II. TH TH TH THỰ ỰỰ ỰC C CC TR TRẠ TR TRẠ Ạ ẠNG NG NG NG C CC CÔ ÔNG Ô ÔNG NG NG T TT TÁ ÁÁ ÁC C CC QU QU QU QUẢẢ ẢẢN NN LL LÝ ÝÝ NH NH NH NHÀ ÀÀ ÀN NN NỚ ỚỚ ỚC CC VV VỀ ỀỀ Ề HO HO HO HOẠẠ ẠẠT T TT ĐỘ ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG NG ĐẦ ĐẦ ĐẦ ĐẦU U T
1997 đế đế đế đến nn nay nay nay nay
2.2. Ch Ch Ch Chíííính nh nh nh ssssá áá ách ch ch ch đấ đấ đấ đấtttt đđ đai ai ai a
2.2.2.2.2.2. ChChChChíííínhnhnhnh ssssááááchchchch đấđấđấđấtttt đđđđaiaiaiai
Mục tiêu của chính sách đất đai là tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn các nhà đầu t nớc ngoài, bảo đảm cho nhà đầu t nớc ngoài yên tâm và tin tởng đầu t lâu dài ở Việt Nam.
Đặc điểm đặc thù ở Việt Nam đó là, đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nớc (toàn dân) - các nhà đầu t nớc ngoài không có quyền sở hữu về đất đai.
Các loại văn bản pháp lý liên quan đến đất đai gắn với hoạt động đầu t trực tiếp nớc ngoài là Luậtđất đai, Luậtđầu t nớc ngoài tại Việt Nam. Nghị định 18/CP ngày 13-2-1995 quy định chi tiết việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nớc đợc phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai đa vào góp vốn đợc xác định trên cơ sở mức tiền thuê đất quy định cho các trờng hợp đầu t nớc ngoài. Mức tiền thuê đất đợc xác định tuỳ thuộc vào:
- Mức quy định khởi điểm cho từng khu đất - Địa điểm của khu đất
- Kết cấu hạ tầng của khu đất - Hệ số ngành nghề.
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất cho bên Việt Nam góp vốn trong các dự án có vốn đầu t nớc ngoài thực hiện theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng đất = Giá tiền thuê đất khởi điểm x Hệ số địa điểm x Hệ số hạ tầng x Hệ số ngành nghề x Diện tích x Thời hạn góp vốn
Thời điểm để tính giá trị quyền sử dụng đất tính từ ngày cấp giấy phép đầu t.
Giá thuê đất, mặt trên là áp dụng cho thực trạng diện tích đất cho thuê, không bao gồm các chi phí đền bù, giải toả.
Mặc dù trong các văn bản liên quan đã cố gắng phân loại để xác định các mức tiền thuê khác nhau cho phù hợp với điều kiện địa điểm, loại đất, hạ tầng cơ sở... Trong thực tế chính sách đất đai áp dụng đối với lĩnh vực đầu t nớc ngoài vẫn còn những vớng mắc nhất định:
- Giá thuê đất của Việt Nam cao hơn với nhiều nớc trong khu vực. Nếu tính cả các chi phí đền bù, giải toả thì giá đất bị đẩy lên quá cao. Thời điểm tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài còn cha hợp lý.
- Việc giao đất nhất là các dự án có đền bù, giải toả kéo dài. Thủ tục thuê đất, cấp đất, giá đền bù, giải toả mặt bằng còn phức tạp gây mất cơ hội và thời gian của nhà đầu t. Hiệu lực pháp lý của các quy định về đất đai còn thấp. Luậtđất đai mặc dù đã sửa đổi song còn thiếu những văn bản hớng dẫn chi tiết.