1. 3T s ut sinh li và ri ro trong đ ut kinh doanh BS
2.3.2.2 Các chính sách thu liên quan đn đ ut kinh doan hB S
M t s chính sách thu cĩ nh h ng quan tr ng đ n đ u t B S trong th i gian g n đây là Lu t thu thu nh p cá nhân trong kinh doanh B S và ngh đnh 69/2009/N -CP quy đnh v ti n s d ng đ t.
* Lu t thu thu nh p cá nhân s 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 cĩ hi u l c t ngày 01/1/2009.
Theo lu t này, trong chuy n nh ng B S, ngh a v n p thu thu nh p cá nhân s thay th ngh a v n p thu chuy n quy n s d ng đ t đã đ c ban hành theo lu t thu chuy n quy n s d ng đ t ngày 22/6/1994 (ng i bán n p thu 4% trên giá tr chuy n nh ng)
Lu t đ a ra hai ph ng th c n p thu thu nh p cá nhân trong chuy n nh ng B S là :
- Thu su t 2% trên t ng giá tr chuy n nh ng
- Ho c áp d ng thu su t 25% trên thu nh p ch u thu .
Lu t đ a ra hai ph ng th c tính thu , nh ng khơng đ a ra các quy đnh c th cho t ng ph ng th c, cho t ng lo i hình h p đ ng B S vì tình tr ng pháp lý th c t c a B S là r t đa d ng bao g m : H p đ ng mua bán, h p đ ng gĩp v n và giá trên h p đ ng gĩp v n c a ng i đ u tiên đ n ng i cu i cùng là nh nhau m c dù đã sang nh ng qua nhi u l n. V y thì làm sao cĩ c s đ tính đ c thu nh p ch u thu ? Nh v y, Nhà n c cĩ th t thu thu khơng n u ng i chuy n nh ng áp d ng tồn b theo ph ng th c th hai. Chính vì nh ng đi u này đã làm các c quan ch c n ng tính thu b lúng túng vì khơng bi t áp d ng và x lý nh th nào?, áp d ng ph ng th c nào? và hàng lo t các ngh đnh, thơng t h ng d n ra đ i đ
h ng d n thi hành lu t cho phù h p tình hình th c t : Ngh đnh 100/2008/N -CP Thơng t 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008, Thơng t 161/2009/TT-BTC, Thơng t 02/2010/TT-BTC,…
T khi lu t thu ra đ i đã gây xáo tr n nh h ng tâm lý r t l n cho các nhà
đ u t th c p, và giao d ch B S b đình tr trong m t th i gian dài. M t m t khơng dám đ u t do lu t ch a rõ ràng, m t m t do khơng chuy n nh ng đ c vì c quan tính thu ph i ch các thơng t h ng d n c th thì m i th c hi n đ c.
n nay lu t thu thu nh p cá nhân đã đ c áp d ng n đnh trong chuy n nh ng B S, và ph n l n áp d ng thu su t 2% trên giá chuy n nh ng vì vi c xác
đnh thu nh p ch u thu là r t khĩ kh n và khơng đ ch ng t h p l . Xem ra hi u qu c a vi c áp d ng lu t thu này ch h n lu t thu chuy n quy n s d ng đ t
ch các h p đ ng gĩp v n c ng ph i cơng ch ng và n p thu TNCN, tr c đây các h p đ ng này ch sang tên ch đ u t và khơng c n n p thu .
* Ngh đnh 69/2009/N -CP
Ngh đnh 69/2009/N -CP ngày 13/8/2009 chi ti t quy đnh v quy ho ch s d ng đ t, đ n giá thuê đ t, b i th ng h tr tái đnh c cho lu t đ t đai s 13/2003/QH11 ngày 26/3/2003.
i m n i b t c a Ngh đ nh này là vi c n p ti n s d ng đ t đ c xác đnh c n c vào giá chuy n nh ng trên th tr ng, và đ cĩ đ c giá này các doanh nghi p ph i nh các cơng ty th m đ nh giá xác đnh giá đ t và d a trên đĩ doanh nghi p ph i n p 100% ti n s d ng đ t. Theo quy đnh tr c đây các doanh nghi p ch ph i n p theo đ n giá trên b ng giá quy đnh c a Nhà n c, và th ng đ n giá này r t th p so v i giá th tr ng.
- M t tích c c : Ngh đnh 69 ra đ i đã gi i quy t đ c nhi u b t c p c a th tr ng B S nh kh c ph c tình tr ng ng i b thu h i đ t v i giá r m t, gi m nh ng th t c hành chính phi n hà, thúc đ y ti n đ gi i phĩng m t b ng, t ng thu ngân sách Nhà n c, thu h p kho ng cách gi a đ u vào và đ u ra c a các d án, khơng t o cho doanh nghi p phát tri n d án h ng siêu l i nhu n quá d dàng, mà ph i chia s l i nhu n đĩ v i ng i dân cĩ đ t trong các d án và Nhà n c.
- M t h n ch : M t b ng giá đ t th tr ng hi n nay đang m c cao n u doanh nghi p v a ph i th c hi n b i th ng theo giá th tr ng v a ph i n p ti n s d ng đ t cho Nhà n c theo giá th tr ng đang là m t khĩ kh n cho doanh nghi p khi giá thành s n ph m quá cao trong khi nhu c u ph i phát tri n các khu đơ th c a Vi t Nam là r t l n. M t khác, đ c nh tranh đ c trong hồn c nh th tr ng khơng tốt nh hi n nay, doanh nghi p khơng th t ng cao giá bán.
2.3.2.3 Chính sách ti n t .
Th tr ng B S là th tr ng r t nh y c m v i chính sách lãi su t và chính
sách ti p c n tín d ng B S trong vi c đi u hành chính sách tài chính c a Nhà n c.
Vì kinh doanh B S, bao gi c ng địi h i ngu n v n r t l n trong th i gian dài. Ngu n v n cĩ tính quy t đnh và gi vai trị l n nh t cung c p cho th tr ng B S v n là ngân hàng. Th c t ch ng minh đa ph n các nhà đ u t B S t cá nhân cho đ n cơng ty đ u ph thu c vào ngu n v n ngân hàng đ luân chuy n đ u t s n ph m. Cá nhân n u mu n mua c n h c ng ph i c n ti n t ngân hàng đ xoay, tr gĩp, và các cơng ty c n ngu n v n t trung đ n dài h n đ đ u t d án, cơng trình. Theo s á liệu đi u tra, s DN kinh doanh B S cĩ quy mơ v n t 10 t đ ng tr lên chi m g n 30% t ng s , s DN v n t 500 t đ ng tr lên (30 tri u USD) ch chi m 2,4%, cịn l i ph n l n là các DN v n nh khơng cĩ kh n ng th c hi n d án
l n n u khơng cĩ s h tr c a ngân hàng. Tr ng h p ngu n v n t ngân hàng g p khĩ kh n thì DN khơng tri n khai d án đ c. Nên các DN th ng ph i huy đ ng v n trong dân b ng cách vay v n, gĩp v n ho c bán nhà hình thành trong t ng lai, và nhà đ u t th c p tham gia gĩp v n m t ph n ch y u là vay ngân hàng. Do v y vi c ngân hàng th t ch t cho vay khơng ch nh h ng l n đ n ti n đ nhi u d án mà cịn đ n nhu c u mua c a khách hàng và nhà đ u t . Th tr ng B S tr m l ng hay bi n đ ng c a giá B S m t ph n do thơng tin bi n đ ng v chính sách tài chính ti n t , c ng nh chính sách ho ch đ nh v mơ t phía Nhà n c. Chính sách ti n t tác đ ng đ n th tr ng B S thơng qua chính sách lãi su t, các chính sách tín d ng.
Ta hãy xem qua chính sách lãi su t và ti p c n tín d ng B S đã tác đ ng nh th nào đ n th tr ng B S qua di n bi n sau :
B ng 2.2.5 Di n bi n c a lãi su t t 2005 đ n nay 8.8% 12.0% 10.0% 13.0% 13.5% 18.0% 15.0% 12.5% 15.5% 12.5% 14.5% 14.0% 13.0% 12.0% 11.0% 8.5% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 7.0% 8.25% 9.0% 7.8% 8.25% 19.5% 12.8% 16.5% 17.5% 21.0% 12.0% 18.8% 18.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2005 2006 2007 4/20 08 19/5 /08 11/6 /08 21/1 0/08 5/11 /08 21/1 1/08 5/12 /08 22/1 2/08 2/2/ 09 12/2 009 Quy 1/20 10 Quy 2/20 10 Quy 3/20 10 31/1 2/20 10
lãi su t c b n lãi su t cho vay
B ng 2.2.6 D n cho vay B S t i TP.HCM t n m 2005 đ n tháng 9/2010 13.9% 14.0% 15.4% 20.0% 11.1% 15.5% - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 n g h ìn t 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% D n cho vay B S T ng d n cho vay T l d n B S/ T ng d n
Ngu n : Ngân hàng nhà n c
Tín d ng B S liên t c gia t ng t n m 2003 đ n cu i n m 2007 : Dù th i k 2003 đ n 2006 là th i k tr m l ng c a th tr ng B S, nh ng tín d ng B S v n ti p t c t ng. Cĩ th nĩi do lãi su t cho vay m c n đnh th p, ng i đ u t B S v n cĩ kh n ng
vay đ mua bán, ng i dân cĩ nhu c u nhà v n cĩ kh n ng vay mua nhà. H n n a trong th i k này các ngân hàng đ u cĩ chính sách khuy n khích tín d ng B S.
Tính đ n 31/12/2007, t ng d n tín d ng c a các ngân hàng t i Tp.HCM t ng đ n trên 200% so v i cùng k , d n cho vay B S c a các ngân hàng tính đ n h t n m 2006 là 25.549 nghìn t , n m 2007 là 81.390 t , chi m kho ng 20% t ng d n c a tồn h th ng. Trong đĩ, h u h t là cho vay trung h n chi m kho ng 79%, d n dài h n hi m kho ng 21%.
Tín d ng B S qua kênh ngân hàng phát tri n r t m nh m . Các h p đ ng tài tr v n cho các d án v i giá tr l n đã liên t c đ c ký k t. Trong cho vay cá nhân, h u h t các ngân hàng, nh t là kh i c ph n đã nhanh chĩng b m ti n cho khách hàng thơng qua nhi u s n ph m cho vay mua nhà, đ t tr gĩp.
Ngồi ra, trong giai đo n th tr ng s t nĩng, ngu n v n vay ch y vào B S khơng ch t cho vay B S mà cịn t ngu n v n cho vay s n xu t kinh doanh thơng qua các doanh nghi p SXKD. H đã dùng v n vay này đ đ u t B S đ nhanh chĩng thu đ c l i nhu n cao t đ u t B S, và đây c ng là m t r i ro r t l n cho tồn b h th ng ngân hàng và n n kinh t khi bong bĩng B S tan v , th tr ng m t kh n ng thanh kho n, vì th ng ngu n v n vay t doanh nghi p là r t l n.
Nh m ki m sốt quy mơ, ch t l ng tín d ng và cho vay đ u t và nh m ki m sốt l m phát, thúc đ y t ng tr ng kinh t trong đĩ cĩ kh ng ch d n v n cho vay, ngày 01/06/2007, NHNN đã đi u ch nh t ng t l d tr b t bu c lên g p đơi đ i v i c n i t và ngo i t : t 5% lên 10% đ i v i ti n g i VND k h n d i 12 tháng và t 2% lên 4% đ i v i k h n t 12 tháng đ n 24 tháng, t ng t 8% lên 10% đ i v i ti n g i ngo i t k h n d i 12 tháng và t 2% lên 4% đ i v i k h n t 12 tháng đ n d i 24 tháng. Vào đ u n m 2008, Nhà n c ti p t c dùng chính sách th t ch t ti n t đ h n ch l m phát và ng n ch n bong bĩng B S đang đ nh đi m thơng qua vi c t ng lãi su t c b n, t ng t l d tr b t bu c. C th : Lãi su t c b n đã t ng t 8.25% lên 8.75% (ngày 30/1/2008), lên 12% (ngày 16/5/2008) và đnh đi m là 14% vào ngày 10/6/2008. Lãi su t chi t kh u, lãi su t tái c p v n đã lên đ n 15%. T l d tr b t bu c đã t ng lên 11% cho c VND và ngo i t và áp d ng cho t t c các k h n.
V i hàng lo t các quy t đ nh ra đ i nh m áp d ng chính sách th t ch t tín d ng n m 2008 nh trên, đã nâng lãi su t cho vay c a các ngân hàng đ ng lo t gia t ng liên t c mà đnh đi m t i 18% - 23%, đã đ y các cơng ty B S và các nhà đ u t r i vào tình tr ng khĩ kh n ch a t ng cĩ. Lãi su t t ng cao đã t o nên m t gánh n ng th c s cho các nhà đ u t , và là y u t ch y u đ y th tr ng B S lao d c khơng phanh. Nhi u d án giá gi m t i 40% - 60%, th m chí cá bi t cĩ n i gi m t i 65%. Nhà đ u t cùng v i tồn b h th ng ngân hàng đã ph i đ i m t v i r i ro và thi t h i r t l n.
Vi c phát hành tín phi u hút 20.300 t đ ng kh i l u thơng, đã rút l ng ti n l n đang l u thơng trên th tr ng v ngân hàng Nhà n c làm cho kh n ng cung ti n c a các ngân hàng g p khĩ kh n r t l n, bu c ph i si t ch t, h n ch cho vay B S : Ch ti p t c
gi i ngân các h p đ ng đã ký tr c đây, th m chí cĩ ngân hàng cịn ng ng gi i ngân và khơng cho vay vì khơng cịn ti n đ cho vay.
Sang n m 2009, b ng các chính sách ki m ch l m phát và đáp ng m c tiêu t ng
tr ng kinh t trong b i c nh n n kinh t b nh h ng c a kh ng ho ng kinh t th gi i, ngân hàng Nhà n c đã di u ch nh gi m lãi su t c b n t 10% xu ng d n 8,5%, 7%, nh ng v n th t ch t tín d ng B S và đ c bi t là ngày 23/1/2009 theo Quy t đnh s 131/Q -TTg, Th t ng Chính ph quy t đnh th c hi n gĩi kích c u s 1 tr giá 17.000 t đ ng trong n m 2009, qua vi c Nhà n c h tr lãi su t 4% (trong vịng 8 tháng) cho khách hàng vay đ s n xu t - kinh doanh, nh m gi m giá thành s n ph m hàng hố, duy trì s n xu t, kinh doanh và t o thêm vi c làm, trong đi u ki n n n kinh t b tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính và suy thối kinh t th gi i. Th c t gĩi kích c u này đã giúp các doanh nghi p đáo h n đ c n , gi m chi phí s d ng v n, Ngân hàng gi m đ c n x u, đ c bi t đã giúp th tr ng B S h i ph c đ c trong m t th i gian ng n, các doanh nghi p và ng i đ u t th c p c ng thanh kho n đ c m t ph n trong th i gian này. Nh ng sau đĩ gĩi kích c u th 2 d đnh th c hi n khơng đ c th c hi n đã đ a th tr ng ti p t c đi vào tr m l ng. Giao d ch ch đ c th c hi n h ng vào các nhu c u th c và giá tr th p.
M c lãi su t c b n 8% đ c th c hi n vào tháng 12/2009 và đã đ c gi n
đnh trong su t 11 tháng. n ngày 5/11/2010 NHNN đã quy t đnh t ng lãi su t c b n lên 9% và khơng quy đnh tr n lãi su t b t bu c là 150% mà do th a thu n c a các ngân hàng, khi nh n th y vi c ki m gi m c lãi su t th p khơng cịn phù h p trong s bi n đ ng ph c t p c a t giá, giá vàng và tình hình l m phát đang cĩ nguy c t ng cao trong nh ng tháng cu i n m. Và l p t c lãi su t huy đ ng c a các ngân