Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật đất ựai và xuất phát từ yêu cầu của giai ựoạn mới, Hội nghị lần VII, Ban chấp hành Trung ương đảng khoá IX ựã ra Nghị quyết về tiếp tục ựổi mới chắnh sách, pháp luật về ựất ựai trong thời kỳ ựẩy mạnh CNH-HđH ựất nước. Nghị quyết này là ựịnh hướng rất quan trọng ựể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật đất ựai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật đất ựai năm 2003 là luật có phạm vi ựiều chỉnh bao quát nhất, giải quyết nhiều vấn ựề về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng ựất so với các Luật đất ựai ựã ban hành trước ựó. Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ựó ựáng chú ý tập trung vào các vấn ựề ựang ựặt ra trong quản lý sử dụng ựất ựai sau:
ạ Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai với những quyền ựịnh ựoạt, quyền ựược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ựại diện chủ sở hữu;
b. Hoàn chỉnh chắnh sách ựất ựai ựối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ựiều kiện ựẩy nhanh tiến trình CNH-HđH nông nghiệp và nông thôn;
c. Coi trọng chắnh sách ựất ựai ựối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ựộng về chuyển ựổi cơ cấu sử dụng quỹ ựất ựáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HđH ựất nước;
d. Thiết lập sự bình ựẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ựáng kể sự phân biệt giữa nhà ựầu tư trong nước và nhà ựầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ựất ựai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất;
ự. Xoá bỏ bao cấp về ựất ựai trên cơ sở coi ựất ựai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ựất nước cần phải ựược ựịnh giá theo ựúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ựược ựối xử như một loại hàng hoá có tắnh ựặc thù trong quá trình giao dịch bất ựộng sản;
ẹ Khuyến khắch phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ựất trên cơ sở coi quyền sử dụng ựất là tài sản của người sử dụng ựất, hạn chế sự can thiệp về hành chắnh không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất;
g. Khắc phục cơ bản những bất cập trong chắnh sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ựất bồi thường, chắnh sách tái ựịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ựất;
h. đẩy mạnh cải cách hành chắnh trong lĩnh vực quản lý ựất ựai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất cho chắnh quyền ựịa phương; quy ựịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chắnh về quản lý và sử dụng ựất;
ị đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ựất ựai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chắnh về ựất ựai; khắc phục tình trạng ựùn ựẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp.
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ựang ựược thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi Luật ựất ựai 2003 ựược ban hành, Nhà nước ựã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ựịnh, Thông tư cụ thể hoá các ựiều luật về giá ựất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ựất, bao gồm:
Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chắnh sách ựất ựai, chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất là cần thiết nhằm góp phần ựẩy nhanh tiến
ựộ GPMB thực hiện CNH-HđH, ổn ựịnh ựời sống nhân dân.
Luật đất ựai 1993 quy ựịnh: ỘTrong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ựất ựang sử dụng của người sử dụng ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng thì người bị thu hồi ựất ựược ựền bù thiệt hạiỢ (điều 27). Nghị ựịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng. Nghị ựịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chắnh sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể phục vụ cho mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng trong giai ựoạn từ 1994 ựến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ựịnh như: Chưa bao quát, ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ
Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/ Nđ-CP. Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản... phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc giạ Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:
Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện.
Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường hỗ trợ quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước tạ Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: Một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K. Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như đà Nẵng, Lào Caị..; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương. Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư ...
Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi thường hỗ trợ về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường hỗ trợ dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chắnh sách bồi thường hỗ trợ về ựất chưa gắn với chắnh sách thu tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993. Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường hỗ trợ về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất. Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãị Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Naị.., nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh.
Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: Tiêu chuẩn của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ
Thứ sáu, chưa quy ựịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ựịnh thu hồi ựất, quyết ựịnh bồi thường ựối với các trường hợp cố tình không thực hiện ựã dẫn ựến một số ựối tượng lợi dụng kẽ hở trong chắnh sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ựồng bồi thường tiến hành ựo ựạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ựịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ựã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tắnh ựúng, tắnh ựủ chi phắ bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tổng mức ựầu tư của dự án, nên việc bố trắ nguồn vốn ựể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ựất không ựầy ựủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ựã ựược phê duyệt nhưng không ựảm bảo tiền chi trả bồi thường ựể giải phóng mặt bằng; có dự án ựã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ựể thi công ựể dân tái lấn chiếm dẫn ựến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003
cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm tới lợi ắch của những người bị thu hồi ựất, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP sau một thời gian thực hiện, ựặc biệt là sau sự ra ựời của Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ựã thể hiện ựược tắnh khả thi và vai trò tắch cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư trong thời gian qua ựã ựạt ựược các kết quả nhất ựịnh.
- đối tượng ựược bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ngày càng ựược xác
ựịnh ựầy ựủ chắnh xác.
- Việc bổ sung quy ựịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ựầu tư cần ựất với người sử dụng ựất ựã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chắnh trong việc thu hồi ựất.
- Các ựịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ựịnh Luật ựất ựai năm 2003, các Nghị ựịnh hướng dẫn thi hành, ựã dựa trên sự ựịnh hướng chắnh sách của đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ựịa phương ựể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ựịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựược thực hiện hợp lý và ựạt hiệu quả cao hơn. Nhờ những cải thiện quy ựịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, thực hiện công tác GPMB cho nên tiến ựộ giải phóng mặt bằng các dự án ựầu tư gần ựây ựã ựược ựẩy nhanh tiến ựộ rất nhiều, góp phần giảm bớt tác ựộng tiêu cực ựối với người dân cũng như ựối với dự án. Việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựã giúp cho ựất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ựiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ựổi cơ cấu kinh tế, ổn ựịnh ựời sống sản xuất cho người có ựất bị thu hồị
Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ựó, còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, trong ựó ựặc biệt là vấn ựề giá bồi thường, gây những tác ựộng tiêu cực ựối với thị trường bất ựộng sản.
ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất thì chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư hiện nay có những ựiểm ựổi mới cơ bản như sau:
- Giá ựất ựể bồi thường ựược thực hiện theo các quy ựịnh về giá ựất mới nên người sử dụng ựất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ựị
- Trường hợp Nhà nước thu hồi ựất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ựất và bồi thường cho người có ựất bị thu hồi theo quy ựịnh có thể ựược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ựất. đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt thì nhà ựầu tư ựược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ựất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ựất.
1.4. Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ở Việt Nam
1.4.1.Tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên phạm vi cả nước
Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất ựược thể chế hóa, ựiều chỉnh ựầy ựủ hơn, cụ thể, chi tiết hơn nhằm ựảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng ựất khi nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện dự án. Phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan.
Nhờ những cải thiện về quy ựịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ựộ giải phóng mặt bằng trong các dự án ựầu tư gần ựây ựã ựược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ựộng tiêu cực ựối với người dân cũng như ựối với dự án. Việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư căn cứ các qui ựịnh hiện hành như Luật ựất ựai năm 2003, Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày