quyền cụng chứng, chứng thực chỉ được thực hiện cụng chứng, chứng thực cỏc hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đó được xõy dựng xong (ỏp dụng đối với nhà ở cú sẵn).
7. Cỏc hợp đồng đổi, tặng cho, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở được lập theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dõn sự.
8. Thẩm quyền cụng chứng, chứng thực cỏc hợp đồng về nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định hiện hành của phỏp luật.