II -T ỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIấN C ỨU
2. Giỏ ủấ t và cơ sở khoa học xỏc ủị nh giỏ ủấ t
2.7. Thực trạng ủấ u giỏ quyền sử dụng ủấ tở Việt Nam
2.7.1. Những quy ủịnh của phỏp luật vềủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Hội nghị Trung ương VII ủó khẳng ủịnh quan ủiểm coi ủất ủai là hàng hoỏ
ủặc biệt, quyền sử dụng ủất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất ủộng sản quan ủiểm ủổi mới của ðảng thể hiện “... xõy dựng hành lang phỏp luật của thị trường bất ủộng sản, ủưa thị trường này phỏt triển lành mạnh, ủỳng hướng,
32
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
hạn chế những biến ủộng tiờu cực, trong ủú cú những biến ủộng về giỏ ủất ...”. Quỏ trỡnh xõy dựng Luật ðất ủai và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan
ủến lĩnh vực ủất ủai, chỳng ta ủó ủạt ủược những thành tựu to lớn, gúp phần ổn
ủịnh xó hội, phỏt triển kinh tế ủất nước, cụng tỏc quản lý Nhà nước về ủất ủai
ủang cú chiều hướng tớch cực, hiệu quả nhưng cũn cú nhiều nhược ủiểm tồn tại
ủược Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ủỏnh giỏ “... Quỏ trỡnh liờn tục ủổi mới về
chớnh sỏch, phỏp luật ủất ủai ủó tạo ra số lượng văn bản quỏ cồng kờnh, rất phức tạp trong ỏp dụng thực hiện, cũn một số mõu thuẫn giữa cỏc văn bản, cú nhiều phạm vi chưa ủược ủiều chỉnh hoặc chưa ủủ quy ủịnh ủể ủiều chỉnh, tức là hệ
thống phỏp luật phức tạp nhưng cũn nhiều kẽ hở”.
Luật ðất ủai năm 1988 quy ủịnh cụ thể quyền của người sử dụng ủất rất hạn chế, người sử dụng ủất “... ủược quyền chuyển, nhượng bỏn nhà ở, vật kiến trỳc khỏc, cõy lõu năm mà người sử dụng ủất cú ủược một cỏch hợp phỏp trờn
ủất ủược giao”, ủược Nhà nước ủền bự thiệt hại thực tế và ủược giao ủất khỏc khi ủất ủang sử dụng bị thu hồi [14].
Phỏp luật về bỏn ủấu giỏ tài sản ủược ủỏnh dấu bằng sự ra ủời của Phỏp lệnh thi hành ỏn dõn sự ngày 28/8/1989 (Phỏp lệnh năm 1989), quy
ủịnh về bỏn ủấu giỏ tài sản ủể thi hành ỏn. Khoản 1, ðiều 28 của Phỏp lệnh năm 1989 quy ủịnh về bỏn ủấu giỏ tài sản ủó kờ biờn. ðối với cỏc loại tài sản này, thời gian bỏn ủấu giỏ phải ủược niờm yết cụng khai tại trụ sở Tũa ỏn và Uỷ
ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú tài sản và thụng bỏo cho ủương sự, chậm nhất là bảy ngày trước ngày bỏn ủấu giỏ. Tài sản ủó kờ biờn ủược bỏn cho người trả giỏ cao nhất. Nếu khụng cú ai trả giỏ cao hơn giỏ ủó ủịnh thỡ tài sản
ủược bỏn cho người mua theo giỏ mà Hội ủồng ủịnh giỏ ủó ủịnh. Tài sản khụng bỏn ủược thỡ ủược ủịnh giỏ lại ủể tiếp tục bỏn ủấu giỏ (khoản 2, ðiều 28) [12].
Từ khi cú Luật ðất ủai năm 1993 ủến nay, quan ủiểm chế ủộ sở hữu toàn dõn về ủất ủai ủược khẳng ủịnh, trong ủú Nhà nước là ủại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ủất ủược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ủiều kiện cụ thể, hỡnh thức cụ thể với cỏc ủối tượng cụ thể. Sau
33
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
khi sửa ủổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử
dụng ủất, một lần nữa ủược quan tõm ủầy ủủ, vừa ủảm bảo lợi ớch của Nhà nước, ủảm bảo quyền và lợi ớch của người sử dụng ủất, tạo ủiều kiện lành mạnh cho thị trường bất ủộng sản hoạt ủộng trong ủú cú thị trường quyền sử dụng ủất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ủất.
ðể hoàn thiện khung phỏp lý cho hoạt ủộng của thị trường quyền sử dụng
ủất, từ năm 1994 ủến trước khi cú Luật ðất ủai năm 2003, Quốc hội, Chớnh phủ, cỏc Bộ ngành liờn quan ủó ban hành một số văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan ủến thị trường ủất ủai theo từng lĩnh vực, cụ thể như sau:
- Nghị ủịnh số 80/CP ngày 6/11/1993 của Chớnh phủ về việc quy ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất, nội dung cơ bản của Nghị ủịnh này là quy ủịnh bảng khung giỏ chuẩn tối thiểu cho cỏc loại ủất (khụng quy ủịnh mức giỏ tối ủa). Nghị ủịnh cũn quy ủịnh trường hợp giỏ thị trường cú sự biến ủộng từ 20% trở lờn so với bảng giỏ chuẩn tối thiểu thỡ phải ủiều chỉnh cho phự hợp.
- Nghịủịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất thay thế Nghịủịnh số 80/CP ngày 06/11/1993.
- Thụng tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liờn Bộ Ban vật giỏ Chớnh phủ - Tài chớnh - Xõy dựng - Tổng cục ðịa chớnh hướng dẫn thi hành Nghịủịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ;
- Nghị ủịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chớnh phủ quy ủịnh về việc ban hành quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản quy ủịnh;
- Nghịủịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chớnh phủ ban hành Quy chế
bỏn ủấu giỏ tài sản, ủõy là văn bản phỏp luật quan trọng ủặt nền múng cho dịch vụủấu giỏ trong nền kinh tế thị trường.
- Nghịủịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ủấu thầu; Nghị ủịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ủịnh số
66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chớnh phủ về việc sửa ủổi bổ sung một số ủiều của quy chếủấu thầu;
34
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
- Cỏc Thụng tư hướng dẫn số 1417/TT-TCðC ngày 19/9/1999 và Thụng tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 của Tổng cục ủịa chớnh mở ra giải phỏp ủiều kiện ủược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất cho cỏc trường hợp chưa cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủểủẩy nhanh tiến ủộ cấp giấy và tạo ủiều kiện cho người sử dụng cú cơ sở phỏp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật.
- Nghị ủịnh số 04/2000/Nð-CP của Chớnh phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ủổi, bổ sung một sốủiều của Luật ðất ủai;
- Nghị ủịnh số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chớnh phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ủất;
- Quyết ủịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ Tài chớnh quy ủịnh về cơ chế
tài chớnh trong việc sử dụng quỹủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi cú Luật ðất ủai 2003 ủến nay, Quốc hội, Chớnh phủ, cỏc Bộ ngành cú liờn quan ủó ban hành một số văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan ủến thị
trường ủất ủai như sau:
- Luật ðất ủai ngày 26 thỏng 11 năm 2003;
- Nghị ủịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 và Nghị ủịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ về thi hành Luật ðất ủaị
- Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về
phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất;
- Thụng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chớnh hướng dẫn thực hiện Nghịủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ;
- Nghị ủịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng ủất;
- Thụng tư liờn tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất và Tổ chức phỏt triển quỹủất.
35
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
- Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn
ủấu giỏ tài sản thay thế cho Nghị ủịnh số 86/CP ngày 19/12/996 của Chớnh phủ
quy ủịnh về việc ban hành Quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản.
- Quyết ủịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ ban hành quy chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất - Thụng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn xỏc ủịnh giỏ khởi ủiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ủể bỏn ủấu giỏ.
-Nghịủịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản thay thế cho Nghịủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005.
- Thụng tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư phỏp quy
ủịnh chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản.
- Văn bản số 3175/BTP-BTTP ngày 09/9/2010 của Bộ Tư phỏp về việc Hội ủồng bỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
Theo cỏc quy ủịnh này giỏ ủất ủể thu tiền sử dụng ủất trong cỏc trường hợp ủấu giỏ quyền sử dụng ủất là giỏ trỳng ủấu giỏ và là mức giỏ cao nhất trả
cho thửa ủất khi tham gia ủấu giỏ.
2.7.2. Quỏ trỡnh hỡnh thành chủ trương ủấu giỏ ở Việt Nam
2.7.2.1. Quỏ trỡnh khai thỏc quỹ ủất trong cơ chế giao ủất tạo vốn ủầu tư
xõy dựng cơ sở hạ tầng
Trước năm 1993, trong những quy ủịnh của Luật ðất ủai 1988, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn ủất ủai và khụng thừa nhận cỏc giao dịch chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng ủất trờn thị trường. ðất ủai khụng cú giỏ và Nhà nước tiến hành giao, cấp ủất cho cỏc doanh nghiệp, tổ chức, cỏ nhõn khụng thu tiền sử dụng. Luật ðất ủai năm 1988 mang nặng tớnh hành chớnh, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chớnh về ủất ủai giữa Nhà nước với người ủược giao, cấp ủất. Trong giai ủoạn
36
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
này, giỏ ủất khụng ủược ủề cập ủến, Nhà nước quản lý ủất ủai theo diện tớch, loại, hạng ủất mà khụng quản lý ủất ủai mang nặng tớnh hành chớnh, mệnh lệnh
ủó làm cho quan hệ ủất ủai khụng vận ủộng theo hướng tớch cực, ủất ủai khụng
ủược coi là tài sản quý, tỡnh trạng vụ chủ, sử dụng lóng phớ, lấn dhiếm, mua bỏn ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược [14].
Luật ðất ủai năm 1993 ra ủời với những quy ủịnh mới cho phộp người sử
dụng ủất ủược quyền chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng ủất ủó tạo ra cơ sở phỏp lý và ủặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất ủộng sản chớnh thức ở nước tạ
Luật ðất ủai năm 1993 ủó cú bước chuyển biến tớch cực, khụng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ủất mà cũn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng ủất với nhau (Mối quan hệ dõn sự, kinh tế về ủất
ủai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ủất, cho phộp họủược chuyển quyền sử
dụng ủất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ủộng sản, thừa nhận ủất cú giỏ và Nhà nước xỏc ủịnh giỏ ủất ủể quản lý, từủú Nhà nước khụng chỉ quản lý ủất
ủai theo diện tớch, loại, hạng ủất mà cũn quản lý theo giỏ trịủất (Giao ủất cú thu tiền sử dụng). Như vậy, bờn cạnh hỡnh thức giao ủất khụng thu tiền (ðối với một số trường hợp giao ủất phục vụ lợi ớch cụng cộng), Nhà nước tiến hành giao ủất, cho thuờ ủất cú thu tiền sử dụng. Theo quy ủịnh Luật ðất ủai năm 1993 Nhà nước giao ủất cú thu tiền sử dụng trong cỏc trường hợp sau [14]:
- Giao ủất ủể làm nhà ở cho hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn.
- Giao ủất cho cỏc tổ chức kinh tếủể ủầu tư xõy dựng nhà ở ủể bỏn hoặc cho thuờ.
- Giao ủất cho cỏc tổ chức kinh tếủầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng ủể chuyển nhượng hoặc cho thuờ quyền sử dụng ủất gắn liền với kết cấu hạ tầng ủú.
- Giao ủất cho một số trường hợp ủể tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo dự ỏn do Chớnh phủ quyết ủịnh.
37
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………
ủường lối ủổi mới quản lý ủất ủai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cú nguồn thu ngõn sỏch từủất, huy ủộng ủược vốn ủểủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự
nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ ủất nước. Mặt khỏc, với chớnh sỏch giao
ủất cú thu tiền sử dụng sẽ tạo ủược sự cụng bằng giữa người sử dụng ủất với nhau, giữa người trực tiếp lao ủộng sản xuất với người sử dụng ủất vào mục ủớch kinh doanh. Nguồn tài nguyờn ủất ủai ủược xỏc ủịnh rừ giỏ trị sẽ gúp phần tỏc
ủộng tới ý thức, trỏch nhiệm từ phớa người sử dụng ủất, ủất ủai sẽ ủược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ủất tại cỏc ủịa phương ủó chứng minh tớnh ủỳng ủắn, hợp lý của chớnh sỏch sử dụng ủất cú thu tiền sử dụng.
Với chủ trương “ðổi ủất lấy cơ sở hạ tầng” của Chớnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ủó chủ ủộng tiến hành giao ủất cú thu tiền sử dụng nhằm huy ủộng nguồn vốn ủầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ủịa phương. Thực chất quỏ trỡnh tạo vốn từ quỹ ủất ủể xõy dựng cơ sở hạ tầng tại cỏc ủịa phương ủược tiến hành dưới cỏc hỡnh thức chủ yếu sau:
- Hỡnh thức 1: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh cho phộp cỏc nhà ủầu tư cú năng lực