Sau h n 45 n m k t khi mơ hình đ u tiên đ c hình thành, REIT đã đ c thành l p và phát tri n nhi u qu c gia trên th gi i và tr thành m t đnh ch n ng
đ ng và nh h ng l n đ i v i th tr ng B S. REIT mang l i nhi u c h i đ u t cho các nhà đ u t cá nhân l n t ch c cĩ th tham gia vào th tr ng B S. REIT cung c p ngu n v n dài h n t vi c huy đ ng v n r ng rãi đ hình thành m t lo i hình đ u t cĩ kh n ng đáp ng nhu c u v n l n cho các d án B S và c ng đ ng th i h tr các ngân hàng và nh ng cơng ty phát tri n B S s c p trong vi c thu h i v n đã b ra đ đ u t cho d án khác.
Ch ng ch đ u t c a REIT v i m nh giá nh cĩ th mang l i nhi u c h i
đ u t cho b t k ai cĩ th tham gia vào th tr ng B S. Do đĩ, mơ hình đ u t này cĩ th đ c xem nh m t cơng c xã h i hĩa trong đ u t B S. Th i h n ho t đ ng c a REIT th ng h n 2 n m. Ho t đ ng chính c a REIT là mua các tài s n đã hình thành đ cho thuê. Vì v y, REIT cĩ th giúp các cơng ty B S c ng nh ngân hàng
đã cung c p kho n vay cho các cơng ty B S cĩ th thu h i v n cho d án khác. Ho t đ ng đ u t c a REIT v n cịn duy trì các tài s n này th m chí đ n hàng ch c n m. Tuy nhiên, n u c n nhà đ u t cĩ th rút kh i ho t đ ng đ u t này thơng qua các sàn giao d ch ch ng khốn.
V i m t l ng v n và kho ng th i gian xác đ nh, REIT cĩ th tham gia kinh doanh các tài s n mà REIT mu n mua sau khi các tài s n này đ c xây d ng hồn thi n. i u đĩ cĩ th giúp các cơng ty phát tri n B S gi m b t gánh n ng t kho n
vay ngân hàng và tho i mái h n trong vi c bán các s n ph m. H n n a, các ngân hàng cĩ th bán l i các kho n n cho các cơng ty phát tri n B S vay cho các REIT. Ngồi ra, REIT t o đ ng l c giúp cho nhi u cơng ty xây d ng và kinh doanh B S phát tri n chuyên mơn và l i th c nh tranh trên th tr ng B S. REIT t o
đ ng l c phát tri n tính chuyên nghi p và kinh nghi m trong các d ch v qu n lý tài s n. REIT h tr phát tri n m t s ch ng trình nhà xã h i nh đ u t các d án nhà xã h i v i ngu n v n dài h n. Trong đi u ki n khơng b gánh n ng ti n vay ngân hàng, REIT cĩ th gi giá bán ho c cho thuê m c h p lý mà nh ng ng i th h ng cĩ th ch p nh n đ c
S hình thành c a REIT và các quy đnh v REIT và h tr c a th tr ng ch ng khốn cĩ th b o v h p pháp cho các nhà đ u t cá nhân thi u kinh nghi m tham gia đ u t vào B S và c i thi n tính thanh kho n trong danh m c đ u t .
Nh đ u t vào tài s n cho thuê, REIT cĩ th mang l i m t s l i th cho nhi u doanh nghi p, đ c bi t là các doanh nghi p nh và v a, giúp t ng hi u qu ho t đ ng c a doanh nghi p mà khơng ch u áp l c t các kho n đ u t tài s n c n thi t cho ho t đ ng doanh nghi p.
Vì các l i ích c a REIT mang l i, đ cĩ th huy đ ng đ c ngu n v n cho phát tri n b n v ng th tr ng B S chúng ta c n phát tri n qu đ u t tín thác B S
2.3.4.3 nh h ng t th tr ng nguyên v t li u và th tr ng lao đ ng
Ngồi ra l i nhu n trong kinh doanh B S cịn b tác đ ng nhi u t th tr ng nguyên v t li u và th tr ng lao đ ng.
* Th tr ng nguyên v t li u :
+ i v i nguyên v t li u nh p kh u : Giá các nguyên v t li u cĩ bi n
đ ng l n là do s bi n đ ng c a m t b ng giá th gi i và s bi n đ ng c a t giá. + i v i nguyên v t li u trong n c : giá các nguyên v t li u bi n đ ng là do nhu c u t ng cao, khan hi m nguyên v t li u (nh xi m ng, g ch…), và do l m phát giá c t ng cao.
Ví d đi n hình vào n m 2008 nguyên v t li u xây d ng c trong n c và nh p kh u đ u bi n đ ng r t m nh do b tác đ ng đ ng th i c a : L m phát (t ng 23%), giá c nguyên v t li u th gi i t ng cao; t giá ngo i t bi n đ ng m nh và nhu c u nguyên v t li u t ng đ t bi n cho xây d ng cao c, dân c ….Hàng lo t các d án c n tri n khai xây d ng trong n m 2008. H u h t giá các lo i v t li u xây d ng đ u t ng t 70-100% so v i n m 2007. ây th c s l à m t khĩ kh n r t l n
đ i v i ho t đ ng đ u t B S.
Giá VLXD t ng đã đ y chi phí xây d ng các cơng trình B S t ng thêm t 30-
40% trên giá thành xây d ng, đ y các nhà th u xây d ng vào tình c nh c c k khĩ
thi cơng b dang d ,ch m ti n đ . Các h p đ ng ký k t m i v i các nhà th u xây d ng c ng ph i nâng giá thành xây d ng lên cao h n nhi u.
* Th tr ng lao đ ng : S bi n đ ng trên th tr ng lao đ ng ch y u do nhu
c u v lao đ ng đ th c hi n d án t ng cao, nh ng đ i v i n c ta cĩ m t ngu n lao đ ng d i dào chính vì th bi n đ ng giá c trên th tr ng lao đ ng ch y u v n là do s bi n đ ng c a giá c tiêu dùng , ng i lao đ ng c n đ c tr l ng cao h n
đ bù đ p cho chi phí sinh ho t c a mình .
2.3.5 Nhĩm các y u t dân s , v n hĩa xã h i
2.3.5.1 M c đ t ng dân s .
Tp.HCM là thành ph l n nh t Vi t Nam, v i di n tích kho ng 2.100 km2 và dân s hi n nay theo s li u c a C c th ng kê là 7.437.900 ng i, chi m kho ng 8.4% dân s Vi t Nam. Tuy nhiên n u tính nh ng ng i c trú khơng đ ng ký thì dân s th c t c a thành ph v t trên 8 tri u ng i. Dân s thành ph t ng nhanh trong 10 n m qua, bình quân t ng h n 212.000 ng i/n m, t c đ t ng 3,54%/n m, chi m 22,32% s dân t ng thêm c a c n c trong vịng 10 n m. Khơng nh ng là thành ph đơng dân nh t Vi t Nam, quy mơ dân s c a Tp.HCM cịn h n ph n l n các th đơ châu Âu ngo i tr Moscow và London. M t đ dân s theo th ng kê hi n nay là 3.542 ng i/km2, m t trong nh ng t l cao nh t n c. Nguyên nhân chính khi n dân s thành ph t ng nhanh là do s m r ng c a th tr ng lao đ ng
đã tác đ ng t i l ng dân di c . Th i k di c m nh nh t là giai đo n 2004 - 2010 do l ng khu ch xu t, KCN đ c m ra nhi u.
Theo s li u th ng kê n m 2009, dân c s ng khu v c thành th và Tp.HCM c ng cĩ g n 30% là dân nh p c t các t nh khác. T l t ng c h c r t cao so v i t ng t nhiên. Theo s li u n m 2010, t l t ng t nhiên là 10,35%, trong khi t l t ng c h c lên t i 20,72%. c tính n m 2005, trung bình m i ngày đã cĩ kho ng 1 tri u khách vãng lai t i Tp.HCM. n n m 2010, con s này đã lên t i 2 tri u.
B ng 2.2.13 T c đ t ng dân s TP.HCM 2.6% 2.9% 3.0% 3.5% 4.6% 3.0% 3.8% - 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 n g i 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% Dân s TP HCM T c đ t ng dân s (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngu n : C c th ng kê thành ph H Chí Minh.
2.3.5.2. Mơi tr ng v n hĩa xã h i.
Tp.HCM v a là m t trung tâm kinh t , v a là trung tâm v n hĩa l n nh t c a c n c. Các gia đình khá gi , ng i cĩ trình đ v n hĩa cao các t nh, thành ph lân c n đ u mu n chuy n đ n s ng t i thành ph . Chính vì v y làn sĩng di c c a ng i dân t các t nh lân c n ngày càng nhi u, ng i thì do nhu c u v vi c làm tìm k sinh nhai, ng i khá gi thì mu n t o c s cho con cái h c hành và sinh s ng đ
cĩ đi u ki n phát tri n t t h n. Chính vì th , Tp.HCM ngày càng ph i m r ng các khu đơ th m i, các chung c cao t ng xu t hi n ngày càng nhi u đ gi i quy t cho nhu c u nhà t ng nhanh, và c ng là ni m m c c a nh ng ng i dân nh p c ,
đ c bi t là các gia đình tr .
Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t , l i s ng ng i dân thành ph c ng cĩ nh ng bi n đ i. M t gia đình l n bao g m nhi u thê h s ng chung v i nhau đã d n
đ c bi n đ i thay th b ng m u gia đình h t nhân. Mơ hình m i này trung bình ch cĩ cha m và con cái, đang cĩ xu h ng ngày càng t ng các khu v c đơ th l n. Các c p v ch ng tr , các cá nhân vì nhu c u h c t p và cơng vi c đang cĩ khuynh h ng s ng tách riêng và đ c l p v i gia đình. V i l i s ng và quan ni m s ng nh v y s làm cho nhu c u v c n h , chung c ,… t ng lên nhanh chĩng.
2.3.6. Y u t h i nh p c a n n kinh t .
2.3.6.1 Gia t ng nhu c u B S.
T khi gia nh p WTO vào n m 2006, nhu c u v B S t ng r t nhanh, nh t là các thành ph l n. Các cơng ty và các t p đồn n c ngồi chính th c b c vào n n kinh t Vi t Nam. Nhu c u đ t đai cho nhà x ng, v n phịng, c trú cùng các d ch v , ti n ích ph c v sinh ho t nh : nhà hàng, khách s n, c n h cho thuê,… là
r t l n. Các cơng ty, doanh nghi p trong n c c ng ph i m r ng nhà x ng, l p v n phịng giao d ch,… đ t ng c ng n ng l c c nh tranh. Vì v y giá B S ph c v cho các nhu c u này gia t ng liên t c trong khi ngu n cung ch a đ c đáp ng đ . Bên c nh đĩ nhu c u v nhà , các ti n ích ph c v cho ng i lao đ ng c ng t ng nhanh và đang g p nhi u khĩ kh n. ây c ng là lý do Chính ph v a ban hành các ngh đnh u tiên phát tri n nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, phát tri n nhà cho cơng nhân thuê…
2.3.6.2 S phát tri n c a cơng ngh và ch t l ng d án.
Trong xu h ng h i nh p kinh t qu c t và chuy n giao cơng ngh gi a các n c trên th gi i, Vi t Nam đã tranh th c h i đ ti p thu và ng d ng các cơng ngh m i vào các cơng trình xây d ng, rút ng n th i gian thi cơng, t ng ch t l ng, c ng nh là gi m giá thành. Hàng lo t cơng ngh xây d ng m i đã và đang đ c áp d ng t i Vi t Nam : ph ng pháp thi cơng top-down giúp gi m th i gian thi cơng; ph ng pháp thi cơng t ng h m, t ng vây mĩng c c, cơng ngh bêtơng t d m; cơng ngh ch ng n mịn k t c u thép; cơng ngh xây d ng đ sàn nhanh khơng c n c t pha, gi m th i gian, t ng kh n ng ch u t i; cơng ngh xây d ng nhà s d ng t m panel 3D t ng, sàn, tr n; cơng ngh thang máy 2 t ng giúp t ng kh i l ng v n chuy n. Vi c ng d ng cơng ngh tin h c vào vi c đi u hành qu n lý thi cơng, thi t k , v n hành, b o trì, b o hành giúp gi m chi phí, gi m s l ng nhân cơng,… Cùng v i s phát tri n kinh t , ngu n v n đ u t n c ngồi t ng d n trong t tr ng đ u t chung nên đã cĩ nh ng thay đ i nh n th c v ch t l ng cơng trình. i u này là tác nhân tích c c trong vi c nâng cao trình đ qu n lý, ch t l ng d ch v c a d án c ng nh chuyên mơn c a ngành xây d ng n c ta, t o ra các khu nhà ngày càng đ ng c p h n, cung c p cho các nhà đ u t các s n ph m ngày càng ch t l ng và đa d ng h n.
2.3.6.3 Du l ch
N m v trí mi n ơng Nam B , Tp.HCM t ng đ c g i là : “Hịn ng c Vi n ơng” vì là m t trung tâm quan tr ng v kinh t , v n hĩa, du l ch, khoa h c và cơng ngh c a Vi t Nam. Dù r t tr và hi n đ i, nh ng Tp.HCM v n là m t đa danh c a nh ng giá tr nhân v n, v n hĩa và l ch s đ c k t tinh t s giao thoa c a nhi u n n v n hĩa truy n th ng mang đ m b n s c dân t c. Tp.HCM th ng là
đi m đ n đ u tiên cho các du khách đ n th m Vi t Nam. T khi gia nh p WTO l ng khách n c ngồi đ n thành ph gia t ng r t nhanh. H là khách du l ch, doanh nhân, chuyên gia, ...
S l ng khách du l ch đã gia t ng đ u đ n t n m 2005 đ n nay. Hai n m v a qua do nh h ng c a kh ng ho ng kinh t tồn c u l ng khách qu c t đ n thành ph gi m xu ng, n m 2008 là 2,8 tri u l t, n m 2009 là 2,6 tri u l t ng i Sang n m 2010, tình hình kinh t cĩ ph n đ c khơi ph c nên l ng khách qu c t đ n thành ph đã t ng lên nhi u. Theo báo cáo c a S Du l ch, doanh thu du
l ch n m 2010 đ đ t 15.032 t đ ng t ng 32,3% so v i n m 2009, và đã cĩ h n 3,1 tri u khách qu c t đ n Tp.HCM t ng 20% so v i n m 2009 và v t k ho ch đĩn 2,8 tri u khách đ ra tr c đây. Ngành du l ch Tp.HCM v a xây d ng k ho ch phát tri n du l ch n m 2011 v i nhi u m c tiêu ph n đ u đĩn 3,5 tri u khách qu c t , t ng 11% so v i n m 2010.
Theo báo cáo c a H i ng Du l ch và L hành th gi i (WTTC), Vi t Nam s tr thành m t trong nh ng qu c gia cĩ t c đ phát tri n ngành du l ch cao nh t th gi i. D báo m c t ng tr ng c a ngành du l ch Vi t Nam t 10 - 15% m i n m Bi u đ t ng tr ng khách qu c t đ n Tp. HCM B ng 2.2.14 t ng tr ng khách du l ch t i TP.HCM 23% 13% 28% 17% 4% -7% 19% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 tr i u l t -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 l ng khách qu c t t l t ng hàng n m Ngu n : C c th ng kê thành ph và S du l ch thành ph duy trì t ng tr ng, ngành du l ch Tp.HCM ti p t c phát đ ng chi n d ch