- Sau đó đưa lại cho phòng hành chính chuyển cho khách hàng.
PHẦN 5: SO SÁNH QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC NƯỚC
VỚI NHAU
I. Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Hoa Kỳ.
1. Điểm giống nhau
Vấn đề đầu tiên quan trọng mà cả 2 quy trình đều đặt ra là xác định tổng quát về tài sản và loại hình giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá( làm rõ đối tượng khách hàng , bên thứ 3 và mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá)… , để bảo đảm rằng phạm vi công việc thẩm định tiến hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba.Đồng thời nhằm làm rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này và quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối .
Cùng tiến hành bước xác định lập kế hoạch các công việc, phạm vi công việc cần thực hiện trong quá trình thẩm định giá nhằm giúp thẩm định viên xác định các bước đi kế tiếp nhau theo tuần tự, khả thi trong quy trình thẩm định – do đó có thể
huy động tốt các nguồn lực (nhân lực, vốn, …) và thời gian cần thiết để hòan thành nhiệm vụ .
Cùng thực hiện hoạt động thu thập thông tin,số liệu cần thiết về vần đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung – cầu thị trường về tài sản… liên quan tới bất động sản thẩm định giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) liên quan tới bất động sản so sánh …và tiến hành phân tích thị trường,nghiên cứu cung,nghiên cứu cầu ,khả năng kết nối cung cầu… các kết luận rút ra qua phân tích thị trường là nội dung thiết yếu, quan trọng trong quy trình thẩm định giá.
Từ các kết quả thu được trên,chỉ ra phương pháp thẩm định giá phù hợp và lựa chọn sử dụng để tiến hành xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá tính toán, so sánh điều chỉnh .Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá cuối cùng của tài sản.
Bước cuối cùng xây dựng báo cáo,hoàn thành báo cáo mức gía cuối cùng của
tài sản, chuyển cho khách hàng.
2. Điểm khác nhau
Trong bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá , quy trình của Việt Nam giải thích cụ thể vì sao lại phải làm rõ về khách hàng “thẩm định viên xác định rõ thông tin về tài sản của ai?bởi thông tin tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thậm định viên và giám đốc doanh nghiệp”
Có những điều kiện ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên cũng như khách hàng khi tiến hành thẩm định,những hạn chế về nguồn dữ liệu,tính pháp lý…,những xung đột lợi ích có thể xảy ra mà ở quy trình thẩm định giá Hoa Kỳ không đề cập đến…Tuy nhiên không thực hiện hoạt động xác định loại hình giá trị tài sản cần xác định để phát triển ý tưởng về một loại hình giá trị của tài sản :giá trị thị trường,giá trị trong sử dụng, giá trị bảo hiểm,giá trị đầu tư,giá trị thu thuế như ở Hoa Kỳ,cũng như chưa xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế khi tiến hành thẩm định giá…
Sau khi tiến hành bước xác định vấn đề,ở quy trình của Hoa Kỳ ,họ tiến hành thu thập dữ liệu tài sản trong khi ở Việt Nam chúng ta chi tiết hơn với việc xây dựng kế hoạch thẩm định giá ,xác định các công việc cần thực hiện và dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định
Đồng thời ở bước 3,chúng ta còn tiến hành khảo sát hiện trường ,tiến hành khảo sát thực địa,phỏng vấn,thu thập thông tin qua báo chí…so sánh số liệu thực tế với số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ,hồ sơ bất động sản,bản đồ quy hoạch…và đến bước 4 phân tích thông tin tiếp tục phân tích sâu hơn về khách hàng…
Và một khác biệt quan trọng nữa giữa 2 quy trình ở hai nước đó là nội dung kết quả của quá trình thẩm định giá tài sản trong quy trình ở Việt Nam được quy định ghi trong chứng thư thẩm định giá ,là văn bản do doanh nghiệp,tổ chức thẩm định giá lậphình thức ,nội dung được quy định chặt chẽ trong tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam.Còn trong quy trình của Hoa Kỳ thì báo cáo thẩm định giá có thể thể hiện bằng văn bản viết hoặc thông qua lời nói,dạng báo cáo thẩm định giá phụ thuộc tùy theo mục tiêu, phạm vi công việc thẩm định giá.
1.Điểm giống nhau
Các quy trình của nhật bản và việt nam nhìn chung đều giống nhau ở các bước cơ bản khi tiến hành thẩm định giá tài sản như:
+Đều phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là doanh nghiệp, bất động sản, động sản, quyền tài sản hay là tài sản sở hữu trí tuệv.v…
+Đều phải xây dựng các kế hoạch thực hiện quá trình thẩm định giá,như sau:
• Xác định nguồn dữ liệu lien quan, bảo đảm tài liệu thu thập được là tin cậy, xác định các yếu tố cung –cầu thích hợp với chức năng,đặc tính và các quyền gắn với tài sản được mua bán và đặc điểm của thị trường.
• Dự kiến tiến độ công việc.
• Dự trù kinh phí từng bước và tổng kinh phí.
• Phân công nhân sự.
• Đánhgiárủirovàbiệnphápngănngừa.
+Đều phải khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, số liệu. +Đều phải tiến hành phân tích thông tin thu thập được như:
• Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường.
• Phân tích đặc trưng từ thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
• Phân tích các khía cạnh về khách hàng: xác định khách hang tiềm năng, sở thích của khách hàng, nhu cầu và sức mua của khách hàng.
• Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
+Dựa trên các kết quả phân tícht rên, thẩm định viên đều cần phải đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp, đưa ra cơ sở cho việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp đó dựa trên các yếu tố: đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập.
+Sau đó đưa ra quyết định về giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
+Cuối cùng, các thẩm định viên đều phải tiến hành xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá.