3.2.2.1. Xõy dựng phiếu điều tra
Phiếu điều tra được hỡnh thành trờn cơ sở gợi ý và lựa chọn cỏch đo lường cỏc biến của một số nghiờn cứu trước đõỵ Tham khảo cỏc nghiờn cứu của Kahneman và Ạ Tversky (1974, 1983), David Genesove & Christopher Mayer (2001), Case, K.Ẹ, Quigley, J.M., & Shiller, R.J. (2003), Farlow (2004b),Sheharyar Bokhari & David Geltner (2010); Karl E Case, John M Quigley and Robert J Shiller
(2002); Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003); Dupuis (1992); Tsatsaronis và Zhu, 2004; Haibin Zhu (2003); Andeson (2009), Clark, W.ẠV và Huang, Y (2003); Arimah (1997); Claire Roberts (2008); Cheshire & Sheppard (1995); Fierro et al (2009); Pasha & Butt (1996); Ekeland, Heckman, & Nesheim, 2004; Rojas & Greene, 1995; Claire Roberts (2008), Rong Zeng (2013), Lindberg, Gọrling, & Montgomery (1989), Louviere và Timmermans (1990) … Tất cả cỏc thang đo đều được kiểm tra, hiệu chỉnh cho phự hợp đối với TTBĐS bối cảnh Việt Nam núi chung và Hà Nội núi riờng. Một số thang đo được phỏt triển dựa trờn gợi ý từ kết quả cỏc cuộc phỏng vấn và tổng quan nghiờn cứụ Tất cả cỏc thang đo đều được đỏnh giỏ bằng phương phỏp phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ EFA (Exploratory Factor Analysis) và thụng qua hệ số tin cậy Cronbach alphạ
Nội dung Phiếu cõu hỏi gồm 38 cõu hỏi, được chia thành 3 phần:
Phần 1: Bao gồm cỏc cõu để tỡm hiểu một quyết định mua BĐS của NĐT. Thụng qua việc tỡm hiểu một quyết định mua một BĐS gần nhất mà nhà đầu tư cũn nhớ thụng tin đầy đủ trong vũng 8 năm trở lại đõy để xem xột việc ra quyết định mua tiờu dựng hay mua đầu tư một loại BĐS sẽ chịu chi phối của cỏc yếu tố tõm lý, vĩ mụ, vi mụ (cỏc yếu tố thuộc về bản thõn BĐS) như thế nàỏ Phõn khỳc BĐS nào được ưa thớch trong đầu tư tiờu dựng và đầu tư kinh doanh. Tỡm hiểu tõm lý chi phối khi ra quyết định đầu tưđú.
Cụ thể bao gồm cỏc cõu hỏi nhằm thu thập được cỏc thụng tin về: -Thời điểm nhà đầu tư mua BĐS
-Lý do nhà đầu tư quyết định mua BĐS vào thời điểm đú -Loại BĐS nhà đầu tư mua, diện tớch
-Giỏ mua BĐS -Số lần thanh toỏn khi mua -Địa chỉ BĐS nhà đầu tư mua
-Mục đớch chớnh mua nhà đầu tư mua BĐS -Nguồn tiền nhà đầu tư dựng để mua BĐS
-Mức độ quan trọng của cỏc yếu tốđối với việc nhà đầu tư lựa chọn BĐS đú. -Mức độ quan tõm của nhà đầu tư đối với những yếu tố vĩ mụ khi ra quyết định đầu tư BĐS.
-Mức độ quan tõm của nhà đầu tư đối với những yếu tố liờn quan đến bản thõn BĐS khi ra quyết định đầu tư BĐS.
-Quan điểm, nhỡn nhận của nhà về TTBĐS Hà Nội lỳc ra quyết định mua: giỏ mua, xu hướng thị trường trong tương lai, tiềm năng (cơ hội) thị trường trong dài hạn, mức độ hấp dẫn của kờnh đầu tư BĐS, ý định tiếp tục đầu tư trờn TTBĐS.
-Mức độ tin cậy cỏc nguồn thụng tin sau trong quỏ trỡnh ra quyết định của nhà đầu tư
Phần 2: Bao gồm cỏc cõu hỏi về kết quả đầu tư BĐS của nhà đầu tư như: đỏnh giỏ về mức lói thu được so với giỏ mua, mức lói trung bỡnh từ cỏc lần đầu tư BĐS so với mức lói gửi ngõn hàng. Đối với những BĐS chưa bỏn sẽ tỡm hiểu đỏnh giỏ của nhà đầu tư xem BĐS tăng giỏ hay giảm giỏ, tăng giỏ hay giảm giỏ bao nhiờu % so với giỏ muạ
Trong phần này, tỏc giả cũng tỡm hiểu tõm lý bỏn và tõm lý giữ lại BĐS, chậm bỏn BĐS của nhà đầu tư
Phần 3: Cỏc thụng tin chung về nhà đầu tư:
Phần này bao gồm cỏc cõu hỏi liờn quan đến tuổi tỏc, giới tớnh, học vấn, tỡnh trạng hụn nhõn, nghề nghiệp, kinh nghiệm của nhà đầu tư. Cỏc biến số này đúng vai trũ như cỏc biến kiểm soỏt trong mụ hỡnh, cú thể làm thay đổi tỏc động của cỏc yếu tố tõm lý đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cỏ nhõn. Cỏc thụng tin về thu nhập và chi tiờu của bản thõn và gia đỡnh nhà đầu tư cũng được sắp xếp trong phần nàỵ
3.2.2.2. Chọn mẫu và thu thập số liệu
Mẫu nghiờn cứu được lấy từ danh sỏch cỏc khỏch hàng của cỏc Sàn giao dịch BĐS, cụng ty mụi giới BĐS mà họ đó mụi giới thành cụng, từ danh sỏch khỏch hàng của cỏc chủ đầu tư trờn địa bàn Hà Nộị Đú là những người đó mua BĐS trong vũng 5 năm trở lại đõỵ Thụng qua danh sỏch khỏch hàng đó mua BĐS đú, tỏc
giả đó liờn hệ qua số điện thoại để xin phộp được gửi Phiếu cõu hỏi điều tra qua email. Số phiếu điều tra gửi cho những người đó mua BĐS là 800. Việc khảo sỏt được tiến hành trong khoảng thời gian từ thỏng 8 năm 2013 đến thỏng 12 năm 2013. Tỷ lệ phản hồi là 43,5% tức là cú 348 phiếu trả lời được gửi lạị Sau khi sàng lọc, cú 14 phiếu bị loại bỏ do một số nội dung trong cỏc phiếu này khụng được trả lời đầy đủ. Như vậy mẫu điều tra của luận ỏn là 334 nhà đầu tư.
Với mẫu nghiờn cứu là 334 nhà đầu tư (chi tiết tại phụ lục Thụng tin về đối tượng trả lời phiếu điều tra) đó đỏp ứng được yờu cầu để phõn tớch định lượng. Bởi lẽ, việc xỏc định quy mụ mẫu dựa trờn những yờu cầu về mẫu được dựng trong phõn tớch định lượng và sự cõn đối về cỏc nguồn lực phục vụ việc điều trạ Theo đú, quy mụ thụng thường để cú thể phõn tớch hồi quy tương quan là từ 100 quan sỏt trở lờn (NguyễnVănThắng, 2013). Tỏc giả Nguyễn Đỡnh Thọ (2012) trớch nghiờn cứu của Hair và cỏc cộng sự (2006) cho rằng mỗi mục hỏi cần tối thiểu 5 quan sỏt. Trong khi luận ỏn cú 37 mục hỏi về cỏc yếu tốảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS cần được phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ nờn số quan sỏt tối thiểu cần cho phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ là 37 x 5 = 185 quan sỏt. Con số này lớn hơn kớch thước mẫu tối thiểu cần để sử dụng phõn tớch nhõn tố là 50. Trong khi đú, việc phõn tớch hồi quy yờu cầu kớch thước mẫu nhỏ hơn. Vỡ vậy, mẫu tối thiểu cần thiết được luận ỏn xỏc định là 185 quan sỏt. Tuy nhiờn, vỡ nguyờn tắc mẫu càng lớn càng tốt và để cú ớt nhất 185 quan sỏt đầy đủ số liệu, đạt yờu cầu phõn tớch, vỡ vậy mẫu phõn tớch của luận ỏn là 334 nhà đầu tư là hoàn toàn đỏp ứng được yờu cầụ
3.2.2.3. Xử lý dữ liệu
Việc phõn tớch số liệu được thực hiện thụng qua phần mềm xử lý thống kờ SPSS. Trước tiờn, toàn bộ thang đo của cỏc biến trong mụ hỡnh được đỏnh giỏ bằng cỏch sử dụng phương phỏp phõn tớch độ tin cậy (reliability) thụng qua hệ số Cronbach’s alpha và cỏc hệ số tương quan biến-tổng (item-to-total correlation) và giỏ trị tương quan bội bỡnh phương (squared mutiple corelation). Bởi vỡ nhiều biến trong mụ hỡnh được đo lường bằng một thang đo cú nhiều tiờu chớ nờn phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ (exploratory factor analysis - EFA) được thực hiện để kiểm tra
tớnh đơn hướng (unidimentionality) của thang đo nhằm loại bỏ một số tiờu chớ đo lường khụng phự hợp. Sau khi phõn tớch EFA cho từng biến, trước khi được sử dụng cho cỏc phõn tớch tiếp theo, thang đo của cỏc biến được kiểm tra lại bằng cỏch phõn tớch EFA cựng một lỳc, thực hiện thao tỏc varimax rotation với tiờu chớ eigenvalue >1,0 cho toàn bộ cỏc tiờu chớ đo lường.
Phõn tớch được thực hiện với 12 tiờu chớ đo lường cỏc yếu tố tõm lý nhà đầu tư, 9 tiờu chớ phản ỏnh cỏc yếu tố vĩ mụ và 16 tiờu chớ đo lường cỏc yếu tố vi mụ (cỏc yếu tố bản thõn BĐS) mà NĐT quan tõm khi mua BĐS. Trong quỏ trỡnh thực hiện phõn tớch nhõn tố, một vài tiờu chớ được loại bỏ hoặc được gộp lại với một biến khỏc vỡ khụng thể hiện được tớnh đơn hướng và vỡ chỳng cú giỏ trị tương quan biến- tổng và giỏ trị tương quan bội bỡnh phương tương đối thấp hơn so với cỏc tiờu chớ cũn lạị
Sau khi thực hiện phõn tớch độ tin cậy và EFA cho cỏc thang đo đo lường cỏc biến, cỏc thang đo đạt yờu cầu được xỏc định giỏ trị trung bỡnh (mean); và được thực hiện để kiểm định cỏc giả thuyết.
3.2.2.4. Đỏnh giỏ cỏc thang đo
Như đó trỡnh bày ở mụ hỡnh trong chương 2, cú 9 biến trong mụ hỡnh nghiờn cứu, đú là:
Nhúm yếu tố tõm lý gồm 3 biến nghiờn cứu là (1) Tõm lý bầy đàn ký hiệu là HERD với cỏc tiờu chớ đo lường từ HERD1 đến HERD4; (2) Tõm lý lạc quan thỏi quỏ ký hiệu là OPT với 4 tiờu chớ đo lường từ OPT1 đến OPT4; (3) Tõm lý sợ thua lỗ ký hiệu là AVER gồm 4 tiờu chớ đo lường từ AVER 1 đến AVER4;
Nhúm yếu tố vĩ mụ gồm 3 biến nghiờn cứu là (1) Khả năng tài trợ vốn ký hiệu là CAP với 3 tiờu chớ đo lường từ CAP1 đến CAP3; (2) Mụi trường vĩ mụ ký hiệu là MAC cú 3 tiờu chớ đo lường từ MAC1 đến MAC3; (3) Cơ hội đầu tư ký hiệu là INV gồm 3 tiờu chớ đo lường từ INV1 đến INV3.
Nhúm yếu liờn quan đến BĐS (thuộc tớnh BĐS) gồm 3 biến: (1) Đặc điểm BĐS ký hiệu là CHAR với 4 tiờu chớ đo lường từ CHAR1 đến CHAR4; (2) Vị trớ-
Tiện ớch sống ký hiệu là LOCA_UTI với 9 tiờu chớ đo lường từ LOCA_UTI1 đến LOCA_UTI9; (3) Thụng tin về chủ đầu tư ký hiệu là DEV cú tiờu chớ đo lường từ DEV1 đến DEV3; (4) Kỳ vọng của nhà đầu tư ký hiệu là EXP cú tiờu chớ đo lường từ EXP1 đến EXP4.
Tất cả cỏc thang đo nờu trờn được đỏnh giỏ thụng qua hệ số tin cậy Cronbach alpha và phương phỏp phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ - kiểm tra tớnh đơn chiều của cỏc tiờu chớ đo lường cỏc biến và để loại bỏ một số tiờu chớ ‘kộm chất lượng’ trong cỏc thang đọ Mục đớch của những thao tỏc này đảm bảo cho nghiờn cứu cú được cỏc thang đo tốt hơn với độ tin cậy cao hơn để tiếp tục sử dụng trong cỏc phõn tớch tiếp theọ
a) Kết quả Cronbach alpha
- Nhúm yếu tố tõm lý:
+ Tõm lý bầy đàn (HERD):
Kết quả Cronbach alpha cho Tõm lý bầy đàn được đo bằng cỏc tiờu chớ phản ỏnh sự bầy đàn khi ra quyết định đầu tư là 0.79, lớn hơn mức chấp nhận phổ biến (mức chấp nhận phổ biến là 0.70) (Hair và cộng sự, 1998). Đồng thời, hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao, thấp nhất là HERD2 = 0.47 cho thấy cỏc thang đo đều đảm bảo độ tin cậỵ
+ Tõm lý lạc quan (OPT):
Kết quả phõn tớch độ tin cậy cho thấy Cronbach alpha cho Tõm lý lạc quan là 0.8. Hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao, thấp nhất là OPT4 = 0.47 cho thấy cỏc thang đo đều đạt độ tin cậỵ
+ Tõm lý sợ thua lỗ (AVER):
Kết quả Cronbach alpha cho Tõm lý sợ thua lỗ là 0.82. Đồng thời, hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao trờn 0.6, cho thấy cỏc thang đo đều đảm bảo độ tin cậỵ
Bảng 3.1. Cronbach alpha của cỏc biến nghiờn cứu thuộc nhúm yếu tố tõm lý Biến quan sỏt Trung bỡnh thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến- tổng Tương quan bội bỡnh phương Alpha nếu loại biến Tõm lý bầy đàn - HERD: alpha = 0.79 HERD1 10.15 5.12 .65 .49 .71 HERD2 10.31 5.58 .47 .33 .81 HERD3 10.26 5.89 .53 .39 .77 HERD4 9.76 5.34 .81 .66 .65
Tõm lý lạc quan - OPT: alpha = 0.8
OPT1 10.47 3.37 .62 .44 .75
OPT2 10.42 3.21 .68 .53 .72
OPT3 10.69 3.05 .71 .52 .70
OPT4 10.70 3.53 .47 .26 .82
Tõm lý sợ thua lỗ - AVER: alpha = 0.82
AVER1 9.20 8.73 .61 .39 .79 AVER2 8.52 7.82 .61 .39 .79 AVER3 8.61 7.70 .65 .51 .77 AVER4 8.46 7.42 .72 .57 .74 Nguồn: Tổng hợp xử lý số liệu của tỏc giả, 2014 - Nhúm yếu tố vĩ mụ: + Khả năng tài trợ vốn (CAP):
Kết quả Cronbach alpha cho Khả năng tài trợ vốn là 0.84. Đồng thời, hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao trờn 0.6, cho thấy cỏc thang đo đều đảm bảo độ tin cậỵ
+ Mụi trường vĩ mụ (MAC):
là 0.78. Hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao, thấp nhất là MAC2 = 0.54 cho thấy cỏc thang đo đều đạt độ tin cậỵ
+ Cơ hội đầu tư trờn thị trường khỏc (INV):
Kết quả Cronbach alpha cho Cơ hội đầu tư là 0.84. Đồng thời, hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao trờn 0.6, cho thấy cỏc thang đo đều đảm bảo độ tin cậỵ
Bảng 3.2. Cronbach alpha của cỏc biến nghiờn cứu thuộc nhúm yếu tố vĩ mụ
Biến quan sỏt Trung bỡnh thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến- tổng Tương quan bội bỡnh phương Alpha nếu loại biến
Khả năng tài trợ vốn - CAP: alpha = 0.84
CAP1 5.00 3.46 .66 .44 .84
CAP2 5.45 2.87 .79 .70 .71
CAP3 6.00 4.49 .79 .68 .78
Mụi trường vĩ mụ - MAC: alpha = 0.78
MAC1 4.93 3.21 .69 .49 .63 MAC2 4.97 3.72 .54 .30 .79 MAC3 4.94 3.16 .63 .44 .68 Cơ hội đầu tư - INV: alpha = 0.82 INV1 5.08 3.98 .79 .63 .71 INV2 5.32 3.92 .70 .54 .80 INV3 5.61 4.52 .65 .46 .84 Nguồn: Tổng hợp xử lý số liệu của tỏc giả, 2014 - Nhúm yếu tố thuộc về bản thõn BĐS: + Đặc tớnh BĐS (CHAR):
Kết quả phõn tớch độ tin cậy cho thấy Cronbach alpha cho Đặc điểm BĐS là 0.78. Hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao, thấp nhất là CHAR4 = 0.41 và CHAR3 = 0.58 cho thấy cỏc thang đo đều đạt độ tin cậỵ
+ Vị trớ - Tiện ớch sống (LOCA_UTI):
Kết quả phõn tớch độ tin cậy cho thấy Cronbach alpha cho Vị trớ-Tiện ớch sống là 0.86. Hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao, ngoại trừ 3 tiờu chớ LOCA_UTI 1, LOCA_UTI 2 và LOCA_UTI 3 cú hệ số tương quan biến tổng rất thấp, lần lượt là: -0.13; 0.14 và 0.24. Đõy sẽ là cỏc tiờu chớ cần xem xột cú loại khỏi biến Vị trớ - Tiện ớch sống hay khụng hoặc xem xột cú tỏch thành 2 nhõn tố sau khi thực hiện phõn tớch nhõn tố khỏm phỏ cho nhúm yếu tố liờn quan đến BĐS này để thang đo đạt độ tin cậỵ
+ Thụng tin về chủđầu tư (DEV):
Kết quả Cronbach alpha cho Thụng tin về chủđầu tư là 0.86. Đồng thời, hệ số tương quan biến-tổng và tương quan bội bỡnh phương đều cao trờn 0.6, cho thấy cỏc thang đo đều đảm bảo độ tin cậỵ
Bảng 3.3. Cronbach alpha của cỏc biến nghiờn cứu thuộc nhúm yếu tố
thuộc về bản thõnBĐS Biến quan sỏt Trung bỡnh thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến-tổng Tương quan bội bỡnh phương Alpha nếu loại biến Đặc điểm BĐS - CHAR: alpha = 0.78 CHAR1 11.85 5.44 .62 .46 .70 CHAR2 11.51 5.35 .73 .54 .64 CHAR3 11.66 5.84 .58 .41 .72 CHAR4 11.57 6.75 .41 .28 .80
Vị trớ-Tiện ớch sống LOCA_UTI: alpha = 0.86
LOCA_UTI1 33.05 56.22 -.13 .39 .89
LOCA_UTI2 32.79 52.59 .14 .39 .88
LOCA_UTI3 32.50 51.90 .24 .37 .87
LOCA_UTI4 33.09 43.51 .75 .77 .84
Biến quan sỏt Trung bỡnh thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến-tổng Tương quan bội bỡnh phương Alpha nếu loại biến LOCA_UT6 33.22 44.23 .76 .69 .84 LOCA_UT7 33.70 43.15 .78 .81 .84 LOCA_UT8 33.20 44.18 .77 .71 .84 LOCA_UTI9 33.74 42.41 .82 .82 .83 LOCA_UTI10 33.32 45.88 .60 .48 .85 LOCA_UTI11 33.83 43.11 .68 .69 .84
Thụng tin về chủđầu tư DEV: alpha = 0.84