Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

Mục đích của đề tài là đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hòa giữa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích người bị thu hồi đất.

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ THOA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ THOA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nguyên cứu của riêng tôi

Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công

bố trong bất kỳ công trình nào khác

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được cho phép và chỉ rõ nguồn

gốc

Thừa Thiên Huế, ngày 23 tháng 5 năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thoa

Huế, xin gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn và tình cảm trân trọng nhất

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, góp ý nhiệt tình của các cấp lãnh đạo UBND thị xã Sông Cầu, lãnh đạo,

chuyên viên các cơ quan chuyên môn, đồng nghiệp và UBND xã phường có liên quan,

nhất là các hộ gia đình, cá nhân xin được phỏng vấn, điều tra đã tạo điều kiện giúp đỡ

tôi trong quá trình nghiên cứu thu thập thông tin để tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, nhất là chồng tôi đã động viên, tạo điều kiện

về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi học tập và thực hiện luận văn

này Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thừa Thiên Huế, ngày 23 tháng 5 năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thoa

TÓM TẮT

1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất của một

số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hòa giữa

lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích người bị thu hồi đất

2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, chủ yếu các thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu kiểm kê, thống kê đất đai, về dân số thu nhập

việc làm và tình hình thu hồi đất các dự án từ các cơ quan của Ủy ban nhân dân thị xã

Sông Cầu (phòng Tài nguyên Môi trường, chi cục Thống kê, Trung tâm phát triển quỹ

đất, phòng Kinh tế, phòng Lao động Thương binh và Xã hội, Ban quản lý Đầu tư xây

dựng cơ bản, ) và Ủy ban nhân dân các phường, xã nơi đến phỏng vấn, điều tra thực hiện

đề tài Qui định từ Luật, văn bản dưới luật, của cơ quan Nhà nước cấp trung ương, địa

phương về chính sách thu hồi đất, công tác quản lý sử dụng đất, sách giao khoa, giáo

trình, bài giảng, tạp chí, báo có nội dung liên quan Các công trình khoa học, các nghiên

cứu liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong nước

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, điều tra, khảo sát thực địa về công tác thu hồi đất của một số công trình dự án có thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã

Sông Cầu Lấy phiếu điều tra theo bảng hỏi tự thiết kế sẵn, chụp ảnh thực tế, thu thập

thông tin cần nguyên cứu về thực trạng thu nhập, đời sống của các hộ gia đình ảnh hưởng

dự án; các cơ chế chính sách đã áp dụng, vấn đề giải quyết công ăn việc làm, chuyển đổi

nghề nghiệp đối với hộ gia đình ảnh hưởng dự án phải thu hồi đất và hộ gia đình tự thỏa

thuận phần đất của mình với nhà đầu tư

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, sử dụng phần mềm Excel, PowerPoint để tổng hợp, xử lý số liệu thu thập được qua đó thiết lập các bảng, hình để phân tích sự tác

động, đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết

3 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 3.1 Quản lý đất đai và thực hiện chính sách thu hồi đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất lâu dài đối với đất ở và

có thời hạn sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Nhà nước có quyền thu hồi quyền sử

dụng đất và người sử dụng đất sẽ được đền bù theo qui định của pháp luật khi Nhà nước

đã giao sử dụng hay đất đang sử dụng ổn định Riêng đối với nhà đầu tư cần đất để đầu tư

dự án thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận, vì mục đích kinh tế thì dứt khoát phải thỏa thuận

giá đất với người có quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư và người dân thỏa thuận được về

giá thì thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không thì thôi, Nhà nước

không can thiệp

Theo quy định hiện hành, có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng,

thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

3.2 Đánh giá công tác thu hồi đất của 2 dự án

Nhà nước thu hồi đất dư án I cơ bản thực hiện theo đúng trình tự quy định, việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính ít nhiều không hợp lòng các chủ thể bị ảnh hưởng với

nhiều nguyên nhân Tuy việc bồi thường đúng qui định và tương đối thỏa đáng nhưng

cùng phường, cùng thời điểm giá bồi thường đất nông nghiệp, đất ở tại dự án I thấp, chưa

phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế; 1m2

giá đất các hộ dự án II thực nhận gấp 3 lần các hộ ảnh hưởng dự án I

Thu hồi đất ở dự án I bằng quyết định hành chính, kéo dài nhiều năm, từ lúc các hộ ảnh hưởng nhận quyết định thu hồi đất đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để

người dân được nhận tiền bồi thường kéo dài tới hơn 2 năm Khi đó, giá đất tại thời điểm

nhận tiền đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Trong khi đó dự án

II, để có đất đầu tư Doanh nghiệp tư nhân Việt Linh tự thỏa thuận bồi thường với 39 hộ

có đất ảnh hưởng, việc GPMB giao đất cho chủ đầu tư thực hiện xong trong vòng 3 tháng

sau khi nhận bồi thường

3.3 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi đất đến cuộc sống của các hộ dân có đất bị thu hồi

Nhà nước thu hồi đất dẫn đến những thay đổi về cuộc sống của người dân, đặc biệt

là những người sống nguồn thu nhập phụ thuộc vào các ngành nghề phi nông nghiệp như

hoạt động kinh doanh, buôn bán

- Thay đổi về nguồn vốn con người

- Thay đổi về nguồn vốn tài chính

- Thay đổi về nguồn vốn xã hội

3.4 Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách thu hồi đất đạt hiệu quả cao hơn

- Nhà nước phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục vì theo quy định của pháp luật hiện hành đang có quá nhiều khâu trung gian, nhiều thủ tục, thời gian giữa các thủ tục còn dài

để thu hồi đất thực hiện dự án Từ khâu thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư; tổ chức điều tra, đo đạc, điểm đếm tài sản; xác định nguồn gốc đất, xác nhận nhân hộ

khẩu, sưu tra hồ sơ, niêm yết lấy ý kiến phương án bồi thường; thẩm định phương án, ban

hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án; tổ chức chi trả tiền, bố trí

tái định cư; tổ chức vận động, thuyết phục; tổ chức cưỡng chế thu hồi đất

- Điều chỉnh bằng việc bổ sung qui định pháp luật Nhà nước tôn trọng sự thoả thuận bình đẳng giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, công nhận sự thoả thuận giữa các

bên Xong cần phải giải quyết được sự bế tắc trong cơ chế thỏa thuận bồi thường, khi mà

chủ đầu tư đã thỏa thuận được một tỷ lệ phần trăm nhất định nhưng vẫn còn một phần đất

không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất thì Nhà nước nên ra quyết định thu hồi

đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và người sử dụng đất

- Để chặc chẻ hơn cần đưa ra thời hạn thỏa thuận tối đa là bao nhiêu tháng thì Nhà nước quyết định thu hồi dự án và giấy chứng nhận đầu tư, hạn chế thấp nhất tình trạng

chủ đầu tư không có năng lực tài chính nhưng vẫn được cho phép đầu tư dự án Hiện nay

đang diễn ra trường hợp ở nhiều dự án, không phải người dân không chịu chuyển nhượng

đất mà là chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính để đền bù cho dân, mặc dù giá chuyển

nhượng đã ở mức hợp lý

- Làm rõ khái niệm thu hồi đất vì mục đích kinh tế so với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nên tách bạch

phạm trù kinh tế ra khỏi phạm trù xã hội trong các dự án mà chúng ta vẫn quen gọi là dự

án kinh tế-xã hội Bởi nếu để hai phạm trù này liên kết với nhau bởi một dấu gạch nối, dể

dẫn đến cách hiểu tùy tiện, nhận diện không rõ ràng và đánh đồng hai phạm trù này làm

một, dẫn đến thực hiện sai vấn đề

- Để hạn chế thiệt hại và tình trạng không hợp tác của người bị thu hồi đất, cơ quan

có thẩm quyền cần triệt để áp dụng phương pháp xác định giá đất có lợi nhất cho người

dân sao cho tiền nhận bồi thường thấp nhất cũng đủ đểnhận chuyển nhượng một thửa đất

mới với cùng diện tích tại địa phương để sinh sống

- Tạo quỹ đất sạch theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo hình thức

xã hội hóa, chọn nhà đầu tư giải phóng mặt bằng, sau đó thực hiện giao đất, cho thuê đất

chủ yếu thông qua hình thức đấu giá, Nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị tăng thêm từ

đất không phải do người sử dụng đất tạo ra, tạo nguồn thu để thực hiện bồi thường, hỗ trợ

cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước,

của người sử dụng đất và của nhà đầu tư

- Nhất thiết dự án thu hồi đất nào cũng phải thành lập đoàn thanh tra, tổ giám sát

để kịp thời chấn chỉnh ngay những thiếu sót sai phạm, hạn chế thấp nhất mọi hành vi có

yếu tố tham nhũng Như, cán bộ có thể cấu kết với người thu hồi đất trong quá trình kiểm

đếm, thẩm định; làm bỏ ngỏ sau đó hướng dẫn khiếu nại, kiến nghị

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU xi

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGUYÊN CỨU 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Các khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Quan hệ trong thu hồi đất 10

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12

1.2.1 Thực tiễn công tác thu hồi đất trên thế giới 12

1.2.2 Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam 14

1.2.3 Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Phú Yên 16

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGUYÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 16

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

2.1 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 18

2.1.1 Phạm vi nghiên cứu 18

2.1.2 Đối tượng nghiên cứu 18

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 18

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 19

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu 20

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 20

3.1 ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 20

3.1.1.Vị trí địa lý 20

3.1.2 Địa hình 22

3.1.3 Khí hậu 22

3.1.4 Các nguồn tài nguyên 23

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên 24

3.1.6 Dân số lao động và việc làm 25

3.2 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT 26

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 26

3.2.2 Qui định pháp luật về quản lý, sử dụng và thu hồi đất 31

3.2.3 Trình tự, thủ tục thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội 36

3.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA HAI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU 41

3.3.1 Các dự án thu hồi đất tại thị xã Sông Cầu 41

3.3.2 Đánh giá chung về việc thực hiện công tác thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu giai đoạn 2011-2015 45

3.3.3 Thực trạng thu hồi đất hai dự án nghiên cứu 50

3.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi đất đến cuộc sống của các hộ dân có đất bị thu hồi 57

3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT ĐẠT HIỆU QUẢ CAO HƠN 62

3.4.1 Điều chỉnh bằng việc bổ sung qui định pháp luật về thu hồi đất 62

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận: 66

2 Kiến nghị 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tỉ lệ dân số của Thị xã Sông Cầu 25

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sông Cầu năm 2015 26

Bảng 3.3 Biến động sử dụng các loại đất thời kỳ 2011, 2013, 2015 28

Bảng 3.4 Các văn bản pháp lý 31

Bảng 3.5 Tổng hợp các dự án thực hiện từ các năm 2011-2014 41

Bảng 3.6 Tổng hợp các dự án nhóm I thực hiện theo Luật Đất đai 2013 44

Bảng 3.7 Tổng hợp các dự án nhóm II thực hiện theo Luật Đất đai 2013 45

Bảng 3.8 Tổng hợp công tác cấp giấy chứng nhận 02 dự án 51

Bảng 3.9 Tổng hợp về loại đất, vị trí và diện tích thu hồi đất của 2 dự án 52

Bảng 3.10 Kết quả phỏng vấn chi tiết thu hồi đất của các hộ dân tại 02 dự án 57

Bảng 3.11 Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án 60

Bảng 3.12 Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án 60

Bảng 3.13 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất,GPMB 61

Bảng 3.14 Tình hình đời sống tinh thần sau khi thu hồi đất, GPMB 61

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính thị xã Sông Cầu 21

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Sông Cầu năm 2015 28

Hình 3.3 Cơ cấu diện tích đất thu hồi Dự án I 50

Hình 3.4 Cơ cấu diện tích đất thu hồi Dự án II 51

Hình 3.5 Độ tuổi lao động bị thu hồi đất 59

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai trong giai đoạn bảo hòa người sử dụng đất chỉ xem là nơi ở, là tư liệu sản xuất, là môi trường sống Xong khi Nhà nước, nhà đầu tư cần đến để thực hiện một dự án

nào đó thì đất đai lập tức mang tính chất là loại hàng hóa đặc biệt

Gần đây văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI nêu rõ “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của

người sử dụng đất, lợi ích của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả

nguồn đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”

Tại khoản 3 điều 54 Hiến pháp 2013, điều này qui định như sau: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì

mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp

luật”

Trong những năm qua, để đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa nước ta đã và đang nỗ lực triển khai thực hiện nhiều dự án đầu tư nhằm xây dựng, hoàn

thiện cơ sở hạ tầng làm nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tất cả

những công trình này đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây

dựng là rất lớn Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của

nhân dân, theo quy định tại Điều 62, Mục 1, Chương VI của Luật đất đai 2013 Khi thu

hồi đất theo Mục 1, Chương VI của Luật đất đai 2013, Nhà nước phải bồi thường, tái định

cư cho người có đất bị thu hồi

Như vậy, công tác thu hồi đất bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Việc làm này còn có ảnh

hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật

chất, tinh thần của người bị thu hồi đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số

47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định cụ thể hóa về chính sách bồi thường hỗ trợ tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả nước hoặc

cho từng dự án cụ thể với tình hình thực tế tại địa phương

Cùng với sự phát triển của đất nước, Phú Yên - một thành phố được xem là thành phố trẻ của miền Trung đang bước vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế trong đó có sự đóng

góp phát triển của thị xã Sông Cầu nói riêng Năm 2009, Sông Cầu được công nhận đô thị

loại 4, là Thị xã duy nhất của tỉnh Phú Yên, trong khi trước đây là một huyện nhỏ, thiếu

sót về mọi mặt, cần phải sát nhập chung với huyện Đồng Xuân để phát triển Song việc

hiện nay đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, hiệu quả, đang phấn đấu đuổi kịp, vượt

qua mức trung bình cả Tỉnh Tiếp tục xây dựng Sông Cầu từng bước trở thành một thị xã

du lịch-dịch vụ; phát triển kinh tế biển; trọng tâm kinh tế - xã hội khu vực phía Bắc của

Tỉnh và phấn đấu đến năm 2020, cơ bản đạt các tiêu chí của một đô thị loại III

Với định hướng phát triển Kinh tế - Xã hội nêu trên thì công tác thu hồi giải phóng mặt bằng, phải diễn ra liên tục, không tránh những vướng mắc và tồn tại Chính vì vậy, việc

nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất diễn ra trong thời gian qua, nhằm điều tra, tìm

hiểu thực trạng, tình hình quản lý và nguyên nhân gây khó khăn cản trở, để đề xuất một số

giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng

thời để đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên là

Đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất của một số

dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hòa giữa

lợi ích nhà nước và lợi ích người bị thu hồi đất

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần làm rõ và bước đầu hoàn thiện những chính sách của nhà nước và địa phương về công tác thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng khi

thực hiện dự án phát triển kinh tế -xã hội

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Thấy rõ thực trạng công tác thu hồi đất từ đó góp phần đưa ra những chính sách hợp lý, đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi đất, đảm

bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất với bên kia là nhà đầu tư

- Là cơ sở nghiên cứu cho các dự án khác trên địa bàn thị xã Sông Cầu nói riêng và tỉnh Phú Yên nói chung

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Đất đai

a) Khái niệm về đất đai

Đất đai (land) là bề mặt của trái đất, vật chất ở phía dưới, không khí ở bên trên và mọi vật gắn với đất [10]

Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu

và tuổi địa phương Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam (1863-1939)

thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra

những sản phẩm của cây trồng [3]

Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất về đất đai như sau: “Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay

trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp

trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động

thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và

hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà

cửa, ) Luật Đất đai 2003 của Việt Nam qui định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô

cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi

trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng” [11]

Xong về mặt thuật ngữ khoa học “Đât” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng Thổ nhưỡng phát sinh là do tác

động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ

(thạch quyển) qua thời gian lâu dài Khái niệm đất theo nghĩa đất đai (land) có thể được

hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là không gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý,

nguồn vốn, môi trường, tài sản [11] Trong quản lý Nhà nước về đất đai người ta thường

đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land) [2]

b) Đặc điểm của đất đai Đất đai có đặc tính khác biệt so với các tư liệu sản xuất khác như

- Đặc điểm tạo thành: đất đai là một vật thể tự nhiên mang tính lịch sử Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và sự nhận thức của con người

Song song với quá trình hình thành loài người, đất đai vẫn tuân thủ các quy luật mà con

người không thể can thiệp được Đất đai gắn liền với con người ngay từ buổi đầu sơ khai

do quá trình con người sử dụng sức lao động của mình tác động vào đất đai nhằm thu lại

sản phẩm Và chính trong quá trình tác động này con người đã chuyển tải vào đất đai giá

trị sức lao động của mình và làm cho đất đai tham gia vào các mối quan hệ xã hội Do

vậy, lúc này từ một vật thể tự nhiên đất đai đã chuyển dần sang thành vật thể lịch sử [11]

- Đất đai có độ phì nhiêu: với hai loại độ phì là độ phì tự nhiên và độ phì kinh tế khiến cho đất đai khác hẳn với các tư liệu sản xuất khác, có thể cung cấp cho cây trồng

thức ăn, nước và những điều kiện khác cần thiết cho sự sinh trưởng và phát triển của cây

trồng [11]

- Tính giới hạn về số lượng: cùng với sự phát triển của sức sản xuất, đất đai có tính nguyên thủy là không thể gia tăng về số lượng, diện tích do kích thước của quả đất quyết

định, kích thước của đất đai được xác định từ khi mới hình thành Do vậy, cùng với sự

phát triển của khoa học kỹ thuật con người cũng không thể làm tăng thêm được diện tích

đất đai[11]

- Tính cố định về không gian: đất đai là tư liệu sản xuất có vị trí không thể thay đổi trong không gian Đây là một tính chất rất đặc thù của đất đai, làm cho những mảnh đất ở

những vị trí khác nhau có giá trị là không giống nhau[11]

- Tính không thay thế: trong quá trình sản xuất, con người có thể thay thế tư liệu sản xuất này bằng tư liệu sản xuất khác, nhưng đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế

đặc biệt trong nông lâm nghiệp[11]

- Đất đai có khả năng tăng tính sản xuất: Nếu xét về mặt không gian (diện tích) thì đất đai là tư liệu vĩnh cửu, không chịu sự phá hủy của thời gian Hơn nữa, nếu sử dụng

đúng và hợp lý, độ phì nhiêu của đất đai không những không bị mất đi mà còn được nâng

cao, cải thiện, do đó đất đai sẽ tốt lên về chất lượng[11]

c) Vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội và trong sản xuất

Với vai trò là vị trí và không gian để con người xây dựng nhà ở đã góp phần quan trọng trong việc phân bố dân cư trên lãnh thổ của các quốc gia Bên cạnh đó sự phát triển

kinh tế xã hội đã làm xuất hiện nhu cầu xây dựng khu dân cư, xây dựng các công trình

kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh-quốc phòng Để xây dựng những công trình này đòi hỏi

phải có đất đai để đáp ứng nhu cầu về diện tích và vị trí phân bố[11]

Trong nền sản xuất đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng, đất đai là điều kiện vật chất mà tất cả hoạt động sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Trong quá trình phát triển của

xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh

tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đề được xây dựng trên nền tảng

cơ bản là đất đai[11]

1.1.1.2 Phân loại đất đai

Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loại đất khác nhau Ở Việt Nam, đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đất theo thổ

nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng

+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification): mục đích nhằm xây dựng bản

đồ thổ nhưỡng Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu[7][11]:

• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

• Phân loại đất theo FAO - UNESCO

Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ 1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại đất theo phát sinh Từ

những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệ thống phân loại đất

theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất theo phương pháp FAO - UNESCO

gồm 19 nhóm và 54 loại đất [3]

+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)

Ở Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên (năm 1987) quy định đất đai được phân làm 5 loại theo mục đích sử dụng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất

chuyên dùng và đất chưa sử dụng Luật Đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6

loại theo mục đích sử dụng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông

thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng[21]

Cách phân loại đất theo Luật Đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 vừa theo mục đích

sử dụng, lại vừa theo địa bàn gây nên sự chồng chéo Để khắc phục tình trạng này, Luật

Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 quy định căn cứ theo

mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi

nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng[21]

1.1.1.3 Dự án

a) Khái niệm về dự án

Các nhà khoa học trong lĩnh vực kinh tế cũng như các nhà quản lý đã đưa ra nhiều quan niệm khác nhau về dự án Mỗi một quan niệm nhấn mạnh về một số khía cạnh của

một dự án cùng các đặc điểm quan trọng của nó trong từng hoàn cảnh cụ thể

Nếu xét về hình thức, dự án là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và

có hệ thống một dự kiến đầu tư trong tương lai[20]

Nếu xét ở góc độ nội dung, dự án được hiểu là một ý đồ để tiến hành một công việc cụ thể nào đó nhằm đạt mục tiêu xác định trong khuôn khổ nguồn lực nhất định và

khoảng thời gian nhất định

Nếu xét về góc độ kế hoạch, dự án được hiểu là một kế hoạch chi tiết về đầu tư phát triển, là đơn vị kế hoạch độc lập nhỏ nhất trong hệ thống kế hoạch hóa, làm cơ sở

cho việc ra quyết định về đầu tư phát triển

Luật Đấu thầu năm 2005 tại khoản 7 Điều 4 đưa ra khái niệm về dự án như sau:

Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc nhằm đạt được

mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác

định[18]

Luật Đầu tư năm 2014 tại khoản 2 Điều 3 đưa ra khái niệm về dự án đầu tư như sau: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt

động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định[20]

Như vậy, một dự án có thể được xem xét như là một chuỗi các công việc và nhiệm vụ: Có mục tiêu cụ thể được hoàn thành trong những điều kiện nhất định; được xác định

rõ thời gian bắt đầu và kết thúc; có hạn chế nhất định về tài chính; sử dụng các nguồn lực

nhất định về phương tiện, thiết bị, con người

b) Đặc điểm của dự án Một dự án thường có 4 bộ phận:

Một là: Mục tiêu của dự án gồm có hai cấp mục tiêu: Mục tiêu phát triển và mục tiêu trực tiếp Mục tiêu phát triển là mục tiêu dự án góp phần thực hiện, được xác định

trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng Mục tiêu

trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực nhất định

và trong khoảng thời gian nhất định[18]

Hai là: Kết quả dự án là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt động của dự án, kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự

án[18]

Ba là: Các hoạt động của dự án là những công việc do dự án tiến hành nhằm chuyển hóa các nguồn lực thành các kết quả của dự án Mỗi hoạt động dự án đều đem lại

kết quả tương ứng[18]

Bốn là: Nguồn lực cho dự án là các đầu vào về vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết

để tiến hành các hoạt động của dự án Nguồn lực là tiền đề để tạo nên dự án[18]

Tầm quan trọng của Dự án phát triển kinh tế - xã hội là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển một cách

hiệu quả nhất

1.1.1.4 Thu hồi đất

a) Khái niệm về thu hồi đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[8]

Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi là việc thu về lại, lấy lại cái trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác” [26] Từ đó, ta có thể hiểu

thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho thuê vì lý do nào đó Thu hồi đất

thể hiện quyền lực Nhà nước, người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,đồng thời nó

cũng thể hiện tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ, sử

dụng đất

Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi đất

là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã

giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật

này” [17]

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đưa ra khái niệm:“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước

trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất

đai” [19]

Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất xét về mặt hình thức là văn bản hành chính, nhưng xét về mặt nội dung là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng

đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà nước Việc thu hồi đất do cơ quan quản lý hành

chính nhà nước tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định Thẩm quyền thu hồi đất

được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền

thu hồi đối với loại đất đó Thu hồi đất được thực hiện thông qua quyết định thu hồi đất

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi, diện

tích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

giữa Nhà nước và người sử dụng đất Phương pháp mệnh lệnh được dùng trong mọi

trường hợp thu hồi đất Đây là quan hệ một bên là Nhà nước với một bên là người sử

dụng đất, hai chủ thể này không có sự bình đẳng với nhau về mặt pháp lý

b) Các trường hợp thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây:

Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước Đây là biện pháp quản lý nhà nước

về đất đai Khi có nhu cầu đất đai phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã

hội…Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất Vì lợi ích của quốc gia, của xã hội, những người

đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền

Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Việc thu hồi đất giống như chế tài tước đi quyền sử dụng đất của những người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (như sử

dụng không sử dụng đúng mục đích, cố ý huỷ hoại đất, để hoang hóa đất đai sẽ bị thu hồi

đất) Theo khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, đất trồng cây hàng năm

không sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử

dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời

hạn hai bốn tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà

không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm

hơn hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất

trên thực địa sẽ bị thu hồi

Ba là, thu hồi đất vì lý do đương nhiên: Nhà nước thu hồi đất không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không phải do lỗi của người sử dụng đất mà vì lý do đương

nhiên như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá

sản; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử dụng đất tự nguyện

trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết

hạn

Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi trong trường hợp giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền Trong quá trình sử dụng đất, người sử

dụng do vô ý hoặc cố ý có hành vi vi phạm pháp luật đất đai [19].

c) Nguyên tắc thu hồi đất

Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đây là căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi đất Thu

hồi đất phải có lý do rõ ràng, chính đáng Đặc biệt, thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phải đúng qui hoạch do cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng theo

qui định của pháp luật Trước khi thu hồi đất, cơ quan thu hồi đất phải thông báo cho

người có đất bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian thu hồi Cơ quan thu hồi đất phải đúng

thẩm quyền và không được phép uỷ quyền

d) Mục đích thu hồi đất

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vì vậy Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai Do đó, thu hồi đất là một biện pháp

để thực hiện quyền sở hữu về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Thứ nhất, thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ đất

để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục

tiêu phát triển kinh tế

Thứ hai, thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng không

đúng mục đích, người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước

Thứ ba, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp khác như tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền mà giải thể, phá sản, người sử dụng đất tự nguyện trả lại

đất khi không có nhu cầu sử dụng nhằm đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả

e) Sự cần thiết phải thu hồi đất

Thu hồi đất chỉ trong các trường hợp cần thiết để triển khai các dự án lớn để phát triển kinh tế - xã hội Thông qua hoạt động thu hồi đất, quyền lực của Nhà nước được thể

hiện nhằm mục đích đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội, thiết lập kỷ cương trong

quan lý nhà nước về đất đai

Thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị làm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng văn minh hiện đại

f) Pháp luật về thu hồi đất Trong thu hồi đất tuân thủ pháp luật thu hồi đất được thể hiện qua việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành một quyết định hành chính về việc thu hồi một thửa đất cụ

thể Quyết định này phải được ban hành phù hợp với Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn

thi hành Đối với người có quyền sử dụng đất khi nhận được quyết định phải nghiêm

chỉnh chấp hành theo đúng quyết định đó Nếu người có quyền sử dụng đất chống lại

quyết định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng

chế thi hành quyết định thu hồi đất theo đúng pháp luật

g) Cơ chế thực hiện thu hồi đất

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế tương tự như việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì mục đích

an ninh, quốc phòng Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui

hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực

hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá

nhân khác Đây là một điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế-xã hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013.) [17] [19]

Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án

Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển

kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận

chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản

xuất, kinh doanh

1.1.2 Quan hệ trong thu hồi đất

1.1.2.1 Lợi ích của Nhà nước

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý xã hội Lợi ích của Nhà nước trong quan

hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thông qua tiền đóng thuế của chủ đầu tư khi thực hiện các

dự án này và tiền đóng thuế của dân khi chuyển nhượng bất động sản Ngoài ra, Nhà nước

còn có các lợi ích kinh tế - xã hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như có thêm hạ tầng

kỹ thuật, các khu công nghiệp, khu đô thị Tuy nhiên trong không ít trường hợp, chủ đầu

tư thường tìm cách để càng nộp ít thuế cho Nhà nước càng tốt Thậm chí họ còn đưa ra

các lý do, dây dưa nợ đọng thuế nhiều năm liền

1.1.2.2 Lợi ích của chủ đầu tư

Chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án luôn có mong muốn tạo ra lợi nhuận, bằng cách làm tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng mới để đầu tư kinh doanh

1.1.2.3 Lợi ích của người sử dụng đất

Người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà nước là nhận đền bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên cơ

sở pháp luật Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ các dự án như được hỗ

trợ tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp, được tạo công ăn việc làm

Tuy nhiên, vấn đề đảm bảo lợi ích cho người dân còn nhiều bất cập, việc thu hồi đất đã đẩy một số người lao nông nghiệp trở thành những người nông dân không có đất

Ở những nơi đất đai bị thu hồi, chỉ một số con em nông dân có thể chuyển đổi nghề, trở

thành công nhân có thu nhập Những người có tuổi, người ít được học hành, cơ hội tìm

kiếm việc làm khác gần như không có Không ít con em nông dân đã được nhận vào làm

ở các nhà máy trên mảnh đất quê mình, nhưng khi nhà máy khóa khăn, giải thể, không

thích ứng với công việc, họ lại bị mất việc làm lần thứ hai, những người nông dân này vì

lợi ích chung của đất nước mà lâm vào hoàn cảnh không có việc làm

1.1.2.4 Cơ chế đảm bảo lợi ích các bên

Để đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế, cần xác định rõ quyền, lợi ích của các bên Hiện nay lợi ích đó được xác định thông qua Cơ

chế xác định giá đất (thông qua bảng giá đất Nhà nước quy định) Bảng giá đất là bảng

giá quy định hàng năm do UBND tỉnh qui định sau khi đã được HĐND tỉnh phê duyệt

Tuy nhiên, trong các dự án cụ thể, pháp luật đất đai quy định giá đền bù phải sát giá thị

trường

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chủ đầu tư được đứng ra thỏa thuận với người dân về giá đất, mức hỗ trợ, bồi thường Đối với những dự án như vậy Nhà nước

sẽ không tiến hành thu hồi đất nữa Tuy nhiên, với cơ chế này dường như Nhà nước đã

buông hoàn toàn, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với dân về giá đền

bù Cuối cùng, Nhà nước lại phải đứng ra thu hồi đất Để các chủ đầu tư không bị làm

khó, nên quy định khi chủ đầu tư thỏa thuận với đa số hộ dân và khi chỉ còn một số ít hộ

không đồng tình thì Nhà nước phải ra quyết định hành chính[9] Xong Luật Đất đai 2013,

qui định cụ thể hơn đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện theo qui trình

thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất

hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác Đây là một

điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội (khoản 2

Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013) [19]

Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, trong quan hệ thu hồi đất các chủ thể đều hướng đến những lợi ích cụ thể Qui định thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - xã hội

hiện nay còn bất cập, người dân luôn bị thiệt thòi vì đây là một khái niệm không thật rõ

ràng, cần được làm rõ nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội Ngay cả trong cơ

chế thỏa thuận, khi các bên không tự thỏa thuận được về giá đền bù, Nhà nước sẽ đứng ra

chủ trì việc thỏa thuận một gốc nào đó cũng sẽ không thỏa mãn theo tiêu chí bảo đảm

quyền lợi cho người dân với cơ chế góp đất, cụ thể là hộ gia đình, cá nhân được chuyển

nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính cơ chế thu hồi đất thiếu các

yếu tố cân bằng lợi ích hiện nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng Nạn chạy dự

án, khiếu kiện vì bất công bằng trong giải quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là vấn đề căng

thẳng

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Thực tiễn công tác thu hồi đất trên thế giới

1.2.1.1 Cơ chế thu hồi đất ở một số nước

Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước phát triển như Anh, Mỹ, Pháp hay gần chúng ta như Thái Lan, Singapor…không có khái niệm thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

Khi muốn lấy đất phát triển kinh tế, chủ đầu tư phải thỏa thuận với cộng đồng dân

cư Đây là nguyên tắc bảo đảm công bằng, dân chủ, trên nguyên tắc thoả thuận về quyền

sở hữu về tài sản của công dân Đất đai là tài sản được pháp luật tôn trọng, bảo hộ, vì vậy

nhiều quốc gia không áp dụng cơ chế thu hồi đất của người dân đối với các dự án kinh tế

Thay vào đó, Nhà nước giữ vai trò trọng tài, điều tiết mối quan hệ về lợi ích giữa chủ đầu

tư và người dân Tất nhiên để thực hiện các dự án này, ngoài sự thoả thuận với người dân

trong vùng, chủ đầu tư phải thực hiện dự án đúng quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước

phê duyệt Thoả thuận của chủ đầu tư với dân là thoả thuận trên cơ sở quy hoạch sử dụng

đất [25]

Trong trường hợp mà người dân đòi hỏi giá đất quá cao, chủ đầu tư có quyền kiện các hộ dân này ra tòa án Tòa sẽ phán quyết một mức giá hợp lý theo giá thị trường, chứ

không phải theo mức người dân đòi hỏi Như vậy, quyền của người dân và chủ đầu tư đều

được đảm bảo, ít xảy ra tình trạng khiếu kiện khi thực hiện các dự án lấy đất phát triển

kinh tế [25]

1.2.1.1 Thực tiễn tại Singapore

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn

vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê) Giải pháp này giúp Singapore

tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng

mặt bằng [1]

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn

đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land

Acquisition Act) [1]

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạn chế thu hồi đất tư

nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi

Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo

ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông

báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp

dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment

Act) [1]

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ

sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà

nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước

chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn

giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ

tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng

yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai [1]

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết Ngược lại, công trình

công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn

vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận

khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà

sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường [1]

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về

nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các

chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá

trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ

là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn

không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm [1]

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây

là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore

thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong

đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm

1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số

Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001) [1]

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai

việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái,

nguồn thu nhập Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ

trợ tái định cư chính xác, công bằng [1]

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và

làm thủ tục giới thiệu Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt các

trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếu không sử dụng nhà do HDB

cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) [1]

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1

phòng 26 – 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 – 75 đô la/tháng, loại 3 phòng

85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 – 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 –

203.000 đô la Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 – 2 phòng dành cho những người thu

nhập thấp thuê, các căn hộ 4 – 5 phòng chủ yếu để bán Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng

sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment) [1]

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới

được mua căn nhà thứ hai của HDB [1]

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này Có 2 phương

thức chủ yếu Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond)

để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay Hai

là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà),

thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngoài ra HDB còn

vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác [1]

1.2.2 Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam

Cũng giống như Trung Quốc, Việt Nam nước áp dụng cơ chế thu hồi đất để phục

vụ phát triển kinh tế Trước khi có Luật Đất đai 2003, trong mọi trường hợp Nhà nước

đều đứng ra thu hồi đất với điều kiện là các dự án sử dụng đất được phê duyệt, đúng quy

hoạch Trong các dự án phát triển kinh tế, Nhà nước tiến hành thu hồi đất với trình tự, thủ

tục giống như trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia,

công cộng Chỉ đến Luật Đất đai 2003 mới có quy định riêng về thu hồi đất vì mục đích

phát triển kinh tế tại Điều 40, nay Luật Đất đai 2013 một lần nữa khẳng định tại Điều 73

[19]

Nhưng cũng bằng quy định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, chính Luật Đất đai đã tự mở rộng quyền thu hồi đất của Nhà nước so với Hiến pháp, thậm chí là mâu thuẫn

với Hiến pháp 1992 Chính điều này đã gây phức tạp, tạo ra những kẽ hở dễ bị lợi dụng trong

quá trình thực thi pháp luật đất đai Những vụ việc nổi cộm về thu hồi đất đã xảy ra ở một số

địa phương trên cả nước, trong suốt một thời gian dài Thực tế cho thấy, khái niệm cũng như

quy định pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế đã bộc lộ những bất cập, mâu thuẫn,

thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai 2003 với Hiến pháp 1992 Hiến pháp 1992 chỉ có một số

điều quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai mà không quy định

trực tiếp về các trường hợp thu hồi đất, kể cả thu hồi đất vì mục đích kinh tế Điều 23

Hiến pháp 1992 quy định, “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá

Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà

nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời

giá thị trường” Như vậy, có thể hiểu, khi Nhà nước muốn thu hồi quyền sử dụng đất Nhà

nước sẽ trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường và chỉ thực hiện

trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia [25]

Cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế tại Điều 40 Luật Đất đai

2003 còn bất cập ở chỗ chính nó đã tạo ra cơ chế hành chính hóa các quan hệ kinh tế-dân sự

trong quan hệ đất đai, từ đó dẫn đến những vi phạm về quyền sở hữu, quyền tài sản của tổ

chức, cá nhân sử dụng đất Hậu quả của cơ chế hành chính hóa quan hệ thu hồi đất vì mục đích

kinh tế là một nguyên nhân quan trọng của tham nhũng trên thực tế, phát sinh khiếu kiện triền

nước và nhà đầu tư

1.2.3 Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Phú Yên

Nói đến Phú Yên ai cũng phải thừa nhận là vùng đất rất giàu tiềm năng, tuy nhiên cho đến thời điểm này Phú Yên vẫn là tỉnh nghèo trong các tỉnh Nam Trung bộ Sau ngày

thành lập lại tỉnh Phú Yên (ngày 30 tháng 6 năm 1989, kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa VIII

ra nghị quyết chia tỉnh Phú Khánh để tái lập tỉnh Phú Yên và tỉnh Khánh Hòa), Phú Yên

đã có những bước phát triển về mọi mặt về kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục đời sống

nhân dân đã được nâng cao cả về vật chất lẫn tinh thần Bằng nguồn vốn ngân sách nhà

nước và huy động các nguồn lực xã hội hóa, tỉnh Phú Yên đã đầu tư xây dựng các công

trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng

gia tăng, công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi: Khu công

nghiệp Hòa Hiệp 1, Hòa Hiệp 2 và Hòa Hiệp 3; Khu công nghiệp hóa dầu Hòa Tâm, Khu

công nghiệp Đông Bắc Sông Cầu 1, Đông Bắc Sông Cầu 2, Đông Bắc Sông Cầu 3; Nâng

cấp, mở rộng Quốc lộ 1A, … đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của Tỉnh Đạt

được kết quả trên là nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của cấp ủy đảng, sự phối hợp đồng bộ giữa

chính quyền, mặt trận và các đoàn thể trong việc tuyên truyền, vận động nhân dân thực

hiện công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu

tư, cùng với đó là hệ thống các văn bản về chính sách bồi thường bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã dần hoàn thiện [28]

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn những hạn chế, khó khăn như: nguồn vốn; hệ thống văn bản pháp luật về đất đai còn

chồng chéo, không đồng bộ; công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ còn hạn chế; cán bộ phụ

trách công tác giải phóng mặt bằng không được đào tạo một cách bài bản; giá đất trên thị

trường cao hơn nhiều so với giá Nhà nước quy định; công tác tuyên truyền, vận động về

chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến người dân chưa sâu rộng, mang tính hình

thức;… đây chính là những nguyên nhân gây chậm trễ trong công tác giải phóng mặt

bằng và tiến độ thi công công trình [28]

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGUYÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

Vấn đề thực hiện pháp luật về thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn đối với Việt Nam ta, nhất là trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước như hiện nay Việc thu hồi

đất trực tiếp đụng chạm đến lợi ích người bị thu hồi đất, lợi ích của nhà nước, lợi ích của

chủ đầu tư Được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý, trong những năm

qua nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất

dưới khía cạnh khác nhau, để làm rõ đề tài nguyên cứu chúng tôi đã tham khảo kết quả

nguyên cứu của Đỗ Mạnh Tài (2013): Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách

bồi thường, giải phóng mặt bằng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất tại huyện Bố

Trạch, tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông

lâm Huế; Tác giả đã đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải

phóng mặt bằng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất tại huyện Bố Trạch, tỉnh

Quảng Bình, đề xuất các giải pháp nhằm làm giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực của

việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB đến cuộc sống của người dân có đất bị thu

hồi trên địa bàn nguyên cứu, góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân có đất

bị thu hồi Cũng như tác giả Tài, tác giả Lê Trung Huệ (2013): Đánh giá việc thực hiện

chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn quận Ngũ

Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học

Huế; Tác giả đã tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Ngũ Hành Sơn để đề ra những giải

pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt hơn các chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng

trong triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ở quận Ngũ Hành Sơn – thành phố Đà

Nẵng, khắc phục những bất cập hiện nay góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt

hại nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Đi sau

nguyên cứu những qui định về thu hồi đất thì có tác giả Nguyễn Minh Tuấn (2013): Pháp

luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học,

Trường Học viện khoa học xã hội; Tác giả đã đánh giá thực trạng về công tác thu hồi đất,

những bất cập và nguyên nhân, làm sáng tỏ những vấn đề thực tiễn và lý luận đang đặt ra,

luận văn đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật thu hồi đất trong thời gian tới một cách

hiệu quả, đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, Nhà nước và chủ đầu tư

Nhìn chung, các công trình này đã nghiên cứu nhiều khía cạnh của vấn đề thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hoặc tập trung nghiên

cứu về thực trạng pháp luật về thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương

nhất định Tuy nhiên, chưa có đề tài nào đưa nguyên cứu bất cập khi thực hiện pháp luật để

thu hồi đất đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội Kế thừa những thành quả nghiên cứu

của các công trình kể trên, Luận văn đi sâu tìm hiểu một cách hệ thống, toàn diện và tập trung

về thực hiện về thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

2.1.1 Phạm vi nghiên cứu

a) Phạm vi không gian:

- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác thu hồi đất của hai dự án đặc trưng trên địa bàn thị xã Sông Cầu, đó là:

+ Dự án Đường tránh trú bão Đồng Xuân –Sông Cầu (dự án 1)

+ Dự án Khu trung tâm thương mại dịch vụ Việt Linh (dự án 2)

b) Phạm vi thời gian:

Số liệu thu thập phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài trong thời gian 5 năm từ năm

2011 – 2015

Đề tài tiến hành từ tháng 8 năm 2015 đến tháng 4 năm 2016

2.1.2 Đối tượng nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu nội dung pháp luật và thực tiễn thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội; tập trung phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thu hồi đất vì

mục đích phát triển kinh tế - xã hội

- Những vấn đề mới phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất với hai dự án cụ thể

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu

- Nguyên cứu việc quản lý đất đai và thực hiện chính sách thu hồi đất

- Đánh giá công tác thu hồi đất của hai dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu

- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách thu hồi đất đạt hiệu quả cao hơn

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu

2.3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp được thu thập chủ yếu từ các nguồn:

+ Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu kiểm kê, thống kê đất đai, dân số thu nhập việc làm và tình hình thu hồi đất các dự án từ

các cơ quan của Ủy ban nhân dân thị xã Sông Cầu (phòng Tài nguyên Môi trường, chi

cục Thống kê, Trung tâm phát triển quỹ đất, phòng Kinh tế, phòng Lao động Thương binh

và Xã hội, Ban quản lý Đầu tư và xây dựng cơ bản, ) và tại Ủy ban nhân dân các

phường, xã nơi đến điều tra thực hiện đề tài

+ Qui định từ Luật, văn bản dưới luật, Nghị quyết, Quyết định của cơ quan Nhà nước cấp trung ương, địa phương về chính sách thu hồi đất, công tác quản lý sử dụng đất;

Sách giáo khoa, giáo trình, bài giảng, tạp chí, báo có nội dung liên quan

+ Các công trình khoa học, các nghiên cứu liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong và ngoài nước

2.3.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

a) Khái quát hai dự án nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Hai dự án được đề cập nghiên cứu thuộc phường trung tâm thị xã nên việc thu hồi đất ở, đất NN với diện tích lớn đã tác động đến

cuộc sống người dân, việc lựa chọn phân tích những điểm tối ưu nhất để mang lại kết quả

nghiên cứu làm rõ những ảnh hưởng của việc thực hiện thu hồi đất đến cuộc sống của

người dân có đất bị thu hồi

+ Dự án Đường tránh trú bão Đồng Xuân –Sông Cầu (dự án 1)

+ Dự án Khu trung tâm thương mại dịch vụ Việt Linh (dự án 2)

Hai dự án này là 2 dự án điển hình, chuyển quyền - chuyển công năng sử dụng đất nhưng chính sách bồi thường, hỗ trợ khác nhau hoàn toàn

b) Lựa chọn hộ điều tra, phỏng vấn

Để đạt mục đích nghiên cứu đề tài lựa chọn hỏi ngẫu nhiên các hộ trực tiếp ảnh hưởng

2 dự án với nội dung theo bảng hỏi đã thiết kế sẵn, có sự tham gia của trưởng ban nhân dân

khu phố, hộ đại diện của các hộ dân bị ảnh hưởng bởi 2 dự án Dự kiến phỏng vấn 40 hộ dự

án I và 20 hộ dự án II, có hỏi thêm cán bộ địa phương (Chi tiết phiếu điều tra ở phụ lục 2)

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Excel, PowerPoint để tổng hợp, xử lý số liệu thu thập được qua

đó thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích sự tác động, đánh giá và đề xuất các

hướng giải quyết

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ HỘI 3.1.1.Vị trí địa lý

Sông Cầu là thị xã ven biển nằm ở phía Bắc của tỉnh Phú Yên, có tọa độ địa lý

13021’ đến 130

42’ vĩ độ Bắc và 1090

06’ đến 1090

20’ kinh độ Đông [22]

- Phía Bắc giáp thành phố Qui Nhơn tỉnh Bình Định

- Phía Nam giáp Huyện Tuy An

- Phía Tây giáp Huyện Đồng Xuân

- Phía Đông giáp Biển Đông

Đồng Xuân và huyện Tuy An được nhập lại thành huyện Xuân An, đến năm 1978 thì tách

ra thành 2 huyện cũ là huyện Tuy An và huyện Đồng Xuân Sau đó năm 1985, huyện

Đồng Xuân lại tách ra thành 2 huyện là Đồng Xuân và Sông Cầu cho đến ngày nay [22]

Đơn vị hành chính và diễn biến thành lập các xã, phường: Trước đây huyện Sông Cầu có 4 xã, Xuân Lộc, Xuân Cảnh, Xuân Thịnh, Xuân Thọ và thị trấn Sông Cầu Sau đó

được tách chia xã Xuân Lộc thành ba xã: Xuân Lộc, Xuân Hải và Xuân Bình Xã Xuân

Cảnh được tách chia thành hai xã: Xuân Cảnh và Xuân Hoà Xã Xuân Thọ được chia

thành Xuân Thọ 1 và Xuân Thọ 2; tách một phần thị trấn Sông Cầu và một phần Xuân

Thịnh lập thêm xã Xuân Phương Năm 2005, thành lập xã Xuân Lâm từ thị trấn Sông Cầu

đã phát huy lợi thế, khắc phục các hạn chế trong khai thác sử dụng đất đai, tài nguyên đối

với phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của tỉnh Phú Yên [22]

+ Thành phố Tuy Hòa: Cách thị xã Sông Cầu 50km về phía Nam, là trung tâm kinh

tế – chính trị – giáo dục – đào tạo – văn hóa – khoa học kỹ thuật của tỉnh Những năm gần

đây, với mục tiêu phấn đấu đạt các tiêu chí cơ bản của đô thị loại II, đi đôi với tăng cường

xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, tiếp tục chỉnh trang đô thị, tốc độ phát triển kinh tế TP

Tuy Hòa khá cao, các ngành kinh tế có sự chuyển dịch mạnh theo hướng dịch vụ - công

nghiệp - xây dựng [22]

+ Huyện Tuy An: Là huyện gắn kết giữa thị xã Sông Cầu và Thành phố Tuy Hòa,

có điều kiện phát triển tương đồng với thị xã Sông Cầu Kinh tế phát triển mạnh về nông

nghiệp, thủy sản và tương lai sẽ phát triển mạnh về dịch vụ, du lịch với nhiều dự án du

lịch có quy mô lớn như: khu du lịch Thành Lầu, sân gôn, cù lao Mái nhà gắn liền với các

thắng cảnh quốc gia như Gành Đá Đĩa, Đầm Ô Loan [22]

+ Huyện Đồng Xuân: Tiếp giáp về phía Tây thông qua tỉnh lộ ĐT 642 và ĐT 644

là huyện Miền núi là cầu nối giữa Sông Cầu với các huyện phía Tây của tỉnh và các tỉnh

Tây Nguyên [22]

+ Tỉnh Bình Định: Tiếp giáp về phía Bắc là tỉnh Bình Định, có vị trí quan trọng về kinh tế, chính trị và quốc phòng an ninh, lưu thông qua quốc lộ 1A, 1D, 19, Sân bay Phù

Cát Bình Định sẽ là đối tác chiến lược quan trọng trong hợp tác phát triển kinh tế - xã hội

với Sông Cầu Thành phố Qui Nhơn là tỉnh lị của tỉnh Bình Định, là đô thị loại 1 trực

thuộc tỉnh Thành phố Qui Nhơn nằm ở cực Đông Nam của tỉnh Bình Định,tiếp giáp thị

xã Sông Cầu Do vậy thị xã Sông Cầu chịu tác động lan tỏa rất lớn từ việc phát triển kinh

tế - xã hội của thành phố Qui Nhơn hiện nay cũng như trong tương lai [22]

3.1.2 Địa hình

Địa hình Sông Cầu có những nhánh núi tách ra từ dãy núi Đông Trường Sơn, theo hướng đông ra đến sát biển, nên tạo địa hình chia cắt, có độ dốc tương đối lớn, hiểm trở,

chia cắt như đèo Cù Mông, dốc Găng…, nhiều sông suối ngắn, dốc, nên những cánh đồng

đều nhỏ hẹp Có thể chia địa hình, địa mạo thành 3 dạng như sau: Dạng địa hình núi cao;

nhiều, đồng bằng nhỏ hẹp nên về mùa mưa thường xảy ra lũ lụt ảnh hưởng đến sản xuất

và giao thông đi lại [27]

Độ ẩm không khí: Độ ẩm trung bình hàng năm từ 80 – 82% Thời kỳ độ ẩm cao (mùa mưa) > 85%; thời kỳ độ ẩm trung bình thấp (mùa khô) 75% [27]

Nắng: Sông Cầu là khu vực có tổng giờ nắng cao, trung bình từ 2300 -2600 giờ/năm, phân bố không đều theo mùa Mùa khô từ tháng 1 đến tháng 8; trung bình có

200 giờ nắng/tháng Mùa mưa từ tháng 9 đến tháng 12; trung bình có 100-120 giờ

nắng/tháng [27]

Chế độ gió: diễn biến theo mùa, chịu ảnh hưởng lớn bởi 3 loại gió như mùa đông (gió mùa Đông Bắc); gió mùa hạ (gió lào hay gió phơn, thổi theo hướng Tây – Đông); gió

đất, gió biển là một đặc trưng của khu vực ven biển [27]

3.1.4 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất:

Thị xã Sông Cầu có 8 nhóm đất chính trên 11 nhóm đất của tỉnh và có 14 loại đất trên 25 loại đất của tỉnh như sau: Nhóm đất cát, diện tích 2.876 ha, chiếm 5,85% diện tích

tự nhiên; nhóm đất mặn, diện tích 4.611ha chiếm tỉ lệ là 9,42% diện tích tự nhiên; nhóm

đất phù sa, diện tích 690ha, chiếm 1,41% diện tích tự nhiên; nhóm đất xám, diện tích

955ha, chiếm 1,95% diện tích tự nhiên; nhóm đất đỏ đất vàng, diện tích 36.454 ha, chiếm

74,5% diện tích tự nhiên đây là nhóm đất có diện tích lớn nhất của thị xã Sông Cầu và các

nhóm đất khác là sông suối, mặt nước chuyên dụng, hồ thủy lợi có diện tích 2.366 ha,

chiếm 4,83% diện tích tự nhiên [27]

b) Tài nguyên nước: Nguồn nước của thị xã Sông Cầu được cung cấp chủ yếu từ các con sông, ngòi, ao hồ nhỏ phân bố rải rác Về cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu sản

xuất của người dân [27]

c) Tài nguyên rừng: Diện tích đất lâm nghiệp năm 2010 của thị xã Sông Cầu là 26.525,76ha, chiếm tỉ lệ 54,21% diện tích tự nhiên Diện tích rừng của thị xã chủ yếu là

rừng trồng với các loài cây như: Keo, Bạch Đàn và vườn rừng Tuy diện tích đất lâm

nghiệp không nhiều nhưng nó đã đóng góp một phần không nhỏ trong việc phát triển kinh

tế ổn định dời sống nhân dân trong một số xã [27]

d) Tài nguyên biển, ven biển: Có chiều dài bờ biển khoảng 80km, tiếp giáp với ngư

trường rộng lớn biển Đông, có các đầm vịnh lớn như: Vịnh Xuân Đài, Đầm Cù Mông và

nhiều đảo, cù lao Với nhiều loại thủy sản đặc thù: cá ngựa, tôm hùm, cá ở rạng san hô,

đầm vịnh cũng tạo thành môi trường thuận lợi trong nuôi trồng, đã có vùng ao nuôi tôm

có diện tích 820,76ha, đứng thứ 2 trong tỉnh, sau vùng nuôi hạ lưu sông Bàn Thạch

Ngoài ra, thị xã Sông Cầu có đội tàu thuyền có công suất khai thác khá lớn Mỗi năm khai

thác trên 17.000 tấn thủy sản, chiếm khoảng 42% sản lượng khai thác thủy sản của toàn

tỉnh Ngoài ra đặc thù địa hình, địa mạo đã tạo bờ biển thị xã Sông Cầu nhiều thắng cảnh

đẹp được công nhận cấp quốc gia là Vịnh Xuân Đài và nhiều bãi tắm đẹp như bãi Bàng,

bãi Tràm, Bãi Nồm, bãi Ôm [27]

e) Tài nguyên du lịch tự nhiên: Thị xã Sông Cầu có nhiều cảnh quan đẹp, có hệ

sinh thái đặc trưng nhiệt đới, có nhiều bãi biển dài, ngắn, nhiều núi ôm sát biển tạo nhiều

bãi tắm độc lập và những đầm vịnh đẹp, các tiềm năng tài nguyên du lịch tự nhiên [27]

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên

a) Thuận lợi

Là đô thị loại 4, Sông Cầu là một thị xã trẻ ở vị trí có quốc lộ 1A, quốc lộ 1D, tỉnh

lộ ĐT 642, ĐT 644, gần cảng biển quốc tế Qui Nhơn, sân bay Tuy Hòa, sân bay Phù Cát

nên hết sức thuận lợi giao lưu kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, thu hút đầu tư trong

nước và quốc tế Về cảnh quan thiên nhiên vừa có núi, vừa có biển, có nhiều bãi tắm dài,

ngắn, độc lập, hoang sơ, thuận lợi đầu tư phát triển các khu du lịch cao cấp, quy mô lớn

về du lịch biển, du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, kết nối đa dạng nhiều loại hình tour

du lịch Có nhiều đầm vịnh diện tích khá lớn, đa dạng sinh học cao, môi trường biển tốt

thuận lợi trong sản xuất, nuôi trồng thủy sản giá trị cao, quy mô lớn, có ngư trường rộng,

hạ tầng phục vụ nghề cá đã đầu tư thuận lợi phục vụ đánh bắt xa bờ

b) Những hạn chế

- Tài nguyên thiên nhiên, có trữ lượng thấp, quy mô nhỏ, không đảm bảo khai thác

sử dụng lâu dài, hiệu quả kinh tế cao, điều này thiếu hấp dẫn nhà đầu tư Địa hình phức

tạp, chia cắt, có độ dốc nên việc sản xuất gặp nhiều khó khăn do thiếu nước về mùa khô

và khả năng cơ giới hóa thấp, bảo trì hạ tầng kỹ thuật tốn kém, khó khăn trong tổ chức

quản lý

- Về khí hậu thời tiết không được thuận lợi về mùa mưa thường xuyên kéo dài

nhiều ngày, có lúc cường độ mưa tập trung cao, trong mùa mưa đôi lúc có bão, áp thấp

nhiệt đới, thảm thực vật rừng còn ít, đất trống còn nhiều, địa hình dốc nên thường gây lũ

lớn làm hư hại công trình, ngừng trệ hoạt động sản xuất, gây nhiều thiệt hại về người, tài

sản mùa khô kéo dài gây thiếu nước có ảnh hưởng, thiệt hại đến sản xuất, sinh hoạt

3.1.6 Dân số lao động và việc làm

Dân số thị xã Sông Cầu năm 2010 là 95.548 người, năm 2015 là 99.682 người

Mật độ bình quân 203 người/km2 Trong đó: khu vực nông thôn là 67.245 người, khu vực

đô thị có 32.473 người, mật độ đông nhất là phường Xuân Thành với 1.719 người/km2

, thấp nhất là xã Xuân Lâm với 30 người/km2

Về phân theo giới tính có tỷ lệ như sau:

Bảng 3.1 Tỉ lệ dân số của Thị xã Sông Cầu

Nguồn: Niên giáp thống kê 2010, 2015 thị xã Sông Cầu [16]

Số liệu ở bảng 3.1 cho thấy, qua 5 năm 2010 - 2015 dân số tại thị xã Sông Cầu tăng lên rõ rệt, dân số tăng mở đầu cho sự phát triển nhưng kéo theo không ít khó khăn

ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống con người nhất là vấn đề phát triển bền vững, tài

nguyên, môi trường, giáo dục, việc làm, bình đẳng giới, an sinh xã hội, tệ nạn xã hội

Nguồn lao động dồi dào, dân số trong độ tuổi lao động chiếm khoảng 57% dân số

Năm 2015 có khoảng 56,6 nghìn lao động Số lao động có việc làm thường xuyên trong

các ngành kinh tế năm 2015 khoảng 50,25 nghìn lao động, chiếm khoảng 88,7% tổng số

lao động Trong đó lao động ngành nông nghiệp có xu thế giảm nhanh, trong năm 2010

chiếm tỉ lệ 82,3%, năm 2015 xuống còn 45,5%, lao động trong ngành công nghiệp – xây

dựng tăng từ 9,6% năm 2010 lên 30,0% năm 2015 Lao động trong ngành dịch vụ tăng từ

8,1% năm 2010 lên 24,5% năm 2015 [12]

Về chất lượng lao động còn hạn chế, lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật ít, tâm lý lao động ít đam mê làm công nhân kỹ thuật trình độ cao Sự phân bố dân cư và cơ

sở hạ tầng phục vụ sản xuất, đời sống dân cư không đồng đều, khả năng áp dụng những

tiến bộ khoa học kỹ thuật còn hạn chế Do đó vấn đề rút ngắn khoảng cách chênh lệch

giàu nghèo cũng như sự phát triển đồng bộ giữa các vùng trong thị xã gặp rất nhiều khó