20 Theo Điều 4, Nghị định 153/07/NĐ-CP của Chính phủ quy định và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
2.4Bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện
pháp hoàn thiện
2.4.1. Bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua
Khoản 7, Điều 16, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở đã quy định: chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên điều luật lại không quy định chế tài nào cũng như quy định ràng buộc đối với chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục hoặc không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Trên thực tế các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua cũng không có điều khoản nào quy định phạt về vấn đề này. Trong khi đó, bên mua chậm nộp tiền mua căn hộ chung cư thì bị phạt với mức lãi chậm thanh toán ở mức cao, thậm chí là bị huỷ hợp đồng. Ví dụ: chung cư CT6 Đại Thanh – Hà Nội, do công ty cổ phần xuất nhập khẩu Bemes làm chủ đầu tư đã chính thức đưa vào sử dụng vào năm 2012 nhưng sau gần hai năm đưa vào sử dụng vẫn chưa có hộ dân nào ở đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ hoặc chung cư cao cấp Minh Thành (quận 7, TP HCM) do Công ty TNHH Minh Thành đưa vào sử dụng từ năm 2008. Tuy nhiên cho đến năm 2014, toàn bộ 120 chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn chưa được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất22. Khi không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên mua bị hạn chế quyền sở hữu căn hộ chung cư khi không thể nào thực hiện được các giao dịch về nhà ở được pháp luật cho phép như các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009… đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu của bên mua
Việc đảm bảo quyền lợi của bên mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai rất dễ gặp phải rủi ro như không được nhận căn hộ nếu dự án bị chủ đầu tư ngừng xây dựng vô thời hạn và khả năng người mua “mất trắng” luôn khoản tiền đã ứng trước cho chủ đầu tư. Nguyên nhân do chủ đầu tư sử dụng sai mục đích nguồn tiền ứng trước của người mua để thực hiện dự án vào các hoạt động kinh doanh khác, khi kinh doanh thua lỗ dẫn đến chủ đầu tư khó khăn về tài chính hoặc làm chủ đầu tư lâm vào tình trạng phá sản, không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án. Trong khi luật về kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) nhưng lại không quy định một biện pháp bảo đảm nào để bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư khi chủ đầu tư lâm vào tình trạng trên. Vì vậy, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định để bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai để người mua không bị mất khoản tiền ứng trước nếu chủ đầu tư lâm vào tình trạng phá sản không thể tiếp tục thực hiện được dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho người mua. Cần thiết phải có quy định pháp luật về điều kiện ràng buộc riêng đối với chủ đầu tư khi cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi bên mua. Chỉ khi chủ đầu tư thỏa điều kiện ràng buộc này thì chủ đầu tư mới được phép huy động vốn của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
2.4.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua
Khoản 7, Điều 16, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở chỉ quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho bên mua thì phải làm
22
Minh Khanh - Báo Người lao động, Mệt mỏi với chung cư cao cấp, http://nld.com.vn/thoi-su-trong- nuoc/met-moi-voi-chung-cu-cao-cap-20140916225648842.htm, [ngày truy cập 17/9/2014]
thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhưng không quy định nếu chủ đầu tư không làm hoặc chậm thực hiện thì sẽ phải chịu trách nhiệm gì với bên mua. Vì vậy, cần thiết phải có quy định ràng buộc đối với chủ đầu tư, do đó khoản 7, Điều 16, Nghị định 71/2010/NĐ cần được sửa đổi theo hướng: chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở. Trước khi giao Giấy chứng nhận cho bên mua; chủ đầu tư chỉ được thu 90% giá bán nhà ở; 10% tiền mua nhà ở còn lại bên mua chỉ phải trả sau khi đã nhận Giấy chứng nhận
Quy định này là biện pháp để đảm bảo cho quyền lợi của bên mua được nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ chủ đầu tư. Chủ đầu tư bán căn hộ chung cư vì mục đích kinh doanh, lợi nhuận nên càng phải có trách nhiệm thực hiện sớm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, để có thể nhanh chóng được nhận khoản tiền 10% giá bán căn hộ chung cư còn lại từ bên mua
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định tổng số tiền bên mua nhà ở xã hội phải trả cho chủ đầu tư không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bên mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (khoản 5, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với nhà ở xã hội không quy định cho nhà ở thương mại, trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 2, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Như vậy có thể nhận thấy nhà làm luật đã không có sự thống nhất khi luật về nhà ở thì chỉ quy định mức thu tối đa của chủ đầu tư dành riêng cho nhà ở xã hội; luật về kinh doanh bất động sản thì quy định chung mức thu tối đa của chủ đầu tư cho nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (bao gồm luôn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại). Tuy nhiên, về cơ bản khi bên mua nhà ở chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phép thu 95% giá trị của nhà ở mua bán. Tóm lại, đây là hướng sửa đổi quy định pháp luật của nhà làm luật để phù hợp với tình hình thực tế nhưng với mức 5% giá trị nhà ở được bên mua giữ lại vẫn còn thấp, chưa thật phù hợp so với mức 10% giá trị nhà ở người viết đã đưa ra
Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa có quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai như đã trình bày ở phần trên.
Vì vậy, cần thiết phải có giải pháp để người mua không bị thiệt hại, do đó cần đưa thêm quy định về điều kiện để chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh bất động sản: chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán mua nhà ở hình thành trong tương lai
Biện pháp bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính bảo lãnh việc bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là biện pháp rất khả thi để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ chi trả lại khoản tiền bên mua đã ứng trước cho chủ đầu tư, giúp kéo giảm thiệt hại của bên mua xuống mức thấp nhất
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 cũng đã đưa quy định đối với chủ đầu tư dự án phải có bảo lãnh của tổ chức tính dụng về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và bên mua có yêu cầu thì tổ chức tín dụng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại theo hợp đồng đã ký kết hoặc thuê doanh nghiệp có chức năng về xây dựng tiếp tục đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua (khoản 1, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Việc nhà làm luật đã đưa quy định phải có bảo lãnh làm điều kiện để ràng buộc chủ đầu tư khi muốn bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói chung, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nói riêng nhằm giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, khắc phục được điểm hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
Kết luận chương 2
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là phương tiện pháp lý nhằm chuyển dịch căn hộ chung cư và quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang bên mua. Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn không chỉ về mặt kinh tế mà còn mang giá trị tinh thần cho người sở hữu. Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, giao dịch mua bán căn hộ chung cư không ngừng diễn ra với sự sôi động và phức tạp. Sôi động vì nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố, đô thị lớn không ngừng tăng cao và căn hộ chung cư là một sự chọn lựa hoàn hảo cho người có nhu cầu nhà ở. Phức tạp vì điều kiện để căn
hộ chung cư được đưa vào mua bán quá thuận lợi như chủ đầu tư được quyền bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai…nhưng quy định pháp luật lại không có một sự đảm bảo nào cho quyền lợi người mua căn hộ chung cư dạng này, vì vậy đã dẫn đến khá nhiều tranh chấp phát sinh giữa người mua và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ chung cư và người mua luôn là bên phải chịu thiệt thòi…Chính vì thế, các quy định pháp luật về nhà ở, về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng phải không ngừng được hoàn thiện để phù hợp với thực tế xã hội. Những quy định pháp luật về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi bên mua căn hộ chung cư…phải được ban hành và sửa đổi, bổ sung thường xuyên để ngày một phù hợp với nhu cầu của xã hội, đây sẽ là hành lang pháp lý vững chắc để đảm bảo cho các giao dịch mua bán căn hộ chung cư được diễn ra thuận lợi, quyền và lợi ích của các bên được bảo đảm, đặt biệt là lợi ích của bên mua căn hộ chung cư. Nghiên cứu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là việc làm cần thiết, nhằm đánh giá hiệu quả điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã đang có hiệu lực thực hiện. Để qua đó có cơ sở hoàn thiện những quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu về đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” để có sự đánh giá hiệu quả của pháp luật hiện hành đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nhìn chung, những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cơ bản đã phần nào được hoàn thiện trong các văn bản quy phạm pháp luật. Từ điều kiện để các thể được tham gia giao kết hợp đồng đến đối tượng là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán đều được nhà nước ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh. Điều đó đảm bảo cho những giao dịch
mua bán căn hộ chung cư hướng đến những chuẩn mực pháp lý cao hơn, hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn còn nhiều hạn chế nhất định: những quy định về điều kiện chủ thể được mua căn hộ chung cư (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài); quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua căn hộ chung cư….vẫn chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn còn chưa thật đầy đủ, cụ thể cũng như chưa được thống nhất mà còn nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, cần phải sớm sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp luật để tạo sự thuận lợi trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng như bảo đảm quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hơn và với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì những hạn chế, thiếu sót của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 như đã trình bày đã được khắc phục bởi luật mới để phù hợp với tình hình thực tế
Chính sách pháp luật thông thoáng là điều kiện, là tác nhân thúc đẩy sự phát triển của thị trường mua bán căn hộ chung cư nói riêng, thị trường mua bán bất động sản nói chung, phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội. Do đó, có thể nhận thấy rằng pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần phải được hoàn thiện hơn để phù hợp với sự phát triển kinh tế của đất nước và nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, giao dịch mua bán bất động sản nói chung cần hướng đến mục đích tạo ra một thị trường mua bán bất động sản ổn định và phát triển, giúp hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên; quyền và lợi ích của các bên được bảo đảm… Do đó, cần thiết phải tiến hành một loạt các giải pháp đồng