Điều 44. Quy định về việc tạo lập hợp phỏp nhà ở
Nhà ở được tạo lập hợp phỏp thụng qua cỏc hỡnh thức sau đõy:
1. Đầu tư xõy dựng nhà ở mới theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và phỏp luật về xõy dựng;
2. Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này, phỏp luật về kinh doanh bất động sản và phỏp luật về dõn sự;
3. Thụng qua cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của phỏp luật.
Điều 45. Quy định về việc cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
1. Cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuộc đối tượng cú quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và cú giấy tờ chứng minh về việc tạo lập hợp phỏp nhà ở quy định tại Điều 44 của Nghị định này thỡ được Nhà nước cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú mà khụng bắt buộc phải cú điều kiện về hộ khẩu thường trỳ, đăng ký kinh doanh tại nơi cú nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 của Nghị định này.
Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tạo lập nhà ở thụng qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở trước ngày Nghị định này cú hiệu lực thi hành thỡ việc cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng.
2.Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thụng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của phỏp luật.
3. Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở khụng đủ điều kiện để được cụng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thỡ khụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất.
Điều 46. Bảo hành nhà ở
1. Trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở, bờn bỏn cú trỏch nhiệm bảo hành nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiờn tai, địch họa hoặc do người sử dụng gõy ra.
2. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả cụng trỡnh nhà ở cú mục đớch sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục cỏc hư hỏng về kết cấu chớnh của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mỏi, tường, cỏc phần ốp, lỏt, trỏt), cỏc thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống cỏc loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dõy cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sỏng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoỏt nước thải, khắc phục cỏc trường hợp nghiờng, lỳn, sụt nhà ở. Đối với cỏc thiết bị khỏc gắn với nhà ở thỡ bờn bỏn thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
3. Trường hợp tổ chức, cỏ nhõn thi cụng xõy dựng hoặc bỏn nhà ở mà khụng thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thỡ chủ sở hữu nhà ở cú quyền khởi kiện yờu cầu Toà ỏn nhõn dõn giải quyết; nếu gõy thiệt hại cho người khỏc thỡ tổ chức, cỏ nhõn gõy thiệt hại phải bồi thường hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự theo quy định của phỏp luật.
Điều 47. Bảo trỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở cú trỏch nhiệm thực hiện bảo trỡ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và cỏc quy định của phỏp luật cú liờn quan, trừ trường hợp giữa chủ sở hữu và người sử dụng cú thỏa thuận khỏc. Đối với trường hợp chưa xỏc định được chủ sở hữu thỡ người đang sử dụng cú trỏch nhiệm bảo trỡ nhà ở đú.
2. Đối với nhà ở cú nhiều chủ sở hữu thỡ cỏc chủ sở hữu cú trỏch nhiệm bảo trỡ phần sở hữu riờng và thỏa thuận đúng gúp kinh phớ để bảo trỡ phần sở hữu chung; trong trường hợp khụng thỏa thuận được thỡ kinh phớ bảo trỡ phần sở hữu chung được phõn bổ tương ứng với phần diện tớch thuộc sở hữu riờng của từng chủ sở hữu.
Việc đúng gúp kinh phớ bảo trỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 51 của Nghị định này.
3. Nội dung, quy trỡnh và việc quản lý hồ sơ bảo trỡ nhà ở được thực hiện theo quy định của phỏp luật về bảo trỡ cụng trỡnh xõy dựng.
Điều 48. Cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu cú quyền cải tạo nhà ở thuộc quyền sở hữu của mỡnh. Việc cải tạo nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, giữ vệ sinh mụi trường xung quanh và thực hiện theo đỳng quy định của phỏp luật về xõy dựng.
2. Trường hợp cải tạo nhà ở mà thuộc diện phải xin phộp xõy dựng thỡ chủ sở hữu chỉ được thực hiện cải tạo sau khi đó cú Giấy phộp xõy dựng.
3. Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được cỏc chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Cỏc chủ sở hữu cú trỏch nhiệm đúng gúp kinh phớ để thực hiện cải tạo phần diện tớch thuộc sở hữu chung.
Trường hợp cải tạo nhà chung cư cũ thỡ thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Nghị định này.
Mục 2
QUẢN Lí SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 49. Phần sở hữu riờng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu
1. Phần sở hữu riờng và cỏc thiết bị sử dụng riờng trong nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu bao gồm:
a) Phần diện tớch bờn trong căn hộ (kể cả diện tớch ban cụng, lụ gia gắn liền với căn hộ đú) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tớch khỏc trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bỏn cho riờng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bỏn cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc;
b) Phần diện tớch thuộc sở hữu riờng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, khụng bỏn và cũng khụng phõn bổ giỏ trị phần diện tớch thuộc sở hữu riờng này vào giỏ bỏn căn hộ cho cỏc chủ sở hữu căn hộ);
c) Cỏc thiết bị sử dụng riờng trong căn hộ, trong phần diện tớch khỏc thuộc sở hữu riờng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của cỏc chủ sở hữu khỏc.
Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu cỏc phần diện tớch khỏc trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là cỏc chủ sở hữu nhà chung cư.
2. Phần sở hữu chung nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tớch và cỏc thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: a) Phần diện tớch thuộc sở hữu chung của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: khụng gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang mỏy, sõn thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngụi nhà, tường phõn chia cỏc căn hộ, sàn, mỏi, đường thoỏt hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sõn chơi chung và cỏc phần khỏc khụng thuộc sở hữu riờng của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Phần diện tớch khỏc khụng phải là phần diện tớch thuộc sở hữu riờng của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bỏnh) được xõy dựng theo quy chuẩn xõy dựng và cú thể bố trớ tại tầng hầm hoặc tại tầng
một hoặc tại phần diện tớch khỏc trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ụ tụ thỡ phải xõy dựng theo quy chuẩn xõy dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riờng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;
d) Cỏc thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở.
Phần diện tớch thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dựng để sử dụng chung cho cỏc chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.
3. Phần sở hữu riờng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rừ trong hợp đồng mua bỏn căn hộ chung cư.
Điều 50. Quản lý vận hành nhà chung cư
1. Nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu phải cú Ban quản trị do cỏc chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu theo quy định tại Điều 71 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư cú trỏch nhiệm chuẩn bị nội dung để thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Ban quản trị nhà chung cư cú quyền và trỏch nhiệm theo quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư là nhà ở xó hội thỡ quyền hạn và trỏch nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng.
3. Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp cú năng lực chuyờn mụn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
4. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng cỏc cơ chế như đối với dịch vụ cụng ớch theo hướng dẫn của Bộ Tài chớnh.
5. Cỏc chi phớ dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phớ dịch vụ trụng giữ xe ụ tụ khụng được cao hơn mức giỏ dịch vụ do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc.
6. Đối với nhà chung cư chỉ cú một chủ sở hữu thỡ chủ sở hữu cú trỏch nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư đú.
Bộ Xõy dựng ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư để ỏp dụng thống nhất trong cả nước.
Điều 51. Kinh phớ bảo trỡ phần sở hữu chung của nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phớ bảo trỡ phần sở hữu chung của nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bỏn căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở cú hiệu lực thi hành thỡ chủ đầu tư cú trỏch nhiệm nộp cỏc khoản kinh phớ sau đõy:
- Đối với diện tớch nhà bỏn thỡ phải nộp 2% tiền bỏn, khoản tiền này được tớnh vào tiền bỏn căn hộ hoặc diện tớch khỏc mà người mua phải trả và được quy định rừ trong hợp đồng mua bỏn;
- Đối với phần diện tớch nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khụng bỏn (khụng tớnh phần diện tớch thuộc sử dụng chung) thỡ chủ đầu tư phải nộp 2% giỏ trị của phần diện tớch đú; phần giỏ trị này được tớnh theo giỏ bỏn căn hộ cú giỏ cao nhất của nhà chung cư đú.
b) Khoản kinh phớ quy định tại điểm a khoản này được trớch trước thuế để nộp (Nhà nước khụng thu thuế đối với khoản kinh phớ này) và được gửi vào ngõn hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cụng tỏc bảo trỡ phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;
c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bỏn căn hộ trước ngày Luật Nhà ở cú hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bỏn thỡ cỏc chủ sở hữu căn hộ chung cư cú trỏch nhiệm đúng gúp khoản kinh phớ để bảo trỡ phần sở hữu chung. Kinh phớ đúng gúp chỉ được thu khi phỏt sinh cụng tỏc bảo trỡ và được xỏc định đối với từng cụng việc bảo trỡ cụ thể.
2. Trường hợp kinh phớ bảo trỡ quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này khụng đủ để thực hiện bảo trỡ phần sở hữu chung thỡ cỏc chủ sở hữu nhà chung cư cú trỏch nhiệm đúng gúp thờm kinh phớ tương ứng với phần diện tớch thuộc sở hữu riờng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phỏ dỡ mà kinh phớ bảo trỡ quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thỡ được sử dụng để hỗ trợ tỏi định cư khi xõy dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trỡ nhà chung cư sau khi xõy dựng lại.
Điều 52. Cải tạo, phỏ dỡ nhà chung cư
1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiờm trọng, xuống cấp cú nguy cơ sập đổ đó cú kết luận của cơ quan cú thẩm quyền về kiểm định chất lượng cụng trỡnh xõy dựng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cú trỏch nhiệm tổ chức di chuyển cỏc hộ gia đỡnh đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khỏc để thực hiện phỏ dỡ nhà ở đú.
Cỏc hộ gia đỡnh cú trỏch nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh và được hưởng cỏc quyền và lợi ớch như đối với trường hợp giải phúng mặt bằng.
2. Đối với nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phỏ dỡ theo yờu cầu của cỏc chủ sở hữu để xõy dựng lại thỡ phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đú đồng ý. Số chủ sở hữu cũn lại khụng đồng ý phỏ dỡ thỡ sẽ bị Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả cỏc chi phớ cho việc cưỡng chế phỏ dỡ nhà ở.
Nhà nước cú chớnh sỏch ưu đói và khuyến khớch đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khỏc (khụng tỏi định cư tại chỗ) sau khi xõy dựng lại nhà chung cư.
3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phỏ dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng cỏc chủ sở hữu cú nhu cầu cải tạo nõng cấp hoặc mở rộng thờm diện tớch thỡ phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đú đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phự hợp quy hoạch xõy dựng và tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật về xõy dựng.
Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyờn tắc xó hội húa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và mụi trường sống. Nhà nước khuyến khớch việc thực hiện cải tạo cỏc khu chung cư cũ đó xuống cấp theo dự ỏn tổng thể, đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.
4. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, Bộ Xõy dựng trỡnh Chớnh phủ ban hành chớnh sỏch riờng về việc cải tạo, xõy dựng lại nhà chung cư cũ.
Mục 3
QUẢN Lí SỬ DỤNG NHÀ BIỆT THỰ TẠI Đễ THỊ Điều 53. Nguyờn tắc quản lý sử dụng nhà biệt thự
1. Việc quản lý sử dụng nhà biệt thự phải tuõn thủ quy hoạch được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt, theo quy định của Nghị định này và phỏp luật cú liờn quan.
2. Việc bảo trỡ, cải tạo và xõy dựng lại nhà biệt thự phải phự hợp với quy hoạch đó được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt, tuõn thủ cỏc quy định về bảo trỡ cụng trỡnh xõy dựng, Nghị định này và phỏp luật về quản lý di sản văn húa.
3. Đối với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước thỡ cũn phải thực hiện quản lý theo quy định về quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước; trong trường hợp được sử dụng làm nhà ở cụng vụ thỡ phải tuõn thủ cỏc quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cụng vụ quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định này.
4. Bộ Xõy dựng ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà biệt thự để ỏp dụng thống nhất trong cả nước.
Điều 54. Phõn loại nhà biệt thự
1. Biệt thự nhúm một là biệt thự được xếp hạng di tớch lịch sử - văn hoỏ