Đợc tính bằng doanh thu trừ đi chi phí (Xem bảng tính lợi nhuận của DA)
5.2.4. Kế hoạch trả nợ
DA sử dụng vốn vay với lãi suất 10,5%/năm. Dự kiến trả nợ trong 3 năm từ năm 2008 đến hết năm 2010.
(Xem chi tiết bảng tính lợi nhuận của DA)
5.2.5. Phân tích hiệu quả tài chính và lựa chọn ph ơng án đầu t
Hiệu quả tài chính của DA đợc thể hiện trong bảng tính lợi nhuận, hiện giá hiệu số thu chi NPV và suất thu lợi nội tại IRR.
Ta có bảng tổng hợp các chỉ tiêu chính của cả hai phơng án nh sau:
TT Tên chỉ tiêu đơn vị PA1 PA2
1 Tổng vốn đầu t 1.000 đồng 99.187.831 99.187.831
2 Vốn vay 1.000 đồng 34.715.741 39.675.133
3 Doanh thu bình quân 1.000 đồng 31.550.400 29.016.000
4 Lợi nhuận ròng bình quân 1.000 đồng 13.144.186 12.590.635
5 NPV 1.000 đồng 6.164.305 2.119.053
Qua bảng các chỉ tiêu trên, có nhận xét nh sau:
PA1 có tỷ lệ vốn vay ít hơn nên doanh thu, lợi nhuận và hiện giá hiệu số thu chi đều cao hơn PA2. Do vị trí DA thuận lợi và có cơ sở hạ tầng đồng bộ với mức độ tiện nghi cao nên thu hút nhiều ngời dân muốn ứng trớc tiền đặt mua nhà. Đièu nay rất thuận lợi vì tận dụng đợc nguồn vốn ứng trớc từ khách hàng để giảm đợc chi phí trả lãi vay vốn. Vì vậy nên chọn PA1 làm PA đầu t.
5.2.6. Phân tích hiệu quả tài chính và lựa chọn ph ơng án đầu t
Ngoài các lợi ích về tài chính và xã hội, DA còn mang lại cho Nhà nớc nguồn thu đáng kể trong 5 năm (2006 đến 2010) từ hai loại thuế:
- Thuế VAT : 7.182.039.000 đồng
- Thuế thu nhập doanh nghiệp : 43.067.071.000 đồng
Chơng vi
Cơ chế QUản lý khAI thác dự án và tiến độ thực hiện dự án
6.1 Quản lý và thực hiện dự án:
6.1.1 Hình thức quản lý thực hiện dự án
Dự án khu Khu nhà ở và Hạ tầng công cộng xã Tân hồng - Từ Sơn - Bắc Ninh đợc thực hiện theo hình thức Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện dự án. Chủ đầu t có trách nhiệm thực hiện theo đúng các quy định của Quy chế Quản lý đầu t và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu t và xây dựng; Nghị định số: 12/2000/NĐ-CP ngày 05/05/2000; Nghị định số: 07/2003/NĐ-CP ngày 30/10/2003 của Chính Phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế Quản lý đầu t và xây dựng.
- Sau khi có quyết định đầu t, tuỳ theo quy mô của từng hạng mục, Chủ đầu t sẽ tổ chức đấu thầu hạn chế quỹ đất để lựa chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng đã ký kết với các nhà thầu theo đúng quy định của pháp luật.
- Chủ đầu t thứ cấp đề xuất và áp dụng triệt để cơ chế quản lý, triển khai và kinh doanh phát triển hạ tầng, khai thác đất đô thị theo đúng chủ trơng phê duyệt dự án. Có trách nhiệm toàn diện, liên tục quản lý sử dụng nguồn vốn đầu t từ khi chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và đa dự án vào khai thác sử dụng, thu hồi vốn đầu t.
- Phối hợp với các cơ quan chức năng của Tỉnh Bắc Ninh, Thị trấn Từ Sơn thống nhất quản lý xây dựng theo quy hoạch đợc duyệt trong suốt quá trình thực hiện dự án. Thống nhất quản lý mặt bằng của toàn bộ dự án cho tới khi kết thức dự án và tiến độ thực hiện dự án.
Tổ chức giám sát chặt chẽ, kiểm tra chất lợng các loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị áp lực theo đúng yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật đợc duyệt.
Sử dụng đất đúng mục đích và ranh giới đợc giao, không làm ảnh hởng tới môi trờng và huỷ hoại đất, không làm ảnh hởng xấu tới lợi ích ngời sử dụng đất lân cận.
6.1.3 Chủ đầu t thứ cấp có quyền:
- Đợc chuyển quyền sử dụng đất khi bán nhà ở gắn liền với đất cho công dân Việt Nam. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đợc quyền cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng xong trên đất đó.
- Đa ra các quy định về điều hành quản lý xây dựng trong khu đô thị theo đúng quy định của Nhà nớc và các tổ chức có nhu cầu mua nhà.
- Đợc khiếu nại tố cáo khi bị ngời khác xâm phạm quyền quản lý mặt bằng dự án và làm ảnh hởng xấu đến khu đất đợc giao.
- Đợc kinh doanh mặt bằng đã đầu t cơ sở hạ tầng đối với đất xây dựng các công trình kinh doanh để thu hồi vốn đầu t, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.
- Đợc bồi thờng thực tế khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Đợc huy động mọi nguồn vốn và chủ động sử dụng vốn theo mục đích kinh doanh xây dựng, kể cả huy động vốn góp trớc của các Chủ đầu t khác. Việc huy động vốn trớc đợc thực hiện bằng hợp đồng kinh tế.
- Đợc hởng những lợi ích chính đáng do các công trình công cộng mang lại trong quá trình đầu t cơ sở hạ tầng.
6.2 Quản lý bàn giao dự án:
6.2.1 Quản lý quy hoạch và kiến trúc
- Điều chỉnh Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đợc duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý và tiến hành đầu t xây dựng.
- Mọi công trình xây dựng trong phạm vi dự án phải đợc thực hiện theo đúng quy hoạch đợc duyệt của các cấp có thẩm quyền.
- Các công trình bao gồm: công trình trung tâm thơng mại, dịch vụ công cộng, các công trình kỹ thuật đầu mối, các công trình nhà ở, công trình đặt tại vị trí quan trọng về quy hoạch có tính chất bộ mặt của khu vực phải làm thủ tục cấp phép xây dựng.
- Các công trình còn lại đợc miễn cấp phép xây dựng nhng phải tuân thủ chặt chẽ quy định 1/500 đợc duyệt, đợc sở xây dựng thoả thuận về kiến trúc, đợc thẩm định và xét duyệt thiết kế kỹ thuật theo quy định hiện hành của Nhà nớc.
6.2.2 Quản lý đầu t xây dựng các công trình
- Sau khi xây dựng xong hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, Chủ đầu t sẽ bàn giao lại toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các cơ quan chuyên ngành của Tỉnh quản lý và khai thác.
6.3 Tiến độ thực hiện dự án:
Dự án đợc chia làm hai giai đoạn thực hiện:
- Giai đoạn 1: Phát triển quỹ đất. Đợc thực hiện từ quý III năm 2004 đến quý IV năm 2004. Nhiệm vụ chính của giai đoạn này là tiến hành giải phóng mặt bằng, san nền, thi công đồng bộ hạ tầng kỹ thuật của khu đô thi bao gồm: điện, đờng, hệ thống cấp thoát nớc, thông tin liên lạc.
- Giai đoạn 2: Khai thác quỹ đất. Đợc thực hiện từ quý 1 năm 2005 đến hết quý IV năm 2006. Trong giai đoạn này tiến hành xây dựng các nhà biệt thự và nhà liền kề, công trình công cộng .
chơng VII
7.1. Những ảnh hởng của dự án đến môi trờng
a/Hiện trạng môi trờng của khu vực xây dựng dự án
-Điều kiện tự nhiên: Khu vực dự kiến xây dựng khu nhà ở hiện tại là khu đất nông nghiệp trồng hoa màu, không có c dân sinh sống. Hệ sinh tháI nói chung nghèo nàn không có các động, thực vật quý hiếm.
-Điều kiện kinh tế xã hội: Xung quanh khu vực dự kiến xây dựng khu nhà ở nhìn chung c dân tha thớt. Dân c khu vực xung quanh chủ yếu là cán bộ, buôn bán nhỏ, họ sinh sống chủ yếu bám trên đờng đất hiện trạng.
-Tình trạng ô nhiễm hiện tại: Do khu vực dân c sinh sống tha thớt, không có các nhà máy công nghiệp nên nhìn chung nguồn nớc và không khí cha bị ô nhiễm. b/ Các yếu tố ảnh hởng đến môi trờng và kinh tế xã hội khi thực hiện dự án
- Dự báo các tác động môi trờng khi thực hiện dự án: Việc thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở trong khu vực này có tác động đến môi trờng và kinh tế xã hội cả về mặt tích cực lẫn tiêu cực.
- Nguồn gây tác động: là các hoạt động của dự án nh: Chuẩn bị mặt bằng, thi công công trình, vận hành công trình, các sinh hoạt của công nhân.
- Dự báo các tác động đến môi trờng và kinh tế xã hội:
Bụi: Việc san ủi mặt bằng không những đòi hỏi một số lợng lớn xe, máy thi công hoạt động trong khu vực mà còn số lợng xe lớn chở nguyên vật liệu từ ngoài vào, do đó nguồn bụi phát sinh từ: san ủi mặt bằng, xe máy, vật liệu rơi vãi từ các xe vận chuyển, …
Khí: Các hoạt động trong khi vận hành thải ra không khí các loại khí CO, CO2NOx, SOx và bụi. Lợng khí thải và bụi phụ thuộc vào các loại xe máy hoạt động trên công trờng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hệ sinh thái: Hệ sinh thái khu vực không có gì đặc biệt, do đó việc thực hiện dự án ảnh hởng không đáng kể đến hệ sinh thái của khu vực.
Cảnh quan, di sản văn hoá: Trong khu vực không có di tích lịch sử và công trình văn hoá.
Kinh tế xã hội: Việc thực hiện dự án có các tác động tích cực đến kinh tế xã hội nh sau:
+ Phát triển quỹ nhà của thị trấn Từ Sơn.
+ Góp phần hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể của thị trấn Từ Sơn.
7.2. Các biện pháp bảo vệ và cải thiện môi trờng cảnh quan