Bảng 19: Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2007
STT Phường HS đã giải quyết Đất nông nghiệp Đất ở HS Diện tích (m2) HS Diện tích (m2) 1 Long Trường 633 511 1.152.794 122 30.753 2 Long Phước 1.030 1.025 3.189.786 5 6.545 3 Trường Thạnh 397 348 711.460 49 5.756 4 Phú Hữu 409 174 337.755 235 77.482 5 Phước Long A 59 16 80.014 43 5.225 6 Phước Long B 591 88 107.397 503 444.809 7 Tăng Nhơn Phú A 176 64 73.972 112 12.128 8 Tăng Nhơn Phú B 281 136 100.021 145 18.103 9 Tân Phú 125 34 15.477 91 8.868 10 Hiệp Phú 33 16 3.874 17 2.671 11 Phước Bình 76 9 11.342 67 6.512 12 Long Thạnh Mỹ 188 120 134.826 68 19.907 13 Long Bình 110 101 76.598 9 4.876 Tổng cộng 4.108 2.642 5.995.316 1.46 6 643.635
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ)
Với tốc độ đô thị hóa tăng như vậy, năm 2007 là năm mà cơn sốt đất diễn ra mạnh mẽ nhất và nóng hơn bao giờ hết (so với hai cơn sốt năm 1992-1993 và năm
2001-2002). Lượng HS tăng lên gấp bội 4.108 HS.
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vẫn diễn ra tập trung vào những phường có nhiếu đất nông nghiệp và đất trống nhiều, nhất là phường Long Phước 38,8%, Long Trường 19,34%, Trường Thạnh là 14,5 %....
Lượng HS đất ở cũng tăng do các dự án về nhà ở đã được triển khai tại các phường, đồng thời cũng có nhiều nhà máy, xí nghiệp và các công ty tư nhân thu hút lao động. Với lượng HS đất ở là 1.466 chiếm 35,68% tổng số HS. Nổi bật nhất vẫn là Phước Long B với 503 HS 34,31 % tổng số HS đất ở, Phú Hữu là 235 chiếm 16 %...
Lượng HS nhận vào hàng tháng tương đối cao. Với lượng HS nhận vào năm 2007 là 4.377 HS, thuận giải quyết là 4.108, lượng HS trả ra là 229. Lượng HS không giải quyết chủ yếu tập trung vào các phường chuyển nhượng nhiều như Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh,... Và việc đầu cơ vẫn còn tồn tại, một bộ phận người dân sau khi chuyển nhượng thì thay đổi mục đích sử dụng rồi chuyển nhượng cho đối tượng khác để thu lợi nhuận cao hơn rất nhiều, có thể cao gấp 1,5 đến 2 lần.
6. Tình hình chuyển nhượng của 6 tháng đầu năm 2008:
Bảng 20: Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ 6 tháng đầu năm 2008
STT Phường HS đã giải quyết Đất nông nghiệp Đất ở HS Diện tích (m2) HS Diện tích (m2) 1 Long Trường 309 224 527.393 85 14.971 2 Long Phước 364 358 1.108.451 6 7.937 3 Trường Thạnh 179 135 290.458 44 7.622 4 Phú Hữu 295 62 152.333 233 71.229 5 Phước Long A 49 9 4.318 40 4.011 6 Phước Long B 461 39 53.544 422 430.133 7 Tăng Nhơn Phú A 132 35 66.223 97 10.292 8 Tăng Nhơn Phú B 207 78 49.498 129 15.798 9 Tân Phú 73 19 11.808 54 5.766 10 Hiệp Phú 24 16 3.873 8 2.147 11 Phước Bình 52 0 4.532 52 4.036 12 Long Thạnh Mỹ 135 77 99.114 58 8.682 13 Long Bình 53 43 35.142 10 520 Tổng cộng 2.333 1.095 2.406.687 1.238 583.144
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ)
Trong 6 tháng đầu năm 2008 lượng HS đã giải quyết là 2.333, chiếm hơn 1/2 so với năm 2007. Trong đó đất nông nghiệp là 1.095 HS (chiếm 47%), đất ở 1.238 (chiếm
53%). Qua đó cho thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp và đất ở đều tăng.
HS đất nông nghiệp chiếm nhiều nhất là các phường: Long Phước 32,7%, Long Trường 20,5%, Trường Thạnh 12,3%... Đất ở với 1.238 HS, trong đó đứng đầu là phường Phước Long B với 422 HS (chiếm 34,08 %), đứng thứ 2 là phường Phú Hữu 233 HS (chiếm 18,8%).
Tuy tình hình chuyển nhượng có tăng nhưng không mạnh như năm 2006, 2007. Và theo cán bộ chuyên môn tại địa phương thì nguyên nhân chủ yếu là do phần lớn các dự án trên địa bàn đã được triển khai, đất trống còn rất ít; đại bộ phận người dân sau khi chuyển nhượng đã tiến hành thay đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh,… làm cho tình hình chuyển nhượng tăng chậm lại.
7. Nhận xét tình hình chuyển nhượng trong giai đoạn này:
Cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 182/2004/NĐ-CP và các văn bản pháp quy có liên quan làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn có những thay đổi về thành phần HS cũng như quy trình chuyển nhượng.
a) Quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này thực hiện như sau:
Sơ đồ 3: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận từ năm 2003 đến trước khi có VPĐK QSDĐ.
(1) Chủ SDĐ nộp HS tại UBND phường nơi có đất. Trong vòng 5 ngày UBND phường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa, hoàn trả HS cho người dân, nếu không đủ điều kiện thì thông báo cho người dân biết lý do.
(2) Chủ SDĐ nộp HS tại Phòng tiếp nhận HS đất đai, tại đây Phòng sẽ tiếp nhận những HS hợp lệ và viết giấy hẹn cho chủ sử dụng trong vòng 13 ngày trở lại thực
(8) (1)
hiện nghĩa vụ tài chính. Phòng tiếp nhận HS đất đai sẽ chuyển HS cho Phòng TN-MT. (3) Sau khi nhận được HS hợp lệ, trong vòng 10 ngày, Phòng TN-MT có trách nhiệm thẩm tra HS, trích lục HS gốc, vẽ chỉnh lý biến động tên chủ sử dụng mới (đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận), cấp mới GCN cho những trường hợp chuyển nhượng một phần… Phòng TN-MT trình lên UBND Quận xác nhận vào vào GCN trong vòng 3 ngày.
(4) Sau 13 ngày chủ sử dụng đến Phòng tiếp nhận HS nhận phiếu chuyển thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người dân đến các chi cục thuế có liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính và quay lại Phòng tiếp nhận HS để lấy GCN.
Như vậy, trong thời gian này, Phòng tiếp nhận HS đất đai cũng đã đóng vai trò quan trọng, hỗ trợ cho Phòng TN-MT thực hiện tốt công tác của mình, đồng thời cũng đã giúp giải quyết các vướng mắc cũng như hướng dẫn người dân thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình thông qua bộ phận tiếp dân.
b) Quy trình giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ từ khi có VPĐK đến nay:
Thực hiện theo QĐ 1063/QĐ-UBND ngày 30/6/2005 của UBND Quận 9 về việc ban hành quy trình “một cửa, một dấu” được thực hiện vào thời gian đầu khi VPĐK QSDĐ mới thành lập. Nhưng đến những tháng cuối năm 2006 thì không áp dụng, VPĐK đã có con dấu riêng và thực hiện theo quy trình một cửa của NĐ 181/NĐ-CP.
VPĐK được thành lập theo QĐ 58/2005/QĐ-UBND ngày 15/4/2005 của UBND Quận 9 trực thuộc Phòng TN-MT và đi vào hoạt động vào tháng 5 năm 2006.
* Quy trình chuyển nhượng QSDĐ toàn phần: thời gian 10 ngày
Sơ đồ 5: Quy trình thụ lý HS chuyển nhượng QSDĐ toàn phần tại Quận (từ khi có VPĐK QSDĐ đến nay).
Giải thích:
(1) NSDĐ nộp HS tai phòng tiếp nhận hoàn trả HS.
(2) Cán bộ tiếp nhận và hoàn trả (TNHT) HS có trách nhiệm xem xét và tiếp nhận HS, lập biên nhận giao cho người dân; lập phiếu kiêm soát quá trình và chuyển HS đến bộ phận thụ lý HS (Tổ đăng bộ),
(3) Tại Tổ Đăng bộ (TĐB): Chuyên viên (CV) TĐB kiểm tra đối chiếu HS lưu lập phiếu xử lý. (2) VPĐKQSDĐ Phòng tiếp nhận, hoàn trả HS (7) (5) Tổ Đăng bộ (VPĐKQSDĐ) Chuyên viên tổ Đăng bộ Tổ trưởng tổ Đăng bộ (4) (3) (6) NSDĐ
(4) Chuyên viên TĐB chuyển cho tổ trưởng xem xét và cho ý kiến (giải quyết HS hoặc ra văn bản phúc đáp).
Sau đó CV TĐB dự thảo tờ trình đăng ký cập nhật biến động và cập nhật biến động. Đối với HS chưa hợp lệ thì ra công văn chuyển trả HS bổ túc.
(5) Tiếp đến Tổ trưởng TĐB kiểm tra ký tắt trình Lãnh đạo phòng
(6) Lãnh đạo VPĐK QSDĐ xem xét, ký duyệt cập nhật biến động hoặc ký thừa ủy quyền công văn phúc đáp.
(7) CV TĐB đóng dấu, vào sổ, phô tô chuyển cho tổ TNHT HS phát hành. Sau đó cán bộ TNHT HS phát hành công văn phúc đáp trường hợp HS chưa hợp lệ.
(8) Trao kết quả cho người dân.
Các bước 1, 2, 3, 5, 7, 8 là một ngày, bước 4 và 6 là hai ngày.
* Quy trình chuyển nhượng QSDĐ một phần (tách thửa): thời gian 40 ngày
Sơ đồ 5: Quy trình thụ lý HS chuyển nhượng QSDĐ một phần tại Quận (từ khi có VPĐK đến nay).
Giải thích:
(1) Người Sử dung đất nộp HS tại phòng tiếp nhận hoàn trả HS.
(2) Cán bộ TNHT HS có trách nhiệm xem xét và tiếp nhận HS, lập biên nhận giao cho người dân; lập phiếu kiêm soát quá trình và chuyển HS đến bộ phận thụ lý HS (TĐB)
(3) Tại Tổ Đăng bộ: CV TĐB kiểm tra HS, đối chiếu HS lưu, lập phiếu xử lý; kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, ngăn chặn.
(4) CV TĐB chuyển cho tổ trưởng xem xét và cho ý kiến (giải quyết HS hoặc ra văn bản phúc đáp).
Sau đó CV TĐB dự thảo tờ trình đăng ký cập nhật biến động và cập nhật biến động; vẽ GCN (tách thửa); Đối với HS chưa hợp lệ thì ra công văn phúc đáp.
(5) Lãnh đạo VPĐK QSDĐ xem xét, ký duyệt tờ trình để trình UBND Quận, ký Chuyên viên tổ Đăng bộ Tổ trưởng tổ Đăng bộ Phòng TNMT UBND Quận (2) Phòng tiếp nhận, hoàn trả HS (9) (5) Tổ Đăng bộ (VPĐKQSDĐ) (3) (4) (8) (6) (7) VPĐKQSDĐ (10) (1) NSDĐ
duyệt nội dung cập nhật biến đông trên GCN của người chuyển nhượng hoặc ký thừa ủy quyền công văn phúc đáp.
(6) CV TĐB chuyển HS qua UBND.
(7) Lãnh đạo UBND xem xét và ký GCN (tách thửa) (8) UBND chuyển HS đã ký duyệt về VPĐK QSDĐ
(9) CV TĐB đóng dấu; vào sổ, phô tô chuyển cho tổ TNHT HS. Sau đó cán bộ TNHT HS phát hành công văn phúc đáp trường hợp HS chưa hợp lệ.
(10) Trao kết quả cho người dân.
Các bước 1, 6, 10 là 1 một ngày, bước 3, 5, 8, 9 là 2 ngày, bước 4 là 15 ngày. Tuân thủ quy định của các văn bản hiện hành, kết quả giải quyết HS được tổng hợp qua bảng sau:
Bảng 21: Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ qua các năm.
STT Năm Tổng HS
đã giải quyết Đất nông nghiệp Đất ở HS Diện tích (m2) HS Diện tích (m2) 1 2003 1.385 339 681.509 1.046 143.758 2 2004 1.194 517 801.746 667 113.699 3 2005 1.701 887 1.210.411 814 104.180 4 2006 3.425 2.209 7.644.622 1.216 206.629 5 2007 4.108 2.642 5.995.316 1.466 643.635 6 2008* 2.333 1.095 2.406.687 1.238 583.144 Tổng cộng 14.146 7.689 18.740.292 6.447 1.795.045
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ)
Chú thích: 2008*: 6 tháng
c) Nhận xét chung:
Từ 2003 đến 6 tháng đầu năm 2008, tổng HS giải quyết được là 14.146, trong đó HS về đất nông nghiệp tăng đáng kể 7.689 HS (chiếm 54,35%), còn HS về đất ở thì tăng 6.447 HS (chiếm 46,65%).
Ở giai đoạn này, tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tăng mạnh và tăng đột biến. Song song đó thì tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở lại diễn ra hết sức sôi động. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Quận 9 trở nên náo nhiệt đã làm cho hoạt động chuyển nhượng đất ở có những thay đổi phức tạp. Một phần nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa, dân cư tập trung đông, nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng được nâng cao, nên xu hướng là sửa sang hoặc xây cất nhà là điều tất yếu. Mặt khác, người dân nội thành có tâm lý thích sống tại các khu vực ngoại thành, yên tĩnh với nguồn không khí trong lành nên quá trình giãn dân từ nội thành ra ngoại thành cũng rất phổ biến. Và một nguyên nhân nữa làm cho tình hình chuyển nhượng này nóng bỏng là tình trạng đầu cơ, tích lũy đất đai, chờ giá đất tăng cao đem chuyển nhượng lại cho người khác, trực tiếp hưởng giá trị chênh lệch đó, tình trạng này đã dẫn đến nhiều tiêu cực: đất đai được sử dụng không hiệu quả, lãng phí, xuất hiện một loạt cò đất, môi giới làm xáo trộn cuộc sống của người dân hòng có được huê hồng khá cao mà không cần phải đầu tư nhiều…
8. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn:
Đây là vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý cũng không kém phần nhạy cảm. Nó rất khó kiểm soát và gây trở ngại cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhất là công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
a) Nguyên nhân:
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến chuyển nhượng trái phép, có những trường hợp 2 bên tự lập hợp đồng và tự ký với nhau nhưng không có xác nhận của UBND phường, nơi có đất… người SDĐ nhận chuyển nhượng với diện tích nhỏ để mở rộng diện tích đất. Với diện tích nhỏ mà đi đăng ký thì tốn nhiều thời gian, đi lại nhiều lần mà thủ tục phiền phức. Bên cạnh đó, các nhà đầu cơ sau khi nhận chuyển nhượng chờ giá đất lên cao rồi sang lại cho người khác… Theo cán bộ chuyên môn tại địa phương thì tình hình chuyển nhượng trái phép vẫn còn nhưng không đáng kể (do giá đất hiện nay rất cao, sau khi chuyển nhượng đa số người nhận có nhu cầu sang tên). Tuy nhiên nó cũng để lại hậu quả khá nghiêm trọng.
b) Hậu quả:
Việc chuyển nhượng trái phép đã gây không ít khó khăn trong công tác quản lý và SDĐ tại địa phương: dễ phát sinh tranh chấp và một số trường hợp như sau chuyên nhượng mà không sang tên chỉ làm giấy tay, sau đó người này sang lại cho người khác. Qua nhiều lần như vậy mà không đi đăng ký QSDĐ đến khi Nhà nước ban hành những văn bản Pháp luật khắc khe hơn và lúc này họ (người nhận chuyển nhượng) phát sinh nhu cầu chuyển nhượng thì phải tiến hành sang tên quá phức tạp.
Tóm lại việc chuyển nhượng trái phép không những gây khó khăn cho Nhà nước mà cho cả chính người SDĐ (mất tiền, mất đất)
c) Hướng giải quyết:
Trước những hậu quả trên Nhà nước đã ban hành Luật đất đai năm 2003 có quy định mọi biến động đều phải được đăng ký theo Quy định của Pháp Luật.
Tuy Nhà nước đã ban hành những văn bản Pháp luật nhưng chỉ hạn chế được phần nào vì việc chuyển nhượng trái phép rất khó kiểm soát, người SDĐ tự chuyển nhượng với nhau. Chính vì vậy, cần phải có những biện pháp mạnh và nghiêm khắc hơn nữa với những trường hợp này để công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn.
* Một vài trường hợp cá biệt:
Người nhận chuyển nhượng đã lâu năm nhưng thời điểm đó chưa có điều kiện tới cơ quan quản lý đất đai làm thủ tục chuyển nhượng, nay có điều kiện hợp thức hoá phần diện tích mà mình nhận chuyển nhượng trước đây. Theo quy định khi nộp hồ sơ phải có GCN QSDĐ của bên chuyển nhượng nhưng khi liên hệ với bên chuyển nhượng để mượn GCN QSDĐ để tách phần diện tích đất đã bán thì người chuyển nhượng không đưa hoặc viện nhiều lý do cốt yếu là yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải chi thêm một khoản tiền cho mình vì hiện tại giá đất đã tăng cao hơn so với thời điểm chuyển nhượng, hoặc muốn gây khó khăn hơn nữa thì nói rằng: “GCN QSDĐ đã mang đi thế chấp ngân hàng 30 - 40 triệu đồng, muốn mượn GCN thì phải đưa tiền đi chuộc về”.
Căn cứ vào đề nghị của bên nhận chuyển nhượng, UBND phường, xã mời bên chuyển nhượng lên để trao đổi, giải quyết trên cơ sở đôi bên tự thỏa thuận; nếu có yêu cầu thêm tiền thì bao nhiêu là phù hợp, bên nhận chuyển nhượng phải cam kết sau khi tách xong phần diện tích thì phải hoàn trả GCN QSDĐ (nếu còn đất trên GCN) cho bên chuyển nhượng. Nếu trường hợp bên chuyển nhượng cố tình làm khó thì cơ quan Nhà nước phải có biện pháp mạnh hơn nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, mặt khác cũng tránh được tình trạng xáo trộn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
II.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9:
II.4.1. So sánh thành phần HS, quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương với các Nghị định:
1. Thành phần HS theo NĐ 181/2004/NĐ-CP tại địa phương:
a) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (hợp đồng ở phường và ở phòng công chứng)
b) Giấy chuyển nhượng QSDĐ (một bản chính và hai bản sao có công chứng) c) Đơn xin chuyển nhượng QSDĐ