L IăCAMă OAN
2.3.2. M ts mô hình nghiên cu vs thành công ca công tác QLDA
phân lo i và s p x p các y u t nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDA. Các tác gi đư chia các y u t này thành 4 nhóm chính bao g m y u t liên quan đ n n ng l c nhà qu n lý, y u t liên quan đ n d án, y u t liên quan đ n t ch c, y u t liên quan đ n môi tr ng bên ngoài. Các nhóm này l i liên h v i nhau, m t y u nhóm này có th nh h ng đ n nhóm khác và ng c l i.
Các y u t quan trong đ c liên k t v i nhau và g i là h th ng ph n h i, h th ng này s cho k t qu d án thành công hay th t b i. M t t p h th ng ph n h i bao g m các y u t t v n c a khách hàng và s ch p nh n, thành qu QLDA, ngân sách c
tính s b và tình tr ng s n có c a tài nguyên. M i h th ng ph n h i c ng b nh h ng t 4 nhóm nhân t chính đ c th hi n trong Hình 1.2.
Ngu n: Belassi and Tukel (1996)
Hình 2.2: Mô hình nhân t nhăh ngăđ n thành công hay th t b i c a d án Mô hình c a Cao Hào Thi and Swierczek, 2010:Trong nghiên c u này tác gi s
d ng các tiêu chí đánh giá s thành công c a công tác QLDA nh các nghiên c u tr c
Y u t liên quan đ năn ngăl c nhà qu n lý: - Kh n ng phân quy n - Kh n ng tho thu n - Kh n ng ph i h p -Nh n th c v trách nhi m và quy n h n - Kh n ng quy t đnh Thành viên d án: -Ki n th c k thu t -K n ng giao ti p -K n ng gi i quy t s c -K n ng quy t đnh Y u t liênăquanăđ n d án:
-Quy mô và giá tr -Tính đ c nh t c a d án -M t đ d án -Vòng đ i d án -Tính kh n c p Y u t liênăquanăđ n t ch c: -S h tr c a qu n lý c p cao -C u trúc t ch c d án -H tr c a nhà qu n lý ch c n ng -H tr c a ng i đ đ u d án T ăv n khách hàng và s ch p thu n Thành qu công vi c c a nhà QLDA -Hi u qu công tác l p k ho ch và ti n đ . -Hi u qu công tác ph i h p và thông tin -HI u qu k n ng qu n lý -Hi u qu c a đi u khi n và ki m soát -Hi u qu c a k thu t và công ngh . c tính chi phí d án S s n có c a ngu n l c (nhân l c, tài chính, v t li u và các tiên ích khác… THÀNH CÔNG HAY TH T B I Y u t liênăquanăđ n môi tr ng bên ngoài: -Môi tr ng chính tr -Môi tr ng kinh t -Môi tr ng xã h i -Môi tr ng k thu t -Môi tr ng t nhiên -Khách hàng - i th c nh tranh -Nhà th u ph
đây c a tác gi bao g m chi phí, th i gian, tiêu chí k thu t và s th a mãn c a khách hàng. Nghiên c u đ c kh o sát trên 239 thành viên qu n lý d án và giám đ c d án c a các d án xây d ng h t ng t i Vi t Nam. N m nhóm y u t đ c tác gi s d ng trong mô hình nghiên c u bao g m: s n đ nh c a môi tr ng bên ngoài, n ng l c c a nhà qu n lý d án, n ng l c thành viên qu n lý d án, s h tr c a t ch c và m t bi n đ nh tính là đ c tính d án. K t qu c a nghiên c u cho th y ba bi n có nh h ng m nh nh t đ n s thành công c a công tác QLDAlà: s n đnh c a môi tr ng bên ngoài, n ng l c c a nhà qu n lý d án, n ng l c thành viên qu n lý d án.
Mô hình c a Nguy n Duy Long et al. (2004):Mô hình nghiên c u c a Nguy n
Duy Long et al. (2004) đ c áp d ng khi nghiên c u v các y u t nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDA xây d ng l n t i Vi t Nam. Nghiên c u đư phân lo i s p x p các y u t thành 4 nhóm chính g m t o đi u ki n thu n l i cho/c a các bên (Comfort), n ng l c c a các bên (Competence), quy t tâm th c hi n.
2.3.3. Mô hình nghiên c uăđ xu t và gi thuy t nghiên c u
2.3.3.1.Mô hình nghiên c u đ xu t
Qua các nghiên c u và các mô hình hình đư đ c l c kh o trên cho th y nghiên c u v các y u t nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDA là r t phong phú. Mô hình nghiên c u c a Belassi and Tukel (1996) đ xu t là m t nghiên c u khá đ y đ , mô hình này sau đó đư đ c nhi u tác gi khác nhau làm c s đ nghiên c u sâu h n đ ng th i đi u ch nh cho phù h p v i t ng lo i d án c th nh nghiên c u “Các y u t nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDAthi t k /xây d ng” c aChan at. al (2002) hay “Các y u t nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDA h t ng t i Vi t Nam” c a Cao Hào Thi (2006). Tuy nhiên, nh đư đ c p trên, mô hình do Belassi and Tukel (1996) đ xu t còn nhi u đi m ch a phù h p và khó áp d ng trong th c t vì s l ng bi n quá nhi u và các y u t tác đ ng l i mang tính gián ti p nh h ng đ n s thành công c a công tác QLDA. Trong khi đó mô hình do Nguy n Duy Long et al. (2004) đ xu t mang tính th c ti n cao h n, các y u t c ng đư đ c cô đ ng l i và mô hình này đư đ c ki m đnh và nghiên c u cho các d án xây d ng l n
t i Vi t Nam r t phù h p v i nghiên c u v d án chung c nên tác gi đ xu t áp d ng cho nghiên c u này. Mô hình nghiên c u đ c th hi n hình 2.3
Ngu n: Nguy n Duy Long et al. (2004)
Hình 2.3: Mô hình nghiên c uăđ xu t
Trong mô hình này, tiêu chí đánh giá s thành công c a công tác QLDAđ c đ c l y theo nghiên c u do Chan at. al (2002)đ xu t bao g m:
Chi phí; Th i gian;
áp ng tiêu chu n k thu t;
Tho mãn yêu c u c a các bên tham gia;
T oăđi u ki n thu n l i cho/c a các bên:
- y đ tài chính đ th c hi n d án. - H p đ ng gi a các bên rõ ràng - S s n sàng c a ngu n tài nguyên - S ng h c a các bên liên quan, - G DAđ n ng l c
S thành công c a công tác QLDA
N ngăl c c a các bên:
- ng d ng công ngh hi n đ i
- Nh n m nh đúng m c vào kinh nghi m
- Ban QLDA đ n ng l c
- Giao th u cho các đ n v thi t k và thi công phù h p. Quy t tâm th c hi n: - Quy t tâm đ i v i d án - M c tiêu và ph m vi d án rõ ràng - S h tr c a lưnh đ o c p cao Qu n lý thông tin:
- S tham gia c a c ng đ ng xung quanh - Các kênh thông tin và đ i tho i rõ ràng - H p giao ban th ng xuyên
áp ng k v ng ng i dùng;
Không nh h ng đ n môi tr ng xung quanh; An toàn khi thi công.
2.3.3.2.Gi thuy t nghiên c u
Nghiên c u s d ng k t qu c a Nguy n Duy Long et al. (2004) và đ a ra gi thuy t là:
H1: i u ki n thu n l i cho/c a các bên s góp ph n cho s thành công c a công tác QLDA.
H2: N ng l c c a các bên tham gia càng cao thì kh n ng thành công c a d án càng cao.
H3: Quy t tâm th c hi n càng l n s góp ph n cho s thành công c a công tác QLDA.
H4: Chia s thông tin gi a các bên càng hi u qu s góp ph n cho s thành công c a công tác QLDA.
2.4. T ngăquanăv ăchungăc ătrungăbình 2.4.1. Khái ni m v chungăc
Theo T đi n Bách Khoa Toàn Th thì chung c là nh ng khu nhà bao g m m t hay nhi u đ n nguyên, bên trong chung c b trí các c n h khép kín cho các gia đình sinh s ng.
i u 70, Lu t Nhà (2005) đnh ngh a nhà chung c là nhà có t hai t ng tr lên, có l i đi, c u thang và h th ng công trình h t ng s d ng chung cho nhi u h gia đình, cá nhân. Nhà chung c có ph n s h u riêng c a t ng h gia đình, cá nhân và ph n s h u chung c a t t c các h gia đình, cá nhân s d ng nhà chung c .
2.4.2. Phân lo iăchungăc
Hi n nay vi c phân h ng chung đ ph c v cho m c đích kinh doanh, th ng m i t i Vi t Nam còn nhi u đi m b t c p. Vi c phân h ng chung c do B Xây D ng ban
hành còn s sài, không phù h p v i cách phân h ng c a th gi i và do đó ch a đi vào th c ti n.
Theo Quy chu nk thu tqu c gia v phân lo i, phân c p công trình xây d ngdân d ng, công nghi p và h t ngk thu t đô th hi n nay, nhà đ c chia làm hai lo i là chung c và nhà riêng l .
Nhà riêng l đ c chia làm hai c p bao g m nhà c p IV là nh ng nhà có s t ng nh h n ho c b ng 3 t ng. Nh ng nhà riêng l có s t ng l n h n ho c b ng 4 ho c nhà bi t th đ c phân thành c p III.
Riêng chung c đ c phân thành 4 c p khác nhau tu theo s t ng nh sau: C p I : ≥ 25 t ng
C p II : T 9 đ n 25 t ng C p III : T 4 đ n 8 t ng C p IV : ≤ 3 t ng
Vi c phân c p chung c mang tính k thu t đ ph c v cho m c đích phân c p qu n lý c a nhà n c. V ph ng di n th ng m i, chung c đ c phân thành 4 h ng, có xét đ n nhi u y u t t ng th c a m t d án đ u t và đ c B Xây D ng chính th c ban hành và đ c áp d ng t n m 2008:
Chung c cao c p (h ng 1) là h ng có ch t lu ng cao nh t, đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t lu ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t m c đ hoàn h o.
Nhà chung c h ng 2 là h ng có ch t lu ng s d ng cao, đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t lu ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t m c đ tu ng đ i hoàn h o.
Nhà chung c h ng 3 là nhà có ch t l ng s d ng khá cao, đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t l ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t m c đ khá.
Cu i cùng là nhà chung c có ch t lu ng s d ng trung bình, đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t lu ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t tiêu chu n, đ đi u ki n đ đ a vào khai thác s d ng.
Tuy nhiên quy đ nh v phân c p chung c này c a B Xây D ng cho đ n nay v n ch a đi vào th c ti n do các tiêu chí đ a ra còn mang nhi u tính đ nh tính, s sài, khó xác đ nh đúng h ng chung c (Phan Phùng Sanh, 2012).
Hi n nay trên th tr ng đ a c Vi t Nam, chung c đ c phân h ng theo nhi u tiêu chí khác nhau, m i đ n v t v n, môi gi i b t đ ng s n có cách đánh giá và x p h ng khác nhau. Theo cách đánh giá và phân lo i chung c c a CBRE, chung c đ c phân thành 4 h ng là “chung c cao c p”; “chung c h ng sang”; “chung c trung c p” và “chung c bình dân”. Giá bán các lo i c n h đ c CBRE công b vào QuỦ I n m 2012 đ c cho B ng 2.3.
Tiêu chí đ phân h ng chung c do CBRE đ xu t bao g m: Tính sang tr ng c a thi t k , v trí chung c , d tìm và d di chuy n, tính chuyên nghi p c a đ n v qu n lý chung c , s ch đ u xe, ch t li u v t li u xây d ng, chi u cao tr n, h th ng qu n lý tòa nhà, t c đ và t i tr ng thang máy, ti t ki m n ng l ng…
B ng 2.3: Th ng kê các lo i c n h chào bán t i th tr ng TP.HCM Quý I/2012.
Tiêu chí H ng sang Cao c p Trung c p Bình dân T ng
T ng s c n h 504 15.548 13.406 15.075 44.533 S c n h m i hoàn thành 87 0 364 862 1.313 S c n h m i chào bán 0 0 648 0 648 TT s c p – Giá chào bán TB (USD/m2) 4.123 1.639 925 666 Thay đ i theo n m (%) 0,7% 0,5% 0,5% 0,5% TT th c p – Giá chào bán TB (USD/m2) 3.960 1.763 902 712
Thay đ i theo quý (%) -4,0% -2,4% -1,1% -1,1%
Thay đ i theo n m (%) -9,4% -5,0% -6,3% -2,1%
2.4.3. Chungăc ătrung bình
Trong lu n v n này chung c trung bình đ c hi u là chung c đ c đ u t , thi t k , xây d ng và qu n lý m c trung bình và đ c chào bán trên th tr ng s c p v i giá d i 20.000.000 VN /m2 (t ng đ ng 1.000 USD/m2) t i th i đi m kh o sát, t c t ng đ ng v i chung c “trung c p” và “bình dân” theo cách phân h ng chung c c a CBRE.
2.4.4. Vai trò c a nhà và chungăc ătrung bình
Nhà nói chunglà m t t p h p không gian ki n trúc ph c v riêng cho m t gia đình. Nó có th là ngôi nhà v i sân v n hoàn ch nh nh nhà th p t ng bi t l p, mà c ng có th ch là m t c n h chung c .
Yêu c u c b n c a nhà là tính đ c l p và không gian s d ng khép kín nh m b o đ m thu n l i trong sinh ho t, th a mưn tính th m m , đáp ng th hi u gia ch và th a mãn các yêu c u đ i s ng sinh ho t khác c a gia đình.
Nhà là t li u sinh t n c n thi t đ tái s n xu t s c lao đ ng, nhà đ ng th i là t li u h ng th và t li u phát tri ndo đónâng cao ch t l ng s c lao đ ng.
Vi c phát tri n nhà góp ph n phát tri n c a các ngành công nghi p ph tr nh v t li u xây d ng, thi t b - máy móc xây d ng. S phát tri n nhà còn kích thích nhu c u dân c đ i v i các lo i hàng đi n t , d ng c gia đình, trang trí n i th t…
Là m t d ng nhà đ c hình thành tr h n và xu t hi n nhi u các đô th, nhà chung c trung bình còn có m t s vai trò khác, đ c bi t là trong trong quá trình phát tri n c a đô th hi n đ i. Khi phát tri n đô th và t p trung dân c đông đúc s n y sinh nhi u v n đ và nhu c u b c xúc nh nhu c u nhà , giá thành nhà và các ti n ích công c ng khác. S phát tri n chung c trung bình s ti t ki m di n tích s d ng đ t, nâng cao hi u qu s d ng đ t, gi m giá thành xây d ng, t o c h i nhà cho nhi u ng i các t ng l p khác nhau và t o b m t hi n đ i cho không gian ki n trúc đô th.
Do đóng vai trò r t quan tr ng trong vi c phát tri n đô th , nên trong các quy đnh