15 Theo khoản 1, Điều 3 Luật Cơ yếu năm
2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm: tên, địa chỉ bên bán và bên mua; các thông tin về căn hộ chung cư; giá mua bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên được quy định tại khoản 1, Điều 70, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Riêng đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 vẫn quy định nội dung cơ bản của hợp đồng tương tự như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006:
Tên chủ thể để xác định tư cách, địa vị pháp lý của chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ hộ chung cư, đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng được thực hiện. Tên và địa chỉ của bên bán căn hộ chung cư gồm: tên của chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư (tên doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản), địa chỉ trụ sở; tên người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, chức vụ. Tên và địa chỉ của bên mua căn hộ chung cư: tên khách hàng hoặc người đại diện ủy quyền, địa chỉ…; trường hợp là tổ chức thì là tên của tổ chức, tên người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức, địa chỉ của tổ chức đó….
2.3.2. Thông tin căn hộ chung cư được bán
Thông tin căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây là cơ sở để chủ đầu tư phải bàn giao đúng căn hộ với những thông tin đã được mô tả trong hợp đồng cho khách hàng. Thông tin căn hộ chung cư gồm thông tin về vị trí của căn hộ chung cư (số của căn hộ chung cư, số tầng nhà chung cư, tên nhà chung cư, địa chỉ nhà chung cư); thông tin về đất xây dựng nhà chung cư có căn hộ chung cư được bán (địa điểm tọa lạc của thửa đất, diện tích đất sử dụng xây dựng nhà chung cư); diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy – được dùng để tính giá bán căn hộ chung cư). Trong trường hợp, diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng tăng lên hoặc giảm đi so với diện tích sử dụng căn hộ thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư (thường xảy ra đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai) thì phụ thuộc vào % diện tích tăng lên hoặc giảm xuống so với diện tích ghi trong hợp đồng mà các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá bán hoặc không điều chỉnh giá bán trên diện tích sử dụng căn hộ chung cư thực đo
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng cần thiết phải có thỏa thuận về việc chủ đầu tư phải bảo đảm chất lượng công trình gồm việc xây dựng căn hộ chung cư đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu để xây dựng căn hộ chung cư. Bởi xuất phát từ quyền được yêu cầu chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại nếu giao căn hộ chung cư không đúng chất lượng, không đúng cam kết (khoản 4, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) và nghĩa vụ giao căn hộ chung cư đúng chất lượng, đúng cam kết đã thỏa thuận cho bên mua của chủ đầu tư (khoản 2, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006). Vì vậy, cơ sở để bên mua có thể thực hiện được quyền yêu cầu bồi thường của mình và nghĩa vụ bên bán phải có trách nhiệm thực hiện thì cần thiết các bên phải thỏa thuận về chất lượng công trình (thiết kế căn hộ chung cư, vật liệu sử dụng cho căn hộ chung cư…) và ghi cụ thể sự thỏa thuận đó của các bên vào trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ chung cư hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ chung cư thực tế (diện tích thông thủy) bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ (khoản 2, Điều 21 Thông tư 16/2010 ngày 01 tháng 9 năm 2010 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở)
2.3.3. Giá bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán Giá bán căn hộ chung cư
Giá bán căn hộ chung cư được các bên tự thỏa thuận19, bởi xuất phát từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng. Giá bán căn hộ chung cư là một trong những nội dung cơ bản cần có của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giá bán hợp lý được các bên đồng thuận sẽ đóng vai trò gần như quyết định để hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết thành công. Trên thực tế, giá bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư đưa ra và bên mua nếu không đồng ý với mức giá bán đó, bên mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để có giá bán căn hộ chung cư tốt nhất
Giá bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng đưa ra, mức giá bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư xác định căn cứ trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc tính đủ vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; trường hợp dự án căn hộ chung cư có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng dự án căn hộ chung cư cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại cùng thời điểm thì được phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá của dự án căn hộ chung cư không vượt quá 15% tổng chi phí dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội trên địa bàn quản lý (điểm a, điểm c khoản 2, Điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội)
Chủ đầu tư định giá bán căn hộ chung cư căn cứ vào giá bán 1m2 sàn căn hộ chung cư và diện tích sử dụng căn hộ chung cư hay còn được gọi là diện tích thông thủy (khoản 2, Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP về thi hành Luật Nhà ở). Trong đó, giá bán 1m2 sàn căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư phân bổ trong đó các khoản gồm chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành