TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA/BỘ MƠN KIỂM TỐN KỲ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ: NĂM HỌC: 2021 ĐỀ TÀI BÀI TẬP LỚN: ĐỀ 04 Họ tên sinh viên : ĐÀO THỊ XUÂN HƯƠNG Mã sinh viên : 1911180590 Lớp: DH9QTKD2 Số báo danh : 73 Tên học phần: Định giá bất động sản Giảng viên hướng dẫn : Lê Thị Thúy Hằng Hà Nội, Ngày 21 Tháng Năm 2021 Phần Câu hỏi lý thuyết Câu hỏi : Theo anh (chị), tiến hành định giá bất động sản theo phương pháp so sánh,định giá viên cần phải tuân thủ nguyên tắc định giá bất động sản nào? Anh (chị) trình bày cụ thể nguyên tắc định giá bất động sản Trả lời : + tiến hành định giá bất động sản theo phương pháp so sánh,định giá viên cần phải tuân thủ nguyên tắc định giá bất động sản sau : - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cung cầu - Ngun tắc đóng góp Ngun tắc thay • Cơ sở đề nguyên tắc Những người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua bất động sản đó, tốn tiền mua sản phẩm tương tự Các bất động sản giá khác nhau, người mua tìm, khảo sát bất động sản tương đương có giá tốt • Nội dung nguyên tắc Giới hạn giá trị cao bất động sản không vượt q chi phí để có bất động sản tương đương với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay • Yêu cầu định giá viên - Phải nắm thơng tin giá hay chi phí sản xuất bất động sản tương tự, gần với thời điểm định giá - Phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại bất động sản Nguyên tắc cung cầu • Cơ sở đề nguyên tắc Căn chủ yếu phổ biến việc định giá bất động sản dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Khi mà thị trường bất bất động sản có nhu cầu cao giá tăng lên thị trường có nguồn cung bất động sản khan giá lên theo ngược lại • Nội dung nguyên tắc Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Giá trị bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung bất động sản • Yêu cầu định giá viên Phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai Nguyên tắc đóng góp • Cơ sở đề ngun tắc Khi kết hợp bất động sản với tổng giá trị cao tổng giá trị bất động sản đơn lẻ Bất động sản nhà + bất động sản sân vườn tổng giá trị bất động sản gộp lại với có giá trị lớn bất động sản riêng lẻ ( giá trị bất động sản A + B > giá trị bất động sản A + giá trị bất động sản B ) • Nội dung nguyên tắc Giá trị bất động sản hay phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào vắng mặt hay góp mặt làm cho giá trị tồn bất động sản tăng lên hay giảm Bất động sản nằm gần trung tâm thương có xu hướng tăng giá, nhiều bất động sản có xu hướng hưởng lợi trung tâm vào hoạt động , ngược lại bất động sản vị trí khơng thuận lợi bị che khuất, gần nghĩa địa có giá giảm • Yêu cầu định giá viên - Khi đánh giá tổ hợp bất động sản không cộng giá trị bất động sản riêng lẻ - Khi xem xét giá trị bất động sản phận, phải xem xét mối quan hệ với bất động sản tổng thể Phần 2: Câu hỏi tập Câu hỏi : Anh (chị) lựa chọn biến số X, Y Z phù hợp để ước tính giá trị biệt thự G01 theo phương pháp so sánh Trả lời: Tóm tắt đề Các yếu Biệt thự G01 Biệt thự G02 Biệt thự G03 Biệt thự G04 200 𝑚2 180𝑚2 220𝑚2 160𝑚2 tố so sánh Diện tích Mặt pháp Hợp pháp Chưa hợp Chưa hợp quyền sử quyền sử pháp pháp dụng đất dụng đất quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất Hợp lý pháp Giá trị Kém Có vị trí Có vị trí xây dựng phần sân thuận lợi thuận lợi vườn 180 200 triệu 150 triệu triệu đồng đồng đồng Điều kiện Trả thành Trả Trả toán đợt 12.200 triệu 10.000 triệu Chọn X= 7% , Y= 8% ❖ , Z= 170 𝑚2 Điều giá trị Biệt thự G02 : diện tích 180 𝑚2 +Trị giá tốn biệt thự G02 thời điểm : PV= 6.000 + 4.000 (1+7%) 2+ 3.000 (1+8%)3 = 11.875,252 triệu đồng +Giá trị biệt thự G02 sau điều giá trị phần sân vườn : = 11.875,252 + 180 = 12.055,252 triệu đồng +Trị giá 𝑚2 biệt thự G02 : = 12.055,252 : 180 = 66,974 triệu đồng/𝑚2 ❖ Điều giá trị Biệt thự G03 : diện tích 220 𝑚2 + Phí nộp đăng kí giấy tờ sử dụng đất cho biệt thự G03 = 170 * 50%* 20 + 50*100%*20 = 2.700 triệu đồng + Giá trị biệt thự G03 sau có đầy đủ giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất : = 12.200 + 2.700 = 14.900 triệu đồng + Trị giá biệt thự G03 sau điều chỉnh phần vị trí : = 14.900 – 200 = 14.700 triệu đồng + Trị giá 𝑚2 biệt thự G03 : = 14.700 : 220 = 66,818 triệu đồng ❖ Điều giá trị Biệt thự G04 : diện tích 160 𝑚2 + Phí nộp đăng kí giấy tờ sử dụng đất cho biệt thự G04 = 160 * 50%* 20 = 1.600 triệu đồng + Giá trị biệt thự G04 sau có đầy đủ giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất : = 10.000 + 1.600 = 11.600 triệu đồng + Trị giá biệt thự G04 sau điều chỉnh phần vị trí : = 11.600 + 150 = 11.750 triệu đồng + Trị giá 𝑚2 biệt thự G04 : =11.750 : 160 = 73,437 triệu đồng/𝑚2 ❖ Xác định giá trị Biệt thự G01 : diện tích 200 𝑚2 + Trị giá 𝑚2 biệt thự G01 : = (66,974 + 66,818 + 73,437 ) : = 69,076 triệu đồng + Trị giá ước tính biệt thự G01 = 69,076 * 200 = 13.815,2 triệu đồng Vậy trị giá ước tính bất động sản cần thẩm định : 13.815,2 triệu đồng ... vào giá trị thị trường Giá trị thị trường bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Khi mà thị trường bất bất động sản có nhu cầu cao giá tăng lên thị trường có... dung nguyên tắc Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Giá trị bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung bất động sản • Yêu cầu định giá