Kết quảđiều tra cho thấy cỏc nhà đầu tư trờn TTBĐS bị ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý lạc quan thỏi quỏ (3,52/5). Cỏc nhà đầu tư nhận định giỏ BĐS sẽ tăng trong vũng 3-5 năm tới (3,62/5), kỳ vọng TTBĐS vẫn cũn nhiều tiềm năng, cơ hội trong tương lai (3,68/5), BĐS là một kờnh đầu tư hấp dẫn (3,4/5) và khẳng định sẽ tiếp tục
đầu tư trờn TTBĐS (3,39/5). Để tỡm hiểu ảnh hưởng của tõm lý lạc quan thỏi quỏ đối với cỏc nhúm nhà đầu tư khỏc nhau, tỏc giả kiểm định giả thuyết:
Giả thuyết 2: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý lạc quan thỏi quỏ hơn người mua đểở.
Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta cú: trong kiểm định sự bằng nhau của 2 phương sai tổng thể Levene thỡ Sig = .0<α = 0.05 tức là phương sai giữa 2 nhúm đối tượng là khỏc nhau, do đú ta sẽ sử dụng kết quả kiểm định t ở phần Equal variances not assumed.
Ta cú trong kiểm định t thỡ Sig = .0 <α = 0.05 điều này cú nghĩa ta sẽ bỏc bỏ giả thuyết Ho, tức là cú sự khỏc biệt cú ý nghĩa về giỏ trị trung bỡnh tõm lý lạc quan thỏi quỏ giữa 2 nhúm nhà đầu tư, người mua để ở và người mua kinh doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý lạc quan thỏi quỏ (3,7/5), cũn người mua đểở thỡ mức độ lạc quan ớt hơn (3,2/5).
Hỡnh 4.2: Kết quả khảo sỏt tõm lý lạc quan thỏi quỏ
Nguồn: Tớnh toỏn từ kết quảđiều tra của tỏc giả, 2014
- Mối quan hệ giữa tõm lý lạc quan thỏi quỏ của nhà đầu tư với đặc tớnh của nhà đầu tư và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS.
+ Tõm lý lạc quan thỏi quỏ và cỏc đặc tớnh nhà đầu tư:
3.40 3.35 3.08 3.19 3.26 3.81 4.00 3.69 3.62 3.78 .00 .50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50
Giỏ bất động sản sẽ tăng trong vũng 3-5 năm tới Kỳ vọng thị trường bất động sản vẫn cũn nhiều
tiềm năng, cơ hội trong tương lai Bất động sản là một kờnh đầu tư hấp dẫn sẽ tiếp tục đầu tư trờn thị trường bất động sản Meanoverop
Kết quả khảo sỏt tõm lý lạc quan thỏi quỏ
Bảng 4.5: Tõm lý lạc quan thỏi quỏ và cỏc đặc tớnh nhà đầu tư Đặc tớnh của nhà đầu tư
Học vấn Tuổi Kinh nghiệm
đầu tư
Tõm lý lạc quan thỏi quỏ
Hệ số r 0.12* -0.126* 0.298**
Sig. (2-tailed) 0.029 0.022 0.000
N 334 331 334
**: p < .01; *: p < .05
Kết quả phõn tớch tương quan cho thấy nhỡn chung trờn TTBĐS Hà Nội, tõm lý lạc quan thỏi quỏ của nhà đầu tư cú mối quan hệ tương quan thuận chiều với trỡnh độ học vấn của nhà đầu tư và kinh nghiệm của nhà đầu tư, hệ số tương quan lần lượt là: r = 0.12, p < 0.05; r = 0.298, p < 0.01. Kết quả phõn tớch cũng cho thấy một điều thỳ vị là tõm lý lạc quan thỏi quỏ cú mối tương quan nghịch chiều với tuổi của nhà đầu tư (r = - 0.126, p < 0.05). Như vậy, trỡnh độ học vấn càng cao, kinh nghiệm đầu tư trờn TTBĐS càng nhiều thỡ nhà đầu tư càng cú xu hướng lạc quan thỏi quỏ trong đầu tư BĐS, nhà đầu tư càng trẻ tuổi cũng dễ vướng vào tõm lý lạc quan thỏi quỏ.
- Tõm lý lạc quan thỏi quỏ và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS:
Bảng 4.6: Tõm lý lạc quan thỏi quỏ và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS
Mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS
Thụng tin từ những người mụi giới BĐS Tin đồn Thụng tin cung cấp từ cỏn bộđịa chớnh Nhận định của cỏc chuyờn gia Tõm lý lạc quan thỏi quỏ
Hệ số r 0.145** 0.138* 0.199** 0.189** Sig. (2-tailed) .008 0.012 0.000 0.001
**: p < .01; *: p < .05
Kết quả phõn tớch ở Bảng 4.13 cho thấy, nhỡn chung trờn TTBĐS Hà Nội, tõm lý lạc quan thỏi quỏ cú mối tương quan chặt chẽ và thuận chiều với cỏc thụng tin trờn TTBĐS. Cụ thể, hệ số tương quan giữa tõm lý lạc quan thỏi quỏ với thụng tin từ những người mụi giới BĐS, tin đồn, thụng tin cung cấp từ cỏn bộ địa chớnh và nhận định của cỏc chuyờn gia lần lượt là: r = 0.145, p < 0.01; r = 0.138, p < 0.01; r = 0.199, p < 0.01; r = 0.189, p < 0.01. Như vậy cú thể kết luận cỏc nhà đầu tư lạc quan thỏi quỏ đều tin tưởng vào cỏc thụng tin mà những người mụi giới BĐS cung cấp, cỏn bộ địa chớnh cung cấp, những tin đồn trờn TTBĐS và nhận định của cỏc chuyờn giạ Cỏc thụng tin này đều đượcnhà đầu tư tận dụng để trong quỏ trỡnh ra quyết định đầu tư BĐS.
4.1.3Tõm lý sợ thua lỗ
Kết quả điều tra về tõm lý sợ thua lỗ của cỏc nhà đầu tư trờn TTBĐS trờn tổng thể ở mức trung bỡnh (3,06/5). Để làm rừ ảnh hưởng của tõm lý sợ thua lỗđối với cỏc nhúm nhà đầu tư khỏc nhau, tỏc giả kiểm định giả thuyết:
Giả thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý sợ
thua lỗ hơn người mua đểở.
Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta cú: trong kiểm định sự bằng nhau của 2 phương sai tổng thể Levene thỡ Sig = .0<α = 0.05 tức là phương sai giữa 2 nhúm đối tượng là khỏc nhau, do đú ta sẽ sử dụng kết quả kiểm định t ở phần Equal variances not assumed.
Ta cú trong kiểm định t thỡ Sig = .0 <α = 0.05 điều này cú nghĩa ta sẽ bỏc bỏ giả thuyết Ho, tức là cú sự khỏc biệt cú ý nghĩa về giỏ trị trung bỡnh tõm lý sợ thua lỗ giữa 2 nhúm nhà đầu tư, người mua để ở và người mua kinh doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý sợ thua lỗ (3,43/5), cũn người mua để ở ớt chịu ảnh hưởng của tõm lý sợ thua lỗ (2,83/5). Người mua kinh doanh tự nhận họ đó trỏnh bỏn đi cỏc BĐS giảm giỏ (3,5/5), họ cảm thấy hối tiếc khi giữ lại cỏc BĐS giảm giỏ quỏ lõu (3,43/5). Đặc biệt đối với cỏc BĐS đang cú xu hướng tăng giỏ mà họđó vội vàng bỏn đi, họ cảm thấy rất tiếc khi bỏn chỳng (3,67/5).
Hỡnh 4.3: Kết quả khảo sỏt tõm lý sợ thua lỗ
Nguồn: Tớnh toỏn từ kết quảđiều tra của tỏc giả, 2014
- Mối quan hệ giữa tõm lý sợ thua lỗ của nhà đầu tư với đặc tớnh của nhà
đầu tư và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS.
+ Tõm lý sợ thua lỗvà cỏc đặc tớnh nhà đầu tư: Bảng 4.7: Tõm lý sợ thua lỗ và cỏc đặc tớnh nhà đầu tư Đặc tớnh của nhà đầu tư Học vấn Tuổi Kinh nghiệm đầu tư Tõm lý sợ thua lỗ Hệ số r 0.015 0.106 0.277** Sig. (2-tailed) 0.79 0.054 0.000 N 334 334 334
Kết quả phõn tớch tương quan cho thấy nhỡn chung trờn TTBĐS Hà Nội, tõm lý sợ thua lỗ của nhà đầu tư cú mối quan hệ tương quan thuận chiều với kinh nghiệm của nhà đầu tư, hệ số tương quan là: r = 0.277, p < 0.01. Nhà đầu tư càng cú kinh nghiệm càng lo sợ thua lỗ. Kết quả này cũng phự hợp với kết quả nghiờn cứu của một số tỏc giả trờn thế giới ….. Tuy nhiờn kết quả phõn tớch cũng chỉ ra giữa tõm lý sợ thua lỗ và tuổi của nhà đầu tư, trỡnh độ học vấn của nhà đầu tư cú 3.40 3.35 3.08 3.19 3.26 3.81 4.00 3.69 3.62 3.78 .00 .50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50
Vội vàng bỏn đi bất động sản đang cú xu hướng tăng giỏ
Trỏnh bỏn đi bất động sản giảm giỏ Cảm thấy hối tiếc khi giữ lại bất động sản giảm
giỏ quỏ lõu
Cảm thấy tiếc khi bỏn đi bất động sản tăng giỏ quỏ sớm
Meanaver
Kết quả khảo sỏt tõm lý sợ thua lỗ
mối quan hệ yếu, khụng cú ý nghĩa thống kờ (r = 0.015 và r = 0.106, p đều > 0.05). Kết quả này khụng đưa ra được bằng chứng về mối quan hệ giữa tuổi của nhà đầu tư, trỡnh độ học vấn của nhà đầu tư với tõm lý sợ thua lỗ trờn TTBĐS Hà Nộị
+ Tõm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khỏc:
Bảng 4.8: Tõm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khỏc
Mức độ tin tưởng vào cỏc thụng tin trờn TTBĐS
Thụng tin từ những người mụi giới BĐS Nhận định của cỏc chuyờn gia Tõm lý bầy đàn Tõm lý sợ thua lỗ Hệ số r 0.166** 0.135* 0.019* Sig. (2-tailed) .002 0.013 0.029 N 334 334 334 **: p < .01; *: p < .05 Kết quả phõn tớch ở Bảng 4.8 cho thấy, trờn TTBĐS Hà Nội, tõm lý sợ thua lỗ cú mối tương quan chặt chẽ và thuận chiều với cỏc thụng tin trờn TTBĐS, đồng thời tõm lý sợ thua lỗ cũng tương quan thuận chiều với tõm lý bầy đàn. Cụ thể, hệ số tương quan giữa tõm lý sợ thua lỗ với thụng tin từ những người mụi giới BĐS và nhận định của cỏc chuyờn gia lần lượt là: r = 0.166, p < 0.01; r = 0.135, p < 0.05. Như vậy cú thể kết luận: cỏc thụng tin từ những người mụi giới BĐS, cỏc nhận định, bỡnh luận của cỏc chuyờn gia và hành động của cỏc nhà đầu tư khỏc đều cú ảnh hưởng đến hành vi bỏn của nhà đầu tư. Nhà đầu tư cú thể ngay lập tức, vội vàng bỏn đi cỏc BĐS đang cú xu hướng tăng giỏ hoặc cú thể giữ quỏ lõu cỏc BĐS giảm giỏ.
Kết quả nghiờn cứu cho thấy cỏc nhà đầu tư kinh doanh trờn TTBĐS chịu
thiết đồng thời là hệ quả của nhaụ Khi xu hướng thị trường đi lờn, cỏc nhà đầu 8tư
cỏ nhõn lạc quan quỏ mức và khụng quan tõm đến việc phải trả giỏ thờm cho BĐS. Họ quyết định mua và tiếp tục mua vào BĐS bởi vỡ họ nghĩ rằng giỏ BĐS sẽ cũn cao hơn nữa, họ khụng cũn lo lắng việc xuống tiền mua BĐS. Giỏ BĐS tiếp tục tăng là vỡ người mua đang tham lam và họ chấp nhận tất cả rủi ro và yờu cầu của người bỏn… Giai đoạn đi lờn của thị trường được hoàn thành chỉ khi những người mua BĐS hết nhiệt tỡnh và bắt đầu sợ hóị Tõm lý đỏm đụng đi từ sợ hói đến hoảng loạn, hõn hoan lỳc vui nhộn. Nhiều nhà đầu tư cỏ nhõn khụng ngờ rằng thị trường luụn luụn cú vẻ tăng trưởng ngay lập tức sau khi họđó “vội vàng bỏn đi BĐS” của họ. Điều này là bởi vỡ tất cả cỏc thành viờn của đỏm đụng cựng lỳc sợ hói và bỏn đi tất cả cựng một lỳc. Một khi sự việc đó xong, thị trường chỉ cú thểđi lờn. Lạc quan trở lại thị trường, và đỏm đụng bắt đầu tham lam mua lạị Phõn tớch số liệu điều tra cho riờng nhúm nhà đầu tư kinh doanh cho thấy cú sự khỏc biệt rừ ràng về tõm lý đầu tưở những giai đoạn thị trường khỏc nhaụ Trong bộ số liệu này, tỏc giả tỡm thấy bằng chứng cho thấy những nhà đầu tư kinh doanh mua BĐS những năm trước đõy (từ năm 2011 trở về trước) chịu ảnh hưởng mạnh bởi tõm lý bầy đàn và tõm lý lạc quan thỏi quỏ hơn những nhà đầu tư mới mua BĐS từ năm 2012 đến nay (lần lượt là 4,1 so với 3,1 và 4,0/5 so với 3,5/5 -phụ lục). Giai đoạn những năm 2011 trở về trước là giai đoạn thị trường tăng giỏ, nhà đầu tư lạc quan thỏi quỏ vào thị trường, đặc biệt là giai đoạn chuẩn bị mở rộng địa giới hành chớnh Hà Nội, với cỏc thụng tin đồn đoỏn trờn thị trường, cỏc thụng tin về quy hoạch chung xõy dựng Thủđụ Hà Nội đến 2030, tầm nhỡn 2050 với đụ thị lừi trung tõm, 5 đụ thị vệ
tinh, cỏc đụ thị sinh thỏi, khu trung tõm hành chớnh quốc gia …. đó khiến cho nhiều nhà đầu tư lao vào mua BĐS theo phong trào, tõm lý chạy theo đỏm đụng của nhà
đầu tư thể hiện rừ rệt, nhà đầu tư lao vào mua BĐS vỡ kỳ vọng giỏ BĐS sẽ tăng trong tương lai, nhà đầu tư thấy người khỏc mua cũng mua theo mà khụng cần tớnh toỏn hay phõn tớch. Chớnh vỡ tõm lý này mà đất tại cỏc khu vực dự kiến xõy dựng đụ thị như trục Lỏng - Hoà Lạc, Hà Đụng, Hoài Đức, thậm chớ lờn cả Ba Vỡ, Súc Sơn,
đổ xụ nhau đi mua “găm” hàng chờ giỏ lờn. Và trong những thời kỳ tăng giỏ BĐS như thế này, thỡ dự cú là nhà đầu tư chuyờn nghiệp, cú kinh nghiệm trờn thị trường cũng bị tỏc động bởi tõm lý bầy đàn sõu sắc. Tõm lý này vụ hỡnh dung đó giỳp giới
đầu cơ trục lợi bằng cỏch găm hàng làm giỏ, tạo ra những cơn sốt ảọ
Thụng tin được là yếu tố quan trọng để giỳp những nhà đầu tưđưa ra quyết
định của mỡnh một cỏch hợp lý cũng như bảo vệ duy trỡ trạng thỏi ổn định của thị
trường. Nhưng cú một thực tế rằng là khụng phải lỳc nào thụng tin cũng được cung cấp một cỏch đầy đủ và kịp thờị TTBĐS Việt Nam núi chung và Hà Nội núi riờng vẫn đang chỉ phỏt triển ở những giai đoạn đầu, cỏc thụng tin về hàng hoỏ BĐS trong thị trường khụng đầy đủ và phổ biến rộng rói như cỏc loại hàng hoỏ khỏc, tỡnh trạng thụng tin khụng hoàn hảo, thụng tin bất đối xứng là đặc trưng của TTBĐS Việt Nam. Nghiờn cứu của Gelos và Wei (2002) chỉ ra rằng cỏc thị trường vốn mới nổi tạo ra mụi trường mà bản chất tạo điều kiện cho sự phỏt triển hành vi bầy đàn. Một đặc
điểm nổi bật phải đề cập đầu tiờn đú là mụi trường luật phỏp chưa hoàn chỉnh. Sự
khụng đầy đủ và hiệu lực thấp của cỏc điều luật đó khiến TTBĐSdễ bị tỏc động bởi những hành động bất lợi như tin đồn và hành vi thao tỳng thị trường. Kết quả là điều này dẫn đến sự minh bạch của mụi trường thụng tin bị tỏc động, do đú tạo điều kiện cho sự phỏt triển của cỏc xu hướng giao dịch bầy đàn xuất hiện trong cỏc nhà đầu tư.
Ngoài ra, ngay cả khi cụng bố thụng tin thỡ đầy đủ và kịp thời nhưng việc diễn giải, trỡnh bày thụng tin đến tay nhà đầu tư cũn nhiều bất cập. Rất nhiều thụng tin được cung cấp khỏc nhau bởi cỏc cụng ty BĐS, cụng ty nghiờn cứu thị trường, rất nhiều sự kiện, hiện tượng trờn TTBĐS được bỡnh luận trỏi chiều bởi cỏc chuyờn gia và cỏc cơ quan quản lý nhà nước khiến cho nhà đầu tư ngày càng hoang mang trong việc lựa chọn nguồn thụng tin an toàn và chớnh xỏc. Chớnh điều này là cơ hội
để nhiều đối tượng tung tin đồn thất thiệt đến nhà đầu tư. Điển hỡnh là những nhà
đầu tư theo xu hướng cũn non trẻ chưa cú kinh nghiệm trong việc phõn tớch và sàng lọc thụng tin.
giỏ BĐS tăng thỡ nhà đầu tư tranh nhau mua vào cũn khi giỏ BĐS xuống thỡ ai cũng
đợi xuống thờm, người này chờ người kia, cỏc nhà đầu tư quan sỏt cỏc động thỏi của nhau để hành động. Một lần nữa thụng tin lại là yếu tố tỏc động mạnh đến quyết định của nhà đầu tư. Trong khi nhà đầu tư chịu ảnh hưởng giữa vụ vàn thụng tin từ nhiều chiều, thỡ hết chuyờn gia này lại đến chuyờn gia kia nhận định, mà mỗi nhận định đú lại tỏc động đến tõm lý nhà đầu tư. Vỡ những phõn tớch khỏc nhau, nhiều người vẫn chờ đợi những động thỏi giảm giỏ tiếp theọ Đõy cũng chớnh là một nguyờn nhõn khiến cho TTBĐS tiếp tục “lặng súng” những năm gần đõỵ