1. 4.3.2 Phân tích ho tđ ng ca các b ph n ch cn ng tron gt ch c
3.4.3 Các gi iăphápăchi năl căphátătr in CôngătyăCPă aă căAnăPhúăgiaiăđo nă
2012 ậ 2020
3.4.3.1 Chi năl căt ngătr ngăb ngăcáchăh iănh păd căv ăphíaătr c
Theo quy đ nh c a ngh đ nh 71/2010/N -CP, các s n ph m nhà hình thành trong t ng lai khi giao d ch l n đ u ph i giao d ch qua sàn b t đ ng s n nh m đ m b o tính công khai, minh b ch c a s n ph m.
đáp ng yêu c u c a pháp lu t c ng nh ch đ ng trong khâu phân ph i s n ph m, Công ty CP a c An Phú đư thành l p sàn giao d ch An Phú Land t i qu n 2 và s ti n hành thành l p sàn giao d ch An Phú M c Bài t i Tây Ninh
a. C ngăc ăSƠnăgiaoăd chăAnăPhúăLandăt iăv năphòngăqu nă2
Sàn An Phú Land đư đ c thành l p t n m 2010, tuy nhiên hi n nay sàn v n ch a đ c t ch c t t. có th t n t i và phát tri n trong giai đo n hi n nay c ng nh chu n b cho th i gian t i, công ty s t ch c, xây d ng sàn theo h ng chuyên nghi p, hi n đ i:
- Xây d ng l i quy ch , mô t công vi cvà quy trình làm vi c c a sàn. - Tuy n d ng thêm nhân viên kinh doanh b t đ ng s n
- Tuy n d ng nhân viên pháp ch đ h tr pháp lỦ trong các giao d ch b t đ ng s n
có khoa b t đ ng s n. ây v a là l c l ng bán hàng, mua hàng và v a là l c l ng lao đ ng có ch t l ng cao đ tuy n d ng trong t ng lai g n - Ti n hành hu n luy n nhân viên kinh doanh, môi gi i b t đ ng s n theo
h ng chuyên nghi p. Th c hi n ch ng trình hu n luy n: “sale h iănh p” Hi n nay, công ty có d án Khu dân c An Phú – tnh Tây Ninh và d án Khu dân c Phú Xuân – Nhà Bè đư tri n khai chào bán cho khách. S l ng n n bán ra chi m kho ng 1/3 s l ng n n c a toàn d án. T n m 2010, công ty đư ng ng bán các d án này do giai đo n tr m l ng c a th tr ng. D án Khu dân c An Phú đư b c vào giai đo n giao n n cho khách hàng (khu 3), đây là th i đi m t t đ công ty t p trung giao n n và qu ng bá s n ph m đ có th bán cho nh ng đ t khách hàng ti p theo.
Sàn giao d ch b t đ ng s n An Phú Land có th m nh bán hàng khu v c qu n 2, qu n 9, huy n Nhà Bè. đa d ng hóa ngu n hàng và khách hàng, sàn c n th c hi n liên k t các sàn khác đ m r ng m i quan h , môi gi i và trao đ i khách hàng. Vi c liên k t sàn có th th c hi n thông qua m ng sàn giao d ch b t đ ng s n phía Nam.
Ngoài vi c môi gi i các s n ph m hi n có c a công ty, đ t ng thêm ngu n thu c n ti n hành đa d ng hóa hàng hóa, d ch v b t đ ng s n sàn:
- Môi gi i đa d ng các s n ph m b t đ ng s n: đ t d án, nhà ph , c n h - Môi gi i cho thuê đ t, c n h , v n phòng….
- Th c hi n các d ch v nh đ nh giá, t v n, qu n lỦ b t đ ng s n
- Trong th i gian t i, sàn s k t h p 2 d ch v : môi gi i và đ nh giá nhà ph v i gói d ch v tr n gói 500.000 đ ng/nhà ph (bao g m chi phí đ nh giá và chi phí đ ng tin bán nhà). D ch v này nh m đ n đ i t ng khách hàng là nh ng nhà ph t i qu n Bình Th nh, qu n Phú Nhu nvà qu n 2. V i vi c đ nh giá hàng lo t s ti t ki m đ c chi phí và mang l i giá r cho khách hàng.
b. Xơyăd ng SƠnăgiaoăd chăt iăKhuăKinhăt ăc aăkh uăM căBƠiăật nhăTơyă
khu đô th M c Bài thu c khu kinh t c a kh u M c Bài, công ty s m sàn giao d ch b t đ ng s nngay t i nhà m u c a công ty t i KDC An Phú, p L i Thu n, H. B n C u, t nh Tây Ninh. C c u t ch c c a sàn t ng t nh sàn giao d ch An Phú Land t i qu n 2, TPHCM
Hi n nay, t i khu v c M c Bài ch có 1 sàn giao d ch c a Công ty Phi Long, trong khi hàng hóa l i có nhi u và có cùng khách hàng m c tiêu. vi c marketing d dàng, và đ đáp ng nhu c u đa d ng c a các khách hàng, Sàn An Phú – M c Bài s liên k t v i các ch đ u t Khu Kinh t c a kh u M c Bài đ th c hi n ch ng trình qu ng bá và bán hàng.
D án Khu dân c An Phú đư bán đ c g n 700 n n (trong t ng s 1500 n n), trong đó có kho ng 90% khách hàng đ n t TPHCM. Theo m t s kh o sát g n đây c a công ty, có nhi u khách hàng Tây Ninh quan tâm t i d án Khu dân c An Phú vì giá r , v trí thu n ti n. Sàn An Phú –M c Bài l p ra v i m c đích chính là t p trung bán hàng cho ng i dân t i M c Bài và Tây Ninh. V i m c tiêu này, sàn và công ty k t h p th c hi n bán 200 n n nhà v i u đưi là cho n ti n trong th i h n 5 n m đ xây nhà cho công nhân thuê.
Trong th i gian đ u m i l p sàn, Sàn có th th c hi n vi c môi gi i cho thuê, thuê nhà tr cho công nhân đ t o ngu n thu cho sàn. Ngoài ra, sàn s th c hi n d ch v qu n lỦ nhà tr cho các ch nhà. Vì đa s ch đ t đ u TPHCM nên vi c qu n lỦ nhà tr s b t ti n và h có nhu c u nh công ty qu n lỦ. M t s d ch v c a sàn trong th i gian t i:
- Cung c p d ch v qu n lỦ nhà tr , thu h ti n thuê nhà, qu n lỦ nhân kh u, an ninh tr t t khu tr
- Qu n lỦ bưi xe c a ng i thuê tr - Cung c p d ch v gi t i
a. D ăánăKDCăAnăPhúăt iăKhuăkinhăt ăc aăkh uăM c Bài
D án KDC An Phú đư đ c công ty tri n khai san l p m t b ng cho toàn khu. Hi n nay, công ty đang tri n khai hoàn thi n khu s 3 đ giao n n cho khách hàng. Vào kho ng tháng 12/2012 s bàn giao n n cho khách hàng.
D ki n trong n m 2013 – 2017, công ty s tri n khai hoàn thi n khu 1, khu 2 v i các h ng m c: đi n, n c, bó v a, cây xanh, khu th thao vào khu trung tâm th ng m i. có th đ y nhanh ti n đ d án c ng nh huy đ ng đ ngu n tài chính đ tri n khai, công ty đang m i m t s đ i tác th c hi n trung tâm th ng m i, khu th thao và khu công viên cây xanh. C th :
- M i h p tác xây d ng khu trung tâm th ng m i
- H p tác v i trung tâm th d c th thao T nh Tây Ninh xây d ng 2 sân tennis, 2 sân bóng đá nhân t o t i khu v c th thao c a d án
- Giao cho Công ty tr c thu c Trung ng oàn h th ng kênh bao quanh d án đ khai thác làm h th ng nhà hàng ven kênh trong 5 n m, đ i l i công ty này s t ch c m và tr ng cây xanh cho toàn b d án và khu công viên. - H p tác v i T ng Công ty xây d ng s 1 (FICO) đ thi công đ ng và bó
v a cho khu 1 và khu 2 theo ph ng th c s tr ti n thi công b ng n n đ t c a d án
- Kêu g i m t s đ i tác xây d ng nhà cho công nhân thuê. Các đ i tác d ki n: Công ty CP Vi t Nam – M c Bài, Công ty AMASCO, T ng công ty th ng m i Sài Gòn (SATRA), Công ty CP th k vàng…..
b. D ăánăKDCăPhúăXuơnăậHuy năNhƠăBè,ăTPHCM
D án KDC Phú Xuân là d án công ty An Phú h p tác v i công ty H ng Quang. n th i đi m hi n nay, d án đư có phê duy t nhi m v quy ho ch 1/500. Do tình tr ng khó kh n tài chính và tình tr ng khó kh n c a th tr ng, công ty H ng Quang và công ty An Phú đ u đang thi u v n đ tri n khai ti p t c ph n san l p m t b ng và c s h t ng cho d án. d án có th ti n hành nhanh chóng,
hình th c h p tác góp v n đ làm c s h t ng cho d án.
Công ty An Phú và Công ty H ng Quang đ u th ng nh t m i g i đ i tác tham gia đ ti p t c tri n khai h t ng c a d ántheo h ng:
- L p công ty c ph n cho d án KDC Phú Xuân, đ i tác s góp v n vào đ tri n khai các h ng m c ti p theo.
- Ho c đ i tác có th mua l i ph n đ t đư đ n bù c a Công ty H ng Quang đ thay th Công ty H ng Quang làm ch đ u t d án.
- Mua ph n đ t đư đ n bù c a Công ty An Phú và Công ty H ng Quang đ ti p t c t tri n khai d án.
Trong 3 ph ng án nêu trên, Công ty An Phú s u tiên cho ph ng án 1
c. Khu Công nghi păC măIIIătrongăKhuăTh ngăm iăvƠă ôăth ăC aă
kh uăM căBƠiăậăT nhăTơyăNinh
D án KCN c m III đư đ c gi i phóng m t b ng kho ng 70%. Hi n nay, công ty đư kỦ h p đ ng v i Trung tâm phát tri n qu đ t Huy n B n C u đ ti n hành l p ph ng án gi i t a 30% còn l i. Trong quá trình ch đ i vi c thi t l p ph ng án đ n bù, công ty s ti n hành thu h i đ t đư đ n bù c a các h dân (70%) đ san l p m t b ng và đ u t h t ng (40% đ t đư đ n bù li n th a, không b “da beo”)
V i qu đ t s ch hi n có(kho ng 40ha vuông v c, không b “da beo”), công ty s m i g i các nhà đ u t vào khu v c đ t đư đ n bù đ đ u t . V i qu đ t s ch này, công ty s ti n hành m i g i m t s đ i tác tham gia đ u t :
- u t làm kho ngo i quan t i khu công nghi p đ ph c v vi c l u container và s a container c a hàng hóa xu t qua th tr ng Campuchia. - M i đ i tác th c hi n d án s n xu t phân vi sinh và tr ng rau s ch, tr ng
doanh t i KCN, công ty ti n hành m i g i các đ i tác tham gia h p tác đ n bù gi i t a 30% đ t còn l i đ hoàn thành vi c đ n bù gi i t a, san l p m t b ng.
Ngoài ra, Công ty An Phú s không xây d ng nhà x ng s n đ cho thuê mà ch xây nhà x ng khi có nhà đ u t vào thuê v i chi ti t thi t k nhà x ng theo yêu c u c a nhà đ u t . V i cách làm linh ho t này, hi v ng s thu hút đ c nhi u nhà đ u t đ n t Nh t B n, Hàn Qu c, Thái Lan….
d. Muaăl iăm tăs ăd ăánăkhác
V i các m i quan h v i các ngân hàng và ngu n khách hàng s n có, trong th i k khó kh n c a th tr ng b t đ ng s n công ty s ti n hành tìm nh ng d án có quy mô d i 10ha và đang th c s g p khó kh n v v n đ đàm phán, th ng l ng mua l i.
Các d án đ c nh m t i là d án khu v c huy n Nhà Bè, qu n 9, huy n Bình Chánh v i quy mô t 3ha đ n 10ha v i quy ho ch phân lô n n đ bán. Ngoài ra, công ty s nh m đ n m t s d án chung c có ti m n ng v m t đ a lỦ, thi t k , giá bán d i 1,5 t đ ti n hành h p tác đ u t ho c th ng l ng mua s tr ch m và bán l i cho khách hàng có nhu c u th t s .
Ngoài ra, trong th i gian t i, công ty s xúc ti n mua l i ph n d án c a Công ty CP đ a c Sài Gòn – Ch L n t i M c Bài – Tây Ninh (giáp ranh d án KDC An Phú) đ m r ng d án KDC An Phú.
3.4.3.3 Gi iăphápăchi năl căsuyăgi măb ngăcáchăthuăl iăv năđ uăt
Trong th i đi m khó kh n c a th tr ng b t đ ng s n, v i nh ng d án đang khó kh n trong vi c tri n khai ho c công ty ch m i góp v n và ch a tri n khai thì trong giai đo n hi n nay, công ty s rút v n ho c t m d ng nh ng d án này đ t p trung cho 2 d án đang ti n hành là d án KDC An Phú và d án KDC Nhà Bè.
- i v i d án KDC Th nh M L i, công ty đư chi 10 t đ ng ti n góp v n đ cùng công ty công ích qu n 2 và các đ i tác th c hi n d án. Tuy nhiên, cho đ n
th tr ng b t đ ng s n và khó kh n trong huy đ ng ngu n ti n, Công ty An Phú có công v n g i Công ty công ích qu n 2 nêu rõ mu n bán l i ph n v n đư góp và c h i đ u t cho công ích qu n 2 b ng s ti n đư góp v n c ng thêm ph n lưi su t theo lưi su t c a ngân hàng t n m 2005đ rút v n kh i d án này.
- D án chung c Tr n Quang Di u công ty đang ph i h p v i Ban b i th ng gi i phóng m t b ng qu n 3 đ ti n hành b i th ng cho các h dân. Tuy nhiên trong th i đi m hi n nay, giá đ n bù quá cao nên đ i v i d án này, công ty t m ng ng ti n hành các b c ti p theo c a d án.
- Ti n hành đàm phán đ rút v n đ u t vào Tr ng cao đ ng Vi n ông, s ti n đ u t là: 12 t đ ng.
Sau khi thu h i v n t các d án này, s ti n thu h i đ c s t p trung vào d án KDCAn Phú đ đ y nhanh ti n đ th c hi n d án.
3.4.3.4ăGi iăphápăchi năl căt pătrungăchiăphíăth p
V i l i th chi phí đ n bù th p và giá đ t th p do v trí đ a lỦ c a 2 d án KDC An Phú t i Khu kinh t c a kh u M c Bài – Tây Ninh và KDC Phú Xuân – huy n Nhà Bè, TPHCM s t p trung vào chi n l c chi phí th p đ bán cho đ i t ng khách hàng là nh ng ng i có thu nh p trung bình có nhu c u đ u t , dành d m cho t ng lai.
a. iăv iăd ăánăKDCăAn Phú
Công ty s ti n hành th c hi n ch ng trình Motel Vi t Nam, v i chi ti t c th nh sau:
Công ty CP a c An Phú s th c hi n ch ng trình Motel Vi t Nam. Theo đó, công ty s ti n hành xây 200 c n nhà cho thuê t i KDC An Phú đ ph c v nhu c u nhà cho công nhân đang làm vi c t i Khu kinh t c a kh u M c Bài. (có kho ng 1.000 công nhân đ ng ký thuê phòng c a ch ng trình Motel Vi t Nam do Công ty CP a c An Phú th c hi n)
kêu g i s tham gia đ u t c a nhi u đ i tác đ nhanh chóng th c hi n d án. Công ty đang có ch ng trình bán n n đ t tr góp trong vòng 05 n m. Nh ng u đưi dành cho khách hàng khi tham gia ch ng trình này:
c tr ti n đ t sau 5 n m (k t ngày kỦ h p đ ng mua bán) – không tính lưi su t
ư có s n khách thuê nhà (1.000 công nhân c a các khu công nghi p t i Khu Kinh t C a kh u M c Bài đư đ ng kỦ thuê)
Yêu c u xây nhà theo m u c a công ty đ cho thuê(đ n giá m i c n nhà: