Phân tích tài chính tổng công ty phát triển đô thị kinh bắc CTCP

Môn: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Thành viên nhóm : Phạm Thành Đạt Nguyễn Thị Du Mỹ Phạm Kim Oanh Trịnh Đức Thành Phạm Kim Yên Giảng viên : TS. Vũ Thị Loan Hà Nội – 2021 Giới thiệu chung về công ty 3 1.1. Tổng quan về công ty 3 1.2. Lịch sử hình thành và phát triển công ty 4 1.3. Lĩnh vực kinh doanh 5 1.4. Phân tích ngành 5 1.5. Mô hình SWOT 9 II. Phân tích tài chính 14 2.1. Phân tích tỷ trọng 14 2.2. Phân tích xu thế 20 2.3. Phân tích chỉ số tài chính 26 III. Phân tích hoạt động đầu tư của công ty 34 3.1. Phân tích hoạt động đầu tư ngắn hạn 34 3.1.1. Phân tích tiền và các khoản tương đương tiền: 34 3.1.2. Phân tích các khoản phải thu: 35 3.1.3. Phân tích hàng tồn kho: 37 3.2. Phân tích hoạt động đầu tư dài hạn: 38 3.2.1. Tài sản cố định hữu hình: 38 3.3. Phân tích hoạt động đầu tư tài sản tài chính 41 3.3.1. Kế toán chứng khoán vốn 41 IV. Phân tích hoạt động tài chính 42 4.1. Tổng quan về cơ cấu vốn 42 4.2. Đòn bẩy tài chính 43 4.3. Chi phí vốn 43 V. Phân tích dòng tiền 47 5.1. Tính OCF 47 5.2. Tính FCFF 47 VI. Dự báo và định giá 48 6.1. Dự báo 48 6.1.1. Dự báo bảng CĐKT 48 6.1.2. Dự báo bảng KQKD 52 6.1.3. Dự báo lưu chuyển tiền tệ 54 6.2. Định giá 56 VII. Đánh giá và nhận xét: 59 I. Giới thiệu chung về công ty 1.1. Tổng quan về công ty - Tên đầy đủ: Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc - CTCP - Tên viết tắt: KINHBAC CITY GROUP - Tên quốc tế: Kinh Bac City Development Holding Corporation - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 2103000012 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 27 tháng 3 năm 2002. Lần điều chỉnh gần nhất là lần thứ 16 vào ngày 25 tháng 6 năm 2019. - Ngành: Xây dựng và Bất động sản/ Bất động sản/ Cho thuê bất động sản.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Mơn: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Thành viên nhóm : Phạm Thành Đạt Nguyễn Thị Du Mỹ Phạm Kim Oanh Trịnh Đức Thành Phạm Kim Yên Giảng viên : TS Vũ Thị Loan Hà Nội – 2021 Giới thiệu chung công ty 1.1 Tổng quan công ty 1.2 Lịch sử hình thành phát triển cơng ty 1.3 Lĩnh vực kinh doanh 1.4 Phân tích ngành 1.5 Mơ hình SWOT 3 5 II Phân tích tài 2.1 Phân tích tỷ trọng 2.2 Phân tích xu 2.3 Phân tích số tài 14 14 20 26 III Phân tích hoạt động đầu tư cơng ty 3.1 Phân tích hoạt động đầu tư ngắn hạn 3.1.1 Phân tích tiền khoản tương đương tiền: 3.1.2 Phân tích khoản phải thu: 3.1.3 Phân tích hàng tồn kho: 3.2 Phân tích hoạt động đầu tư dài hạn: 3.2.1 Tài sản cố định hữu hình: 3.3 Phân tích hoạt động đầu tư tài sản tài 3.3.1 Kế tốn chứng khốn vốn 34 34 34 35 37 38 38 41 41 IV Phân tích hoạt động tài 4.1 Tổng quan cấu vốn 4.2 Địn bẩy tài 4.3 Chi phí vốn 42 42 43 43 V Phân tích dịng tiền 5.1 Tính OCF 5.2 Tính FCFF 47 47 47 VI Dự báo định giá 6.1 Dự báo 6.1.1 Dự báo bảng CĐKT 6.1.2 Dự báo bảng KQKD 6.1.3 Dự báo lưu chuyển tiền tệ 6.2 Định giá 48 48 48 52 54 56 VII Đánh giá nhận xét: 59 I Giới thiệu chung công ty 1.1 Tổng quan công ty - Tên đầy đủ: Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc - CTCP - Tên viết tắt: KINHBAC CITY GROUP - Tên quốc tế: Kinh Bac City Development Holding Corporation - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 2103000012 Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 27 tháng năm 2002 Lần điều chỉnh gần lần thứ 16 vào ngày 25 tháng năm 2019 - Ngành: Xây dựng Bất động sản/ Bất động sản/ Cho thuê bất động sản - Vốn điều lệ: 5.757.111.670.000 đồng - Vốn chủ sở hữu ngày 31/12/2020: 10.652.995.127.729 đồng - Địa chỉ: Lô B7, Khu Công nghiệp Quế Võ, Xã Phương Liễu, Huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh - Điện thoại: +84 (222) 363-4034 - Fax: +84 (222) 363-4035 - Website: http://kinhbaccity.com/ - Email: info@kinhbaccity.com - Mã cổ phiếu: KBC 1.2 Lịch sử hình thành phát triển công ty - Ngày 27/3/2002, CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc thành lập Cơng Ty thức vào hoạt động từ tháng 4/2003 Công ty thành viên Tập đoàn Saigon Invest (SGI)-Tập đoàn đầu tư tài chính, bất động sản, chuyên nghiệp xây dựng, kinh doanh quản lý khu đô thị, khu công nghiệp Việt Nam - Dự án công ty quần thể Khu đô thị - KCN – Dịch Vụ Kinh Bắc với tổng diện tích 1.000 tỉnh Bắc Ninh Tính đến thời điểm tại, Công ty triển khai hoạt động kinh doanh đa dạng xây dựng, kinh doanh khu đô thị, kinh doanh bất động sản, cho thuê, thuê mua nhà xưởng bán nhà công ty xây dựng - Năm 2002 với số vốn điều lệ 20 tỷ đồng, sau năm hoạt động phát triển đến năm 2009 vốn điều lệ lên tới 1991,2 tỷ đồng Dự kiến năm 2010 vốn điều lệ tiếp tục tăng lên tới 3000 tỷ đồng - Ngày 18/12/2007, 88 triệu cổ phiếu KBC công ty thức giao dịch lần đầu Trung tâm GDCK Hà Nội - Năm 2009, Đổi tên thành Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP; Chuyển niêm yết sàn HOSE 2009 - Ngày 29/04/2014, Đổi giấy ĐKKD lần thứ 14, Vốn điều lệ Công ty 2957111670000 VND - Ngày 17/4/2014 phát hành chào bán riêng lẻ tăng vốn điều lệ lên 395.7111.670.000 đồng - Ngày 23/1/2015, VĐL nâng lên 4.757.111.670.000 đồng - Năm 2017, lần KBC mở bán dự án khu đô thị Phúc Ninh - Bắc Ninh phạm vi tiểu khu 6.27ha 22ha; lần trái phiếu doanh nghiệp niêm yết HOSE 1.3 Lĩnh vực kinh doanh - - Khu công nghiệp: - KCN Tân Phú - KCN Quế Võ - KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh - KCN Quang Châu - KCN Đại Đồng - Hoàn Sơn - KCN Phương Nam - KCN Tràng Duệ - KCN - Đô thị Tràng Cát Đô thị - Khách sạn - Trung tâm thương mại - Khu đô thị Phúc Ninh - Khách sạn Diamond Rice - Tổ hợp đa TP Hà Nội - Khu thị Tây Bắc - Tài - Ngân hàng - Năng lượng - Khai khoáng - Giáo dục - Đào tạo 1.4 Phân tích ngành Tổng cơng ty Phát triển Đơ thị Kinh Bắc có hoạt động lĩnh vực đầu tư, xây dựng kinh doanh sở hạ tầng ngồi khu cơng nghiệp, cho thuê, thuê mua nhà xưởng bán nhà xưởng Công ty xây dựng cho khu công nghiệp, khu dân cư - thị, đầu tư tài hoạt động khác đăng ký theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp 2016 2017 2018 2019 2020 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Doanh thu cho thuê đất sở hạ tầng(*) 82,75% 56,87% 81,02% 71,29% 71,47% Doanh thu chuyển nhượng dự án 11,09% 18,48% 7,18% 16,83% 9,12% Doanh thu cung cấp nước sạch, điện, phí dịch vụ xử lý nước thải 5,71% 10,87% 6,58% 6,98% 12,88% Doanh thu cho thuê kho, nhà xưởng văn phòng 0,46% 10,88% 3,74% 3,12% 1,54% Doanh thu bán nhà xưởng 0,00% 2,90% 1,48% 1,50% 4,98% Doanh thu khác 0,00% 0,00% 0,00% 0,28% 0,00% Tổng doanh thu (*) Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có sở hạ tầng khu công nghiệp Dựa theo hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Giấy Chứng nhận Kinh doanh, tỷ trọng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có sở hạ tầng khu công nghiệp chiếm 50% năm 2017 70% giai đoạn 2016 -2020, nói lĩnh vực kinh doanh KBC bất động sản khu cơng nghiệp THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CƠNG NGHIỆP Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tăng cao Điều lý giải qua lý do: Thứ nhất, ổn định kinh tế, với tốc độ tăng trưởng GDP kinh tế Việt Nam từ 6.5% đến 6.8% tăng trưởng nhiều năm Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ- Trung đại dịch COVID 19 đẩy mạnh chuyển dịch cấu FDI khỏi Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam Samsung, LG, Google, Microsoft, Thứ ba, tốc độ thị hóa Việt Nam tương đối lớn với hệ thống giao thông phát triển, đặc biệt lực lượng lao động dồi với giá nhân công tương đối rẻ so với nước khu vực Đặc biệt, Việt Nam đánh giá quốc gia chế trị ổn định giới tính đến thời điểm Do đó, nhà đầu tư điểm đến lý tưởng để xúc tiến nhanh việc tìm kiếm hội khu công nghiệp, nhà máy, trung tâm chế xuất, Tuy nhiên, dịch bệnh rào cản lớn dẫn đến đình trệ tiến độ giao dịch khu công nghiệp bối cảnh nhu cầu trì mức cao Dịch bệnh làm ảnh hưởng đến tiến độ đàm phán, thực địa doanh nghiệp nước Tỷ lệ lấp đầy trì mức cao 74% miền Bắc 85% khu vực miền Nam Hình 1: Tổng vốn đăng ký, Vốn thực Số dự án nguồn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2016 - 2020 Nguồn: Bộ kế hoạch đầu tư Ở miền Bắc, Hải Phòng Bắc Ninh hai thị trường lớn, nhu cầu đất khu cơng nghiệp tiếp tục trì mức cao Theo JLL, giá đất trung bình quý I/2021 vào khoảng 107USD/m2 với chu kỳ thuê, tăng 8% kỳ năm trước Tuy nhiên, COVID 19 bùng phát, chuỗi cung ứng bị gián đoạn khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi, khó tiến hành giám sát làm việc trực tiếp với nhà thầu KCN Hình 2: Tổng nguồn cung cơng suất thuê miền Bắc Hình 3: Giá thuê đất nhà xưởng miền Bắc Quỹ đất mở rộng sử dụng cho KCN quý II/2020 1890ha, phần lớn tỉnh miền Nam Bình Dương (do vùng cạn kiệt nguồn đất) Giá thành cao thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê số tỉnh dẫn đến tỷ lệ hấp thụ thấp vài tháng gần đây, khó khăn việc giải đền bù mặt KCN Đồng Nai TP HCM Giao thông vận tải sở hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư Ngoài ra, giá thành cao số tỉnh khiến nhà đầu tư chuyển sang vùng lân cận Theo JLL, giá đất trung bình đạt 111USD/1m2 cho chu kỳ thuê, tăng 8% kỳ so với quý I/2021.1 Hình 4: Tổng nguồn cung cơng suất th miền Nam Nguồn: https://danviet.vn/ Hình 5: Giá thuê đất nhà xưởng miền Nam KBC doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ tồn ngành sau Tổng công ty Đầu tư Phát triển Công nghiệp (BCM) với 4.713 đất cho phát triển KCN Quỹ đất chủ yếu miền Bắc Việt Nam với nhiều lợi cạnh tranh thu hút nhà sản xuất nước như: Quế Võ (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phịng), Với nhiều KCN có vị trí đắc địa KBC hưởng lợi từ hoạt động sản xuất công nghiệp tăng cao Việt Nam, kỳ vọng KBC hưởng lợi từ nguồn vốn FDI vào Việt Nam Bảng 1: Dự án giá cho thuê đất năm 2019 Nguồn: Công ty Cổ phần Chứng khốn MB 1.5 Mơ hình SWOT a) Strength - Điểm mạnh: - Ý tưởng độc đáo kết hợp KCN đô thị dịch vụ mang lại giá trị kinh tế cho đất nước thể giá trị xã hội sâu sắc - Thành lập vào thời gian phù hợp đón đầu sóng FDI vào Việt Nam - Cơ sở hạ tầng đồng bộ, đạt đầy đủ tiêu chí hoạt động KCN - Vị trí giao thông thuận tiện: KCN KBC nằm trục đường quốc lộ quan trọng, lưu thông thuận tiện đến cảng biển sân bay - Lợi thương hiệu: qua chương trình xúc tiến đầu tư nước, nhà đầu tư biết đến KBC công ty phát triển hạ tầng KCN lớn Việt Nam - Sản phẩm Canon Foxconn sản xuất KCN Quế Võ KBC Chính phủ Việt Nam đánh giá sản phẩm công nghệ cao Việt Nam - Tập trung nhiều Tập đoàn lớn lĩnh vực điện tử, công nghệ cao đầu tư vào KCN KBC, từ thu hút nhiều doanh nghiệp vệ tinh tới đầu tư - Dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư: KBC cung cấp dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư việc thực thủ tục trước sau đầu tư - Dịch vụ tiện ích KCN: KCN có dịch vụ tiện ích cho nhà đầu tư Văn phịng Hải quan, kho bãi, ngân hàng - Riêng KCN, KĐT Hải Phòng nằm “Hai hành lang, vành đai kinh tế” Việt Nam Trung Quốc; Nằm Khu kinh tế Đình Vũ- Cát Hải với nhiều ưu đãi thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt… - Nhân sự: Bộ phận Kinh doanh hội tụ đội ngũ nhân viên thành thạo ngoại ngữ tiếng anh, tiếng trung, tiếng hàn, tiếng nhật, , thuận tiện việc giao tiếp xử lý tình huống, tạo thiện cảm với nhà đầu tư.ư - Có uy tín với quan nhà nước, quyền địa phương, nhiều tỉnh thành đặt niềm tin vào khả thu hút doanh nghiệp FDI để mời phát triển KCN b) Weaknesses - Điểm yếu - Sản phẩm chưa phù hợp với tất nhà đầu tư: lô đất KCN có diện tích lớn, hạn chế dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất nhỏ (dưới 1.000 m2) Nhà xưởng diện tích lớn khơng phù hợp với dự án vừa nhỏ, làm hội thị phần - Hạn chế ngành nghề thu hút vào KCN: KCN hạn chế ngành nghề có nguồn thải có khả gây nhiễm - Lao động: lao động có tay nghề phù hợp chưa đủ đáp ứng nhu cầu sử dụng doanh nghiệp - Ưu đãi thuế: ngoại trừ KCN Tràng Duệ thuộc khu kinh tế, KCN KBC nằm khu vực kinh tế phát triển, khơng hưởng sách ưu đãi thuế theo luật - 04 KCN KBC có tổng diện tích 1.013ha lấp đầy, hạn chế nguồn cung để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư đặc biệt năm 2020 - Thủ tục phê duyệt KCN có quy mơ lớn KBC lâu từ năm trở lên, - Nợ vay KBC chiếm tỷ trọng lớn - Chất lượng tài sản không tốt nợ phải thu hàng tồn không giải thời gian dài c) Opportunities - Cơ hội - Kế hoạch mở rộng quy mô doanh nghiệp đầu tư vào KCN KBC - Quy hoạch lại lô đất, nhà xưởng với diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng nhà đầu tư - Kết hợp nhà vào khu cơng nghiệp tận dụng giá trị gia tăng bất động sản (nhà) cạnh bất động sản khác (Khu công nghiệp) vào hoạt động, rút ngắn thời gian thu hồi vốn - KBC xem lựa chọn công ty vệ tinh tập đoàn lớn Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v - Đón đầu sóng dịch chuyển dịng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan vào Việt Nam - Hưởng lợi sách, định hướng thu hút FDI Nhà Nước, thu hút FDI khẳng định phận quan trọng kinh tế, khuyến Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 V Phân tích dịng tiền 5.1 Tính OCF Đơn vị: triệu đồng EBIT KHẤU HAO THUẾ OCF= EBIT + KH -Thuế 2016 2017 2018 2019 2020 839.704 704.576 846.475 1.168.489 257.785 27.311 39.803 39.457 53.169 88.966 -210.076 -192.762 -238.320 -323.416 -133.358 1.077.093 937.142 1.124.253 1.545.074 480.110 Chỉ số OCF KBC năm cho thấy có biến thiên qua năm nhiên số mang dấu dương thể doanh nghiệp đủ khả chi trả cho hoạt động cơng ty, nên cơng ty dùng tiền tái đầu tư vào doanh nghiệp mở rộng hoạt động trả cổ tức 5.2 Tính FCFF Đơn vị: Triệu đồng TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CHI TIÊU VỐN RÒNG= TSCĐ cuối kỳ - TSCĐ đầu kỳ +KH TÀI SẢN NGẮN HẠN 2016 2017 2018 2019 2020 124.169 118.085 157.072 253.726 256.27 33.719 78.444 149.823 91.516 13.010.530 13.730.010 14.862.290 13.912.174 21.403.279 10.475 NỢ NGẮN HẠN 3.372.803 3.932.877 4.067.458 6.962.196 NWC 9.637.726 10.404.125 10.929.413 9.844.716 14.441.082 Thay đổi NWC 3.252.410 FCFF= OCF- chi tiêu vốn ròng -thay đổi NWC -2.185.793 3.325.884 766.398 137.024 525.287 -1.084.696 520.521 2.479.947 4.596.366 -4.207.773 Tính đến năm 2019, FCFF KBC tiến triển tích cực cho thấy doanh nghiệp tăng trưởng tốt, có đủ doanh thu để chi trả khoản chi phí dư để đầu tư phát triển kinh doanh VI Dự báo định giá 6.1 Dự báo 6.1.1 Dự báo bảng CĐKT Cơ sở dự báo: Trung bình % tăng trưởng năm trước, riêng hàng tồn kho năm 2020 bị dịch COVID ảnh hưởng đến lượng hàng tồn kho KBC tăng lên nhiều, nhóm điều chỉnh giảm hàng tồn kho vào năm 2021 để tương ứng với tăng doanh thu mà nhóm dự báo TÀI SẢN 2021 2022 2023 A TÀI SẢN NGẮN HẠN 17.492.097.611.766 18.937.961.480.700 20.825.814.242.997 I Tiền khoản tương đương tiền 862.453.262.380 1.450.791.915.045 2.441.300.227.449 Tiền 720.180.541.902 1.201.574.526.750 2.004.749.169.593 Các khoản tương đương tiền 142.272.720.478 249.217.388.295 436.551.057.856 II Đầu tư tài ngắn hạn 1.938.216.512.326 1.939.552.542.150 1.938.088.545.394 Chứng khoán kinh doanh 1.862.358.461.369 1.862.358.461.369 1.862.358.461.369 Dự phịng giảm giá chứng khốn kinh doanh (6.741.949.043) (5.405.919.219) (6.869.915.975) Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn 82.600.000.000 82.600.000.000 82.600.000.000 III Các khoản phải thu ngắn hạn 6.285.433.719.247 6.847.595.916.674 7.470.490.088.776 Phải thu ngắn hạn khách hàng 1.363.553.016.136 1.479.017.705.422 1.604.259.861.602 Trả trước cho người bán ngắn hạn 2.154.590.500.807 2.426.598.517.152 2.732.946.405.008 Phải thu cho vay ngắn hạn 1.161.334.384.793 1.172.869.393.582 1.184.518.974.392 Phải thu ngắn hạn khác 1.613.289.798.161 1.776.444.281.167 1.956.098.828.425 -7.333.980.650 -7.333.980.650 -7.333.980.650 IV Hàng tồn kho 8.176.727.904.261 8.442.197.908.635 8.716.286.803.603 Hàng tồn kho 8.176.727.904.261 8.442.197.908.635 8.716.286.803.603 229.266.213.552 257.823.198.197 259.648.577.775 Chi phí trả trước ngắn hạn 77.887.635.845 78.862.795.403 79.850.164.038 Thuế GTGT khấu trừ 149.380.156.020 177.823.135.623 178.657.885.010 1.998.421.688 1.137.267.171 1.140.528.727 2.680.464.393.092 2.760.421.018.544 2.711.825.775.251 Dự phịng phải thu ngắn hạn khó địi V Tài sản ngắn hạn khác Thuế khoản phải thu Nhà nước Tài sản ngắn hạn khác B TÀI SẢN DÀI HẠN I Các khoản phải thu dài hạn 181.755.869.861 181.755.869.861 40.845.869.861 Phải thu dài hạn khách hàng 140.910.000.000 140.910.000.000 40.845.869.861 40.845.869.861 40.845.869.861 0 II Tài sản cố định 255.431.292.835 250.105.983.127 239.094.716.667 Tài sản cố định hữu hình 255.207.263.505 249.788.769.438 238.659.418.168 Nguyên giá 578.624.380.301 631.699.609.635 689.643.247.672 Giá trị hao mòn lũy kế -323.417.116.796 -381.910.840.197 -450.983.829.505 Tài sản cố định vơ hình 224.029.330 317.213.688 435.298.500 Ngun giá 548.838.047 672.109.926 823.069.310 -324.808.718 -354.896.238 -387.770.810 III Bất động sản đầu tư 420.736.507.140 449.356.694.004 479.799.954.570 Nguyên giá 515.358.563.820 554.203.080.849 595.975.455.507 Giá trị hao mòn lũy kế -94.622.056.680 -104.846.386.845 -116.175.500.937 IV Tài sản dở dang dài hạn 919.379.236.777 972.292.492.510 1.028.251.077.657 Chi phí xây dựng dở dang 919.379.236.777 972.292.492.510 1.028.251.077.657 V Đầu tư tài dài hạn 872.514.130.405 884.820.492.234 897.465.735.054 Đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết 446.901.848.555 459.208.210.384 471.853.453.204 Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 448.500.200.000 448.500.200.000 448.500.200.000 Dự phòng đầu tư tài dài hạn (22.887.918.150) (22.887.918.150) (22.887.918.150) Phải thu cho vay dài hạn Phải thu dài hạn khác Giá trị hao mòn lũy kế VI Tài sản dài hạn khác 30.647.356.074 22.089.486.810 26.368.421.442 Chi phí trả trước dài hạn 30.647.356.074 22.089.486.810 26.368.421.442 20.172.562.004.858 21.698.382.499.245 23.537.640.018.248 C NỢ PHẢI TRẢ 8.682.081.761.314 9.678.779.602.501 10.941.655.728.697 I Nợ ngắn hạn 4.749.788.635.103 5.697.093.393.238 6.971.546.108.245 Phải trả người bán trước hạn 200.046.392.475 246.164.593.820 302.914.771.422 Người mua trả tiền trước hạn 458.395.952.281 507.208.522.704 561.218.929.233 Thuế khoản phải nộp Nhà nước 248.676.498.321 416.748.555.165 698.414.845.811 134.912.511 134.912.511 134.912.511 1.195.821.608.387 1.369.804.480.761 1.569.100.526.662 4.211.827.074 4.099.648.332 3.990.457.385 989.806.047.365 1.394.828.799.857 1.965.584.455.753 1.645.811.423.966 1.751.294.636.109 1.863.538.469.720 6.883.972.724 6.809.243.979 6.648.739.749 II Nợ dài hạn 3.932.293.126.211 3.981.686.209.263 3.970.109.620.452 Chi phí phải trả dài hạn 1.155.769.032.349 1.177.298.765.679 1.199.229.556.144 Doanh thu chưa thực dài hạn 4.539.889.006 4.418.972.590 4.301.276.689 Phải trả dài hạn khác 35.954.129.740 36.375.382.940 36.801.571.713 2.037.992.316.164 2.015.042.362.643 1.927.053.200.135 697.085.790.990 747.598.757.450 801.772.047.809 TỔNG CỘNG TÀI SẢN NGUỒN VỐN Phải trả người lao động Chi phí phải trả ngắn hạn Doanh thu chưa thực ngắn hạn Phải trả ngắn hạn khác Vay ngắn hạn Quỹ khen thưởng, phúc lợi Vay dài hạn Thuế thu nhập hoãn lại phải trả Dự phòng phải trả dài hạn 951.967.962 951.967.962 951.967.962 D VỐN CHỦ SỞ HỮU 11.490.480.243.544 12.019.602.896.743 12.595.984.289.551 I Vốn chủ sở hữu 11.490.480.243.544 12.019.602.896.743 12.595.984.289.551 Vốn cổ phần góp 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 - Cổ phiếu phổ thơng có quyền biểu 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 59.508.780.000 59.508.780.000 59.508.780.000 989.064.430.000 989.064.430.000 989.064.430.000 -364.466.650.000 -364.466.650.000 -364.466.650.000 2.223.693.823 2.223.693.823 2.223.693.823 Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 5.087.983.554.915 5.544.009.217.164 6.042.059.256.870 - Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến cuối năm trước 4.481.895.074.424 4.908.395.281.073 5.375.481.539.661 - Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối năm 606.088.480.491 635.613.936.090 666.577.717.209 1.020.787.238.629 1.093.884.229.580 1.172.215.582.681 20.172.562.004.858 21.698.382.499.245 23.537.640.018.248 - Cổ phiếu quỹ Thặng dư vốn cổ phần Cổ phiếu quỹ Quỹ đầu tư phát triển Lợi ích cổ đơng khơng kiểm sốt TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 6.1.2 Dự báo bảng KQKD Dựa vào phần trăm tiêu hoàn thành kế hoạch năm khứ, tính trung bình tỷ lệ, sau nhân với tiêu hoàn thành kế hoạch năm Các năm sau tính dựa vào phần trăm tốc độ tăng trưởng bình quân năm trước • Cách thực Dựa vào phần trăm tiêu hoàn thành kế hoạch năm q khứ, tính trung bình tỷ lệ, sau nhân với tiêu hồn thành kế hoạch năm Tính tốc độ tăng trưởng năm sau tính trung bình năm ( năm 2020 số liệu giảm bất thường so với toàn giai đoạn lược bỏ, tính từ năm 2016 đến 2019) Đơn vị: VNĐ CHỈ TIÊU Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ 2021 2022 2023 4.318.444.068.530 5.182.132.882.236 6.218.559.458.683 Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ 4.318.444.068.530 5.182.132.882.236 6.218.559.458.683 Giá vốn hàng bán dịch vụ cung cấp 1.899.435.297.495 2.279.322.356.994 2.735.186.828.393 Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ 2.419.008.771.035 2.902.810.525.242 3.483.372.630.290 Doanh thu hoạt động tài 298.696.329.467 358.435.595.361 430.122.714.433 Chi phí tài (248.264.405.190) (267.697.352.622) (288.651.418.014) Trong đó: Chi phí lãi vay (209.402.648.141) (224.423.600.047) (240.522.040.696) 28.273.207.503 33.927.849.004 40.713.418.805 Chi phí bán hàng (170.970.826.641) (205.164.991.969) (246.197.990.363) 10 Chi phí quản lý doanh nghiệp (371.130.857.521) (445.357.029.025) (534.428.434.830) 11 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 1.955.612.218.654 2.376.954.595.992 2.884.930.920.322 12 Thu nhập khác 10.310.720.150 12.372.864.180 14.847.437.017 13 Chi phí khác 24.525.670.231 29.430.804.277 35.316.965.133 (14.214.950.081) (17.057.940.097) (20.469.528.116) 15 Tổng lợi nhuận kế tốn trước thuế 1.941.397.268.573 2.359.896.655.895 2.864.461.392.206 16 Chi phí thuế TNDN hành (388.279.453.715) (471.979.331.179) (572.892.278.441) Các khoản giảm trừ doanh thu Phần lãi công ty liên doanh, liên kết 14 Lỗ khác 17 Chi phí thuế TNDN hoãn lại (55.571.053.668) (45.661.579.891) (51.688.279.933) 18 Lợi nhuận sau thuế TNDN 1.497.546.761.191 1.842.255.744.825 2.239.880.833.831 19 Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 1.048.282.732.834 1.289.579.021.377 1.567.916.583.682 449.264.028.357 552.676.723.447 671.964.250.149 21 Lãi cổ phiếu 2.451 3.073 3.853 22 Lãi suy giảm cổ phiếu 2.451 3.073 3.853 20 Lợi nhuận sau thuế cổ đơng khơng kiểm sốt 6.1.3 Dự báo lưu chuyển tiền tệ Cách thức dự báo: Tính tốc độ tăng trưởng trung bình tiêu năm từ (2016 - 2020) Do 2020 tiêu có thay đổi đột biến nên cần phải điều chỉnh để cân với báo cáo năm trước Đơn vị: VNĐ CHỈ TIÊU 2021 2022 2023 1.941.397.268.573 2.359.896.655.895 2.864.461.392.206 71.646.701.806 96.545.444.922 130.097.027.500 119.263.052 257.488.505 555.916.769 0 -195.794.593.404 -169.064.607.783 -145.983.814.507 263.127.660.012 305.119.533.780 353.812.783.840 2.080.496.300.039 2.592.754.515.318 3.202.943.305.807 I LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Lợi nhuận trước thuế Điều chỉnh cho khoản: Khấu hao TSCĐ hữu hình BĐS đầu tư Các khoản dự phòng Lỗ/(lãi) chênh lệch tỷ giá hối đoái đánh giá lại khoản mục tiền tệ có gốc ngoại tệ Lãi từ hoạt động đầu tư Chi phí lãi vay Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động Tăng khoản phải thu -555.517.448.786 -475.101.896.696 -484.342.326.467 Giảm hàng tồn kho -611.568.591.313 -165.319.927.491 -44.689.473.616 Tăng khoản phải trả (không kể lãi lãi vay phải trả, thuế TNDN phải nộp) 536.021.783.142 446.711.234.237 494.367.820.073 Tăng chi phí trả trước -17.374.606.895 -20.748.061.764 -16.531.618.754 Tiền lãi vay trả -50.000.000.000 -50.000.000.000 -50.000.000.000 -228.977.576.515 -229.880.272.663 -230.786.527.501 Tiền thu khác cho hoạt động kinh doanh 0 Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh -121.399.000 -143.532.500 -132.465.750 1.152.958.460.672 2.098.272.058.442 2.870.828.713.792 -347.761.726.721 -568.297.979.944 -928.689.298.429 0 -387.390.206.140 -453.219.205.702 -422.506.540.087 Tiền thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ đơn vị khác 82.875.812.089 49.209.693.929 29.219.550.500 Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 0 Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 511.964.401.309 598.855.891.820 700.494.757.548 Tiền thu lãi cho vay, cổ tức lợi nhuận chia 44.460.544.450 50.689.393.981 59.411.823.431 -95.851.175.013 -322.762.205.915 -562.069.707.035 1.310.185.587.831 1.505.792.776.870 1.730.603.593.821 -1.061.963.474.284 -1.136.896.659.955 -1.217.117.204.798 Thuế TNDN nộp Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh II LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ tài sản dài hạn khác Tiền thu lý, nhượng bán TSCĐ tài sản dài hạn khác Tiền chi cho vay, mua công cụ nợ đơn vị khác Lưu chuyển tiền sử dụng vào hoạt động đầu tư III LƯU CHUYỂN TỪ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH Tiền thu từ vay Tiền trả nợ gốc vay Cổ tức, lợi nhuận trả cho chủ sở hữu -95.971.264.628 -148.272.198.559 -229.075.285.720 Lưu chuyển tiền từ (sử dụng vào) hoạt động tài 152.250.848.919 220.623.918.355 284.411.103.303 Lưu chuyển tiền khoản tương đương tiền năm 1.209.358.134.578 1.996.133.770.882 2.593.170.110.059 Tiền khoản tương đương tiền đầu năm 1.049.757.121.957 862.453.262.380 1.450.791.915.045 Ảnh hưởng thay đổi tỷ giá hối đoái quy đổi ngoại tệ 0 Tiền khoản tương đương tiền cuối năm 2.259.115.256.535 2.858.587.033.261 4.043.962.025.105 6.2 Định giá Đơn vị: VND 2016 2017 2018 2019 2020 EBIT 839,704,674,000 704,576,483,928 846,475,694,639 1,168,489,030,884 257,785,309,031 KHẤU HAO 27,311,813,411 39,803,508,880 39,457,088,131 53,169,260,174 88,966,487,664 THUẾ -210,076,549,206 -192,762,770,867 -238,320,928,438 -323,416,045,249 -133,358,410,230 OCF 1,077,093,036,617 937,142,763,675 1,124,253,711,208 1,545,074,336,307 480,110,206,925 Năm 2016 2017 2018 2019 2020 TÀI SẢN CỐ ĐỊNH 124,169,252,984 118,085,134,469 157,072,716,796 253,726,902,238 256,277,089,070 CHI TIÊU VỐN RÒNG 10,475,635,461 33,719,390,365 78,444,670,458 149,823,445,616 91,516,674,496 TÀI SẢN NGẮN HẠN 13,010,530,818,197 13,730,010,630,802 14,862,290,720,411 13,912,174,569,312 21,403,279,332,062 NỢ NGẮN HẠN 3,372,803,878,061 3,325,884,769,036 3,932,877,663,286 4,067,458,297,616 6,962,196,498,660 NWC 9,637,726,940,136 10,404,125,861,766 10,929,413,057,125 9,844,716,271,696 14,441,082,833,402 Thay đổi NWC 3,252,410,513,259 766,398,921,630 525,287,195,359 -1,084,696,785,429 4,596,366,561,706 FCFF -2,185,793,112,103 137,024,451,680 520,521,845,391 2,479,947,676,120 -4,207,773,029,277 - Định giá doanh nghiệp KBC theo FCFF: Chọn năm 2018 𝑡0 𝑎𝑑𝑗 EBIT năm 2018 = 𝐸𝐵𝐼𝑇 = 846,475,694,639 𝑎𝑑𝑗 EBIT hiệu chỉnh sau thuế = 𝐸𝐵𝐼𝑇0 x (1-thuế suất )= 677,180,555,711.2 𝐸𝐵𝐼𝑇 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ 𝑠𝑎𝑢 𝑡ℎ𝑢ế 𝐸+𝐷 Suất sinh lời vốn (ROC) = = 4.0% Mức tái đầu tư = Tổng chi đầu tư - khấu hao + thay đổi vốn lưu động ròng = 640,637,078,581 Tỷ lệ tái đầu tư = 𝑀ứ𝑐 𝑡à𝑖 đà𝑢 𝑡ư 𝐸𝐵𝐼𝑇 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ 𝑠𝑎𝑢 𝑡ℎ𝑢ế = 94.60% Trong giai đoạn tăng trưởng nhanh tốc độ tăng trưởng đạt 𝑔 = Tỷ lệ tái đầu 𝑡𝑡 tư*ROC= 3.79% giả định giai đoạn tăng trưởng ổn định, cơng ty có tốc độ tăng trưởng ổn định 𝑔𝑠 = 2.7% suất sinh lời vốn 𝑅𝑂𝑆𝑠 = 3%, tỷ lệ tái đầu tư ổn định 90% 𝑎𝑑𝑗 𝑎𝑑𝑗 𝐸𝐵𝐼𝑇1 = 𝐸𝐵𝐼𝑇0 * (1+𝑔 ) = 878,545,020,700.43 𝑡𝑡 Dòng ngân lưu tự doanh nghiệp: 𝑎𝑑𝑗 * (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 37,927,952,421.02 𝐹𝐶𝐹𝐹1= 𝐸𝐵𝐼𝑇 𝑎𝑑𝑗 𝐹𝐶𝐹𝐹2= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1+𝑔 )* (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 39,364,879,530.37 𝑡𝑡 𝑎𝑑𝑗 𝐹𝐶𝐹𝐹3= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1 + 𝑔 ) * (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 40,856,245,632.22 𝑡𝑡 𝑎𝑑𝑗 𝐹𝐶𝐹𝐹4= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1 + 𝑔 ) *(1+𝑔 𝑠)*(1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 𝑡𝑡 77,754,137,923.29 Giá trị kết thúc vào năm là: TV = 𝐹𝐶𝐹𝐹4 𝑊𝐴𝐶𝐶−𝑔𝑠 = 6,794,908,496.31 Ngân lưu tự doanh nghiệp giá trị kết thúc công ty chiết khấu giá trị tài sản phục vụ hoạt động kinh doanh cơng ty: PV = 𝐹𝐶𝐹𝐹1 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) + 𝐹𝐶𝐹𝐹2 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) + 𝐹𝐶𝐹𝐹3+𝑇𝑉 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) = 3,319,258,663.99 Vậy tổng giá trị doanh nghiệp = PV + Giá trị tiền mặt, chứng khoán, tài sản phi kinh doanh khác, đầu tư tài ngắn hạn = 230,355,343,773.99 Kết định giá KBC theo phương pháp FCFF: Hiện Năm kết thúc 3.79% 3.79% 3.79% 2.7% 1.04 1.08 1.11 1.14 94.60% 94.60% 94.60% 94.60% 90% 846,475,694,639 00 878,545,020, 700.43 911,829,31 5,697.82 946,374,609 ,582.43 971,926,7 24,041.15 20% 20% 20% 20% 20% 677,180,555,711 702,836,016, 560.3 729,463,45 2,558.3 757,099,687 ,665.9 777,541,3 79,232.9 37,927,952,4 21.02 39,364,879 ,530.37 40,856,245, 632.22 77,754,13 7,923.29 4.0% 4.0% 4.0% 3% 664,908,064, 139.32 690,098,57 3,027.89 716,243,442 ,033.72 699,787,2 41,309.63 Tốc độ tăng trưởng kỳ vọng Tăng trưởng lũy kế Tỷ lệ tái đầu tư EBIT Thuế suất EBIT*(1- thuế suất) FCFF Suất sinh lợi vốn (ROC) 4.0% Mức tái đầu tư 640,637,078,581 WACC 11.47 Giá trị cuối giai đoạn tăng trưởng cao (TV) 6,794,908,496.31 PV 3,319,258,663.99 Giá trị tiền mặt, chứng khoán, tài sản phi kinh doanh khác, đầu tư tài ngắn hạn 227,036,085,110 Giá trị doanh nghiệp 230,355,343,773.99 VII Đánh giá nhận xét: Trong giai đoạn 2016 - 2020, công ty ngày mở rộng quy mô kinh doanh, nhiên năm 2020, công ty phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, rủi ro mang tính hệ như: dịch bệnh COVID 19, rủi ro thu hút khách vào KCN, rủi ro sách tiền tệ, rủi ro giá cả, chi phí nguyên vật liệu tăng cao Nhưng bù lại, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bùng nổ, dịch bệnh khiến cho lượng lớn nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam, mang đến nhiều hội phát triển cho doanh nghiệp, đặc biệt nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ngày tăng Cùng với đó, việc Hiệp định thương mại tự EVFTA có hiệu lực thu hút nguồn vốn vào nước; kế hoạch rời Trung Quốc nhiều Tập đoàn đa quốc gia điểm đến Việt Nam, việc kiểm soát dịch bệnh Việt Nam cộng đồng quốc tế đánh giá cao lực kéo quan trọng để thu hút nhiều nguồn vốn ngoại vào Việt Nam; số doanh nghiệp giải vấn đề pháp lý, mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhà đầu tư Chính vậy, cơng ty cần đảm bảo sử dụng hiệu nguồn vốn, quỹ đất, đảm bảo sức sinh lợi, tăng trưởng doanh nghiệp mang lại lợi ích cho cổ đơng, Thực tìm kiếm khách hàng quốc tế tiềm Bởi vì, hiệp định EVFTA, kiểm sốt tốt dịch bệnh, chiến tranh thương mại Mỹ- Trung đem đến nhiều hội cho Việt Nam nói chung KBC nói riêng Sử dụng tối đa cơng cụ địn bẩy tài để tận dụng hội huy động vốn với chi phí thấp (tăng tỷ số tốn tiền, dùng chiết khấu toán để thu hồi nhanh khoản bán chịu, giảm lượng tồn kho, tăng hiệu suất sử dụng tài sản lưu động, ) Tăng cường công tác quản lý doanh nghiệp cắt giảm phận hoạt động hiệu quả, đầu tư thu hút chất xám cho công ty (liên kết trường đại học, cao đẳng để tìm kiếm đào tạo đội ngũ nhân viên có chun mơn cao, đáp ứng trực tiếp nhu cầu công ty, ) ... vốn Vì phân tích tài sản phải đơi với phân tích nguồn vốn NGUỒN VỐN 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 C NỢ PHẢI TRẢ 41,18% 42, 72% 41, 82% 36,83% 55 ,21 % I Nợ ngắn hạn 23 ,01% 21 ,08% 23 ,26 % 24 ,75% 29 ,27 % II... Website: http://kinhbaccity.com/ - Email: info@kinhbaccity.com - Mã cổ phiếu: KBC 1 .2 Lịch sử hình thành phát triển công ty - Ngày 27 /3 /20 02, CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc thành lập Công Ty thức vào... chung công ty 1.1 Tổng quan cơng ty 1 .2 Lịch sử hình thành phát triển cơng ty 1.3 Lĩnh vực kinh doanh 1.4 Phân tích ngành 1.5 Mơ hình SWOT 3 5 II Phân tích tài 2. 1 Phân tích tỷ trọng 2. 2 Phân tích