- Ngắn hạn Trung, dài hạn
2.2. Tình hình sử dụng thế chấp vay vốn ngânhàng tại NHNo&PTNT Thăng Long
cực thu nợ của Công ty Bảo vệ thực vật I số tiền là 11.724 triệu đồng.
Do thay đổi về tổ chức và tình hình khó khăn chung của các đơn vị xây dựng về vốn và giá cả. Các công trình thu hồi vốn rất chậm nên phát sinh nợ quá hạn.
Do khách hàng vay tiêu dùng trả nợ gốc, lãi hàng tháng do trong gia đình găp khó khăn hoặc đi công tác... dẫn đến không trả nợ vay đúng kỳ hạn.
Thu nợ đã xử lý rủi ro: 142 triệu đồng
Nợ xử lý rủi ro trong năm 2004 là 22.362 triệu đồng (trong đó món L/C071 là 20.329 triệu đồng)
2.1.2 Định hớng năm 2005
Nguồn vốn huy động tăng từ 15-20% so với năm 2004. Tổng d nợ tăng từ 20-25% so với năm 2004.
Tỷ lệ nợ quá hạn dới 2%
Tỷ lệ cho vay trung dài hạn 40-45% trên tổng d nợ Tỷ lệ cho vay các doanh nghiệp: dới 65%.
2.2. Tình hình sử dụng thế chấp vay vốn ngân hàng tại NHNo&PTNT Thăng Long Thăng Long
Trớc đây khi đối tợng chủ yếu của khách hàng là các doanh nghiệp Nhà nớc thì ngân hàng cho vay dựa trên cơ sở tín chấp là chính. Trong thời kỳ đó, tín dụng ngân hàng đợc ngân sách cấp bù lỗ nên vấn đề đảm bảo an toàn vốn cho vay cha đợc quan tâm đúng mức. Chuyển sang kinh doanh theo cơ chế thị trờng, cũng nh các ngân hàng thơng mại khác, NHNo&PTNT Thăng Long phải tự mình cân đối giữa nguồn vốn, đáp ứng nhu cầu tín dụng ngày càng tăng và đa dạng, trong điều kiện không còn bao cấp về vốn. Để giải quyết vấn đề này đòi hỏi hoạt động kinh doanh của ngân hàng phải luôn tuân thủ nguyên tắc "Bảo đảm an toàn vốn cho vay".
Từ năm 1993 trở lại đây, thế chấp mới đợc sử dụng nh một hình thức bảo đảm tín dụng đối với các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh cùng với việc tăng doanh số cả về số tuyệt đối và tơng đối của công tác tín dụng. Hoạt động tín dụng có thế chấp tài sản cũng không ngừng phát triển.
Qua hơn 10 năm hoạt động trong lĩnh vực này, các cán bộ thuộc phòng tín dụng của NHNo&PTNT Thăng Long cũng đã gặp không ít khó khăn, song với phơng pháp xử lý linh hoạt kịp thời các món tín dụng cấp ra hầu hết đều đợc thu về đúng hạn cả gốc lẫn lãi.
Cụ thể chúng ta có thể xem xét tình hình tín dụng có thế chấp tài sản ở NHNo&PTNT Thăng Long qua bảng sau:
Bảng:Tình hình thế chấp tài sản ở NHNo&PTNT Thăng Long Đ.vị:Triệu đồng
Tên tài sản thế chấp Giá trị tài sản thế chấp Tỷ lệ(%) Giá trị tài sản thế chấp Tỷ lệ (%) 1. Nhà đất 2. Ô tô, xe máy 3. Hàng hoá khác Tổng số 2.2.1. Thế chấp nhà
Trong số các tài sản thờng đợc sử dụng làm tài sản thế chấp, chúng ta thấy nổi bật lên là nhà bao gồm nhiều loại nh: nhà ở, nhà xởng, cửa hàng, khách sạn, các công trình xây dựng...đợc sử dụng nhiều nhất.
Theo nh số liệu cho thấy, số lợng thế chấp là nhà chiếm tỷ trọng hơn 75%. Thực tế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có hai nguyên nhân cơ bản.
Thứ nhất là: so với các tài sản đợc phép thế chấp (bao gồm nhà, ph- ơng tiện vận tải, vật t hàng hoá...) thì nhà là phơng tiện phổ thông nhất và ít chịu ảnh hởng của nhân tố khách quan hơn là các tài sản khác nên dễ đợc ngân hàng chấp nhận.
Thứ hai là: Hầu hết các tổ chức kinh tế hiện nay có vốn tự có chủ yếu đầu t vào tài sản cố định là giá trị nhà, xởng. Một số doanh nghiệp phải đi thuê địa điểm sản xuất kinh doanh và trụ sở thì sử dụng nhà của chính bản thân những ngời lãnh đạo hoặc nhà ở của nhân viên để thế chấp.
2.2.1.1. Quyền sở hữu của tài sản thế chấp là nhà đất
Trong các đối tợng tài sản của thế chấp thì nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất. Ngân hàng quy định nhà phải thuộc sở hữu của ngời vay (nhà có trớc bạ hoặc Nhà nớc hoá giá). Nhng hiện nay ở nớc ta có khá nhiều hình thức sở hữu nhà. Đặc biệt ở thành phố, vấn đề này càng phức tạp hơn.
- Nhà bảo quản: là loại nhà do Nhà nớc quản lý, giao quyền sử dụng nhà đất cho các doanh nghiệp và hộ t nhân.Vì vậy, họ không có quyền sở hữu. Nếu dùng loại nhà này đem thế chấp để vay vốn ngân hàng rõ ràng không hợp pháp.
- Loại nhà đất do cán bộ công nhân viên và nhân dân tự chuyển nh- ợng cho nhau thủ tục chỉ là giấy viết tay do hai bên mua bán, thoả thuận, tr- ờng hợp này không có gì đảm bảo đúng quy định về quyền sở hữu nhà đất do Nhà nớc ban hành.
- ở nông thôn, do chế độ bao cấp từ nhiều năm để lại, ngời dân lao động chuyển nhợng nhà cửa cho nhau thậm chí không cần giấy tờ, nếu có cũng là do đôi bên thoả thuận, hợp tác xã chứng nhận hoặc cao hơn là do UBND xã xác nhận.
Ba loại tài sản trên về nguyên tắc của ngân hàng đều không hợp lệ. Nhng trong thực tế loại tài sản nh trên lại chiếm tỷ lệ khá lớn và nhu cầu vốn của họ lại rất cần cho sản xuất kinh doanh.
Đối với ngời có đất chế độ quy định những đối tợng sau đợc thế chấp quyền sử dụng đất:
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp: bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở.
- Các tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam đợc chính phủ Việt Nam cho thuê đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng của mình trên đất đó tại bên cho vay trong thời hạn thuê đất để vay vốn.
Để đảm bảo cho các doanh nghiệp và các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh có thể vay vốn đợc ngân hàng một cách thuận tiện, hạn chế đợc các thủ tục nhng vẫn đảm bảo đợc các quy định cần thiết của ngân hàng, cán bộ tín dụng của NHNo&PTNT Thăng Long luôn theo dõi, giám sát tài sản thế chấp cả trớc và sau khi cho vay.
2.2.1.2. Quyền thừa kế của tài sản thế chấp là nhà đất
Việc cho vay thế chấp nhà đã góp phần đáng kể vào hoạt động tín dụng làm tăng d nợ, tuy vậy quá trình thực hiện có thể nổi lên một số vấn đề xoay quanh quyền sở hữu và quyền thừa kế.
Theo luật thừa kế thì khi một trong hai đồng sở hữu (vợ hoặc chồng) qua đời, về nguyên tắc phần tài sản của ngời qua đời đợc chia đều cho ngời đồng sở hữu còn lại và các con cái trong gia đình.
Trong trờng hợp này, nếu khách hàng vay vốn đòi hỏi phải đặt ra việc xác minh gia đình có bao nhiêu ngời con đợc thừa hởng tài sản đó và ngời đứng tên vay vốn phải đợc những thành viên có quyền thừa kế tài sản đồng ý bảo lãnh bằng tài sản của mình. Đây là một trong những vấn đề phức tạp trong thực tế.
Hiện nay, ở NHNo&PTNT Thăng Long khi xử lý cho vay các trờng hợp này đều yêu cầu phải có sự công chứng cho việc bảo lãnh tài sản của các thành viên đợc hởng thừa kế tài sản và chỉ cho vay sau khi đã hoàn tốt thủ tục này.
Tuy nhiên, cơ quan công chứng Nhà nớc cũng nh các cơ quan hữu quan khó có thể xác minh một cách chính xác số thành viên đợc hởng thừa kế tài sản, mà chỉ dựa trên số hiện diện thực tế. Nh vậy, vấn đề này về sau có tranh chấp về tài sản (đối với số ngời vắng mặt không bảo lãnh phần tài sản đợc quyền thừa kế của mình), thì trách nhiệm không biết sẽ thuộc về ai? Về cơ quan công chúng hay ngân hàng với t cách là ngời cho vay.
Nếu nhà là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp thì ai là ngời có quyền ký vào hợp đồng thế chấp? Ngân hàng phải xem xét kỹ và yêu cầu ngời đại diện hợp pháp (có ghi trong điều lệ Công ty) ký thì mới có thể tránh đợc rủi ro.
2.2.1.3. Một số vấn đề liên quan
- Trong trờng hợp nhà có kèm theo đất nông lâm nghiệp thì ngân hàng phải yêu cầu ngời cho vay làm đủ nghĩa vụ về thuế đất với Nhà nớc. Nếu không khi xử lý tài sản ngân hàng phải chi tiết những khoản thuế đó cho Nhà nớc sẽ ảnh hởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.
- Việc thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp không phải là dễ. Tuy ngân hàng đã có tổ thẩm định riêng nhng để đánh giá một cách chính xác đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn về lĩnh vực này thêm vào đó thị trờng tài sản của nớc ta luôn biến động ảnh hởng rất lớn tới tài sản thế chấp. Mặt khác, cán bộ tín dụng của ngân hàng cũng không có điều kiện và không có căn cứ cụ thể nào để đánh giá, nên việc đánh giá chủ yếu là dựa vào khả năng phán đoán hay cảm tính. Điều đó rất nguy hiểm nếu nh đánh giá sai hoặc giá cả bất động sản biến động giảm. Ngoài ra, nếu quan điểm đánh giá của cán bộ tín dụng và khách hàng không thống nhất sẽ nảy sinh ra sự tranh cãi dẫn đến việc mất khách hàng.
- Một nguyên nhân nữa ảnh hởng đến giá trị nhà là việc sửa chữa, cơi nới diễn ra rất phổ biến hiện nay nên ngân hàng gặp không ít khó khăn trong việc quản lý tài sản thế chấp. Nếu không kiểm tra chặt chẽ thì sẽ gặp chuyện bất lợi.
- Hiện nay cho vay với các tổ chức kinh tế chủ yếu là cho vay vốn lu động. Trong khi đó tài sản dùng để làm thế chấp lại là bất động sản (chủ yếu đợc sử dụng cho vay trung dài hạn). Đây là điều bất hợp lý vì nó tạo khả năng thu hồi nợ chậm (nếu ngời vay không trả đợc nợ) do ảnh hởng của việc phát mại tài sản.
Thực tế cho thấy phát mại bất động sản nói chung và nhà nói riêng rất phức tạp, có thể xảy ra trong thời gian quá dài gây đọng vốn cho ngân hàng. Để bán đợc ngân hàng phải tìm đợc ngời mua có nhu cầu phù hợp với tài sản cần bán và khả năng thanh toán đầy đủ. Nhng bất động sản thờng có giá trị cao nên không phải ai cũng có thể mua đợc. Mặt khác và cha có thị trờng bất động sản chính thức nên ngân hàng khó mà có thể bán một cách rộng
rãi và bán với giá trị đích thực của tài sản có khi để tránh ứ đọng vốn ngân hàng phải bán rẻ vừa thiệt cho ngân hàng, vừa thiệt cho khách hàng.
Việc phát mại tài sản hiện nay là cả một vấn đề hóc búa. Theo quy định về lệ phí trớc bạ và lệ phí chứng từ thì mọi chuyển dịch quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà đất đều phải nộp lệ phí trớc bạ cho cơ quan thuế.
Nếu việc chuyển nhợng chỉ thuần tuý là quan hệ mua bán có tính chất tự nguyện thì có vấn đề gì nhng trong quan hệ chuyển nhợng tài sản mang tính chất bắt buộc là phát mại tài sản có đôi điều bất lợi cho khách hàng vay vốn (vì khách hàng phải chịu mọi chi phí phát mại tài sản).
- Một u điểm của hình thức thế chấp tài sản là tạo điều kiện cho khách hàng vay vẫn có thể sử dụng tài sản đó trong suốt thời gian vay) giữ vững sản xuất kinh doanh, tạo thu nhập trả nợ cho ngân hàng.
Nhng đây cũng là một vấn đề quan tâm đối với ngân hàng. Vì không nắm quyền quản lý trực tiếp nên ngân hàng không lờng trớc mọi rủi ro bất ngờ xảy ra. Cách tốt nhất là yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản.
Nhà đất cũng nh bất động sản khác luôn có những vấn đề khó khăn nhng so với các tài sản khác nó có ít hạn chế nhất. Trong tình hình hiện nay, việc sử dụng các bất động sản làm thế chấp vẫn là phổ biến trong các khoản cho vay của ngân hàng.