L Ờ IC ẢM ƠN
3.2.4.Quy hoạch chồng lấn và mâu thuẫn giữa nhiều cơ quan thực thi
Thực tế ở tỉnh An Giang, cũng giống nhưnhiều địa phương khác, có rất nhiều bản quy hoạchđồng thờiđược áp dụng. TW có các bản quy hoạch như: quy hoạch tổng thểphát triển hệthốngđôthịViệt Nam, quy hoạch tổng thểphát triển KTXH vùngĐBSCL, quy hoạch phát triển vùng biên giới Việt Nam-Campuchia, quy hoạch phát triển hệ thống giao thông vùng ĐBSCL, quy hoạch hệ thống cấp thoát nước vùng ĐBSCL... Các bản quy hoạch này đều có những định hướng tăng cường hệ thống đô thị và cơsởhạ tầng cho cácđịa phương trên cơsởgia tăng diện tích đất xây dựngđôthị. Tuy nhiên, có một mâu thuẫn là quy hoạch nông nghiệp và nông thôn vùng ĐBSCL trong điều kiện biến
đổi khí hậu lại hạn chếchuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp vàđảm bảo
ổnđịnh diện tích đất nông nghiệpĐBSCLđến năm 2020.
Một sự phân mảng thể chế23 trong thực hiện quy hoạch ở tỉnh An Giang dẫn đến mối quan hệ không rõ ràng giữa các cơquan thực hiện quy hoạch. Quan hệ này thểhiện rõ nétởcác khu quy hoạch kinh tếcửa khẩu được thực hiện bởi Ban Quản lý các khu Kinh tếCửa khẩu và QHĐTđược thực hiện bởi chính quyền cácđôthị. Quy hoạch Khu Kinh tế cửa khẩu Vĩnh Xương 9.916ha bao trùm một phần TX Tân Châu và quy hoạch Khu Kinh tế cửa khẩu Tịnh Biên bao gồm cả TT Tịnh Biên và TT Nhà Bàng. Theo Quyết
định số 10/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh quyđịnh thẩm quyền của Ban Quản lý các khu Kinh tếCửa khẩu quyếtđịnh đầu tư, cấp phép xây dựng và quản lý quy hoạch trong phạm vi khu kinh tếcửa khẩu. Mặt khác, chính quyềnđịa phương: UBND TX Tân Châu và UBND huyện Tịnh Biên cũng có những thẩm quyền tương tự trong địa giới hành chính của mình.
3.2.5. Quy hoạch bịchi phối bởi các nhà phát triển hạtầng tư nhân nên làm cho quy
hoạch luôn thay đổi và triển khai manh mún
Với kỳvọng phát triển hệthốngđôthịthật quy mô, diện tích đấtđôthịngày càng được mởrộng, trong những năm qua tỉnh An Giang đã cấp nhiều giấy phép đầu tưphát triển hạtầngđôthị, nhưng chủyếu làđổi đất lấy hạtầngởcác khu dân cư đôthị.Điều này có
điểm tương đồng giữa tỉnh An Giang với TPHCM vềsựchi phối của các nhàđầu tưphát
23
triển hạtầng trong việc thayđổi QHĐT và tình trạng đầu cơbất động sản làm cho phát triển thực sựcủađôthịbịlệch xa khỏiđịnh hướngban đầu.
Trước năm 2000, việc đầu tư cơ sở hạ tầng dân cư ởtỉnh An Giang đều do nhà nước thực hiện bởi các Ban Quản lý Dự án Dân cư. Nhu cầu về nhà ởngày càng tăng cộng với chủtrương của tỉnh khuyến khích phát triển đôthị đãưuđãi nhiều DNTN tham gia
đầu tưkhu dân cưvà nhàở. Những năm 2000-2008được xem là thời kỳthành công của những DNTNđầu tưbấtđộng sảnởAn Giang với quy mô nhỏkhoảng 5-10 ha. Phương thức thực hiện chủ yếu là phân lô bán nền đất ở khoảng 40% diện tích, phần hạ tầng
được bàn giao lại cho nhà nước quản lý. Mặc dù đạt được mong muốn khuyến khích DNTN phát triển đô thị nhưng các khu dân cư nhỏ lẻ này tạo nên "những mảng lốm
đốm" không thểkết nối hạtầng với nhau và hầu hết được liên kết với hạ tầng ngoại vi chỉbằng con đường độcđạo. Hình 3.6 và 3.7dướiđây minh hoạsựphát triển manh mún và thiếu kết nối.
Hình 3.6. Một phần khu Đông NamTP Long Xuyên
Hình 3.7. Một phần khu Tây Bắc TP Long Xuyên
Nguồn: Tác giảchụp từGoogle Maps ngày 01/5/2014
Trường hợp cụ thểvề một dựán kinh doanh bất động sản, khu đô thịcao cấp Sao Mai Bình Khánh 3, sẽ cho thấy sự dẫn dắt của các nhà đầu tư tư nhân làm cho quy hoạch
luôn thay đổi và triển khai manh mún.
Hình 3.8. Mặt bằng phân lô quy hoạch khudân cưSao Mai Bình Khánh 3
Khu đô thị cao cấp Sao Mai Bình Khánh 3 với diện tích 56,75ha và dân số dự kiến 14.000 người, được UBND tỉnh phê duyệt theo Quyết định số 956/QĐ-CTUB ngày 07/06/2004. Chủ đầu tư đã xây dựng hoàn thành giai đoạn 1 chủ yếu là các khu chức năng phân lô bán nền nhàởtrên phần đất nông nghiệp được chủ đầu tưtựthoảthuận bồi hoàn từ trước. Giaiđoạn 2 chủ đầu tưphải đầu tưcác công trình hạtầng còn lại nhưkhu hành chính phường, trường học, bệnh viện, công viên cây xanh. Nhưng quan trọng nhất là đầu tư xây dựng trục đường chính, lộ giới 60m, được chủ đầu tư đặt tên là "Đường Giải thoát giao thông", kết nối khu dân cưvới đường giao thông ngoại vi làđường Trần
Hưng Đạo (Quốc lộ91 hiện hữu) thìđang gặp trục trặc. Nếu không xây dựng ngay con
đường này thì sẽ xãy ra tình trạng ách tắc trên đường Nguyễn Trường Tộ- là trục giao thông độc đạo do chính quyền TP Long Xuyên đầu tư vào Trung tâm Thể dục thểthao TP. Với lý do khó khăn trong bồi hoàn giải toảnhàđầu tưcho rằng không thểthực hiện
được con đường này theo quy hoạch được duyệt và cầu cứu chính quyền TP Long Xuyên. Mới đây, chính quyền TP đã họp bàn với các sở ngành cấp tỉnh để hỗ trợchủ đầu tư bằng việc đề xuất giải pháp trình UBND tỉnh điều chỉnh một phần quy hoạch, không thực hiện "Đường Giải thoát giao thông" và thay thế bởi con đường khác có lộ
giới nhỏhơn; chính quyền TP sẽhỗ trợviệc bồi hoàn giải phóng mặt bằng và chủdựán sẽxây dựng phần đường.24