2. 3M ts hc thuy t tiêu bi uv giá
2.7 Kho lc các nghiên cu có liên quan
2.7.1 Các nghiên c u th c nghi m trên th gi i
Vi c nh n d ng và l ng hóa các y u t nh h ng đ n giá tr đ t đai, nhà ngày càng đ c quan tâm và chú ý. Vì v y đã có r t nhi u bài nghiên c u liên quan, tiêu bi u là nh ng bài nghiên c u c a nh ng tác gi sau:
Ronald và John (1967) ng d ng mô hình Hedonic đ đnh giá tài s n. Trong đó, tác gi đã phát hi n ra ba nhóm y u t nh h ng đ n giá nhà, đó là: đ c đi m k t c u nhà; đ c đi m khu dân c ; và cu i cùng là đ c đi m môi tr ng. M c tiêu c a nghiên c u này là xác đnh m c đ nh h ng c a y u t môi tr ng đ n giá nhà . Ô nhi m không khí làm gi m giá tr c a nhà là đi m đ c bi t đ c nh n m nh trong bài nghiên c u này.
Clapp (1980) đã s d ng mô hình Hedonic đ xây d ng mô hình v trí nh h ng nh th nào đ n ti n thuê nhà t i khu v c đô th Los Angeles.Theo đó ông đã tìm ra b n nhóm y u t chính có nh h ng là:
(1) tu i công trình, s t ng, di n tích cho thuê th c, có bãi đ u xe n i b ; (2) kho ng cách đ n đ ng cao t c, kho ng cách đ n trung tâm thành ph ; (3) s đánh giá giá tr c a v n phòng, thu tài s n hàng n m;
(4) th i gian đi l i trung bình cho công nhân viên.
Bernardo (2002) c ng v n d ng mô hình Hedonic đ đánh giá nh h ng c a môi tr ng đ n giá tr c n h . Trong nghiên c u này, Bernardo đã đánh giá nh h ng c a môi tr ng (bao g m v n đ x lý n c th i, s l ng thang máy, garage, s l ng phòng ng , qu y bar) đ n giá bán.Theo đó, c n h có s l ng phòng ng càng nhi u thì giá càng cao, bi n thang máy và garage c ng tác đ ng m nh đ n giá tr c n h . C n h càng n m xa khu v c x lý n c th i có giá càng cao….
Garner và các c ng s (2006) cho r ng các y u t v đ c đi m c u trúc nhà , đ c đi m v trí và y u t h p đ ng đ u có s tác đ ng đ n giá nh . Trong đó
y u t đ c đi m c u trúc nhà bao g m s phòng t m và lo i phòng t m bên trong nhà .
Nghiên c u c a Davor Kunovac, Enes ozovic, Gorana Lukinia và
Pufnik (2008) thông qua vi c phân tích đ nh l ng b ng mô hình Hedonic đ xây d ng ch s giá b t đ ng s n. Trong bài nghiên c u này, các tác gi đã ch n ra đ c 6 bi n đ c l p phù h p v i mô hình, đó là: Di n tích sàn, s t ng, s phòng, th i đi m xây d ng, th i gian bán, lo i hình s d ng.
Mô hình c a Sibel Slim (2008) nghiên c u v s tác đ ng c a các y u t n i t i đ n giá c n nhà t i Th Nh K . đây Sibel Slim đã k t lu n đ c m t s bi n đ c l p có nh h ng đ n giá nhà, bao g m: di n tích, s phòng, lo i nhà, h b i, h th ng n c, đ c tr ng v v trí và ki u c a tòa nhà.
Nghiên c u c a Richard J. Cebula (2009) đã áp d ng mô hình đnh giá Hedonic đ tính giá nhà t i thành ph Savannah, Georgia.Tác gi đã thu th p 2.888 m u nhà đ n l trong giai đo n n m 2000 đ n n m 2005. Trong đó s d ng 24 bi n đ c l p nh : s phòng t m, s phòng ng , di n tích sàn, trang trí n i th t, s t ng, s l ng bãi đ u xe, h b i, đ ng ph , h th ng n c ng m,… c bi t trong bài nghiên c u này tác gi còn s d ng them nh ng bi n s đ gi i quy t v n đ giá nhà thay đ i theo mùa.
Johannes Krouthen (2011) đã nghiên c u v các y u t nh h ng đ n s khác nhau v giá c a các c n h t i Uppsala. K t qu c a nghiên c u cho th y các y u t nh di n tích, kho ng cách đ n trung tâm, th i đi m bán, các lo i phí d ch v đ u có nh h ng đ n giá c n h .
Theo Aluko, O (2011), đã nh n m nh r ng y u t v trí và môi tr ng lân c n r t có nh h ng đ n giá tr nhà đ t. V trí nhà đ t là không thay đ i, nh ng môi tr ng xung quanh hay c ng đ ng, s thu n ti n trong vi c đi l i gi a n i và n i làm vi c là nh ng y u t có th thay đ i đ c.Y u t v trí đ c đo l ng b ng kho ng cách t nhà đ n n i làm vi c, tr ng h c, chi phí đi l i, th i gian t nhà đ n các khu v c,….. Y u t khu v c lân c n đ c đo l ng b ng m c đ an ninh,
ti ng n, môi tr ng, s l ng trung tâm mua s m hay s tr ng h c, b nh vi n trong khu v c,…
2.7.2 Các nghiêm c u th c nghi m Vi t Nam:
Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011) ng d ng mô hình Hedonic đ nghiên c u các y u t nh h ng t i giá các b t đ ng s n trên đa bàn thành ph H Chí Minh. V i 160 m u c n h đ c thu th p trên 6 tuy n đ ng chính c a thành ph H Chí Minh tác gi xây d ng mô hình gi sau:
LnP = bX + u
Trong đó P giá nhà, b h s h i quy, X các bi n gi i thích, u đ l ch chu n. Mô hình v i 10 bi n gi i thích trong đó có 5 bi n v th c a B S: v trí B S, khoãng cách t B S t i trung tâm (ch B n Thành), kho ng cách B S t i m t ti n đ ng, chi u r ng đ ng h m phía tr c và m c đích s d ng c a B S (đ kinh doanh ho c đ ). Và 5 bi n gi i thích còn l i là 5 bi n thu c v ch t l ng c a B S: di n tích đ t, di n tích nhà, s l u, sân th ng, hình dáng.
Sau khi ch y mô hình và ki m đ nh thì k t qu cho th y r ng ch có m t s y u t tác đ ng th t s đ n giá b t đ ng s n. Các y u t nh h ng nhi u nh t là bi n v trí, kho ng cách t B S t i m t ti n đ ng, kho ng cách t B S t i trung tâm, di n tích đ t.
Lê Kh ng Ninh (2011)đã th c hi n nghiên c u đ xác đnh các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th đ ng b ng sông C u Long. D a vào nh ng nghiên c u c a nh ng nhóm tác gi tr c, Lê Kh ng Ninh (2011) cho r ng có t t c 14 y u t nh h ng đ n giá tr đ t t i khu v c đ ng b ng sông C u Long. Các bi n đ c l p bao g m: thu nh p đ t, kho ng cách đ n trung tâm đô th, kho ng cách đ n trung tâm th ng m i, kho ng cách đ n tr ng h c, kho ng cách đ n tr c đ ng giao thông chính, chi u r ng m t ti n, ngu n đi n, ngu n n c, ô nhi m n c, ô nhi m không khí, an ninh, k v ng giá, quy ho ch treo và lo i đô th
đi đ n k t lu n cho bài nghiên c u tác gi đã s d ng s li u s c p thu th p đ c t 1860 h gia đình m t s t nh khu v c đ ng b ng sông C u Long.
K t qu cho th y r ng đ i v i nhóm đ t th c thì có m t s y u t nh h ng nh : kho ng cách đ n trung tâm, kho ng cách đ n khu th ng m i, kho ng cách đ n tr ng h c, y u t m t ti n, m c đ ô nhi m n c, k v ng v giá, quy ho ch treo và lo i đô th , còn đ i v i nhóm đ t v n thì có ít y u t nh h ng h n so v i nhóm đ t th c , các y u t nh h ng là kho ng cách đ n trung tâm th ng m i, kho ng cách đ n tr c đ ng chính, y u t m t ti n, y u t ngu n n c, y u t quy ho ch treo và lo i đô th.
Nguy n Qu c Ngh và các c ng s (2012) ng d ng mô hình Hedonic đ xác đ nh các nhân t nh h ng đ n giá nhà cho thuê trên đa bàn thành ph C n Th . Trong bài nghiên c u, nhóm tác gi đã xác đ nh đ c các bi n s bao g m 10 bi n đ c l p: di n tích sàn cho thuê, s t ng c a c n h , hình th c cho thuê, v trí t a l c, tr c chính, th i h n cho thuê, chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà, đi u ch nh các đi u kho n trong h p đ ng, giá cho thuê tr c đây và chi phí t ng thêm. Mô hình nghiên c u có d ng:
Ln (PRICE) = 0 + 1FAREA + 2 FLOOR + 3 DESIGN + 4LC+ 5MS
+ 6TERM + 7E + 8ADJ + 9PRV + 10EXE
Trong đó:
PRICE : Giá c n h chung c cho thuê FAREA : Di n tích sàn cho thuê
FLOOR : S t ng c a c n h DESIGN : Hình th c cho thuê LC : V trí t a l c MS : Tr c chính
TERM : Th i h n cho thuê
E : Chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà ADJ : i u chnh các đi u kho n trong h p đ ng PRV : Giá cho thuê trong quá kh
Khám phá quan tr ng nh t c a nghiên c u này là xác đ nh đ c 6 nhân t nh h ng đ n giá nhà cho thuê trên đ a bàn thành ph C n Th , đó là: di n tích sàn cho thuê, v trí t a l c, tr c chính, chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà, hình th c cho thuê và giá cho thuê tr c đây. Trong đó, giá cho thuê tr c đây là nhân t có
nh h ng m nh nh t.
L c M nh Hi n (2014), lu n án Ti n s “ nh giá nhà th ng m i xây
d ng m i các doanh nghi p đ u t xây d ng và kinh doanh nhà ”. V i 300 m u
c n h chung c đ c thu th p ng u nhiên t 10 d án trên đ a bàn thành ph Hà
N i, tác gi đã s d ng 18 bi n đ c l p đ xây d ng mô hình h i quy. K t qu cho
th y có 5 bi n nh h ng m nh m nh t đ n giá c n h , đó là: an ninh, ch t l ng
môi tr ng, kho ng cách đ n trung tâm, giá thành và kho ng cách đ n trung tâm
th ng m i.
Tóm t t các công trình nghiên c u c n c ngoài và trong n c, tác gi nh n th y r ng h u h t bài nghiên c u đ u s d ng mô hình h i quy hedonic làm ph ng pháp phân tích và c s d li u đ c thu th p t nh ng giao d ch th c t trên th tr ng. Nhìn chung, qua quá trình phân tích và x lý d li u các tác gi này đi u cho r ng các y u t nh : Di n tích sàn, Kho ng cách đ n trung tâm, T ng cao c n h t a l c, C nh quan nhìn t h ng bacony, V trí c n h trên cùng 1 t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr ng xung quanh, D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t là các y u t nh h ng nhi u nh t đ n giá tr c n h chung c .Tuy nhiên m c đ nh h ng c a m i y u t này thì l i không gi ng nhau, m i khu v c khác nhau thì m c đ nh h ng l i khác nhau. Nh ng nhóm y u t trên s là ngu n tài li u quan tr ng đ tác gi l a ch n bi n và đ a vào ng d ng mô hình trong quá trình phân tích, làm rõ nh ng v n đ c n nghiên c u, t đó ti n hành đ xu t ki n ngh .
Tóm t t ch ng II: Trong ch ng này tác gi trình bày nh ng lý thuy t c b n v chung c , các lý thuy t v giá và nguyên lý hình thành giá c . Ti p theo, ch ng này tác gi trình bày các y u t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n, c ng nh các mô hình nghiên c u v giá b t đ ng s n. Nh ng n i dung đ c trình bày trong ch ng này cung c p các ki n th c n n t ng và c s khoa h c cho nh ng nghiên c u ti p theo c a đ tài.
CH NG III: PH NG PHÁP NGHIÊN C U
3.1 Ph ng pháp nghiên c u
3.1.1 Ph ng pháp đnh tính
Ph ng pháp đ nh tính đ c th c hi n thông qua vi c ph ng v n các chuyên gia trong l nh v c b t đ ng s n và các đ n v qu n lý c n h chung c đ tìm ra các y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c .
3.1.2 Ph ng pháp đ nh l ng
Ph ng pháp đ nh l ng nh m phân tích tác đ ng c a các y u t kh o sát đ n giá c n h chung c .
Tác gi s d ng ph n m m SPSS đ ch y mô hình h i quy và th c hi n các ki m đnh th ng kê c n thi t cho đ tài này.