(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố cẩm phả giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM TIẾN THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên, 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi nghiên cứu thực Các số liệu sơ cấp kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả Phạm Tiến Thắng MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai xác định tài sản đặc biệt Quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng khơng thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, với phát triển tiến xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Dưới tác động khai phá người, xét góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội tư liệu sản xuất Đối với nông nghiệp, đất đai chỗ dựa, chỗ đứng, nguồn cung cấp thức ăn cho trồng Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn cách phổ biến sôi động Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm vùng Đông Bắc Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; thị hố diễn mạnh mẽ, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ thị nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Do nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn thành phố Cẩm Phả Để đảm bảo lợi ích tối đa người dân thực quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội đất nước, tiến hành thực đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" cần thiết thời điểm Mục tiêu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phường trung tâm thành phố Cẩm Phả - Đánh giá hiểu biết người dân cán quản lí chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phường trung tâm thành phố Cẩm Phả - Chỉ khó khăn, tồn tại; phân tích ngun nhân đề xuất giải pháp khắc phục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phường trung tâm thành phố Cẩm Phả Ý nghĩa đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học đề tài: Nghiên cứu lí luận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, khó khăn thuận lợi để đề giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho tồn xã hội, đảm bảo cơng tác quản lí nhà nước đất đai - Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh tìm giải pháp tốt để hồn thiện cơng tác tổ chức quản lí việc thực quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất quan ban ngành Đồng thời góp phần vào cơng cuộ cải cách hành nói chung thủ tục hành đất đai ngày tốt hiệu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận Về mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013 QSDĐ loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày rõ nét Q trình làm cho quan hệ đất đai hịa nhập vào kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo đồng loại thị trường kinh tế quốc dân nước ta, vai trị thị trường QSDĐ, thị trường BĐS quan trọng Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… đó, hình thức chuyển nhượng đất hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền số tồn chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật (không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường BĐS có đất phi quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước Vì thế, nghiên cứu vấn đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai đòi hỏi thực tế sống Cũng loại tài sản dân khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố Ðể thấy thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ cần phải đánh giá cơng tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ 1.1.2 Cơ sở pháp lý 1.1.2.1 Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Bộ Luật Dân số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015; Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế số 71/2014/QH3 ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; 1.1.2.2 Các văn Luật Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2011 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 Chính phủ; Thơng tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung số nội dung liên quan đến thủ tục hành lĩnh vực đất đai; Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, hộ cấp giấy chứng nhận QSDÐ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng năm 2011 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ; Thơng tư số 156/2013/TT-BTC ngày tháng 11 năm 2013 Bộ Tài hướng dẫn hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghi định số 83/2013/NÐCP ngày 22/7/2013 Chính phủ; Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 Bộ Tài hưỡng dẫn hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài ngun Mơi trường Hồ so địa (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Bản đồ địa (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 Chính phủ lệ phí trước bạ; Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế; Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng năm 2015 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế thực chế "một cửa, chế cửa liên thông" quan hành Nhà nước địa phương; Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường việc cơng bố thủ tục hành ban hành, sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức quản lý nhà nước Bộ Tài ngun Mơi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 1.1.2.3 Các Văn thực quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định việc tiếp nhận, giải thủ tục,thời gian bước thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành ban hành; thủ tục hành hủy bỏ, bãi bỏ lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019” 1.2 Các quy định chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1 Căn xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, Chính phủ thống quản lý - Quyền sử dụng đất nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất, người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai (Chính Phủ, 2009) 1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (Trần Văn Chính cs, 2006) 1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá - Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất Khi chuyển quyền sử dụng đất, bên có quyền thoả thuận nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định Bộ luật 1.2.5 Dân pháp luật đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mực đích, thời hạn ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương thời điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.2.6 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 51 Có 81,54 % tỷ lệ người hiểu rằng, việc tặng, cho quyền sử dụng đất tuỳ trường hợp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập Thực tế hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người hiểu lầm thừa kế, cán quản lý cấp phường nắm chưa vấn đề họ cho việc thừa kế Nghị định 45 áp dụng cho trường hợp thừa kế QSD đất thừa kế QSD đất có mối quan hệ huyết thống * Nhận xét Tổng hợp hiểu biết cán quản lý nhân dân thành phố Cẩm Phả nói chung phường trung tâm nói riêng có khác đối tượng cán quản lý người dân Cán quản lý đòi hỏi am hiểu sâu nhiều mặt, điều tra chưa cập nhật đủ thông tin nên cịn sai sót Đối với người dân chủ yêu am hiểu vấn đề liên quan trực tiếp tới quyền lợi, lợi ích nên có am hiểu chưa sâu thông tin điều tra 3.4.3.3.Đánh giá cơng tác quản lí hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Công tác quản lý Nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần thiết Đặc biệt công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Tuy nhiên nhiều vấn đề tồn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: - Mọi người tham gia giao dịch đất đai không thực trọn vẹn nghĩa vụ với Các chủ thể tham gia thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Các hộ gia đình tham gia giao dịch vi phạm hình thức hợp đồng - Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chủ thể sơ suất giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu đáng tiếc Nhiều giao dịch “tư lợi” phát sinh trình thực chuyển quyền sử dụng đất - Xuất phát từ thái độ trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế bên chủ thể tham gia chuyển nhượng, tặng để lại nhiều sơ suất thực 52 - Việc xét xử quan tòa án nhiều hạn chế, khiếm khuyết tòa sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng giải tranh chấp - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phận phụ trách chuyển nhượn, tặng cho quyền sử dụng đất huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động hoàn tất thủ tục mà chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin Rất nhiều giao dịch dân địi hỏi phải có thơng tin xác bất động sản để làm quan trọng cho điều khoản hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Các thông tin không tập trung mà bị phân tán, rải rác nhiều nguồn quản lý như: địa chính, cơng an, hành Chính vậy, dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thơng tin đất hay bất động sản gặp khó khăn Đồng thời Nhà nước triển khai đẩy nhanh tiến độ thực phải tiến hành nhiều thủ tục kiểm tra, rà sốt, tra giải bước hạn chế sai lầm Vì để quản lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cần bổ sung quy định hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để chủ thể, hộ gia đình thực trọn vẹn nghĩa vụ với tuân thủ đẩy đủ quy định pháp luật hành chính, pháp luật dân pháp luật đất đai thời gian tới Ngày nay, hoàn thiện chế tổ chức hoạt động, chuẩn hóa nghiệp vụ đăng ký thông tin đất đai việc làm cần thiết Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ, xác, giảm chi phí hành Các thủ tục thực nhanh gọn, tránh phiền hà cho nhân dân Các chủ thể tham gia nhận thức nhiều rủi ro phát sinh thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Để từ hộ gia đình tham gia giao dịch hạn chế vi phạm hình thức hợp đồng trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Việc thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai, việc quản lý hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng, , tặng cho quyền sử dụng đất quan trọng Nhà nước ta cần sửa đổi bổ sung quy định điều kiện trình tự thủ tục trường hợp hộ gia đình góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế nước 53 tổ chức nước ngồi quy mơ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai q trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất địa phương cách đại lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin Các liệu địa cần nối mạng bước để làm tiền đề phát triển quản lý liệu quốc gia Các quan quản lý đất đai nên áp dụng công nghệ cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài ngun mơi trường, xây dựng kiến trúc 3.4.3.4.Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất • Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật Người sử dụng đất thực chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quy định Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Về thời gian thực chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ: Căn vào Nghị định 01/2017/NĐ-CP Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định pháp luật đất đai 2013 (Nguồn: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả kết thuộc UBND 54 Thành phố Cẩm Phả) • Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ địa bàn thành phố thực theo quy trình quy định Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v cơng bố thủ tục hành ban hành; thủ tục hành hủy bỏ, bãi bỏ lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” Người dân phải đến phận tiếp nhận hồ sơ trả kết thực thủ tục hành thuộc TTHCC thành phố Cẩm Phả để giải thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ Quy trình chi tiết giải hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ hệ thống quản lý chất lượng (HTQLCL) theo TCVN ISO 9001:2008 thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thực sau: * NỘI DUNG QUY TRÌNH Đối tượng Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam, cộng đồng dân cư Thành phần hồ sơ Hợp đồng, văn việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng theo quy định - Bản gốc Giấy chứng nhận cấp; - Văn chấp thuận quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư; 55 - Văn người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Số lượng hồ sơ: 01 Thời gian xử lý: Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng + Không 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Nơi tiếp nhận trả kết quả: Trực tiếp TT hành cơng – UBND thành phố Cẩm Phả Lệ phí: Phí thẩm định mức thu: 100.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng Phí thẩm định mức thu: 300.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sở hữu cơng trình khơng có nhà gắn liền với quyền sử dụng đất) Quy trình xử lý cơng việc: Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Điểm o trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng (Thời gian thực hiện: 10 ngày làm việc) 56 Bảng 3.10 Trình tự thực quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ TT B1 Trình tự Trách Thời nhiệm gian - Cán tiếp nhận thành phần hồ sơ theo mục 5.3 Cá nhân; TTHCC ghi giấy biên nhận Chuyển hồ sơ cho VP Cán ĐKQSDĐ TTHC; B2 chuyên viên thiết), xác nhận vào đơn đề nghị lý cấp đổi VPĐKQSD Giấy chứng nhận; B3 - Chuyển hồ sơ đến chi cục thuế thực nghĩa vụ tài Giấy biên nhận hồ sơ; 03 ngày đất VPĐKQSD đất 1/2 ngày Không B4 - Chi cục thuế thụ lý hồ sơ Chi cục thuế tính thời gian B5 - Tiếp nhận hồ sơ giai đoạn B6 - VPĐKQSD Đất viết GCN B7 B8 B9 Giờ hành VP ĐKQSDĐ Phịng TNMT kiểm tra, thẩm định Phịng trình UBND thành phố ký giấy chứng nhận TNMT - Lãnh đạo UBND thành phố ký GCN VPĐKQSD đất chỉnh lý hồ sơ địa chính, lưu hồ sơ, chuyển trả TT hành cơng UBND huyện VPĐKQSD đất - Chuẩn bị hồ sơ thực nghĩa vụ tài - Lãnh đạo VPĐKQSD Đất phê duyệt hồ sơ mẫu/Kết Giờ hành - Cán thụ lý kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, đo đạc lại sơ đồ đất, sơ đồ nhà (nếu cần Biểu ngày 02 ngày 03 ngày 1/2 ngày 57 3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 3.5.1.Giải pháp sách - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ - Nhà nước cần hoàn thiện quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư - Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng - Nhanh chóng mở khóa đào tạo, tập huấn chuyển quyền sử dụng đất Nội dung khố học khơng bao gồm phạm vi kiến thức lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, mà hệ thống sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất luật liên quan đa ngành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất nói riêng lĩnh vực đất đai nói chung Tạo điều kiện cho cán chuyên môn học nâng cao chun mơn, hồn thiện cấp học - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả đảm bảo nhanh gọn tuân thủ pháp luật - Đầu tư, phát triển hạ tầng sở, trang thiết bị phục vụ cho lĩnh vực quản lý đất đai Có sách khuyến khích thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật vào lĩnh vực quản lý đất đai - Có sách thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, tiềm thúc đẩy hoạt động công tác chuyển quyền sử dụng đất 3.5.2.Giải pháp quản lý Việc khôi phục ổn định lĩnh vực đất đai cần có giải pháp đồng từ quan hữu quan từ Chính phủ, Bộ ngành, ngân hàng nhà 58 nước, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố xã tới tận thơn, bản, hộ gia đình, cá nhân Chính phủ Bộ, ngành cần bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo bất hợp lý nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… cách hợp lý phải có lộ trình áp dụng Chỉ đạo Bộ, ngành liên quan tập trung số biện pháp để nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất Cần phải có hệ thống quy định chặt chẽ để khen thưởng xử phạt phân minh đối tượng thực tốt, vi phạm quy định lĩnh vực đất đai Có hệ thống cán tra, kiểm tra khắt khe cán hoạt động lĩnh vực đất đai, lĩnh vực nóng, có nhiều vấn đề nhạy cảm liên quan tới việc quan liêu, tham nhũng cán quản lý đất đai Có hệ thống quản lý, lưu hồ sơ đăng ký thủ tục đất đai khoa học, đảm bảo tính thống có hiệu quả, an tồn bí mật Sử dụng phần mềm khoa học để quản lý nguồn sở liệu đất đai khoa học, hiệu cao công việc 3.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Để hạn chế số vụ thực giao dịch ngầm mà không thực đăng ký VPĐKQSDĐ cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) người sử dụng đất áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Vì vậy, VPĐKQSDĐ cần phối hợp với phía UBND thành phố Cẩm Phả, UBND xã, phường tổ chức buổi tuyên truyền pháp luật đất đai tới người 59 dân, cần tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin tới người dân, để người dân hiểu quyền lợi nghĩa vụ Cần giải thích cho người dân hiểu Nhà nước bảo hộ quyền lợi người sử dụng đất hợp pháp, giúp người dân nhận thấy rủi không thực đầy đủ thủ tục Nâng cao nhận thức người dân thủ tục thực quyền đặc biệt quyền chuyển đổi để người chuyển đổi nhận chuyển đổi nhận thấy quyền lợi trách nhiệm việc đăng ký với quan Nhà nước Bên cạnh đó, quyền địa phương cần nâng cao trách nhiệm công tác quản lý quỹ đất Kịp thời phát trường hợp vi phạm, thực chưa quy định pháp luật để có xử lý phù hợp 3.5.4.Giải pháp xây dựng sở liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến, cải cách dịch vụ công đất đai Tập trung xây dựng sở liệu đất đai làm sở xây dựng hệ thống phần mềm hỗ trợ công tác quản lý lĩnh vực đất đai hoàn chỉnh, đại thống toàn quốc, từ Trung ương đến địa phương; xây dựng sở liệu địa sau hồn thành cơng tác đo đạc đồ địa chính quy để dễ dàng khai thác, quản lý thông tin địa dạng số dạng giấy thuận lợi xác địa bàn Hệ thống cho phép quản lý thông tin theo trạng (hiện trạng thơng tin có tới đâu quản lý tớiđó); Hỗ trợ cải cách hành cơng khai hố thông tin lĩnh vực TN & MT; Hệ thống xây dựng tảng công nghệ tiên tiến, tuân theo chuẩn Việt Nam, Quốc tế, đặt biệt bám sát văn luật hành; Đảm bảo bảo mật hệ thống thông qua phương pháp phân quyền mã hóa thơng tin, đặc biệt cơng khai hóa thơng tin Internet; Tích hợp, lồng ghép thử nghiệm vấn đề quản lý đất đai môi trường 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong trình nghiên cứu thực đề tài đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đai phường phía Đông thuộc thành phố Cẩm Phả ta thu kết sau: - Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố nói chung phường nghiên cứu nói riêng, có điểm thuận lợi mặt vị trí, giao thơng thành phố trẻ nên có tiềm lớn thị trường bất động sản - Tổng hợp kết chuyển nhượng, tặng cho QSD đất địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2017-2019 cho thấy hộ gia đình, cá nhân thực đăng kí quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất văn phịng đăng kí QSD đất, cụ thể: chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2617 trường hợp, tặng cho quyền sử dụng đất 157 trường hợp - Việc thực quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh với quy định pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể Thông qua chế “một cửa” liên thông đảm bảo thời gian so với quy định pháp luật đất đai - Công tác chuyển nhượng tặng, tặng cho địa bàn thành phố chưa tối giản dẫn đến nhiều ý kiến cơng đánh giá khơng cao quy trình thủ tục - Tuy nhiên cịn khó khăn, tồn việc chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Theo phiếu điều tra ý kiến người dân thủ tục thực quyền địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 có ý kiến cho phức tạp chi phí cao 2.Đề nghị - Để thực quyền chuyển nhượng, tặng cho có hiệu cẩn phải: - Nghiên cứu sâu để hồn thiện trình tự thủ tục, sách 61 hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi trình thực quyền chuyển nhượng, tặng cho - Tìm hiểu khó khăn, vướng mắc đề xuất biện pháp, chế sách hợp lí nhằm giúp ngân hàng người dân có điều kiện thuận lợi việc chấp nhận chấp QSD đất - Cần có sách thuế hợp lí phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Kết kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2006, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Thông tư số 08/2008/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2008 Hướng dẫn thực việc thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Dự án kiểm kê quỹ đất quản lý, sử dụng tổ chức nhà nước giao đất, cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Kết kiểm kê quỹ đất năm 2008 tổ chức, sử dụng nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2008/ CT-TTg ngày 14/12/2008 Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định đồ địa chính, Hà Nội Bộ Tài (2014); Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 quy định hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài quy định hướng dẫn Nghị định 46 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý đất đai năm 2014 tháng đầu năm 2015¸ Hà Nội 11 Nguyễn Văn Bình, Hồ Kiệt, Nguyễn Tài (2012), Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử Dụng đất huyện Hương trà- Thừa thiên Huế, Tạp chí Khoa học trường Đại học Nông Lâm Huế, tháng 7-2012 Commented [WU5]: Xem bỏ nhừng tài liệu q cũ, khơng cịn áp dụng nữa, xếp theo thứ tự ABC tên tác giả 63 12 Cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long 13 Trần Văn Chính CS, (2006) Giáo trình Thổ nhưỡng học NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 14 Chính phủ (2009), Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 16 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 17 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ quy định thu tiền sử dụng đất 18 Chính phủ (2014), Nghị định số số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 19 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 20 Nguyễn Thế Đặng CS, (2011) Giáo trình Đất Dinh dưỡng trồng NXB Nông nghiệp, Hà Nội 21 Nguyễn Thế Đặng, Đào Châu Thu Đặng Văn Minh, (2003) Đất đồi núi Việt Nam NXB Nông nghiệp, 2003 22 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, tr 15, 58-64 23 Vũ Quang Phong (2012), Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011, Luận văn quản lý đất đai, trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên 24 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 25 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 64 26 Sở Tài nguyên Môi trường (2014), Kết kiểm kê quỹ đất năm 2010 tổ chức, sử dụng nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 21/2014/ CT-TTg ngày 01/8/2014 Thủ tướng Chính phủ 27 Thành ủy Cẩm Phả (2013), Báo cáo trị Ban chấp hành đảng thành phố Cẩm Phả 28 Nguyễn Quang Thi, Hoàng Văn Hùng, Nguyễn Tuấn Anh (2013), Đánh giá hoạt động văn phòng đăng ký đất đai huyện Lộc Hà, Hà tĩnh, Tạp chí khoa học cơng nghệ Thái Ngun ... hình sử dụng đất - Sơ lược trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 2016 -2019 - Tình hình QLĐĐ thành phố Cẩm Phả 2.2.2 .Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả. .. VPĐKQSDĐ thành phố Cẩm Phả) 3.4 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 3.4.1 .Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017- 2019. .. kiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.7.1 Điều kiện chung quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất