Trên c s các mô hình nghiên c u đi tr c và mô hình nghiên c u các y u t quy t đ nh m c đ hài lòng v nhà đ i v i d án phát tri n Khu dân c c a T p đoàn phát tri n Penang (PDC), d a trên tính đ c thù v nhà tái đ nh c c a ng i dân tái đ nh c t i Khu đô th m i Th Thiêm mà tác gi đ a ra 3 y u t tác đ ng đ n s hài lòng c a ng i dân tái đ nh c nh sau:
1.4.1. c đi m v nhà
Các y u t v đ c đi m c a nhà mà ng i dân s d ng đóng vai trò quan tr ng trong vi c tác đ ng đ n s hài lòng c a ng i dân đ nh c ; c đi m v lo i d án c a khu dân c nh d án thu c chung c th p t ng, chung c cao t ng hay nhà liên k s nh h ng đ n s hài lòng c a ng i dân, th ng thì ng i dân s hài lòng h n khi h đ c trong nh ng c n h riêng bi t nh các c n h nhà liên k , vì h s có không gian và s riêng t h n là nh ng c n h trong các chung c th p t ng hay chung c cao t ng. Theo Yeh (1972) [29] và Ogu (2002) [22] thì ng i dân s ng trong nh ng c n h cao t ng s ít hài lòng h n nh ng ng i dân có tài s n v đ t . M t y u t khá quan tr ng th hi n đ c đi m nhà , đó là di n tích c n h . Ng i dân s hài lòng h n khi h đ c trong các c n h có di n tích t ng đ i r ng rãi, đáp
thoáng mát, r ng rãi đ làm n i c trú, ngh ng i và sinh ho t chung cho c gia đình.
M t đ c đi m khác v nhà là y u t v th i gian đ nh c c a ng i dân. Th i gian c trú c a ng i dân càng lâu ch ng t h càng hài lòng v i khu dân c c a mình. Ogu (2002) [22] cho r ng ng i dân có s c trú càng lâu t i c n h c a h thì s hài lòng c a h đ i v i c n h càng nhi u.
S hài lòng c a ng i dân c ng s b tác đ ng do nh h ng b i tính ch t s h u c a h đ i v i c n h đang s d ng. Ng i dân đã đ c c p gi y ch ng nh n s h u c n h s hài lòng h n v i c n h c a mình so v i nh ng ng i đang s d ng c n h qua hình th c đi thuê l i. Ng i dân đã đ c c p gi y ch ng nh n s h u c n h , h s c m th y yên tâm và h nh phúc h n khi
trong c n h c a chính mình.
D a trên c s đó các gi thuy t v đ c đi m nhà v i s hài lòng đ c xây d ng nh sau:
A1. Lo i d án có nh h ng đ n s hài lòng v nhà .
A2: Di n tích c n h có nh h ngđ n s hài lòng v nhà .
A3: Th i gian c trú c a ng i dân có nh h ng đ n s hài lòng v nhà .
A4: Quy n s h u c n h có nh h ng đ n s hài lòng v nhà .
1.4.2. V trí chung c
Các d án khu dân c đ c xây d ng các đ a đi m khác nhau s có nh ng tác đ ng khác nhau đ n s hài lòng c a ng i dânđ i v i nhà . Th c s thì v trí đ a lý c a nhà nh h ng r t nhi u đ n cu c s ng c a ng i dân. Tr c h t v trí nhà s ph n nh đ c giá tr c n h c a h , v trí nhà s th hi n nhà có thu c n i trung tâm, có thu c khu dân c , có đem đ n cho ng i dân s thu n ti n nh v ch , siêu th , b nh vi n, tr ng h c và các c s h t ng khác.
Gi thuy t liên quan đ n v trí chung c đ c xây d ng v i s hài lòng nh sau:
B Có m i liên h gi a v trí chung c và s hài lòng c a ng i dân.
1.4.3. c đi m nhân kh u
Nh ng đ c đi m này đ c p đ n các bi n nhân kh u h c c a ng i dân nh tu i tác, gi i tính, tình tr ng hôn nhân, trình đ h c v n, ngh nghi p, thu nh p bình quân h gia đình.
Thông th ng thì v i nh ng ng i l n tu i có nhi u kh n ng h s hài lòng v i c n h c a mình h n vì nh ng yêu c u và nguy n v ng v nhà c a ng i cao tu i th ng th ph n so v i nh ng ng i tr tu i.
Theo Varady & Preiser (1998) [28], Varady & Carrozza (2000) [27], Tan & Hamzah (1979) [25], thì gi i tính là m t trong nh ng y u t có nh h ng đ n s hài lòng đ i v i nhà . V i s c mua ngày càng t ng c a ng i ph n và vai trò nh h ng c a h trong quy t đ nh c a h gia đình thì gi i tính c ng có kh n ng tác đ ng đ n s hài lòng đ i v i nhà c a ng i dân.
Các đ c đi m khác nh trình đ h c v n, tình tr ng hôn nhân, ngh nghi p s nh h ng đ n m c thu nh p bình quân c a h gia đình. Gi thuy t đ a ra là nh ng c n h có m c thu nh p bình quân trong gia đình càng cao thì s hài lòng đ i v i nhà c a h s nhi u h n, ngh a là nh ng ng i có tiêu chu n đ i s ng cao thì h s hài lòng v i s c trú c a mình nhi u h n.
D a trên c s đó các gi thuy t v đ c đi m nhân kh u v i s hài lòng đ c xây d ng nh sau:
C1: Có s liên h gi a đ tu i và s hài lòng v nhà . C2: Có s liên h gi a gi i tính và s hài lòng v nhà .
C3: Có s liên h gi a tình tr ng hôn nhân và s hài lòng v nhà . C4: Có s liên h gi a trình đ c a ch h và s hài lòng v nhà . C5: Có s liên h gi a thu nh p h gia đình và s hài lòng v nhà .
D a trên các gi thuy t v đ c đi m nhà , v trí chung c và đ c đi m nhân kh u, mô hình lý thuy t c a đ tài đ c thi t l p nh sau:
Hình 1.2. Mô hình lý thuy t c a đ tài
Theo mô hình nghiên c u c a Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20], nghiên c u g m 03 thành ph n tác đ ng đ n s hài lòng c a ng i dân đ i v i nhà : c đi m v nhà , v trí chung c và đ c đi m nhân kh u. Trong đó đ c đi m nhà có y u t v giá đ n v nhà do PDC là doanh nghi p kinh doanh v nhà . V i đ tài nghiên c u này đ c th c hi n Khu nhà tái đ nh c c a Khu đô th m i Th Thiêm, là d án đ c đ u t xây d ng t ngu n ngân sách nhà n c và t ngu n v n tín d ng do nhà n c b o đ m, thu c lo i d án đ u t xây d ng v nhà xã h i, không mang tính ch t kinh doanh và không vì l i nhu n. Do s ph c t p
c đi m nhà (y u t nhà ) 1- Lo i d án. 2- Di n tích. 3- Th i gian c trú. 4- Quy n s h u. V trí chung c (y u t đ a lý) 1- V trí khu chung c . c đi m nhân kh u (y u t con ng i) 1- Tu i. 2- Gi i tính. 3- Tình tr ng hôn nhân 4- Trình đ chuyên môn
5- Thu nh p bình quân h gia đình m i tháng. S hài lòng c a ng i dân đ i v i nhà tái đ nh c A C B
trong phân tích đ n giá chuy n nh ng c n h và do h n ch v th i gian, vì v y nghiên c u lý thuy t c a đ tài này không đ c p phân tích y u t đ n giá chuy n nh ng c n h . Bên c nh đó, y u t v nhân kh u h c tác gi đ c p nghiên c u thêm v nh h ng c a tình tr ng hôn nhân và trình đ chuyên môn c a ch h đ n s hài lòng v nhà .
D a trên mô hình lý thuy t c a Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20] và tính đ c thù c a nhà tái đ nh c khu đô th m i Th Thiêm, tác gi xác đ nh mô hình nghiên c u c a đ tài g m 03 thành ph n: c đi m nhà , v trí chung c và đ c đi m nhân kh u.
(Hình 1.2).
K t lu n ch ng 1 :
Tóm l i, trong ch ng này đã đ a ra c s lý thuy t chính sách công v nhà tái đ nh c bao g m chính sách tài chính công và chính sách đ t xây d ng nhà tái đ nh c đ i v i ng i dân và đ i v i nhà đ u t xây d ng d án nhà tái đ nh c . Lý thuy t s hài lòng c a ng i dân đ i v i nhà , các y u t tác đ ng đ n s hài lòng c a ng i dân đ i v i nhà . Qua nghiên c u mô hình “Các y u t quy t đ nh m c đ hài lòng nhà : m t nghiên c u đ i v i d án phát tri n Khu dân c c a T p đoàn phát tri n Penang (PDC)”. Tác gi đã đ a ra Mô hình lý thuy t nghiên c u s hài lòng c a ng i dân đ i v i nhà tái đ nh c tr ng h p Khu đô th m i Th Thiêm.
CH NG II : ÁNH GIÁ K T QU TH C HI N CHÍNH SÁCH NHÀ TÁI NH C T I KHU Ô TH M I TH THIÊM 2.1. Chính sách nhà t i thành ph H Chí Minh hi n nay.
Thành ph H Chí Minh đã đ c Th t ng Chính ph phê duy t ch tr ng phát tri n đô th c a thành ph , trong đó có hai h ng ch y u :
H ng ông, n i Th c v i Nh n Tr ch, Long Thành. G m 5 d án l n: D án Khu đô th m i Th Thiêm; D án Khu đô th liên h p công nghi p Cát Lái- Bình Tr ng- Phú H u; D án Khu đô th liên h p k thu t cao và dân c nam xa l Sài Gòn; D án Khu đô th liên h p công nghi p B c Th c; D án Khu công viên v n hóa Sài Gòn- Th c.
H ng Nam, phát tri n theo h ng Nhà Bè- Bình Chánh ch y ra bi n. G m có: Khu ch xu t Tân Thu n; Khu đô th m i Phú M H ng; Khu đô th liên h p công nghi p Phú M ; Khu công nghi p h i s n Lý Nh n- C n Gi .
Ngoài ra còn có các Khu công nghi p t p trung đ c xây d ng ngo i thành kèm theo khu dân c nh : Khu công nghi p Tân Th i Hi p v i khu dân c Th ch L c- An Phú ông; Khu công nghi p Tân Phú Trung v i khu dân d ng C Chi; Khu công nghi p Tây B c C Chi và khu dân c huy n l c ; Khu công nghi p Tân Qui và khu dân c huy n l c ; Khu công nghi p C u Xáng và khu dân c C u Xáng; Khu công nghi p Tân L c và khu dân c Bình
i n An L c; Khu công nghi p V nh L c và khu dân c d c qu c l 1.
T i thành ph H Chí Minh, ch ng trình nhà đ c xác đ nh g m b n lo i ch ng trình: Ch ng trình xây d ng các khu đô th m i qu n ven và ngo i thành cho t t c nhân dân có nhu c u; Ch ng trình xây nhà cho ng i dân ph i gi i t a trên kênh r ch; Ch ng trình xây nhà cho cán b , công nhân, viên ch c, nhân dân lao đ ng và ng i có thu nh p th p; Ch ng trình c i thi n khu nhà l p x p, rách nát.
N m 2009 Th t ng Chính Ph đã ban hành m t s các c ch chính sách phát tri n nhà dành cho Sinh viên các tr ng i h c, Cao đ ng, Trung c p chuyên nghi p và d y ngh thuê; cho công nhân lao đ ng t i các khu công nghi p, khu ch xu t; cho ng i có thu nh p th p t i khu v c đô th ; Các v n b n pháp lý khác liên quan đ n chính sách nhà tái đ nh c , nhà cho ng i có thu nh p th p, nhà xã h i, ... nh m khuy n khích đ u t và xây d ng nhà trên các nguyên t c: Các d án đ u t xây d ng nhà theo chính sách phát tri n nhà đ c h ng nhi u u đãi h n so v i các d án đ u t xây d ng kinh doanh nhà khác theo quy đ nh c a pháp lu t, đ c khuy n khích theo ch ng trình c a Chính ph và chính quy n Thành ph ; i v i nhà tái đ nh c đ c đ m b o mua l i h t s l ng c n h tái đ nh c đã cam k t trong t ng d án. Trong tr ng h p c p th m quy n không mua h t s c n h đã cam k t đó, ch đ u t đ c phép bán cho các đ i t ng khác; i v i các d án g m có 2 ph n: ph n dành cho nhà chính sách và ph n dành cho kinh doanh thì Ch đ u t ch đ c h ng đ y đ các chính sách u đãi theo quy ch đ i v i ph n công trình ph c v phát tri n nhà chính sách; Nhà n c giao đ t không thu ti n s d ng đ t đ i v i các d án xây d ng nhà ph c v các ch ng trình nhà theo chính sách phát tri n nhà c a Thành ph ; Các ch đ u t bình đ ng v i nhau trong vi c h ng chính sách u đãi theo quy ch , không phân bi t thành ph n kinh t .
Th c hi n các chính sách đ thu hút đ u t ngoài v n ngân sách nhà n c v i ph ng châm: Nhà n c, ch doanh nghi p và ng i lao đ ng cùng lo. Nhà n c s đ u t m t ph n c s h t ng nh đi n, n c và các công trình phúc l i công c ng v i m c tiêu phát tri n đô th , t o môi tr ng s ng n đ nh, đ y đ cho nhân dân c ng nh vi c qu n lý s d ng đ t đai m t cách có hi u qu .
U ban nhân dân thành ph ban hành quy t đ nh danh m c các d án đ u t xây d ng nhà tái đ nh c , xác đ nh s l ng c n nhà c a d án đ c thành ph mua, m c lãi su t vay v n đ c quy đ nh và th i h n vay c th , m c v n ngân sách đ mua các c n h tái đ nh c c a d án. Khi các c n h hoàn thành đ c bàn giao cho đ n v do U ban nhân dân thành ph ch đ nh.
Tu theo quy ho ch c a m i đ a ph ng mà c quan hành chính đ a ra ph ng án gi i to , đ n bù đ th c hi n qui ho ch. y ban nhân dân thành ph ban hành các quy t đ nh v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi Nhà n c thu h i đ t trên đ a bàn thành ph H Chí Minh trong t ng th i đi m. C th :
Quy t đ nh s 92/2006/Q -UBND ngày 26 tháng 6 n m 2006 c a y ban nhân dân thành ph v áp d ng Quy t đ nh s 106/2005/Q -UBND ngày 16 tháng 6 n m 2005 c a y ban nhân dân thành ph v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi Nhà n c thu h i đ t trong khu quy ho ch xây d ng Khu đô th m i phía Nam thành ph trên đ a bàn qu n 7, qu n 8 và huy n Bình Chánh;
Quy t đ nh s 17/2008/Q -UBND ngày 14 tháng 3 n m 2008 c a y ban nhân dân thành ph ban hành Quy đ nh v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi Nhà n c thu h i đ t trên đ a bàn thành ph H Chí Minh;
Quy t đ nh s 65/2008/Q -UBND ngày 18 tháng 8 n m 2008 c a y ban nhân dân thành ph v s a đ i, b sung m t s đi u c a Quy đ nh ban hành kèm theo Quy t đ nh s 17/2008/Q -UBND ngày 14 tháng 3 n m 2008 c a y ban nhân dân thành ph v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi Nhà