1. Phương pháp điều tra thu thập: điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu và các vấn đề khác trong nội dung nghiên cứu.
2. Phương pháp thống kê: nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số lượng HS thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của Quận và lập thành các bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: so sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục.
5. Phương pháp đánh giá: đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt là những cán bộ trực tiếp thụ lý HS chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài: Bước 1: Công tác chuẩn bị.
Bước 2: Thu thập thông tin có liên quan.
Bước 3: Xử lý thông tin.
Bước 4: Thực hiện đề tài.
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KT-XH ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ:
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng:
Mặt bằng đất đai là một thế mạnh cùng với vị trí nằm ở cửa ngõ phía Đông Thành phố, nối Thành phố Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc tạo ra mối giao lưu KT-VH giữa Quận với Thành phố và các vùng lân cận. Với vị trí địa lý thuận lợi, đầu cầu của khu kinh tế trọng điểm lớn của đất nước ở phía Nam, Quận 9 đóng vai trò là Quận ven với nhiều chức năng quan trọng trong quy hoạch phát triển Thành phố Hồ Chí Minh trở thành "Thành phố mở" vào năm 2020. Đây cũng chính là cơ hội để "vùng bưng" thực sự sẽ trở thành đô thị mới văn minh, hiện đại. Chính những điều kiện đó góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước.
Bên cạnh đó điều kiện thổ nhưỡng và thủy văn khá thuận lợi cho việc cải tạo chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ cây lúa có giá trị thấp sang các loại cây có giá trị cao hơn, tạo được cảnh quan phù hợp với đô thị. Đồng thời Quận cũng có nhiều di tích lịch sử, cảnh quan đẹp có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghĩ dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận.
Với điều kiện tự nhiên khá thuận lợi như trên làm cho nhu cầu SDĐ để sản xuất kinh doanh, du lịch… là rất lớn đã tác động không nhỏ đến hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn.
II.1.2. Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng:
Trong những năm gần đây nền KT-XH Quận 9 ngày càng phát triển mạnh mẽ do có vị trí thuận lợi.Đồng thời Quận luôn được Nhà nước quan tâm đầu tư, phát triển KT-XH và đặc biệt là đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật (như điện, đường, trường, trạm) cho nên nền KT-XH ngày càng đi lên.
Dân cư phân bố tập trung, nguồn lao động tại địa phương dồi dào chiếm 60% dân số. Cộng thêm các nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã làm cho nguồn lao động tại địa phương tập trung ngày càng đông, nhu cầu nhà ở và đất ở tăng cao. Và nó tạo nên những cơn sốt đất dữ dội với những diễn biến vô cùng phức tạp và đa dạng. Đặc biệt từ 2006 đến nay, tình hình chuyển nhượng trở nên “sốt” mạnh hơn. Đồng thời nó cũng tạo nên một nguồn thu ngân sách lớn cho địa phương, góp phần đẩy mạnh KT-XH và tốc độ đô thị hóa.
Mặc dù là một Quận trẻ vẫn còn khó khăn nhưng với điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc đầu tư phát triển Thương mại - Dịch vụ du lịch, nền KT-XH đang ổn định và đi lên góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động phù hợp với xu thế phát triển chung của Quận nhà.
II.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN:
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai:
Cách đây 11 năm, Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức, HS tài liệu còn thiếu thốn… gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Tuy nhiên công tác quản lý SDĐ đã được tăng cường. Tổ chức công khai lấy ý kiến quy hoạch
SDĐ của 13 phường. Hoàn thành công tác kiểm tra đất công tại phường Long Thạnh Mỹ và Long Bình, Long Phước. Qua kiểm tra đã đưa vào quản lý theo Quyết định 80/2001/QĐ-TTg đối với số diện tích đất công do UBND phường đang quản lý… Với sự quyết tâm cố gắng khắc phục khó khăn của cán bộ nhân viên cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, việc quản lý đất đai trên địa bàn Quận đã dần đi vào nề nếp. Chính vì vậy, việc quản lý đất đai cần có sự chỉ đạo tập trung của lãnh đạo chính quyền các cấp, nếu công tác này làm tốt sẽ là cơ sở vững vàng để việc phát triển đô thị được đồng bộ và đúng pháp luật. Đồng thời đem lại cuộc sống ấm no hạnh phúc cho người dân, góp phần phát triển KT-XH của đất nước.
1. Công tác quản lý đất đai theo ranh giới hành chính và theo Luật đất đai năm 2003:
• Quản lý theo ranh giới hành chính:
Quận 9 được thành lập theo Nghị định 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động ngày 01/04/1997. Trên cơ sở từ 10 xã cũ của huyện Thủ Đức, 6 xã vùng bưng được chia tách thành 13 phường. Từ khi thành lập đến nay diện tích của Quận là 11.389,62 ha, bao gồm 13 phường đã kể ở trên.
• Quản lý đất đai theo luật đất đai 2003:
Năm 2003, toàn Quận tiến hành đo đạc lại và lập bản đồ địa chính mới, sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2004 và được sử dụng làm tài liệu để phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2005. Đây là cơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ thống bản đồ chuyên đề. Bản đồ địa chính mới gồm có các tỉ lệ: 1/200, 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000.
Bảng 8: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới.
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi Trường)
2. Công tác Quy hoạch, kế hoạch SDĐ:
Sau khi thành lập Quận, UBND TP.HCM đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể của Quận đến năm 2020 theo Quyết định 3815/QĐ-UB-QLĐT ngày 02/07/1999. Trong đó xác định phương hướng phát triển không gian và phân khu chức năng các khu vực trên địa bàn Quận 9 gồm: định hướng chung phát triển dân cư và lao động, phát triển trung tâm, công trình công cộng và phúc lợi xã hội… Bên cạnh đó còn có: Quy hoạch tổng thể KT-XH Quận đến năm 2010 được thực hiện theo Công văn số 3849/UB-KT và Thông báo số 88/TB-UB-KT của UBND Thành phố ngày 14/11/1997 về quy hoạch phát triển KT-XH các Quận và Huyện mới đến năm 2010.
Năm 2007, công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp Quận đã thực hiện xong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến năm 2020, đang trình Sở Tài nguyên và Môi trường, các Sở ngành Thành phố thẩm định lần 2.
Về việc SDĐ, Quận đã hoàn tất kế hoạch SDĐ qua các năm, hiện đang triển khai kế hoạch SDĐ trên từng phường, dần đi vào nề nếp và SDĐ có hiệu quả. Công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ với mục đích:
- Đánh giá tiềm năng đất đai tại địa phương.
- Xác định mục tiêu, phương hướng SDĐ trong kỳ quy hoạch. - Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất.
STT Phường SỐ TỜ 1/200 1/500 1/1000 1/2000 1/5000 1 Long Trường 31 32 17 1 54 1.261,27 2 Long Phước 25 45 87 2.444,00 3 Trường Thạnh 25 27 3 55 984,91 4 Phú Hữu 25 41 15 55 1.188,00 5 Phước Long A 20 20 6 46 236,53 6 Phước Long B 31 32 17 81 587,55 7 Tăng Nhơn Phú A 62 7 1 71 418,98 8 Tăng Nhơn Phú B 17 35 16 2 68 528,29 9 Tân Phú 63 10 73 445,11 10 Hiệp Phú 27 5 116 224,61 11 Phước Bình 50 2 62 98,32 12 Long Thạnh Mỹ 50 47 24 4 1 76 1.205,67 13 Long Bình 48 64 43 8 115 1.761,27 TỔNG CỘNG 233 46259 260 34 1 959 11.389,62
3. Công tác cấp giấy chứng nhận:
UBND đã xác định công tác quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng cần tập trung chỉ đạo thông qua công tác cấp GCN. Nhà nước từng bước quản lý được quỹ đất đảm bảo SDĐ theo đúng quy định của pháp luật phục vụ nhu cầu phát triển KT-XH của địa phương.
Năm 2007, Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành thống kê diện tích theo đơn vị hành chính, diện tích đất nông nghiệp và đất ở được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính
(Đơn vị tính: ha)
STT Tên phường Đất nông nghiệp Đất ở
1 Long Trường 834,36 65,42 2 Long Phước 1.474,72 66,34 3 Trường Thạnh 576,23 162,78 4 Phú Hữu 612,46 294,24 5 Phước Long A 60,72 48,65 6 Phước Long B 135,65 310,37 7 Tăng Nhơn Phú A 77,40 66,32 8 Tăng Nhơn Phú B 120,70 49,40 9 Tân Phú 106,92 66,89 10 Hiệp Phú 4,49 90,07 11 Phước Bình 10,88 49,85 12 Long Thạnh Mỹ 314,44 149,39 13 Long Bình 757,09 128,67 Tổng cộng 5.096,06 1.551,39
(Nguồn: Tài nguyên và Môi trường)
a) Đất nông nghiệp:
Hiện nay trên toàn Quận diện tích đất nông nghiệp còn rất lớn (5.096,06 ha, chiếm 44,74% diện tích tự nhiên), nhiều nhất là phường Long Phước với diện tích là 1.474,72 ha chiếm 29% tổng diện tích đất nông nghiệp, ít nhất là phường Hiệp Phú, chỉ có 4,49 ha đất nông nghiệp chiếm 0,08%.
Quận 9 còn là 1 Quận trẻ nên công tác cấp GCN QSDĐ gặp nhiều khó khăn, đây cũng là tình trạng chung của nhiều quận mới thành lập. Nguyên nhân do thẩm quyền cấp GCN thay đổi nên khâu xét duyệt kiểm tra HS, viết vẽ GCN cần rất nhiều thời gian. Năm 1998, UBND Quận đã lập kế hoạch cấp GCN QSDĐ nông nghiệp đại trà và triển khai áp dụng trên phạm vi toàn Quận. Đến ngày 31/12/2003 UBND Quận đã cấp GCN QSDĐ nông nghiệp cho 10.216 hộ đạt 97,5% số HS đủ điều kiện cấp GCN theo kế hoạch.
Song, với việc triển khai cấp đại trà thì UBND Quận cũng giải quyết cấp GCN riêng lẽ cho các hộ dân có nhu cầu, do không đăng ký cấp GCN theo kế hoạch nên có nhiều trường hợp xem xét lại do trùng ranh, trùng thửa, tranh chấp hoặc các trường hợp tách đất thổ vườn ao…
Riêng đối với địa bàn phường Long Phước từ 01/01/2005 đến 30/6/2006 các trường hợp cấp GCN đều là cấp riêng lẽ với các dạng tách đất thổ vườn ao, các trường hợp tranh chấp về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nhìn chung, công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp cơ bản đã hoàn thành. Thông qua việc cấp giấy tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện được các quyền của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng… Luật đất đai xác định tính pháp lý và thể hiện quyền-nghĩa vụ cụ thể của người SDĐ, tạo niềm tin cho người SDĐ khi được giao đất ổn định lâu dài, an tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả trong sản xuất.
b) Đất ở:
Đến thời điểm này, nhiều dự án về khu dân cư mới được triển khai ở các phường như: Tăng Nhơn Phú B, Phú Hữu, Trường Thạnh, Phước Long B, Phước Bình, Long Trường…Cho nên nhu cầu về cấp GCN QSDĐ là hết sức cần thiết.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ ở từ năm 1997 đến cuối năm 2001 thuộc UBND Thành phố ký, Phòng Quản lý Đô thị chỉ là cơ quan chức năng giúp UBND Quận thực hiện khâu kiểm tra xác minh HS ban đầu. Cho đến khi Luật đất đai được sửa đổi năm 2001 thì thẩm quyền cấp GCN QSDĐ được quy định tại Khoản 2 Điều 36: “… UBND Huyện, Quận, Thị xã, Thành phố thuộc Tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân…”, lúc này thì công tác cấp giấy đã phần nào giải quyết được những vướng mắc.
Bảng 10: Thống kê lượng HS được cấp GCN QSDĐ qua các năm
(Đơn vị tính: HS) STT Năm GCNQSD Đất ở GCNQSD Đất nông nghiệp Tổng cộng 1 2005 3.134 286 3.420 2 2006 1.532 488 2.020 3 2007 1.446 630 2.076 Tổng cộng 6.112 1.404 7.516
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường)
Năm 2005, trong tổng số 3420 HS được giải quyết thì lượng HS cấp GCN QSDĐ đất ở là nhiều nhất, 2467 HS, chiếm 92% tổng HS được giải quyết. Trong khi đó, số lượng HS đất nông nghiệp chỉ chiếm 8%. Năm 2006 cấp được 1532 GCN QSDĐ có tài sản gắn liền với đất (GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở), chiếm 75,84% so với tổng số HS được giải quyết, cấp 488 GCN QSDĐ nông nghiệp, chiếm 24,16%. Năm 2007 cấp được 1446 GCN QSDĐ có tài sản gắn liền với đất, chiếm 70% và GCN QSDĐ nông nghiệp là 630.
Hiện nay, hầu hết diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận đã được cấp GCN QSDĐ và đang phấn đấu đạt 100% diện tích đất được cấp giấy.
Nhận xét chung:
Bên cạnh những thuận lợi, hiện nay việc cấp GCN QSDĐ còn gặp nhiều khó khăn. Trong quá trình cấp giấy, việc sử dụng các tài liệu qua các năm còn gặp nhiều bất cập, cụ thể bản đồ địa chính theo tài liệu (TL) 02/CT-UB thể hiện sông rạch, đường đi, nhưng qua bản đồ địa chính năm 2003 lại thể hiện là đất trống; một số trường hợp theo TL 02/TTg là sông, rạch nhưng hiện nay do sạt lở tự nhiên nên không còn đúng với hiện trạng ban đầu mà bản đồ địa chính chưa thể hiện hoặc thể hiện chưa đúng với thực tế. Do đó, công tác cấp GCN QSDĐ gặp nhiều khó khăn.
4. Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai và khiếu nại, tố cáo: Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai qua các năm
STT Năm Tồn cũ Nhận mới Tổng số Đã giải quyết HS tồn
1 2005 48 124 172 161 11 2 2006 11 214 225 162 52 3 2007 52 293 345 220 73
Tổng cộng 111 631 742 543 136
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
Từ năm 2005 đến năm 2007, phòng Tài nguyên Môi trường đã xử lý tổng cộng 543 đơn. Lượng đơn tranh chấp đất năm 2007 giảm so với năm 2005 và 2006 nhưng các loại đơn khiếu nại về hành chính, kiến nghị, đơn khác có liên quan đến thủ tục hành chính trong cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, đăng bộ, chuyển quyền… giải quyết HS hành chính thì tăng.
Từ nguồn số liệu trên cho thấy đơn kiến nghị tăng chủ yếu do nội dung liên quan đến các lĩnh vực cấp GCN QSDĐ, nhất là tranh chấp ranh đất, thời điểm đăng ký sử dụng, tranh chấp về lối đi, tường chung, tường riêng, tranh chấp về không gian và các nghĩa vụ tài chính, một số ít về quy hoạch và quản lý thuộc sở hữu Nhà nước. Năm 2007, tỷ lệ đơn giải quyết trên 75% đã thể hiện được sự nỗ lực của cán bộ công chức phòng Tài nguyên Môi trường nói riêng và UBND Quận 9 nói chung.
Tuy nhiên, việc giải quyết đơn thư trong những năm qua nhiều trường hợp chưa đảm bảo thời hạn theo luật định vì đa số các vụ đều cần phải xác minh nhiều lần và