Công ty Cổ phần VINCOM.CHÀO BÁN TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI QUỐC TẾ-VIET NAM

Công ty Cổ phần Vincom (Thành lập Việt Nam với tư cách Công ty Cổ phần, Giấy phép Kinh doanh Số 0103001016 theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam) Trái phiếu Chuyển đổi có tổng giá trị vốn gốc 185.000.000 USD lãi suất 5% đáo hạn năm 2017 (sẽ tăng lên theo Quyền lựa chọn đươc mô tả Thông báo Chào bán này) Giá phát hành: 100% Trái phiếu Chuyển đổi có tổng giá trị vốn gốc 185.000.000 USD lãi suất 5% đáo hạn năm 2017 ("Trái phiếu") Công ty Cổ phần Vincom ("Bên phát hành") phát hành Bên phát hành trao cho Tổ chức Quản lý Phát Hành (như định nghĩa Thông báo Chào bán này) quyền lựa chọn (“Quyền lựa chọn”) nhận mua mua bổ sung lên tới 65.000.000 USD giá trị vốn gốc Trái phiếu, thực vịng 30 ngày kể từ Ngày Hồn tất (như định nghĩa Thông báo Chào bán này) Giá phát hành Trái phiếu 100% tổng giá trị vốn gốc Trái phiếu.Lãi suất Trái phiếu toán sáu tháng lần vào ngày 03/4 ngày 03/10 năm (mỗi ngày gọi “Ngày Thanh toán Lãi”) Lãi tốn lần đầu vào ngày 03/10/2012 Trái chủ chuyển đổi Trái phiếu thành cổ phần phổ thông Bên phát hành ("Cổ phần") vào thời điểm vào sau ngày thứ 41 kể từ sau Ngày hoàn tất ngày phát hành Trái phiếu Lựa chọn (như định nghĩa tài liệu này) hết làm việc (tại địa điểm mà Trái phiếu lưu ký để thực chuyển đổi) vào ngày thứ 10 trước ngày 03/4/2017 ("Ngày Đáo hạn"), trừ trường hợp chuyển đổi, mua lại bán hủy bỏ trước (theo quy định Thơng báo Chào bán này) Giá chuyển đổi (phụ thuộc vào phương pháp điều chỉnh theo phương thức quy định Thông báo Chào bán (“Thông báo Chào bán”)) ("Giá Chuyển đổi") ban đầu 112.200 VNĐ/Cổ phiếu theo tỷ giá hối đoái xác định chuyển đổi 20.900 VNĐ/1 USD, xác định lại trường hợp quy định Thông báo Chào bán Cổ phiếu niêm yết Sở Giao dịch Thành phố Hồ Chí Minh ("HOSE") Vào ngày 27/3, giá đóng cửa Cổ phiếu HOSE 102.000/Cổ phiếu Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Chuyển đổi" Trừ trường hợp chuyển đổi, mua lại bán hủy bỏ trước đó, Trái phiếu mua lại vào Ngày Đáo hạn theo 111,73% giá trị vốn gốc Trái phiếu, với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính theo điều kiện điều khoản quy định Thông báo Chào bán ("Các Điều kiện") Trái phiếu mua lại tồn (nhưng khơng mua lại phần), theo quyền chọn Bên phát hành vào thời điểm sau ngày 03/4/2014, sau thỏa mãn điều kiện định, với Giá trị mua lại sớm (như định nghĩa tài liệu theo giá trị vốn gốc Trái phiếu với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến ngày xác định để tiến hành mua lại Giá Đóng cửa (như định nghĩa Thông báo Chào bán này) Cổ phần ngày 20 Ngày Giao dịch Liên tiếp (như định nghĩa Thông báo Chào bán này), ngày cuối xảy khơng q 30 ngày trước ngày thông báo việc mua lại cơng bố, (được chuyển đổi sang đồng Đơ-la Mỹ theo Tỷ giá Hiện hành) tối thiểu 130% Giá trị mua lại sớm Trái phiếu có giá trị vốn gốc 100.000 USD chia cho Tỷ lệ Chuyển đổi áp dụng vào Ngày Giao dịch Trái phiếu mua lại tồn (nhưng khơng phải phần) thời điểm theo quyền chọn Bên phát hành theo Giá trị mua lại sớm giá trị vốn gốc Trái phiếu với tiền lãi cộng dồn chưa toán đến ngày xác định để tiến hành mua lại Trái phiếu (i) 90% giá trị vốn gốc Trái phiếu phát hành ban đầu chuyển đổi, mua lại bán hủy bỏ (ii) trường hợp có thay đổi định pháp luật quy định liên quan đến thuế Việt Nam Trái chủ có quyền yêu cầu Bên phát hành mua lại Trái phiếu (i) theo Giá trị mua lại sớm Trái phiếu với tiền lãi cộng dồn chưa tốn vào Ngày Mua lại có Sự kiện Liên quan (như định nghĩa Thông báo Chào bán này), trường Cổ phiếu khơng cịn niêm yết và/hoặc không đưa vào giao dịch việc giao dịch Cổ phiếu bị đình thời hạn vượt 30 Ngày Giao dịch HOSE Sở Giao dịch Chứng khốn Thay (như định nghĩa Thơng báo Chào bán này), có, Thay đổi Kiểm sốt (như định nghĩa Thơng báo Chào bán này) diễn (ii) 104,21% mệnh giá Trái phiếu với tiền lãi cộng dồn chưa toán ("Giá Quyền chọn Bán") vào ngày 03/4/2014 ("Ngày thực Quyền chọn Bán") Trong số trường hợp định, Trái phiếu toán tiền mặt tự động chuyển đổi, Bên phát hành phải thực nghĩa vụ giao Cổ phần đầy đủ chuyển đổi Trái phiếu cách toán Giá trị Thanh toán Tiền mặt theo Điều kiện Các Trái phiếu chấp thuận mặt nguyên tắc để niêm yết Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore ("SGX-ST") SGX-ST khơng có trách nhiệm tính xác tuyên bố đưa ý kiến diễn đạt báo cáo trình bày Thơng báo chào bán Việc đưa Trái phiếu Danh sách Niêm yết SGX-ST không coi số thể giá trị Bên phát hành, công ty con, công ty liên kết Bên phát hành Trái phiếu Các Trái phiếu giao dịch theo lô lớn với giá trị tối thiểu 200.000 USD SGX-ST với điều kiện Trái phiếu niêm yết SGX-ST Bên phát hành cam kết nộp đơn yêu cầu chấp thuận cho Cổ phần phát hành chuyển đổi Trái phiếu niêm yết HOSE Để tìm hiểu yếu tố rủi ro định liên quan đến Trái phiếu Cổ phần, xem phần "Các Yếu tố Rủi ro- Các Yếu tố rủi ro liên quan đến Trái phiếu Cổ phiếu" Các Trái phiếu đại diện Chứng Trái phiếu Tồn cầu (như định nghĩa Thơng báo Chào bán này) theo mẫu đăng ký, lưu ký quan lưu lý chung đại diện cho, đăng ký tên bên định Ngân hàng Euroclear, S.A./N.V (“Euroclear”) Ngân hàng Clearstream, (“Clearstream, Luxembourg”), vào ngày 03/4/2012 ("Ngày hoàn tất"), cho tài khoản chủ tài khoản tương ứng tổ chức Các lợi ích thụ hưởng Chứng Trái phiếu Toàn cầu thể trên, giao dịch chuyển nhượng lợi ích thụ hưởng thực thơng qua hồ sơ trì Ngân hàng Euroclear Clearstream, Luxembourg Trừ có quy định Thơng báo Chào bán này, Chứng Trái phiếu thức đại diện cho Trái phiếu phát hành riêng lẻ không phát hành để đổi lấy lợi ích Chứng Trái phiếu Tồn cầu Các Trái phiếu Cổ phần phát hành chuyển đổi Trái phiếu chưa không đăng ký theo Đạo luật Chứng khoán Hoa Kỳ năm 1933, sửa đổi ("Đạo luật Chứng khoán") và, theo số quy định miễn trừ định, không chào bán bán Hợp chủng quốc Hoa Kỳ ("Hoa Kỳ" "Mỹ") Các Trái phiếu chào bán bán nước Mỹ cho người công dân Mỹ theo Quy định S Đạo luật Chứng khốn Để tìm hiểu số quy định hạn chế định hoạt động bán lại chuyển nhượng, xem phần "Đăng ký Mua Bán" Thông báo Chào bán chưa đăng ký lên Cơ quan Quản lý Tiền tệ Singapore ("MAS") cáo bạch theo Đạo luật Chứng khoán Hợp đồng tương lai, Mục 289 Singapore ("SFA") theo đó, Trái phiếu khơng chào bán bán, Trái phiếu không đối tượng thư mời đăng ký mua mua, Thông báo Chào bán văn tài liệu khác liên quan đến việc chào bán bán, thư mời đăng ký mua bán Trái phiếu không lưu hành phân phối, trực tiếp gián tiếp, cho người Singapore theo quy định miễn trừ SFA áp dụng đợt chào bán thực (a) cho nhà đầu tư tổ chức (như định nghĩa Mục 4A SFA) theo Mục 274 SFA, (b) cho người liên quan (như định nghĩa Mục 275(2) SFA, người theo đợt phát hành quy định Mục 275(1A) SFA, theo điều kiện quy định Mục 275 SFA (c) theo điều kiện quy định áp dụng khác SFA Tổ chức Dựng sổ Duy Tổ chức Quản lý Phát hành Thơng báo Chào bán ngày 27/3/2012 Bên phát hành hoàn toàn chịu trách nhiệm thông tin cung cấp Thông báo Chào bán và, sau tiến hành biện pháp kiểm tra hợp lý, xác nhận (i) Thông báo Chào bán cung cấp thông tin liên quan đến Bên phát hành, công ty bên phát hành (gọi chung "Tập đoàn") công ty liên kết, Trái phiếu Cổ phần mà thơng tin đóng vai trị quan trọng bối cảnh đợt phát hành chào bán Trái phiếu; (ii) liên quan đến khía cạnh trọng yếu, tuyên bố Thông báo Chào bán liên quan quan đến Bên phát hành thành viên Tập đồn xác không gây nhầm lẫn (iii) ý kiến dự định trình bày Thơng báo Chào bán liên quan đến Bên phát hành thành viên Tập đồn trình bày cách trung thực, đưa sau cân nhắc trường hợp liên quan dựa giả định hợp lý; (iv) khơng có thơng tin khác liên quan đến Bên phát hành thành viên Tập đoàn, Trái phiếu Cổ phần mà việc bỏ sót thơng tin có thể, bối cảnh đợt phát hành chào bán Trái phiếu Cổ phần, khiến tồn Thông báo Chào bán gây nhầm lẫn liên quan đến khía cạnh trọng yếu; (v) Bên phát hành tiến hành biện pháp kiểm tra hợp lý để xác định thơng tin xác nhận tính xác thơng tin tun bố Trường hợp thơng tin trình bày Thơng báo Chào bán bao gồm trích dẫn từ tóm tắt thơng tin liệu từ nhiều nguồn công bố nguồn riêng khác, Bên phát hành chịu trách nhiệm việc chép xác tóm tắt liệu Thông báo Chào bán tài liệu chào bán lời mời nhân danh Bên phát hành, Credit Suisse (Singapore) Limited ("Tổ chức Dựng sổ Quản lý Phát hành"), Bên nhận ủy thác Đại lý (mỗi đối tượng định nghĩa Thông báo Chào bán này) để đăng ký mua mua Trái phiếu Cổ phần không sử dụng để đề nghị chào mua người quốc gia trường hợp mà đề nghị chào mua chưa cho phép bất hợp pháp Việc phân phối Thông báo Chào bán chào bán Trái phiếu số quốc gia định bị pháp luật hạn chế.Những người sở hữu Thông báo Chào bán phải tự tìm hiểu tuân thủ quy định hạn chế này.Để tìm hiểu quy định hạn chế khác hoạt động chào bán bán Trái phiếu phân phối Thông báo Chào bán này, xem phần "Đăng ký mua Bán" Không đối tượng số Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác Đại lý tiến hành thẩm tra thơng tin trình bày Thông báo Chào bán cách riêng rẽ Theo đó, Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác Đại lý không đưa tuyên bố, đảm bảo cam kết nào, rõ ràng ngụ ý, không thừa nhận trách nhiệm trách nhiệm pháp lý tính xác đầy đủ thơng tin trình bày Thông báo Chào bán thông tin khác cung cấp liên quan đến Trái phiếu Cổ phần Mỗi người nhận Thông báo Chào bán chấp nhận người không dựa vào Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác, Đại lý người liên quan đến Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác, Đại lý liên quan đến hoạt động thẩm tra tính xác thơng tin định đầu tư Thơng báo chào bán khơng có ý định cung cấp sở để đánh giá tín nhiệm đánh giá khác không nên coi Thông báo Chào bán khuyến nghị đối tượng số Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác Đại lý việc đối tượng nhận Thông báo Chào bán nên mua Trái phiếu Mỗi người mua Trái phiếu tiềm nên tự xác định mức độ xác đáng thông tin cung cấp Thông báo Chào bán giao dịch mua Trái phiếu người mua nên dựa vào việc kiểm tra trao đổi độc lập với chuyên gia tư vấn thuế, luật pháp kinh doanh riêng người mua cần thiết Không người phép cung cấp thông tin đưa tun bố khơng trình bày Thơng báo Chào bán thông tin tun bố khơng trình bày Thơng báo Chào bán thông tin tuyên bố cho phép nhân danh Bên phát hành, Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thác Đại lý Việc gửi Thông báo Chào bán vào thời điểm khơng có hàm ý thông tin công bố Thông báo Chào bán xác vào thời điểm sau ngày gửi Thông báo Chào bán -i- Trong trình đƣa định đầu tƣ, nhà đầu tƣ phải dựa vào kiểm tra riêng Bên phát hành điều khoản Trái phiếu, bao gồm giá trị rủi ro liên quan Xem phần "Các Yếu tố Rủi ro" để tìm hiểu số yếu tố đƣợc cho liên quan đến khoản đầu tƣ vào Trái phiếu Bên phát hành, Tổ chức Quản lý Phát hành, Bên nhận ủy thácvà Đại lý không chịu trách nhiệm với ngƣời mua Trái phiếu tính pháp lý khoản đầu tƣ vào Trái phiếu ngƣời mua dƣới bất kỳluật định đâu tƣ quy định pháp luật tƣơng tự Trong Thơng báo Chào bán này, trừ có quy định khác ngữ cảnh yêu cầu khác, dẫn chiếu đến "Việt Nam" dẫn chiếu đến nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam dẫn chiếu đến "Mỹ" "Hoa Kỳ" dẫn chiếu đến Hợp chủng quốc Hoa Kỳ Mọi dẫn chiếu đến "Chính phủ" dẫn chiếu đến phủ Việt Nam Mọi dẫn chiếu đến "Đồng Việt Nam" "VNĐ" dẫn chiếu đến đồng tiền hợp pháp Việt Nam dẫn chiếu đến "đồng Đô la Mỹ" "USD" dẫn chiếu đến đồng tiền hợp pháp Hợp chủng quốc Hoa Kỳ Mọi dẫn chiếu đến "€", "EUR" "Euro" dẫn chiếu đến đồng tiền giới thiệu đầu giai đoạn thứ ba Liên minh Tiền tệ Kinh tế châu Âu theo Hiệp ước thành lập Cộng đồng châu Âu đươc sửa đổi Để thuận tiện, trừ quy định khác, số giá trị đồng USD quy đổi thành VNĐ dựa tỷ giá Bloomberg L.P niêm yết vào ngày 31/12/2011 USD đổi 21.034 VNĐ, làm tròn cần thiết Không nên hiểu việc quy đổi tuyên bố giá trị đồng USD kiểm tốn, Đồng Việt Nam quy đổi thành đồng Đô la Mỹ theo tỷ giá tỷ giá khác Các số liệu thị trường số dự báo ngành sử dụng Thông báo Chào bán lấy từ khảo sát nội bộ, nghiên cứu thị trường, thông tin công bố rộng rãi báo cáo ngành Các báo cáo ngành thường tuyên bố thông tin báo cáo lấy từ nguồn cho đáng tin cậy, nhiên, mức độ xác đầy đủ thông tin không đảm bảo Tương tự vậy, khảo sát nội bộ, dự báo ngành nghiên cứu thị trường, cho đáng tin cậy, chưa thẩm định độc lập, Bên phát hành Tổ chức Quản lý phát hành chính, Bên nhận Ủy thác Đại ý chưa đưa tuyên bố mức độ xác thơng tin Trong Thông báo Chào bán này, số liệu trình bày dạng hàng nghìn hàng triệu đơn vị giá trị làm trịn lên xuống Theo đó, tổng giá trị cột dòng số liệu bảng khơng tương ứng với tổng giá trị khoản mục riêng số liệu thực tế khác so với số liệu trình bày Thông báo Chào bán kết việc làm tròn Tên tiếng Anh cá nhân, pháp nhân, phòng ban, tổ chức, luật, quy định, chứng chỉ, chức danh đối tượng tương tự Việt Nam dịch tên tiếng Việt trình bày tài liệu mục đích nhận dạng Trong trường hợp có mâu thuẫn nào, tên tiếng Việt áp dụng - ii - CÁC TUYÊN BỐ DỰ KIẾN Một số tuyên bố Thông báo Chào bán "tuyên bố dự kiến" Các tuyên bố dự kiến bao gồm rủi ro lường trước không nhận biết được, bất trắc yếu tố khác khiến cho kết quả, hiệu thành công Tập đoàn, kết ngành thực tế khác xa so với kết quả, hiệu thành công tương lai nêu tuyên bố dự kiến diễn Các tuyên bố dự kiến dựa nhiều giả định chiến lược kinh doanh tương lai Tập đồn mơi trường Tập đoàn hoạt động tương lai Trong số yếu tố quan trọng khiến kết quả, hiệu thành tích thực tế Tập đoàn khác xa so với kết quả, hiệu thành tích thể tuyên bố dự kiến, bao gồm, điều kiện biến động kinh tế nước, khu vực tồn cầu tác động bất lợi đến thị trường bất động sản Việt Nam, mức độ cạnh tranh thị trường bất động sản Việt nam, khả Tập đoàn việc bổ sung diện tích quỹ đất nhận định phê chuẩn số vốn cần thiết để phát triển khu đất để kiểm soát quản lý cách hiệu chi phí diện tích đất bổ sung nguyên vật liệu sử dụng dự án xây dựng Tập đoàn Các yếu tố khác khiến cho kết quả, hiệu thành công thực tế khác xa so với tuyên bố dự kiến bao gồm, không giới hạn, yếu tố trình bày phần "Các Yếu tố Rủi ro", "Thảo luận Phân tích Hội đồng Quản trị Tình hình tài Kết Hoạt động kinh doanh" "Kinh doanh" Các tuyên bố dự kiến đưa vào ngày lập Thông báo Chào bán Trừ nghĩa vụ Bên phát hành theo Hướng dẫn Niêm yết SGX-ST, Bên phát hành tuyên bố miễn trừ nghĩa vụ thơng cáo báo chí nội dung cập nhật nội dung sửa đổi bổ sung tuyên bố dự kiến đưa Thông báo Chào bán để phản ánh thay đổi dự đốn Tập đồn liên quan đến thơng báo thay đổi liên quan đến kiện, điều kiện tình mà tuyên bố dựa vào MỘT SỐ THUẬT NGỮ VÀ QUY ƢỚC XÁC ĐỊNH Trong tài liệu chào bán này, dẫn chiếu đến "Công ty", ―Bên phát hành‖và "Vincom" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Vincom và, trừ ngữ cảnh yêu cầu khác, thuật ngữ "chúng tôi", "của chúng tơi" "Tập đồn" dẫn chiếu đến Bên phát hành cơng ty hợp (bao gồm Vinpearl); dẫn chiếu đến ―Tập đoàn Vincom‖ dẫn chiếu đến Bên phát hành cơng ty hợp (khơng bao gồm Vinpearl) Trong tài liệu chào bán này, tất dẫn chiếu đến ―Vingroup‖ dẫn chiếu đến ―Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Nam‖, dẫn chiếu đến ―Vinpearl´hoặc ―CTCP Vinpearl‖ dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Vinpearl công ty trước Sáp nhập Vinpearl (được định nghĩa Thông báo Chào bán này) Công ty TNHH MTV Vinpearl sau Sáp nhập Vinpearl, dẫn chiếu đến "Du lịch Việt Nam" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Du lịch Việt Nam TP.Hồ Chí Minh Mọi dẫn chiếu đến "Bê tông Ngoại thƣơng" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Bê tông Ngoại thương Mọi dẫn chiếu đến "CTCP Thành phố Xanh" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố Xanh Mọi dẫn chiếu đến "LIG" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Nhóm Đầu tư May mắn Mọi dẫn chiếu đến "Phát triển Sinh Thái" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Sinh thái, dẫn chiếu đến ―Sài Đồng‖ dẫn chiếu đến Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sài Đồng, dẫn chiếu đến ―Hồ Tây‖ dẫn chiếu đến CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản Hồ Tây, dẫn chiếu đến ―Việt Thành‖ dẫn chiếu đến ―Công ty TNHH Việt Thành – Sài Đồng‖, dẫn chiếu đến ―Nam Hà Nội‖ dẫn chiếu đến CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội dẫn chiếu đến "Bất động sản Thăng Long" dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Thăng Long, tất dẫn chiếu tới ―PFV‖ dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại PFV, tất dẫn chiếu tới ―CTCP Thành phố Hoàng Gia‖ dẫn chiếu đến Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốc Thành phố Hoàng Gia, dẫn chiếu đến ―Vinpearl Đà Nẵng‖ ―CTCP Vinpearl Đà Nẵng‖ dẫn chiếu dẫn chiếu đến Công ty TNHH MTV Vinpearl Đà Nẵng, dẫn chiếu đến ―Future Property Invest‖ dẫn chiếu đến Công ty TNHH Future Property Invest, dẫn chiếu đến ―Du lịch Sinh Thái Nam Qua‖ dẫn chiếu đến Công ty TNHH Du lịch Sinh Thái Nam Qua, dẫn chiếu đến ―Công ty TNHH Khách sạn Tây Hồ View‖ dẫn chiếu đến Công ty TNHH Khách sạn Du lịch Tây Hồ View, dẫn chiếu đến ―Tây Tăng Long‖ dẫn - iii - chiếu đến Công ty TNHH Bất động sản Tây Tăng Long, dẫn chiếu đến ―Vinpearl Hội An‖là dẫn chiếu đến Công ty TNHH MTV Vinpearl Hội An, dẫn chiếu đến ―Viettronics‖ dẫn chiếu đến CTCP Viettronics Đống Đa, dẫn chiếu đến ―Vinpearl Hòn Một‖ dẫn chiếu đến CTCP Du lịch Hòn Một, dẫn chiếu tới ―Bất động sản Hải Phòng‖ dẫn chiếu đễn Công ty Đầu tư Phát triển Bất động sản Hải Phòng, dẫn chiếu đến ―Vincharm‖ dẫn chiếu đến Công ty TNHH MTV Phát triển Dịch vụ Vincharm, dẫn chiếu tới ―Vinmec‖ dẫn chiếu đến hoạt động sở chăm sóc sức khỏe Tập đồn, cơng ty Tập đoàn Nam Hà Nội nắm giữ Toàn dẫn chiếu đến ―Sáp nhập Vinpearl‖ dẫn chiếu đến việc sáp nhập Vinpearl Vincom hoàn tất vào 17/01/2012 Xin xem ―Lịch sử Cơ cấu Tập đoàn – Sáp nhậpVinpearl‖ Toàn dẫn chiếu đến ―Đăng ký mua trƣớc‖ dẫn chiếu đến hoạt động bán dự án cho người mua tiềm dạng hợp đồng mua bán hợp đồng góp vốn trước dự án hồn thành Xem ―Thảo luận Phân tích Hội đồng Quản trị Tình hình tài Kết Hoạt động kinh doanh – Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động Tập đồn – Đăng ký mua trước‖ Toàn dẫn chiếu đến ―Cổ phiếu‖ dẫn chiếu tới Cổ phiếu Công ty đăng ký Sổ Đăng ký cổ phiếu Cơng ty.Tồn dẫn chiếu đến ―Cổ đơng‖ dẫn chiếu tới cổ đông nắm giữ Cổ phần vốn điều lệ Vincom Thông tin trang web trang web liên kết trực tiếp gián tiếp đến trang web trang web công ty liên quan thực thể khác mà chúng tơi có liên quan khơng trình bày tài liệu chào bán thông tin tham khảo quý vị không nên dựa vào thông tin Dẫn chiếu đến Hội đồng Quản trị Thành viên Hội đồng quản trị cán chủ chốt dẫn chiếu đến thành viên Hội đồng Quản trị cán chủ chốt Công ty, mô tả phần "Quản lý"; dẫn chiếu đến "Điều lệ" dẫn chiếu đến Điều lệ Cơng ty trình bày trong; dẫn chiếu đến vốn cổ phần phần "Mô tả Cổ phiếu" phần khác dẫn chiếu đến vốn cổ phần Công ty Khi xác định cổ phần công ty công ty liên kết Cơng ty, trừ có lưu ý khác, vốn điều lệ sử dụng thay cho vốn thực góp để xác định sở hữu, lợi ích thực tế quyền biểu - iv - MỤC LỤC Trang T M T T Đ T CH O B N TH NG TIN T I CH NH TÓM T T C C Y U T RỦI RO 17 SỬ D NG S TI N THU Đ C TỪ Đ T PHÁT HÀNH 39 C TỨC V CH NH S CH C TỨC 40 V NH V N 42 T GI H I ĐO I V QUẢN LÝ NGOẠI H I 44 GI C PHI U 45 TH NG TIN T I CH NH CH N L C 46 THẢO LU N V PHÂN T CH CỦ H I Đ NG QUẢN TR V TÌNH HÌNH T I CH NH V K T QUẢ HOẠT Đ NG KINH DOANH 56 L CH SỬ V C CẤU T P ĐO N 99 KINH DOANH 113 QUẢN L 183 CÁC C Đ NG L N 1933 C C QUY Đ NH 195 GI O D CH V I B N LI N QU N 205 C C ĐI U KHOẢN V ĐI U KI N CỦA TR I PHI U 208 T M T T C C QUY Đ NH V TR I PHI U D I H NH THỨC TR I PHI U TO N CẦU 247 M TẢ C PHI U 250 M TẢ C C KHOẢN N TR NG Y U 255 THU 262 Đ NG K MU V B N 266 TH NH QUY T TO N 272 THỦ T C CHUY N Đ I 274 VẤN Đ PH P L 278 T CHỨC KI M TO N Đ C L P 279 C C CHUY N GI 280 THÔNG TIN CHUNG 281 PH L C F F-1 PH L C A A-1 PH L C B B-1 -v- TÓM TẮT Tổng quan Bên phát hành, với tổng số vốn hóa thị trường xấp xỉ 53.840 tỷ VNĐ (xấp xỉ 2.560 triệu USD) tính ngày 16/03/2012, công ty phát triển quản lý bất động sản,du lịch khách sạn niêm yết có giá trị vốn hóa thị trường lớn Việt Nam Tập đồn chủ yếu tham gia vào phát triển, cho thuê, vận hành bán mặt bán lẻ, văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng bất động sản phức hợp cao cấp thành phố lớn địa điểm thu hút du lịch Việt Nam bao gồm Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Nha Trang Đà Nẵng Sáp nhập Vinpearl hoàn tất ngày 17/01/2012 Việc sáp nhập Vinpearl giúp Tập đoàn mở rộng hoạt động vào lĩnh vực phát triển ngành quản lý du lịch, khách sạn trở thành tập đoàn bất động sản niêm yết lớn Việt Nam theo vốn hóa thị trường vốn điều lệ Xem phần “Lịch sử Cơ Cấu Tập đoàn – Lịch sử Phát triển‖ Tập đoàn tập trung vào dự án phát triển đầu tư bất động sản qui mơ lớn tọa lạc vị trí đắc địa Việt Nam Hầu hết bất động sảnđô thị Vincomnằm khoảng 10 km từ trung tâm thành phố Từ thành lập vào năm 2002, Vincom hồn thành dự án với tổng diện tích xấp xỉ 31.146 m2và tổng diện tích cho thuê thực tế (―NL ‖) xấp xỉ 162.271 m2 Các bất động sản mang lại nguồn doanh thu ổn định thường xun cho Tập đồn .Ngồi ra, Tập đồn có lợi ích kiểm sốt dự án phát triển Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phịng Hưng Yên Tám dự án phát triển có tổng diện tích đất xỉ13.908.652 m2 Tập đồn có lợi ích thực tếlà 12.388.394 m2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Tập đoàn Vincom năm 2003 với việc xây dựng thành công Vincom Center Hà Nội – Tháp Tháp B Đây tổ hợp đa dụng bao gồm trung tâm thương mại, văn phịng khu vực đậu xe hồn thành tháng 11/2004 Vincom Center Hanoi – Tháp bán cho BIDV theo hợp đồng mua bán vào năm 2006 Dự án quan trọng thứ hai Tập đoàn Vincom Center Hà Nội - Tháp C, tổ hợp trung tâm thương mại, hộ cao cấp khu vực đậu xe hoàn thành cuối năm 2009 Tháng 4/2010, Tập đoàn Vincom khai trương hạng mục trung tâm thương mại văn phòng Vincom Center B TP Hồ Chí Minh (―Vincom Center B‖), tổ hợp bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, hộ khu đỗ xe Tất hộ hoàn thành để bàn giao vào tháng 12/2010.Vincom Center Long Biên, hạng mục trung tâm thương mại dự án ―Vincom Village‖ bắt đầu vào hoạt động từ tháng 12/2011 Vinpearl chủ yếu tham gia phát triển vận hành khách sạn, khu nghỉ dưỡng dịch vụ giải trí Hoạt động kinh doanh khách sạn Vinpearl hiệnđóng góp lớn nhấtcho doanh thu, chiếm 51,2% thu nhập rịng năm 2011 Vinpearl có lợi ích chi phối dự án bất động sản nghỉ dưỡng tồn Việt Nam với tổng diện tích 87,7 triệu m2 có lợi ích thực tếlà 87 triệu m2 Các bất động sản Vinpearl bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng hoàn thành 11 bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng thành phố xuyên suốt Việt Nam, bao gồm Đà Nẵng , Hội n, Phú Yên, Nha Trang, Cam Ranh Đà Lạt Cho năm kết thúc vào ngày 31/12/2009, 2010 2011, Tập đoàn Vincom đạt doanh thu 1.942 tỷ VNĐ, 3.844 tỷ VNĐ 2.330 tỷ VNĐ (111 triệu USD), lợi nhuận năm 4.881 tỷ VNĐ, 5.490 tỷ VNĐ 2.887 tỷ VNĐ (137 triệu USD) Tính đến ngày 31/12/2011, Cơng ty có tổng tài sản 51.859 tỷ VNĐ (2.465 triệu USD) tổng vốn chủ sở hữu 16.700 tỷ VNĐ (794 triệu USD) -1- ĐỢT CHÀO BÁN Phần sau phần tóm tắt điều khoản điều kiện Trái phiếu ("Các Điều kiện") Bản tóm tắt xây dựng dựa nên đọc với, toàn nội dung tóm tắt trình bày chi tiết Phần Điều kiện Trái phiếu Chứng thư Ủy thác liên quan đến số Trái phiếu Trường hợp có mâu thuẫn với điều khoản quy định tóm tắt này, Các Điều kiện Chứng thư Ủy thác áp dụng Các cụm từ viết hoa sử dụng Thông báo Chào bán chưa định nghĩa có nghĩa với cụm từ sử dụng phần Các Điều kiện Bên phát hành Công ty Cổ phần Vincom Trái phiếu Trái phiếu Chuyển đổi có tổng giá trị vốn gốc 185.000.000 USD lãi suất 5% Trái phiếu Chuyển đối đáo hạn vào năm 2017 (tăng lên tùy theo Quyền lựa chọn) Quyền chọn mua Bên phát hành trao cho Tổ chức Quản lý Phát Hành, quyền chọn mua vịng 30 ngày kể từ Ngày hồn tất để đăng ký mua mua bổ sung lên tới 65.000.000 USD tổng giá trị vốn gốc Trái phiếu Giá phát hành Các Trái phiếu phát hành 100% tổng giá trị vốn gốc trái phiếu Ngày hoàn tất 03/04/2012 Ngày đáo hạn 03/04/2017 Lãi suất Các Trái phiếu có mức lãi suất 5%/ năm Ngày toán lãi suất Lãi suất toán sáu tháng lần vào ngày 03 tháng 04 ngày 03 tháng 10 hàng năm ngày 03/10/2012 Tính chất Trái phiếu Các Trái phiếu cấu thành nghĩa vụ trực tiếp, ưu tiên, vô điều kiện (phụ thuộc vào quy định khơng cầm cố trình bày đây) khơng có nghĩa vụ bảo đảm Bên phát hành vào thời điểm xếp ngang hàng khơng có ưu tiên Trái phiếu Nghĩa vụ toán Bên phát hành theo Trái phiếu, ngoại trừ trường hợp ngoại lệ bắt buộc theo quy định pháp luật phụ thuộc vào quy định khơng cầm cố trình bày đây, vào thời điểm xếp ngang hàng với tất nghĩa vụ ưu tiên, khơng có bảo đảm ưu tiên khác tương lai Bên phát hành Không cầm cố Các Trái phiếu phải tuân thủ quy định cam kết không xác lập biện pháp bảo đảm Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Quy định không cầm cố" Quyền chuyển đổi Theo phần Điều kiện quy định toán tiền mặt tự động đây, Trái chủ có quyền chuyển đổi Trái phiếu thành Cổ phần thời điểm vào kể từ ngày thứ 41 sau Ngày hoàn tất ngày phát hành Trái phiếu Lựa chọn (được định nghĩa Thông báo Chào bán này) hết làm việc (tại địa điểm mà Giấy chứng nhận chứng minh Trái phiếu lưu ký để thực chuyển đổi) vào ngày thứ 10 trước Ngày Đáo hạn (tính hai ngày này), hoặc, Trái phiếu Bên phát hành đề nghị mua lại trước Ngày Đáo hạn, đến hết làm việc (tại địa điểm nêu trên) ngày không muộn ngày (tại địa điểm nêu trên) trước ngày chốt để mua lại Trái phiếu thông báo yêu cầu mua lại Trái chủ gửi theo quy định Điều kiện 8(D) 8(E) đến hết làm việc (tại địa điểm nêu trên) ngày làm việc trước gửi thơng báo đó, trừ Trái phiếu mua -2- lại, chuyển đổi, mua hủy bỏ trước Giá Chuyển đổi (phụ thuộc vào điều chỉnh theo phương thức quy định Thông báo Chào bán này) 112.200VNĐ/Cổ phiếu, với tỷ giá hối đoái cố định tiến hành chuyển đổi 20.900VNĐ/1 USD Nếu sau xảy Thay đổi Kiểm soát, Quyền Chuyển đổi thực Thời gian Chuyển đổi Thay đổi Kiểm soát (như định nghĩa Thông báo Chào bán), Giá chuyển đổi áp dụng thực Quyền Chuyển đổi điều chỉnh theo quy định phần "Các Điều kiện Điều khoản Trái phiếu - [Chuyển đổi Thay đổi Kiểm soát"] Các Trái phiếu toán tiền mặt tự động số trường hợp định Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Chuyển đổi - Thanh toán Tiền mặt Tự động" Xác định lại Giá Chuyển đổi Nếu trung bình cộng Giá Bình quân Gia quyền Cổ phần (là Cổ phần có quyền hưởng cổ tức đầy đủ) 10 Ngày Giao dịch liên tiếp (như định nghĩa đây) kết thúc vào bao gồm Ngày Xác định lại (như định nghĩa đây) (mỗi giai đoạn gọi ―Thời hạn Xác định lại‖), nhỏ Giá Chuyển đổi hành vào Ngày Xác định lại, Giá Chuyển đổi (phụ thuộc vào Điều kiện 6(B)) xác định lại theo công thức sau: Giá Chuyển đổi điều chỉnh = Giá xác định lại Việc điều chỉnh giới hạn để Giá Chuyển đổi điều chỉnh theo quy định không nhỏ Giá Sàn xác định lại áp dụng (như điều chỉnh để phản ánh việc điều chỉnh theo Điều kiện 6(C) thực trước Ngày Xác định lại liên quan) Vì mục đích Điều kiện này: ―Ngày Xác định lại‖ ngày 03 tháng 10 năm, từ vào bao gồm ngày 03/10/2012, với Ngày Xác định lại cuối ngày 03/10/2016 ―Giá xác định lại‖ nghĩa trung bình cộng Giá Bình quân Gia quyền Cổ phần (là Cổ phần có quyền hưởng cổ tức đầy đủ) vào Ngày Giao dịch Thời hạn Xác định lại ―Giá Sàn xác định lại ― là, vào thời điểm nào, 80% Giá Chuyển đổi ban đầu, với điều kiện có có điều chỉnh Giá Chuyển đổi phù hợp với Điều kiện 6(C) vào trước Ngày Xác định lại liên quan, Giá Sàn xác định lại điều chỉnh cách áp dụng quy định Điều kiện 6(C) theo hình thức phù hợp với Giá Sàn xác định lại Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Chuyển đổi - Quyền Chuyển đổi - Xác định lại Giá Chuyển đổi" Mua lại vào Ngày Đáo hạn Trừ Trái phiếu mua lại, chuyển đổi bán hủy bỏ trước trường hợp quy định phần Điều kiện, Bên phát hành mua lại Trái phiếu theo 111,73% giá trị vốn gốc Trái phiếu với tiền lãi cộng dồn chưa toán Trái phiếu vào Ngày Đáo hạn Mua lại theo Quyền chọn mua Bên Vào thời điểm sau ngày 03/04/2014, Bên phát -3- phát hành hành mua lại tồn khơng phải phần Trái phiếu lưu hành theo Giá trị mua lại sớm Trái phiếu vào ngày mua lại với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến ngày xác định mua lại, Giá Đóng cửa Cổ phần ngày số 20 Ngày Giao dịch liên tiếp, ngày cuối 20 Ngày giao dịch liên tiếp phải ngày vịng 30 ngày trước ngày cơng bố thơng báo việc mua lại (được quy đổi thành đồng Đô la Mỹ theo Tỷ giá Hiện hành) tối thiểu 130% Giá trị mua lại sớm Trái phiếu có giá trị vốn gốc 100.000 USD chia cho Tỷ lệ Chuyển đổi áp dụng cho Ngày Giao dịch Vào thời điểm nào, Bên phát hành mua lại tồn phần Trái phiếu theo Giá trị mua lại sớm Trái phiếu vào ngày mua lại với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến ngày xác định mua lại, với điều kiện trước ngày công bố thông báo mua lại đó, tối thiểu 90% giá trị vốn gốc Trái phiếu phát hành ban đầu chuyển đổi, mua lại mua hủy bỏ Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Mua lại, Mua Hủy bỏ - Mua lại theo quyền chọn mua Bên phát hành" Mua lại Lý Thuế Trong trường hợp diễn số thay đổi tác động đến hệ thống thuế Việt Nam, Bên phát hành có thể, phụ thuộc vào số điều kiện đáp ứng, thơng báo mua lại tồn khơng phải phần Trái phiếu theo Giá trị mua lại sớm Trái phiếu vào ngày mua lại với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến ngày xác định mua lại Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - [Mua lại, Mua Hủy bỏ - Mua lại Lý Thuế" Mua lại theo Quyền chọn mua Trái chủ Vào ngày 03/4/2014, Trái chủ có quyền, theo quyền chọn mua Trái chủ này, yêu cầu Bên phát hành mua lại toàn phần Trái phiếu Trái chủ nắm giữ với giá 104.21% giá trị vốn gốc Trái phiếu cộng với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến ngày xác định mua lại Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Mua lại, Mua Hủy bỏ - Mua lại theo Quyền chọn Trái chủ" Mua lại Hủy niêm yết Thay đổi Kiểm soát Trái chủ có quyền, theo quyền chọn mua Trái chủ, yêu cầu Bên phát hành mua lại tồn số Trái phiếu theo Giá trị mua lại sớm Trái phiếu trước ngày mua lại cộng với tiền lãi cộng dồn chưa tốn tính đến Ngày Mua lại có Sự kiện Liên quan Cổ phần khơng cịn niêm yết và/hoặc không đưa vào giao dịch việc giao dịch Cổ phần bị đình khoảng thời gian kéo dài vòng vượt 30 Ngày Giao dịch HOSE Sở Giao dịch Chứng khoán Thay nào, có, có Thay đổi Kiểm sốt Xem phần "Các Điều khoản Điều kiện Trái phiếu - Mua lại, Mua Hủy bỏ - Mua lại Hủy niêm yết Thay đổi Kiểm soát" Thanh toán Tiền mặt Tự động Bên phát hành, nỗ lực phạm vi theo luật quy định áp dụng, khơng thực hồn thành tất thủ tục, quy trình yêu cầu theo quy định pháp luật Công ty cần thiết bắt buộc phải thực hồn thành để phát hành Cổ phần liên quan vào trước Ngày Bắt đầu (là ngày số 20 Ngày Làm việc Sở Giao dịch sau Ngày Chuyển đổi), việc thực Quyền Chuyển đổi thỏa mãn việc Bên phát hành toán Giá trị Thanh tốn Tiền mặt (cho Trái chủ có liên quan Giá trị Thanh toán Tiền mặt liên quan đến 100.000 USD giá trị vốn gốc Trái phiếu Tỷ lệ Chuyển đổi nhân với -4- PHỤ LỤC B 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Savills khuyến ngh luật sư kế toán cần hướng dẫn xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm: điện, cấp nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng không thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thông tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh công tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-36 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Làng Vân c Hòa Hiệp Bắc, Li n C iểu, T àn p ố Đà Nẵng M t D n: Diện t c u Dự án đề xuất bao gồm biệt thự, khu nghỉ dưỡng, khu trò chơi có thưởng cho người nước ngồi, cơng viên giải trí sân golf - Đang giai đoạn: Đã phê duyệt nguyên tắc, tiến hành nhận bàn giao đất từ Cơ quan Nhà nước 18.744.808 m2 bao gồm: - 13.744.808 m đất - 5.000.000 m mặt biển t: GFA:  L p c o: Công ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài c : Ngày n gi : Lợi c ược 16/01/2012 n gi : P ng p p n gi : P ng p p so s n tr c tiếp Phạm vi giá tr L p So sánh Trực tiếp 55 triệu USD – 69 triệu USD iá tr đ nh giá Gi tr T Quyền thuê dài hạn 65 triệu USD trư ng 65 triệu USD oặc 1.365 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Công ty TNHH Savills Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá NAV 1.3 Ngày iều tr 16/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Báo cáo định giá Vingroup B-37 PHỤ LỤC B Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Không có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm: điện, cấp nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng không thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thông tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh cơng tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-38 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Vinpe rl Resort Hội An c C Mô t D n: Diện t c u Đại, T àn p ố Hội An, T n Qu ng N m Dự án bao gồm khu nghỉ dưỡng khách sạn 147 phòng với tổng FA xấp xỉ 10.600 m2, 26 biệt thự để bán với tổng FA xấp xỉ 21.000 m2 Hiện nay, dự án có giấy phép xây dựng trình xây dựng 76.769 m GFA: 31.782 m L p c o: Cơng ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài t: c : Ngày n gi : Lợi c ược 16/01/2012 n gi : P ng p p n gi : Phư ng p p DCF Quyền sở hữu vĩnh viễn So sánh trực tiếp DCF Tổng chi phí xây dựng cịn lại 1,8 triệu USD Tỷ lệ chiết khấu 20% Tổng doanh thu 26 triệu USD Suất vốn hóa dài hạn 15% Doanh thu Bán khu nghỉ dưỡng cho bên thứ ba 27 triệu USD iá tr 46 triệu USD P ng p p so s n tr c tiếp Phạm vi giá tr 26,5 – 27,7 triệu USD iá tr đ nh giá Gi tr t L p 27,5 triệu USD trư ng 46 triệu USD, tư ng ng 966 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 21/10/2011 Báo cáo định giá Vingroup B-39 PHỤ LỤC B 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Savills nêu Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà soát lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Các đ nh giá thực sở dòng tiền dự kiến nhà đầu tư sử dụng số Khách hàng cung cấp giả đ nh riêng Savills, trừ tuyên bố khác iả đ nh chung xây dựng tiền mặt vào cuối năm không tạo lãi thu nhập Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp thoát nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh công tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá 10 Chúng chưa cung cấp đầy đủ thông tin doanh thu hợp đồng Trong nhiều trường hợp, thực đánh giá sở thông tin hạn chế tiến độ cho thuê, tuyên bố doanh thu khơng có hợp đồng, v.v Khi không cung cấp đầy đủ thông tin, tiến hành sở thơng tin có sẵn hữu ích nhất, theo chúng tơi chấp nhận ngun giá tr cung cấp Chúng tơi khơng có lý để nghi ngờ thơng tin này, nhiên có thông tin thay đưa khác với thơng tin cung cấp, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá 11 Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-40 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Vinpearl Tuy An c Tuy An, T n P ú Y n M t D n: Diện t c u Đây dự án đầu tư phức hợp đề xuất Tuy An, Phú Yên t: 1.723,3 GFA/FSA/NLA: - P Thỏa thuận đ a điểm uyệt: L p c o: Công ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài c : Ngày n gi : Lợi c ược 12/01/2012 n gi : Quyền sở hữu vĩnh viễn để cho thuê thương mại P ng p p n gi : P ng p tiếp p So s n tr c Phương pháp So sánh trực tiếp USD/m2 đất USD iá tr đ nh giá Gi tr t L p 55,0 triệu USD trư ng 55,0 triệu USD, tư ng ng 1.155 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 23/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Báo cáo định giá Vingroup B-41 PHỤ LỤC B Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Savills Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo khơng bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, thoát nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp nước, điện thoại đường truyền băng thơng rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng không thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh công tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-42 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Vinpearl Vân Phong c Làng Tuần Lễ, xã Vạn T ọ, uyện Vạn Nin , T n K Mô t D n: Diện t c u Đây dự án đầu tư phức hợp bao gồm khu nghỉ dưỡng khách sạn biệt thự tọa lạc Làng Tuần Lễ, xã Vạn Thọ, huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa t: 155 GFA/FSA/NLA: - P Chấp thuận nguyên tắc uyệt: L p c o: Cơng ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài c : Ngày n gi : Lợi c ược 16/01/2012 n gi : P ng p p P ng p tiếp p So s n tr c n gi : Pham vi giá tr L p Quyền sở hữu vĩnh viễn để cho thuê thương mại Phương pháp So sánh trực tiếp 27,9 – 32,6 triệu USD iá tr đ nh giá Gi tr t n H USD/m2 đất 19 30 triệu USD trư ng 30 triệu USD, tư ng ng 630 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 21/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo Báo cáo định giá Vingroup B-43 PHỤ LỤC B 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà soát lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng không thực điều với tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh cơng tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có toàn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-44 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Vinpearl Bãi Dài c Lô D6 D7 1, K u u l c Bắc Lâm, T n K n H M t D n: Diện t c u t: 228.000 m - uyệt: iấy chứng nhận đầu tư L p c o: Công ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài c : Ngày n gi : Lợi c ược 16/01/2012 n gi : P ng p p P ng p tiếp p So s n tr c n gi : Phạm vi giá tr L p Quyền sở hữu vĩnh viễn để cho thuê thương mại Phương pháp So sánh trực tiếp 9,1 – 11,4 triệu USD iá tr đ nh giá Gi tr t o C m R n , uyện C m Đây dự án đầu tư đề xuất xây dựng tổ hợp cấu phần bao gồm biệt thự để bán khu khách sạn nghỉ dưỡng, tọa lạc Khu du l ch Bắc bán đảo Cam Ranh GFA/FSA/NLA: P n USD/m2 đất 48 11 triệu USD trư ng 11 triệu USD, tư ng ng 231 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 20/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Báo cáo định giá Vingroup B-45 PHỤ LỤC B Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp thoát nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng khơng thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh công tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-46 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n n Đ c M t D n: Diện t c u t: GFA/FSA/NLA: P uyệt: L p c o: Mục c : Ngày n gi : Lợi c ược n gi : P ng p p n gi : P ng p p So s n tr c tiếp Đ n gi o gồm ồi t ng Khu Phạm vi giá tr iá tr chấp nhận Khu Phạm vi giá tr iá tr chấp nhận Khu Phạm vi giá tr iá tr chấp nhận Gi tr t trư ng Đ n gi ng o gồm ồi t ng C ip ồi t ng Khu iá tr đ nh giá Khu iá tr đ nh giá Khu iá tr đ nh giá Gi tr t trư ng L p i: Vinpearl Cam Ranh T àn p ố C m R n , T n K n H Đây dự án đầu tư phức hợp đề xuất với khu nằm tách biệt Thành phố Cam Ranh, Tỉnh Khánh Hòa 1.497,1  Khu 1: 647,7  Khu 2: 394,7  Khu 3: 454,7 Phê duyệt nhiệm vụ thiết kế Quy hoạch tổng thể 1/2000 Công ty Cổ phần Vincom Báo cáo tài 31/12/2011 Quyền sở hữu vĩnh viễn để cho thuê thương mại Phương pháp So sánh trực tiếp 91 – 104 triệu USD 97 triệu USD USD/m2 đất 15 55 – 63 triệu USD 59 triệu USD USD/m2 đất 15 64 – 73 triệu USD USD/m2 đất 68 triệu USD 225 triệu USD, tư ng ng 4.725 tỷ VNĐ 15 10USD/m2 LA 32 triệu USD USD/m2 đất 20 triệu USD USD/m2 đất 23 triệu USD USD/m2 đất 75 triệu USD, tư ng ng 1.575 tỷ VNĐ Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Savills Limited Savills Limited Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Báo cáo định giá Vingroup B-47 PHỤ LỤC B Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 20/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm Phụ lục Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng không thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng tơi giả đ nh công tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-48 PHỤ LỤC B Tóm tắt T n Đ n Vinpe rl Đà Lạt c K u u l c Hồ Tuyền Lâm, T àn p ố Đà Lạt, T n Lâm Đồng M t D n: Diện t c u Đây dự án đầu tư đề xuất gồm 160 biệt thự, 90 phòng khách sạn cơng viên giải trí tọa lạc Khu du l ch Hồ Tuyền Lâm, Thành phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng Hệ số sử dụng đất 0,05 2.517.000 m2 t: GFA/FSA/NLA: 137.718 m2 P Quy hoạch chi tiết 1/500 chờ phê duyệt uyệt: L p c o: Cơng ty Cổ phần Vincom Mục Báo cáo tài c : Ngày n gi : Lợi c ược 16/01/2012 n gi : P ng p p n gi : P ng p tiếp p So s n tr c Phạm vi giá tr L p Phương pháp So sánh trực tiếp 8,3 – 9,6 triệu USD iá tr đ nh giá Gi tr t Thời hạn thuê đất 50 năm 3,5 USD triệu USD trư ng USD/m2 đất USD/m FSA 65 USD triệu USD, tư ng ng 189 tỷ VNĐ i: Neil MacGregor MRICS Troy Griffiths MRICS FAPI Công ty TNHH Savills Công ty TNHH Savills Giá trị định giá chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) Đối với bên sử dụng báo cáo này, Savills khuyến nghị tóm tắt cần đọc với báo cáo đính kèm, có phần tóm tắt Khơng nên dựa vào tóm tắt định giá để sử dụng cho lĩnh vực tài mục đích khác Giới t iệu 1.1 Khách hàng Công ty Cổ phần Vincom (“Khách hàng”) 1.2 Mục c n gi Báo cáo đ nh giá lập để CTCP Vincom, CTCP Vinpearl pháp nhân thành lập sau kiện sáp nhập CTCP Vincom CTCP Vinpearl sử dụng cho báo cáo tài để phù hợp với Tiêu chuẩn Báo cáo Tài Quốc tế đánh giá iá tr Tài sản Thuần (NAV) 1.3 Ngày iều tr 17/10/2011 1.4 Ngày n gi 16/01/2012 Giả đ nh khác biệt tình trạng dự án ngày điều tra ngày đ nh giá theo tiến độ triển khai chia giai đoạn thông qua thảo luận chi tiết phần sau báo cáo Báo cáo định giá Vingroup B-49 PHỤ LỤC B 1.5 C c gi n ặc iệt Các giả đ nh sử dụng báo cáo liệt kê Ngoài ra, xin tham khảo thêm phần Khuyến cáo Tiêu chuẩn Đ nh giá nêu Nếu có khuyến cáo chưa rõ ràng, Savills khuyến ngh Khách hàng nên hướng dẫn luật sư kế toán xem lại giả đ nh trước sử dụng báo cáo Nếu giả đ nh số thay đổi Savills cần rà sốt lại đ nh giá báo cáo Savills tự đưa giá tr th trường cho dự án này, bỏ qua vấn đề tài chính, thuế vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Khách hàng iả sử không xảy thay đổi quy hoạch pháp lý gây ảnh hưởng tới dự án đề xuất Tất tính tốn giá tr trích dẫn phạm vi báo cáo không bao gồm VAT Đơn v tiền tệ sử dụng Đô-la Mỹ (USD) với tỷ giá 21.000 VNĐ/USD Khơng có quan ngại mơi trường, nước hay quan ngại khác liên quan đến khu đất dự án Khu đất dự án có đầy đủ tiện ích (bao gồm điện, cấp thoát nước, điện thoại đường truyền băng thông rộng) Chúng không cung cấp tài liệu pháp lý nào, ví dụ Quyền Sử dụng Đất iấy chứng nhận Chúng tơi khơng thực điều tra tình trạng sở hữu dựa hồn tồn vào thơng tin Vincom cung cấp Chúng giả đ nh cơng tác bồi thường giải phóng mặt thực đầy đủ, Vincom có tồn quyền đầu tư phát triển chuyển nhượng khu đất Nếu tình hình thực tế thay đổi so với nêu chi tiết, chúng tơi có quyền xem xét lại đánh giá Bản đ nh giá phụ thuộc vào khuyến ngh tiêu chuẩn Savills đính kèm Báo cáo định giá Vingroup B-50 ... đồn" dẫn chiếu đến Bên phát hành cơng ty hợp (bao gồm Vinpearl); dẫn chiếu đến ―Tập đoàn Vincom‖ dẫn chiếu đến Bên phát hành công ty hợp (khơng bao gồm Vinpearl) Trong tài liệu chào bán này,... tếlà 87 triệu m2 Các bất động sản Vinpearl bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng hoàn thành 11 bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng thành phố xuyên suốt Việt Nam, bao gồm Đà Nẵng , Hội n, Phú Yên, Nha Trang,... Đại lý Chính, Đại lý Thanh tốn, Đại Deutsche Bank AG, Chi nhánh Hồng Kông -6- lý Chuyển đổi Đại lý Chuyển nhượng Đại lý Đăng ký Deutsche Bank Luxembourg S.A Luật Điều chỉnh Các