Theo lý thuyết thì các tổ chức tham gia vào quy trình chứng khoán hoá phải gồm có:
- Bên khởi tạo (orginator): thờng là các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp, chính phủ, các công ty bảo hiểm, thực hiện việc chứng khoán hoá các tài sảncủa mình vì một hoặc một số mục tiêu: huy động vốn, quản lý tính thanh khoản của các tài sản...
- Bên có nghĩa vụ thanh toán (Obligator): Là các cá nhân, tổ chức có nghiữa vụ thanh toán cho bên khởi tạo dựa theo các tài sản đợc chứng khoán hoá.
- Doanh nghiệp chuyên dụng (Special Purpose Vehicle - SPV): Là doanh nghiệp đợc thành lập để thực hiện các giao dịch chứng khoán hoá. Doanh nghiệp này thờng đợc tạo ra dới dạng công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh hay quỹ tín thác để thực hiện việc mua các tài sản của bên khởi tạo và tiến hành phát hành chứng khoán trên cơ sở các tài sản này để lấy tiền mua các tài sản này.
- Tổ chức quản lý tài sản (Servicer): Là các tổ chức thờng do ban khởi tạo lập ra, thực hiện việc quản lý tài sản đợc chứng khoán hoá. Tổ chức này có chức năng chủ yếu là thu tiền từ bên có nghĩa vụ thanh toán, rồi chuyển cho doanh nghiệp chuyên dụng.
- Tổ chức định mức tín nhiệm (Rating Agency): Cung cấp thông tin về mức độ an toàn của các chứng khoán đợc phát hành trên cơ sở xếp hạng tín nhiệm cho các chứng khoán này.
- Tổ chức bảo lãnh phát hành chứng khoán: Thờng là một hoặc một số ngân hàng đầu t cam kết mua toàn bộ chứng khoán phát hành ra theo giá xác định trớc, góp phần làm cho quá trình chứng khoán hoá đợc diễn ra nhanh hơn. - Các nhà đầu t (Investor): Là các tổ chức và cá nhân mua chứng khoán đợc phát hành
- Công ty chứng khoán hoá: Hiện nay khái niệm công ty chứng khoán hoá ở Việt Nam còn tơng đối xa lạ với mọi ngời, kể cả những ngời trong ngành. Để tạo điều kiện thực hiện chứng khoán hoá thì việc thành lập công ty chứng khoán là tất yếu (ở Việt Nam có thể là Vietnam Mortgage Company hoặc Vietnam Securitization Company...)
- Tổ chức cho vay và bán lại các khoản cho vay này cho công ty chứng khoán hóa. Hiện nay các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay mua nhà xây dựng gồm Ngân hàng á Châu, Ngân hàng Sài Gòn Thơng tín, Công ty Tài chính Cổ phần
Sài Gòn, Ngân hàng Phát triển nhà, Ngân hàng Tân Việt, Ngân hàng Nam á.... Đây thực sự là các hạt nhân cho việc phát triển nghiệp vụ chứng khoán hoá sau này. Ngoài ra, không loại trừ các tổ chức tài trợ mua nhà đợc thành lập theo chủ trơng của nhà nớc
- Ngời đầu t vào các trái phiếu: cá nhân và tổ chức, hiện nay số lợng các nhà đầu t nhỏ lẻ chiếm một tỉ trọng lớn trong tổng số những nhà đầu t. Cần thiết phải có những nhà đầu t chuyên nghiệp với trình độ và kiến thức phong phú để có thể làm cho thị trờng chứng khoán trở nên sôi động và hoạt động lành mạnh hơn, thực sự là những nhà đầu t theo đúng nghĩa.
- Cơ quan nhà nớc có thầm quyền phê duyệt đăng ký CKH. Khi công ty CKH đợc phép thành lập, nhà nớc phải xác định trách nhiệm quản lý công ty thuộc cơ quan nào, có thể là Bộ Tài chính, có thể là Ngân hàng Nhà nớc...
- Ngoài ra còn phải kể đến những nhân tố khác góp phần hình thành chứng khoán hoá nh: những ngời vay tiền mua nhà, các tổ chức trung gian phát hành trái phiếu, các tổ chức đánh giá trái phiếu, các tổ chức bảo hiểm, các quỹ đầu t chứng khoán ...