2.8.1 Yờu cầu về thiết kế đụ thị trong quy hoạch chung xõy dựng đụ thị
Thiết kế đụ thị trong quy hoạch chung xõy dựng đụ thị cần đỏp ứng cỏc yờu cầu sau: - Xỏc định được cỏc vựng kiến trỳc, cảnh quan đặc trưng trong đụ thị; xỏc định được nguyờn tắc tổ chức khụng gian cho cỏc khu trung tõm, cửa ngừ đụ thị, cỏc tuyến phố chớnh, cỏc trục khụng gian chớnh, quảng trường lớn, khụng gian cõy xanh, mặt nước và cỏc điểm nhấn khụng gian trong đụ thị;
- Quy định được chiều cao tối đa, chiều cao tối thiểu, hoặc khụng khống chế chiều cao của cụng trỡnh xõy dựng thuộc cỏc khu chức năng trong đụ thị;
- Xõy dựng được cỏc yờu cầu về quản lý kiến trỳc đụ thị theo nội dung của đồ ỏn quy hoạch chung xõy dựng để quản lý kiến trỳc cảnh quan chung của toàn đụ thị theo cỏc nội dung trờn.
2.8.2 Yờu cầu về thiết kế đụ thị trong quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị
1) Thiết kế đụ thị trong quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị tỷ lệ 1/2.000 cần đỏp ứng cỏc yờu cầu sau:
- Xỏc định được cỏc cụng trỡnh điểm nhấn trong khụng gian khu vực quy hoạch theo cỏc hướng, tầm nhỡn chớnh;
- Quy định được cỏc ngưỡng khống chế tối đa, tối thiểu (hoặc khụng quy định) và nguyờn tắc về mối tương quan về chiều cao cỏc cụng trỡnh lõn cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực;
- Xỏc định được quy định về khoảng lựi của cụng trỡnh trờn cỏc đường phố chớnh và cỏc ngó phố chớnh;
- Quy định cỏc nguyờn tắc về hỡnh khối, màu sắc, ỏnh sỏng, hỡnh thức kiến trỳc chủ đạo của cỏc cụng trỡnh kiến trỳc, hệ thống cõy xanh, mặt nước, quảng trường;
- Xỏc định được cỏc nguyờn tắc kết nối khụng gian của khu vực thiết kế với cỏc khụng gian lõn cận ngoài khu vực thiết kế;
- Xõy dựng được quy định quản lý kiến trỳc đụ thị theo nội dung của đồ ỏn quy hoạch chi tiết xõy dựng tỷ lệ 1/2.000 để quản lý kiến trỳc cảnh quan chung của khu vực thiết kế theo cỏc nội dung trờn;
- Quy định cỏc chỉ tiờu khống chế về sử dụng đất như mật độ xõy dựng, tầng cao xõy dựng (tựy theo yờu cầu kiểm soỏt khụng gian và ý đồ tổ chức quy hoạch, quy định chớnh xỏc tầng cao xõy dựng, tầng cao trung bỡnh, hoặc chỉ quy định tầng cao tối đa và tối thiểu kốm theo quy định về mối tương quan giữa chiều cao cỏc cụng trỡnh trong khu vực quy hoạch hoặc khụng quy định khống chế về chiều cao xõy dựng).
2) Thiết kế đụ thị trong quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị tỷ lệ 1/500 cần đỏp ứng cỏc yờu cầu sau:
- Xỏc định được cỏc cụng trỡnh điểm nhấn trong khụng gian khu vực quy hoạch theo cỏc hướng, tầm nhỡn chớnh;
- Quy định được chiều cao xõy dựng cụng trỡnh và chiều cao tầng một của cụng trỡnh cho từng lụ đất;
- Xỏc định được khoảng lựi của cụng trỡnh trờn từng đường phố và cỏc ngó phố; - Quy định cụ thể về: hỡnh khối, hỡnh thức kiến trỳc của cỏc cụng trỡnh; quy định màu sắc và cỏc yờu cầu đối với vật liệu xõy dựng cụng trỡnh;
- Quy định cụ thể về bố trớ cụng trỡnh tiện ớch đụ thị, tượng đài, tranh hoành trỏng, biển quảng cỏo, cỏc bảng chỉ dẫn, bảng ký hiệu, cõy xanh, sõn vườn, mặt nước, quảng trường, hàng rào, lối đi cho người tàn tật, vỉa hố và quy định kiến trỳc bao che cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật đụ thị;
- Quy định cao độ vỉa hố, cao độ nền xõy dựng cụng trỡnh;
- Xõy dựng được yờu cầu về quản lý kiến trỳc đụ thị theo nội dung của đồ ỏn quy hoạch chi tiết xõy dựng 1/500 cú đầy đủ nội dung để quản lý kiến trỳc cảnh quan của từng cụng trỡnh, từng ụ phố, từng tuyến phố và từng khu vực.
2.8.3 Quy định về bố cục cụng trỡnh phự hợp với điều kiện khớ hậu của khu vực quy hoạch
Bố cục quy hoạch cụng trỡnh cần được nghiờn cứu trờn cơ sở phõn tớch về cỏc điều kiện vi khớ hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải phỏp tối ưu về bố cục cụng trỡnh để hạn chế tỏc động xấu của hướng nắng, hướng giú đối với điều kiện vi khớ hậu trong cụng trỡnh, hạn chế tối đa nhu cầu sử dụng năng lượng cho mục đớch hạ nhiệt hoặc sưởi ấm trong cụng trỡnh.
2.8.4 Khoảng cỏch tối thiểu giữa cỏc dóy nhà
Khoảng cỏch tối thiểu giữa cỏc cụng trỡnh xõy dựng riờng lẻ hoặc dóy nhà liờn kế (gọi chung là cỏc dóy nhà) trong khu vực quy hoạch xõy dựng mới được quy định như sau: - Khoảng cỏch giữa cỏc cạnh dài của hai dóy nhà cú chiều cao <46m phải đảm bảo ≥1/2 chiều cao cụng trỡnh (≥1/2h) và khụng được <7m. Đối với cỏc cụng trỡnh cú chiều cao ≥ 46m, khoảng cỏch giữa cỏc cạnh dài của 2 dóy nhà phải đảm bảo ≥25m;
- Khoảng cỏch giữa hai đầu hồi của hai dóy nhà cú chiều cao <46m phải đảm bảo
≥1/3 chiều cao cụng trỡnh (≥1/3h) và khụng được <4m. Đối với cỏc cụng trỡnh cú chiều cao ≥46m, khoảng cỏch giữa hai đầu hồi của hai dóy nhà phải đảm bảo ≥15m;
- Đối với dóy nhà bao gồm phần đế cụng trỡnh và thỏp cao phớa trờn thỡ cỏc quy định về khoảng cỏch tối thiểu đến dóy nhà đối diện được ỏp dụng riờng đối với phần đế cụng trỡnh và đối với phần thỏp cao phớa trờn theo tầng cao xõy dựng tương ứng của mỗi phần tớnh từ mặt đất (cốt vỉa hố);
- Nếu dóy nhà cú độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giỏp với đường giao thụng lớn nhất trong số cỏc đường tiếp giỏp với lụ đất đú được hiểu là cạnh dài của ngụi nhà.
2.8.5 Khoảng lựi của cụng trỡnh
- Khoảng lựi của cỏc cụng trỡnh so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tựy thuộc vào tổ chức quy hoạch khụng gian kiến trỳc, chiều cao cụng trỡnh và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lựi tối thiểu phải thỏa món quy định trong bảng 2.5.
Bảng 2.5: Quy định khoảng lựi tối thiểu (m) của cỏc cụng trỡnh theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xõy dựng cụng trỡnh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chiều cao xõy dựng cụng trỡnh (m) Lộ giới
đường tiếp
giỏp với lụ đất xõy dựng cụng trỡnh (m) ≤16 19 22 25 ≥ 28 < 19 0 0 3 4 6 19 ữ < 22 0 0 0 3 6 22 ữ < 25 0 0 0 0 6 ≥ 25 0 0 0 0 6
- Đối với tổ hợp cụng trỡnh bao gồm phần đế cụng trỡnh và thỏp cao phớa trờn thỡ cỏc quy định về khoảng lựi cụng trỡnh được ỏp dụng riờng đối với phần đế cụng trỡnh và đối với phần thỏp cao phớa trờn theo tầng cao xõy dựng tương ứng của mỗi phần tớnh từ mặt đất (cốt vỉa hố).
2.8.6 Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa cho phộp
1) Cụng trỡnh nhà ở:
Mật độ xõy dựng thuần tối đa của lụ đất xõy dựng nhà ở liờn kế, riờng lẻ và nhúm nhà chung cư được quy định trong bảng 2.6 và 2.7.a.
Bảng 2.6: Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa của lụ đất xõy dựng nhà ở liờn kế và nhà ở riờng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)
Diện tớch lụ đất (m2/căn nhà) ≤50 75 100 200 300 500 ≥1.000
Bảng 2.7a: Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa của nhúm nhà chung cư theo diện tớch lụ đất và chiều cao cụng trỡnh
Chiều cao xõy dựng cụng trỡnh trờn mặt đất (m)
Mật độ xõy dựng tối đa (%) theo diện tớch lụ đất
≤3.000m2 10.000m2 18.000m2 ≥35.000m2 ≤16 75 65 63 60 19 75 60 58 55 22 75 57 55 52 25 75 53 51 48 28 75 50 48 45 31 75 48 46 43 34 75 46 44 41 37 75 44 42 39 40 75 43 41 38 43 75 42 40 37 46 75 41 39 36 >46 75 40 38 35
2) Cỏc cụng trỡnh giỏo dục, y tế, văn húa, chợ:
Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa của cỏc cụng trỡnh cụng cộng như giỏo dục, y tế, văn húa, TDTT, chợ trong cỏc khu vực xõy dựng mới là 40%.
3) Cỏc cụng trỡnh dịch vụ đụ thị khỏc và cỏc cụng trỡnh cú chức năng hỗn hợp:
Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa của cỏc cụng trỡnh dịch vụ đụ thị khỏc và cỏc cụng trỡnh cú chức năng hỗn hợp xõy dựng trờn lụ đất cú diện tớch ≥3.000m2 cần được xem xột tựy theo vị trớ trong đụ thị và cỏc giải phỏp quy hoạch cụ thể đối với lụ đất đú và được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt, tuy nhiờn vẫn phải đảm bảo cỏc yờu cầu về khoảng cỏch tối thiểu giữa cỏc dóy nhà (mục 2.8.4) và về khoảng lựi cụng trỡnh (mục 2.8.5) và đảm bảo diện tớch chỗ đỗ xe theo quy định, đồng thời mật độ xõy dựng tối đa phải phự hợp với quy định trong bảng 2.7b.
Đối với cỏc cụng trỡnh dịch vụ đụ thị khỏc và cỏc cụng trỡnh cú chức năng hỗn hợp xõy dựng trờn lụ đất cú diện tớch <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lựi theo quy định tại mục 2.8.5, trờn phần đất cũn lại được phộp xõy dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo cỏc yờu cầu về khoảng cỏch tối thiểu giữa cỏc dóy nhà (mục
2.8.4) và đảm bảo diện tớch chỗ đỗ xe theo quy định.
Bảng 2.7b: Mật độ xõy dựng thuần (net-tụ) tối đa của nhúm nhà dịch vụ đụ thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tớch lụ đất và chiều cao cụng trỡnh.
Chiều cao xõy dựng cụng trỡnh trờn mặt đất (m)
Mật độ xõy dựng tối đa (%) theo diện tớch lụ đất
3.000m2 10.000m2 18.000m2 ≥35.000m2 ≤16 80 70 68 65 19 80 65 63 60 22 80 62 60 57 25 80 58 56 53 28 80 55 53 50
Chiều cao xõy dựng cụng trỡnh trờn mặt đất (m)
Mật độ xõy dựng tối đa (%) theo diện tớch lụ đất
3.000m2 10.000m2 18.000m2 ≥35.000m2 31 80 53 51 48 34 80 51 49 46 37 80 49 47 44 40 80 48 46 43 43 80 47 45 42 46 80 46 44 41 >46 80 45 43 40
4) Với cỏc lụ đất cú diện tớch nằm giữa cỏc giỏ trị nờu trong bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b, mật độ xõy dựng thuần tối đa được xỏc định theo cụng thức nội suy như sau:
Mi = Ma- (Si-Sa) x (Ma-Mb) : (Sb-Sa) Trong đú:
Si: diện tớch của lụ đất i (m2);
Sa: diện tớch của lụ đất a (m2), bằng diện tớch giới hạn dưới so với i trong cỏc bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sb: diện tớch của lụ đất b (m2), bằng diện tớch giới hạn trờn so với i trong cỏc bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b;
Mi: mật độ xõy dựng thuần tối đa cho phộp của lụ đất cú diện tớch i (m2); Ma: mật độ xõy dựng thuần tối đa cho phộp của lụ đất cú diện tớch a (m2); Mb: mật độ xõy dựng thuần tối đa cho phộp của lụ đất cú diện tớch b (m2).
Trong trường hợp nhúm cụng trỡnh là tổ hợp cụng trỡnh với nhiều loại chiều cao khỏc nhau, quy định về mật độ xõy dựng tối đa được ỏp dụng theo chiều cao trung bỡnh. 5) Đối với tổ hợp cụng trỡnh bao gồm phần đế cụng trỡnh và thỏp cao phớa trờn, cỏc quy định về khoảng lựi cụng trỡnh, khoảng cỏch tối thiểu đến dóy nhà đối diện cũng như mật độ xõy dựng được ỏp dụng riờng đối với phần đế cụng trỡnh và đối với phần thỏp cao phớa trờn theo tầng cao xõy dựng tương ứng tớnh từ mặt đất (cốt vỉa hố).
Vớ dụ: trờn lụ đất rộng 10.000m2, cụng trỡnh là tổ hợp gồm phần đế cao 16m và thỏp cao phớa trờn cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xõy dựng tối đa cho phộp đối với phần đế là 65%, đối với thỏp cao phớa trờn là 41% (tớnh theo hỡnh chiếu bằng của cụng trỡnh trờn mặt đất). Đối với cụng trỡnh dịch vụ đụ thị khỏc và cụng trỡnh sử dụng hỗn hợp, mật độ xõy dựng tối đa cho phộp tương ứng với cỏc phần trờn là 70% và 46%.
2.8.7 Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ)
- Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ) tối đa cho phộp của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ) tối đa của cỏc khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ) tối đa của cỏc khu cụng viờn cụng cộng là 5%. - Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ) tối đa của cỏc khu cụng viờn chuyờn đề là 25%. - Mật độ xõy dựng gộp (brut-tụ) tối đa của cỏc khu cõy xanh chuyờn dụng (bao gồm cả sõn gụn), vựng bảo vệ mụi trường tự nhiờn được quy định tựy theo chức năng và cỏc quy định phỏp lý cú liờn quan, nhưng khụng quỏ 5%.
2.8.8 Tỷ lệ đất trồng cõy xanh trong cỏc lụ đất xõy dựng cụng trỡnh
Trong cỏc lụ đất xõy dựng cụng trỡnh, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cõy xanh nờu trong bảng 2.8.
Bảng 2.8: Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cõy xanh trong cỏc lụ đất xõy dựng cụng trỡnh
Trong lụ đất xõy dựng cụng trỡnh Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cõy xanh (%)
1- Nhà ở:
- Đơn lập (nhà vườn, biệt thự) 20
- Nhúm nhà chung cư 20 2- Nhà cụng cộng: - Nhà trẻ, trường học 30 - Bệnh viện 30 - Nhà văn húa 30 3- Nhà mỏy: 20 - Xõy dựng phõn tỏn 20
- Trong khu, cụm cụng nghiệp tập trung 20
2.8.9 Kớch thước lụ đất quy hoạch xõy dựng nhà ở
- Kớch thước lụ đất quy hoạch xõy dựng nhà ở được xỏc định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phự hợp với cỏc giải phỏp tổ chức khụng gian và được quản lý theo quy định về quản lý xõy dựng của khu vực lập quy hoạch.
- Lụ đất xõy dựng nhà ở trong cỏc khu ở quy hoạch xõy dựng mới, khi tiếp giỏp với đường phố cú lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo cỏc yờu cầu về kớch thước tối thiểu như sau:
+ Diện tớch của lụ đất xõy dựng nhà ở gia đỡnh ≥45m2;
+ Bề rộng của lụ đất xõy dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sõu của lụ đất xõy dựng nhà ở ≥5m.
- Lụ đất xõy dựng nhà ở trong cỏc khu ở quy hoạch xõy dựng mới, khi tiếp giỏp với đường phố cú lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo cỏc yờu cầu về kớch thước tối thiểu như sau:
+ Diện tớch của lụ đất xõy dựng nhà ở gia đỡnh ≥36m2.
+ Bề rộng của lụ đất xõy dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sõu của lụ đất xõy dựng nhà ở ≥4m.
- Chiều dài tối đa của một dóy nhà liờn kế hoặc riờng lẻ cú cả hai mặt tiếp giỏp với cỏc tuyến đường cấp đường chớnh khu vực trở xuống là 60m. Giữa cỏc dóy nhà phải bố trớ đường giao thụng phự hợp với cỏc quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thụng (bảng 4.4), hoặc phải bố trớ đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.
2.8.10Phần nhà được phộp nhụ quỏ chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xõy dựng trựng với chỉ giới đường đỏ
Cỏc quy định này cần được vận dụng phự hợp với giải phỏp tổ chức khụng gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xõy dựng theo đồ ỏn quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuõn thủ cỏc quy định sau đõy:
- Trong khoảng khụng từ mặt vỉa hố lờn tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều khụng được nhụ quỏ chỉ giới đường đỏ, trừ cỏc trường hợp dưới đõy: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Đường ống đứng thoỏt nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phộp vượt qua đường đỏ khụng quỏ 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tớnh từ mặt vỉa hố) trở lờn, cỏc bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trớ được phộp vượt đường đỏ khụng quỏ 0,2m.
- Trong khoảng khụng từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hố) trở lờn, cỏc bộ phận cố định của nhà (ụ-văng, sờ-nụ, ban cụng, mỏi đua..., nhưng khụng ỏp dụng đối với mỏi đún,