III. Thực tiễn áp dụng chế độ đảm đảm tiền vay tại ngân hàng thơng mại cổ phần
1.Những quy định chung của NASB về bảo đảm tiền
1.1 Các biện pháp bảo đảm tiền vay:
Theo Quy chế cho vay của NASB quy định: Khi thực hiện cho vay có áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, NHCV sử dụng một trong các biện pháp hoặc phối hợp giữa các biện pháp sau đây:
- Thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay. - Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
- Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
- Các biện pháp bảo đảm tiền vay khác theo quy định của pháp luật.
Nh vậy, các biện pháp này cũng nh các biện pháp theo quy định của pháp luật, tuy nhiên, trong thực tiện chỉ có 3 biện pháp đầu là thờng xuyên áp dụng trong thực tiễn hoạt động tại NASB.
1.2 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay:
- NASB tự lựa chọn, quyết định cho việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản, cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
-Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định bắt buộc phải giao dịch bảo đảm thì phải đợc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.
- Khách hàng vay đợc NASB lựa chọn cho vay hông có bảo đảm bằng tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, NASB phát hiện khách hàng vi phạm các cam kết trong Hợp đồng tín dụng thì NASB có quyền áp dụng các biện pháp bảo
- NASB có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.
- Sau khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh vẫn cha thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
2. Hình thức bảo đảm tiền vay từ tài sản hiện thời đợc áp dụng tại NASB:
Hình thức này bao gồm: Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Đây là hình thức bảo đảm chủ yếu của các tổ chức tín dụng nói chung và của Ngân hàng Bắc á nói riêng. Hình thức chiếm tới gần 90% trong hoạt động tín dụng tại NASB, do đó ngoài những nguyên tắc chung, hình thức này còn có những nguyên tắc bảo đảm tiền vay riêng.
2.1. Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba:
Theo quy chế cho vay của NASB các nguyên tắc riêng này đợc quy định nh sau:
NASB và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
NASB tự lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay, lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay.
Bên bảo lãnh chỉ đợc bảo lãnh bằng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, NASB và bên bảo lãnh có thể thoả thuận biện pháp thế chấp, cầm cố tài sản của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của Ngân hàng Nhà nớc.
2.2 Tài sản bảo đảm tiền vay và phơng pháp xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay:
Theo quy định của NASB Tài sản cầm cố đ ợc sử dụng làm tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm:
- Máy móc thiết bị, phơng tiện vận tải, nguyên nhiên vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số d trên tài khoản tiền gửi tại NASB
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thơng phiếu, các giấy tờ có giá trị bằng tiền. Riêng cổ phiếu do NASB phát hành không đợc nhận làm tài sản bảo đảm vợ vay.
- Quyền đợc nhận số tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài.
- Quyền khai thác tài nhuyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
-Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trờng hợp đợc cầm cố.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tách giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản dùng làm tài sản thế chấp trong việc bảo đảm tiền vay đ ợc quy chế cho vay của NASB quy định bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp. - Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trờng hợp đợc thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2 Phơng pháp xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay:
Tài sản bảo đảm tiền vay phải đợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay, có nh vậy thì mới đảm bảo tính hiện thời của tài sản tuy nhiên chúng ta cũng cần lu tâm rằng việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để
làm cơ sở xác định mức cho vay cho tổ chức tín dụng mà thôi, chứ không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ.
Ngoài ra việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay là do các bên thoả thuận phù hợp với giá cả thị trờng tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, có tham khảo các loại giá nh giá theo quy định của Nhà nớc (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá hoặc thuê tổ chức t vấn, tổ chức chuyên môn xác định.
Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chủ yếu khi các cá nhân, doanh nghiệp sử dụng để làm tài sản đảm bảo nên Quy chế cho vay của NASB quy định về việc Xác định giá trị tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất nh sau:
-Đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân, đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với các tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp đợc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở tại các khu đô thị và dự án khu dân c, thì giá trị quyền sử dụng đất do NASB và bên thế chấp thoả thuận nhng không vợt quá 75% giá trị quyền sử dụng đất thực tế chuyển nhợng ở địa phơng đó tại thời điểm thế chấp.
-Đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm, ng nghiệp: về nguyên tắc NASB có thể nhận làm tài sản bảo đảm nợ vay. Tuy nhiên, NASB sẽ xem xét một cách cẩn thận khi nhận các tài sản này làm bảo đảm trên cơ sơ một số tiêu thức nh: vị trí khu đất, quy hoạch, địa tô, khả năng sinh lợi...Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thực tế do NASB và bên thế chấp thoả thuận nhng không vợt quá 50% giá trị quyền sử dụng đất thực tế chuyển nhợng ở địa phơng đó tại thời điểm thế chấp.
- Đất do Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà nớc cho thuê (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
- Trờng hợp ngời thuê đất đợc miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.
Đối với giá trị tài sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất đ ợc xác định nh
sau:
- Nhà ở đợc định giá bao gồm phần giá trị xây dựng ( theo định mức và giá cả vật liệu xây dựng thị trờng) theo thời gian sử dụng và giá trị quyền sử dụng đất đã đợc xác định ở trên.
- Nhà xởng, công trình xây dựng trên đất đợc định giá bao gồm phần giá trị xây dựng (theo định mức và giá cả vất liệu xây dựng thị trờng) và giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định ở trên. Việc xây dựng phải hợp pháp và phù hợp với quy hoạch. NASB chỉ nhận thế chấp bất động sản hợp pháp gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp thế chấp một phàn bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì quyền đợc nhận bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Xác định giá trị tài sản cầm cố:
Về tài sản cầm cố, do giá trị thờng nhỏ hơn tài sản thế chấp do vậy việc định giá cho tài sản cầm cố đợc thực hiện một cách thuận lợi hơn so với việc định giá tài sản thế chấp , tuy nhiên nó cũng phải tuân theo các quy định của NASB:
- Hàng hoá, dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị, linh kiện, phụ tung thay thế.. đợc định giá theo giá trị thực tế (mới 100%) hoăc giá trị còn lại (đã trừ khấu hao), khi định giá phải tham khảo các chứng từ nh hoá đơn, hợp đồng mua bán...và giá thị trờng.
- Chứng từ có giá đơc xác định theo giá chiết kháu mà NASB có thể nhận đ- ợc, riêng sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, trái phiếu đợc xác định theo
-Vàng bạc, đá quý đợc xác định theo giá trị thị trờng tại thời điểm cho vay, do bộ phận chuyên môn giám định và định giá.
- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố.
2.3 Mức cho vay so với giá trị bảo đảm tiền vay và phạm vi bảo đảm tiền vay:
2.3.1 Mức cho vay so với giá trị bảo đảm tiền vay:
Các ngân hàng thực hiện chính sách yêu cầu giá trị tài sản đảm bảo phải lớn hơn giá trị khoản vay (ngân hàng tài trợ số tiền thấp hơn giá trị đảm bảo). Chính sách này dẫn đến quan niệm cho rằng giá trị tài sản đảm bảo chứ không phải nhu cầu vay để đầu t của khách hàng là cơ sở để ngân hàng cho vay.
Nhiều ngân hàng quy định tỷ lệ tài trợ căn cứ vào loại tài sản bảo đảm: tính chất và giá trị của tài sản, xu hớng biến động về giá trị của tài sản đảm bảo, Ngân hàng Bắc á cũng vậy, tuy nhiên, NASB còn tuỳ thuộc vào từng thời kỳ, căn cứ vào mức độ rủi ro của khoản vay, uy tín của khách hàng... Các NHCV tự quyết định mức cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm trong giới hạn sau đây:
- Đối với bất động sản: tối đa 50% giá trị tài sản bảo đảm.
- Đối với các giấy tờ có giá, kim khí quý, đá quý: tối đa 90% giá trị tài sản bảm đảm.
- Đối với các động sản khác: tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.3.2 Phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản:
Một tài sản chỉ đợc dùng để bảo dảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ tại NASB. Trờng hợp tài sản bảo đảm có dăng ký quyền sở hữu tho quy định của pháp luật, thì một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tại NASB với điều kiện giá trị tài sản đảm bảo tiền vay phải lớn hơn tổng giá trị của tất cả các nghĩa vụ đợc bảo đảm.
Trong trờng hợp một tài sản đợc dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì tài sản đợc dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì tài sản đó phải thoả mãn đồng thời các điều kiện sau đây:
- Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm này đã đợc đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Các tổ chức tín dụng nhận cùng một tài sản bảo đảm phải thoả thuận với nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính các giấy tờ có liên quan; thoả thuận biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả đợc nợ.
- Giá trị tài sản bảo đảm đợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ đợc bảo đảm, trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác.
2.4 Quy trình của việc lập và ký hợp đồng bảo đảm tiền vay từ tài sản hiện thời:
2.4.1 Thẩm định về tài sản bảo đảm tiền vay:
Nh chúng ta đã biết, các đảm bảo tiền vay là nguồn thu nợ dự phòng trong trờng hợp kế hoạch trả nợ của khách hàng không thực hiện đợc. Do đó, mục đích thẩm định là tài sản thế chấp, cầm cổ, bảo lãnh khi phát mại phải dễ bán, giá trị thu đợc thực tế phải đủ bù đắp nợ vay gốc, lãi và các loại thuế theo quy định. Nội dung thẩm định đợc NASB quy định nh sau:
- Chất lợng và khả năng chuyển đổi thành tiền của tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, cầm cố hoặc bên bảo lãnh, đợc phép giao dịch và không có tranh chấp.
- Những rủi ro liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay: Biến động về giá cả, thị trờng, t cách pháp lý và khả năng tài chính của ngời bảo lãnh.
- Khả năng và biện pháp kiểm soát, quản lý của NASB về tài sản bảo đảm tiền vay.
- Mức độ giảm giá trị của tài sản cầm cố (thời hạn khấu hao, hao mòn tự nhiên...).
- Kiểm tra thực tế tại hiện trờng để xác định địa điểm, chất lợng thực tế, hình thức hiện vật, giá trị thực tế.
Những trờng hợp tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh vợt quá năng lực thẩm định của cán bộ Ngân hàng, phải thuê các cơ quan hoặc chuyên gia có hiểu biết về
2.4.2 Lập và ký hợp đồng bảo đảm tiền vay từ tài sản hiện thời:
Thứ nhất Việc lập và ký hợp đồng bảo đảm tiền vay từ tài sản hiện thời theo quy định của NASB đợc chia theo từng loại tài sản nh sau:
- Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất:
+ Lập và ký Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.
+ Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng quy định hiện hành.
( NĐ số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và NĐ số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm.)
- Đối với các loại tài sản khác:
+ Lập và ký Hợp đồng bảo đảm thế chấp, cầm cố và bảo lãnh, + Thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong các trờng hợp: _Theo quy định của pháp luật phải đăng ký giao dịch bảo đảm.