3.3.1. Khu đô thị Ecopark, Hưng Yên.
Eco Park nằm ở khu vực thượng lưu sông Bắc Hưng Hải, trở thành khu đô thị xanh kiểu mẫu của Việt Nam và các nước trong khu vực ( Hình 3.2 )
Hình 3.2. Sử dụng đất khu đô thị Ecopark
Nguồn: Khu đô thị Thương mại Du lịch Eco Park, 2009
Khu thương mại và khu hỗn hợp tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm của khu đô thị, có diện tích đủ rộng, hệ số sử dụng đất hợp lý, mật độ đường giao thông lớn kết hợp quảng trường rộng.
Xây dựng với nhiều loại hình nhà ở đa dạng.
Hệ thống xe buýt nhỏ và taxi là hai loại giao thông công cộng chủ yếu. Hệ thống xe buýt có tuyến đường và lịch trình linh động phục vụ toàn bộ khu vực trung Tâm của Khu đô thị. Xe Bus đưa đón cư dân Ecopark chạy hằng ngày từ 5h30-23h, 10 phút một chuyến.
Tất cả các tuyến đường trong Khu đô thị đều có lối đi riêng dọc theo hai bên đường cho người đi xe đạp và đi bộ.
3.3.2. Thành phố Singapo:
Singapore là một nước có mật độ dân số tăng nhanh nhưng lượng cây xanh và khoảng xanh vẫn tăng, tạo không khí trong lành.
Các tòa nhà phải "xanh" mới được cấp phép xây dựng. Ti lệ cây xanh phủ bóng tới 50% diện tích đô thị.
Tất cả các diện tích để trồng trên đường phố như dải phân cách, tiểu đảo giao thông, đất ven sông... đều được phủ bóng cây xanh .
Cây xanh giúp cải thiện chất lượng không khí và thúc đẩy sức khỏe cho người dân. Xây dựng các công trình công cộng, dịch vụ thương mại, liên kế, biệt thự chú trọng yếu tố mảng xanh, đưa mảng xanh vào công trình ( Hình 3.3 )
Hình 3.3. Đô thị xanh Singapo
Nguồn: Concept Plan 2011 and MND Land Use Plan, 2017
3.3.3. Vancouver (Canada):
Dải cây xanh được phối kết và sử dụng làm hành lang giao thông
Người dân thường sử dụng xe đạp, xe máy điện và xe một bánh, ở đây có các bãi đỗ xe công cộng cho tất cả các loại xe.
Thương mại, dịch vụ nằm trong khoảng cách ngắn, người dân có thể đi bộ tới đó. Phát triển công viên, giải trí ven biển, xanh, sạch, đẹp.
Ở vancoyver phát triển sử dụng hỗn hợp tại các trung tâm đô thị, một lựa chọn thay cho việc mở rộng. ( Hình 3.4 )
Hình 3.4. Vancouver
Nguồn:Canada hai bờ Đông – Tây, 2018
3.4. Cơ sở tính toán
3.4.1. Các căn cứ chọn chỉ tiêu
Căn cứ vào:
Quy chuẩn 01/2008 của Bộ xây dựng
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 07:2010/BXD).
Bảng 3.1. Thống kê các chỉ tiêu của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
Loại chỉ tiêu Chỉ tiêu theo QCXDVN
Đất dân dụng 75 - 80
Đất ở 50 - 52 m2/người
Đất công trình công cộng 3 - 4 m2/người Đất cây xanh 8 - 9 m2/người
Đất giao thông 14 -15 m2/người
Mật độ xây dựng
Khu dân cư 25 - 40 %
Công trình công cộng 35 - 50%
Tầng cao xây dựng
Tầng cao tối thiểu 2 tầng
Tầng cao tối đa Không khống chế
(tùy theo từng vị trí cụ thể)
Hệ số sử dụng đất chung ≦2,0
Bảng 3.2. Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản
Loại công trình Cấp quản lý
Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu
Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Chỉ tiêu
1. Giáo dục
a. Trường mầm non Đơn vị ở chỗ/1.000 người 50,0 m2/1 chỗ 15,0 b. Trường tiểu học Đơn vị ở chỗ/1.000 người 65,0 m2/1 chỗ 15,0 c. Trường trung học
cơ sở Đơn vị ở chỗ/1.000 người 55,0 m
2/1 chỗ 15,0 d. Trường trung học
phổ thông Đô thị chỗ/1.000 người 40,0 m
2/1 chỗ 15,0 2. Y tế
a. Trạm y tế Đơn vị ở trạm/đơn vị ở 1,0 m2/trạm 500,0 b. Phòng khám đa
khoa Đô thị công trình/đô thị 1,0 m2/trạm 3,0
c. Bệnh viện đa khoa Đô thị giường/1000
người 4,0
m2/giường
bệnh 100,0
d. Nhà hộ sinh Đô thị giường/1000
người 0,5 m
2/giường 30,0 3. Thể dục thể thao công cộng
a. Sân luyện tập Đơn vị ở
m2/người 0,5 ha/công
trình 0,3
b. Sân thể thao cơ bản Đô thị
m2/người 0,6 ha/công trình 1,0 c. Sân vận động Đô thị m2/người 0,8 ha/công trình 2,5
Loại công trình Cấp quản lý Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Chỉ tiêu
d. Trung tâm TDTT Đô thị
m2/người 0,8 ha/công
trình 3,0
4. Văn hoá công cộng
a. Thư viện Đô thị ha/công
trình 0,5
b. Bảo tàng Đô thị ha/công
trình 1,0
c. Triển lãm Đô thị ha/công
trình 1,0
d. Nhà hát Đô thị Số chỗ / 1000
người 5,0
ha/công
trình 1,0
e. Cung văn hoá Đô thị Số chỗ / 1000
người 8,0 ha/công trình 0,5 g. Rạp xiếc Đô thị Số chỗ / 1000 người 3,0 ha/công trình 0,7
h. Cung thiếu nhi Đô thị Số chỗ / 1000
người 2,0
ha/công
trình 1,0
5. Chợ dân sinh Đơn vị ở Số chỗ / 1000
người 1,0 ha/công trình 0,2 Đô thị 1,0 Nguồn: QCVN 09:2013/BXD
3.4.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sử dụng trong đồ án.
Tổng diện tích khu quy hoạch : 143 ha
Dân số dự kiến : 12.100 người
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của Phú Yên : 0,7% Tỷ lệ tăng dân số cơ học của Phú Yên : 0,5%
*Công thức tỷ lệ tăng dân số: Nn= N0*[1+(K + D)]*n
Với Nn: Dân số cần dự báo đến năm 2025
N0: Dân số hiện trạng 2016 (N0= 10.867 người) K : Tỷ lệ tăng dân số bình quân (K= 0,7%)
n : Thời hạn (số năm) định hình quy hoạch (n= 12 năm) D: tỷ lệ tăng dân số cơ học (D= 0,5%) => Nn= N0*[1+(K + D)]*n
Hay Nn= 10.867 * [1+(0,7% + 0,5%)] * 9 = 12.098 người.
Vậy dân số dự kiến từ 2016 đến 2025 được làm tròn lên 12.100 người.
- Mật độ dân số : 64 m2/ người
- Mật độ xây dựng toàn khu :
Khu nhà ở : 50 %
Khu công trình công cộng : 20 - 30% Khu thương mại : 40 - 50% Khu công viên cây xanh : 0% - 10 % Tầng cao xây dựng tối thiểu – tối đa
Khu nhà ở : 3 - 15 tầng
Khu công trình công cộng : 2 - 5 tầng
Khu công viên : 0 - 1 tầng
Khu phức hợp : 15 - 20 tầng
Giải pháp tổ chức quy hoạch sử dụng đất và không gian kiến trúc cảnh quan: Bố trí, xắp sếp các khu vực chức năng sao cho đảm bảo bán kính phục vụ tốt nhất. - Trường mầm non: 300 - 500m
- Trường tiểu học: 500 - 1000m
- Công viên trung tâm và các công trình công cộng khác: <500m Đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch.
Chương 4. Triển khai phương án
4.1. Quan điểm quy hoạch
Những quan điểm chính về định hướng quy hoạch như sau:
Xác định tuyến đường Hùng Vương với lộ giới 42m có vị trí huyết mạch của Phường Phú Đông là tuyến giao thông ảnh hưởng quan trọng của khu vực.
Nhận định đây là khu vực có vị thế đặc biệt (giáp cửa sông Đà Rằng) thuận lợi phát triển các khu nhà ở biệt thự ven sông, khu liên kế kết hợp thương mại, khu phức hợp thương mại dịch vụ văn hóa, văn phòng, khách sạn. Phù hợp với định hướng phát triển khu đô thị mới hiện đại và bền vững. Tận dụng lợi thế về địa hình ven sông, đồi núi trong khu vực nghiên cứu, tổ chức các mảng cây xanh cách ly ven sông.
4.2. Các khu chức năng chủ yếu
Khu vực nghiên cứu được xác định đảm nhiệm một số chức năng trung tâm đô thị mới hiện đại, bền vững. Đầu tư dự án trở thành một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp; trung tâm văn hóa, sinh thái, nghỉ ngơi, giải trí, đầu mối giao thông quan trọng.
Gồm có các nhóm ở chung cư, khu biệt thự, nhà liên kế kết hợp thương mại, khu phức hợp thương mại dịch vụ.
Khu công cộng với trường trung học cơ sở, trường tiều học, trường mầm non, y tế, hành chính, văn hóa, trung tâm thể dục thể thao.
Khu công viên trung tâm đô thị, phục vụ vui chơi giải trí cùng với các khu công viên ven sông, kênh rạch, tạo cảnh quan đẹp thoáng mát, tạo các lối đi bộ tập thể dục, nghỉ dưỡng.
Từ những khu chức năng chủ yếu có được sơ đồ hình thành ý tưởng cho việc quy hoạch khu vực nghiên cứu được thể hiện ở sơ đồ sau đây ( Hình 4.1 )
Hình 4.1. Sơ đồ ý tưởng
4.3. Cơ cấu tổ chức không gian
4.3.1. Phương án đề xuất (phương án chọn)
Phương án chọn dựa trên quan điểm giữ lại đồi cát nằm trong khu vực nghiên cứu ( Hình 4.2 )
Nhận xét Ưu điểm:
Ưu tiên hướng tiếp cận cho thương mại, dịch vụ và đất hỗn hợp, khai thác địa thế và mang lại hiệu quả kinh tế .
Tạo được cảnh quan ven sông, khai thác tốt cảnh quan đẹp ven sông, hướng nhìn đẹp tới thành phố và ra biển.
Khuyến khích đi bộ và xe đạp
Tạo nên khu phức hợp , thương mại dọc trục đường đối ngoại, văn hóa - triển lãm - Khu phố mua sắm tạo nên khu đô thị mới thương mại phát triển.
Đảm bảo bán kính phục vụ cho 2 đơn vị ở Tôn trọng hiện trạng khu vực nghiên cứu Nhược điểm
Không giữ lại nguyên hiện trạng hiện có. Tốn kém trong việc xây dựng.
Sau khi quy hoạch theo phương án chọn , diện tích đất đai được thống kê ở bảng sau ( Bảng 4.1.)
Bảng 4.1. Bảng cân bằng đất đai phương án chọn
STT Thành phần Chỉ tiêu (m2/người) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
A Đất thuộc khu đô thị 80,00 96,45 100,00
1 Đất ở 51,37 61,64 63,90
2 Đất cây xanh 11,18 13,42 13,90
3 Đất công cộng 4,70 5,64 5,80
5 Đất giao thông đối nội 13,13 15,75 16,30
B Đất ngoài khu đô thị 46,55
1 Cây xanh cách ly 21,31
2 Đất giao thông đối ngoại 4,47
3 Mặt nước 20,77
4.3.2. Phương án so sánh
Nhận xét:
Phát triển theo quy hoạch định hướng của quy hoạch phân khu: ( Hình 4.3 )
Hình 4.3. Phương án so sánh
Ưu điểm:
Dễ tạo cảnh quan ven sông. đẹp cho khu vực nghiên cứu Khuyến khích đi bộ và xe đạp
Diện tích đất ở nhiều tốn chi phí xây dựng Đảm bảo bán kính phục vụ cho 2 đơn vị ở
Tạo nên khu phức hợp , thương mại dọc trục đường đối ngoại, phát triển kinh tế Nhược điểm:
Tốn kém chi phí xây dựng.
Đường trục chính đâm xuyên khu vực Diện tích cây xanh ít
Sau khi quy hoạch theo phương án so sánh , diện tích đất đai được thống kê ở bảng sau ( Bảng 4.2.)
Bảng 4.2. Bảng cân bằng đất đai phương án so sánh STT Thành phần Chỉ tiêu (m2/người) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
A Đất thuộc khu đô thị 80,00 96,45 100,00
1 Đất ở 56,67 68,00 70,50
2 Đất cây xanh 7,75 9,30 9,60
3 Đất công cộng 3,50 4,20 4,40
5 Đất giao thông đối nội 12,29 14,75 15,30
B Đất ngoài khu đô thị 46,55
1 Cây xanh cách ly 21,31
2 Đất giao thông đối ngoại 4,47
3 Mặt nước 20,77
Tổng 143,00
4.4. Tổng mặt bằng sử dụng đất
Khu dân cư được chia thành 7 khu vực ở trong đó có 1 khu chung cư, khu phức hợp thương mại dịch vụ văn phòng ngay trục đường chính Hùng Vương. Dễ tiếp cận vào khu vực nghiên cứu và phát triển về kinh tế cho khu vực
Có 2 khu công viên lớn, 1 là khu công viên trung tâm,2 là khu công viên ven sông, kênh rạch, tạo không gian mở, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí.
Công cộng bao gồm các công trình công cộng thiết yếu phục vụ cho nhu cầu của dân cư nơi đây như trường trung học cơ sỏ, trung học cơ sở, trường tiểu học, y tế phục vụ dân cư trong khu vực. Khu biệt thự ven sông, khu liên kế kết hợp kinh doanh.
Trong các nhóm ở đầy đủ các khu chức năng, phục vụ trong khu vực như trường mầm non, trạm y tế.
Các giải pháp quy hoạch sử dụng đất được hình thành dựa trên quá trình phân tích hiện trạng cũng như sự ảnh hưởng của các khu vực xung quanh tới khu quy hoạch để đưa ra các giải pháp phù hợp nhất cho khu quy hoạch và đi theo đúng hướng mục
tiêu ban đầu là xây dựng một khu đô thị mang lại cuộc sống xanh hài hòa với thiên nhiên, mặt nước đồng thời vẫn đáp ưng được các yêu cầu cần thiết của quy hoạch ( Hình 4.4 )
Hình 4.4. Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất
Sau khi quy hoạch cụ thể từng khu chức năng, số liệu thống kê sử dụng đất cụ thể của khu vực được thể hiện ở bảng sau ( Bảng 4.3. )
Bảng 4.3. Bảng thống kê sử dụng đất TT Tên lô Chức năng lô đất Diện tích (ha) Mđxd (%) Hssdđ Tầng cao Diện tích xd (ha) Diện tích sàn (ha) A A1 Khu phức hợp 4,10 30,00 4,50 15,00 1,23 18,45 A2 Nhà phố thương mại 1,76 80,00 3,20 4,00 1,41 5,63 A3 Nhà phố thương mại 5,74 80,00 3,20 4,00 4,59 18,37 A4 Nhà phố thương mại 3,18 80,00 3,20 4,00 2,54 10,18 A5 Trường mầm non 0,42 40,00 0,80 2,00 0,17 0,34 A6 Trạm y tế 0,37 40,00 1,20 3,00 0,15 0,44 A7 Công viên đơn vị ở 1,95 5,00 0,05 1,00 0,10 0,10 A8 Biệt thự 2,82 45,00 1,35 3,00 1,27 3,81 A9 Biệt thự 2,28 45,00 1,35 3,00 1,03 3,08 B B1 Biệt thự 6,08 45,00 1,35 3,00 2,74 8,21 B2 Biệt thự 2,70 45,00 1,35 3,00 1,22 3,65 B3 Trường mầm non 0,48 40,00 0,80 2,00 0,19 0,38 B4 Y tế 0,48 40,00 1,20 3,00 0,19 0,58 B5 Công viên 0,90 5,00 0,05 1,00 0,05 0,05 B6 Biệt thự 2,64 45,00 1,35 3,00 1,19 3,56 B7 Chung cư 16,60 45,00 6,75 15,00 7,47 112,05 B8 Khu phức hợp 5,70 30,00 4,50 15,00 1,71 25.65 T1 Hành chính 1,35 40,00 1,20 3,00 0,54 1,62 T2 Văn hóa 1,22 40,00 1,20 3,00 0,49 1,46
T Tên lô Chức năng lô đất Diện tích (ha) Mđxd (%) Hssdđ Tầng cao Diện tích xd (ha) Diện tích sàn (ha) T3 Trường tiểu học 1,20 40,00 1,20 3,00 0,48 1,44 T4 Trường trung học cơ sở 1,20 40,00 1,20 3,00 0,48 1,44 T5 Trung tâm tdtt 1,20 40,00 1,20 3,00 0,48 1,44 T6 Phòng khám đa khoa 0,94 40,00 1,20 3,00 0,38 1,13 TT TT Công viên trung tâm 13,20 5,00 0,05 1,00 0,66 0,66 TỔNG 78,51
4.5. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan khu vực quy hoạch được thể hiện ở sơ đồ dưới đây ( Hình 4.5 )
Chương 5. Hệ thống quản lý
5.1. Cơ sở pháp lý, nguyên tắc và mục tiêu quản lý quy hoạch xây dựng
Cơ sở pháp lý:
Luật quy hoạch đô thị của Quốc hội khóa XII kỳ họp thứ V số 30/2009/QH12 17/08/2009.
Quy chuẩn Việt Nam 07:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật”.
Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của chính phủ về: Lập, Thẩm định, Phê duyệt và Quản lý Quy hoạch xây dựng Đô thị.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP 07/04/2010 của chính phủ về: Quản lý không gian, kiến trúc và cảnh quan đô thị.
Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quy hoạch hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch chung.
Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 “Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” của Bộ Xây Dựng.
Nguyêntắc:
Tuân thủ và phải luôn bám sát các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan đến việc quản lý quy hoạch xây dựng.
Thực hiện đúng theo các đồ án quy hoạch đã được duyệt.
Đảm bảo sử dụng đúng các chỉ tiêu kinh tế và kỹ thuật của đồ án đã đề ra. Mục tiêu:
Đảm bảo quy hoạch và phát triển theo đúng như quy hoạch đề ra.
Định hướng cho các công tác quản lý như quản lý xây dựng, quản lý kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị.
Đảm bảo tính chất và quy mô các công trình trong quá trình xây dựng.
Đảm bảo việc lập quy hoạch phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội, hiện trạng của