Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện chương mỹ, thành phố hà nội giai đoạn 2015 2018​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN ANH NAM NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2018 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN BÁ LONG Hà Nội, 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 15 tháng năm 2020 Người cam đoan NGUYỄN ANH NAM ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành nghiên cứu, nỗ lực thân nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành đề tài nghiên cứu, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Bá Long tận tình hướng dẫn, bảo dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực nghiên cứu đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập chuyên môn kĩ để thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Chương Mỹ, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ, UBND huyện Chương Mỹ giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành đề tài Tuy nhiên thân cịn hạn chế định mặt chun mơn thực tế nên báo cáo không tránh thiếu sót định Vì vậy, tơi mong nhận được góp ý thầy giáo bạn để luận văn hoàn thiện hơn./ Xin chân thành cảm ơn ! Tác giả Nguyễn Anh Nam iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất đai 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 12 1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thụy Điển 12 1.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất cộng hòa Liên bang Đức 13 1.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất Úc 14 1.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất Trung Quốc 15 1.2.5 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thái Lan 17 1.2.6 Quyền sở hữu, sử dụng đất Ma-lai-xi-a 19 1.2.7 Những học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất việt nam 21 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 21 1.3.2 Thực tiễn thực quyền sử dụng đất Việt Nam 28 1.3.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất Thành Phố Hà Nội 32 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Địa điểm nghiên cứu 35 2.2 Thời gian nghiên cứu 35 2.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 35 iv 2.3.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.3.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.4 Nội dung nghiên cứu 35 2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 35 2.4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2018 36 2.4.3 Đánh giá hiểu biết người dân huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội cán quản lý chuyển quyền sử dụng đất 36 2.4.4 Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa phương 37 2.5 Phương pháp nghiên cứu 37 2.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37 2.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 38 2.5.4 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 38 2.5.5 Phương pháp chuyên gia 38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 46 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện chương mỹ 50 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Chương Mỹ 50 3.2.2 Tình hình sử dụng đất huyện Chương Mỹ 55 3.3 Kết thực hıện quyền sử dụng đất hộ gıa đình, cá nhân tạı huyện Chương Mỹ 61 3.3.1 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 v 3.3.2 Kết việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 64 3.3.3 Kết việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67 3.3.4 Kết việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất 69 3.3.5 Những trường hợp khó khăn, vướng mắc chuyển quyền sử dụng đất 72 3.4 Đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực số quyền người sử dụng đất 74 3.4.1 Đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.4.2 Đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 78 3.4.3 Đánh giá người dân việc thực quyền thừa kế QDSDĐ 81 3.4.4 Đánh giá người dân việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất 84 3.4.5 Phân tích đánh giá ý kiến chủ sử dụng đất việc thực bốn quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 86 3.5 Đánh giá chung tình hình thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 88 3.5.1 Những mặt tích cực 88 3.5.2 Những mặt tồn 90 3.6 Đề xuất số giải pháp cho việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 91 3.6.1 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho người sử dụng đất 91 3.6.2 Giải pháp tăng cường khả tiếp cận thủ tục hành người sử dụng đất 92 3.6.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 92 vi 3.6.4 Giải pháp sách 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNH Cơng nhiệp hố GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất viii DANH MỤC CÁC BẢNG - HÌNH Bảng 3.1 Diện tích đặc tính loại đất Chương Mỹ 43 Bảng 3.2 Tổng giá trị sản xuất số ngành chủ yếu huyện Chương Mỹ giai đoạn 2015 - 2018 46 Bảng 3.3 Tình hình biến động dân số qua số năm địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016- 2018 48 Bảng 3.4 Kết cấp giấy chứng nhận huyện Chương Mỹ tính đến 31/12/2018 53 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Chương Mỹ 56 Bảng 3.6 Biến động diện tích đất đai theo loại đất giai đoạn 2015 - 2018 58 Bảng 3.7 Kết thực quyền người sử dụng đất giai đoạn 2015 2018 61 Bảng 3.8 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 Bảng 3.9 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 64 Bảng 3.10 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67 Bảng 3.11 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất 69 Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến chủ sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 75 Bảng 3.13 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 78 Bảng 3.14 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 81 Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 84 ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Chương Mỹ 40 85 TT Chỉ tiêu đánh giá Số hộ gđ, cá nhân Tỷ lệ (%) 12 3.4 Rất khó hiểu Khả thực quy định 4.1 Dễ thực 10 4.2 Thực 24 48 4.3 Khó thực 15 30 4.4 Rất khó thực 10 Phí, lệ phí chấp QSDĐ 5.1 Cao 5.2 Vừa phải 21 42 5.3 Thấp 19 38 5.4 Rất thấp 14 Thái độ cán thực 6.1 Nhiệt tình 10 20 6.2 Đúng mực 25 50 6.3 Ít nhiệt tình 12 24 6.4 Gây phiền hà Vay vốn chấp từ ngân hàng 7.1 Dễ dàng 10 7.2 Vay 19 38 7.3 Khó khăn 15 30 7.4 Rất khó khăn 18 7.5 Khác 86 TT Chỉ tiêu đánh giá Số hộ gđ, cá nhân Tỷ lệ (%) Khả tìm kiếm thơng tin giao dịch 8.1 Dễ dàng 14 8.2 Tạm 21 42 8.3 Khó tìm 18 36 8.4 Rất khó tìm Kết cho thấy thủ tục phức tạp (chiếm 42% hộ điều tra), 72% hộ hài lòng thời gian thời gian giải nhanh so với thủ tục chuyển quyền khác, 40% hộ điều tra đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực quyền chấp QSDĐ khó hiểu khó thực quy định, mức thu lệ phí hợp lý (chỉ 12% đánh giá cao Thái độ không hài lòng với nhân viên chiếm tới 30% hộ điều tra Khả tiếp cận vốn vay cịn khó khăn (chiếm 48% hộ điều tra) 3.4.5 Phân tích đánh giá ý kiến chủ sử dụng đất việc thực bốn quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ Qua bảng tổng hợp ý kiến đánh giá người dân thực quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp QSDĐ địa bàn huyện Chương Mỹ, ta thấy: - Về thủ tục thực quyền người sử dụng đất: Huyện Chương Mỹ tích cực cải cách để thực thủ tục hành liên quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh đảm bảo quản lý chặt chẽ, đảm bảo theo quy định pháp luật Tuy nhiên nhìn chung người dân cho thủ tục phức tạp, thời gian giải dài chưa đảm bảo yêu cầu người dân, thực thủ tục chuyển quyền đất có thay đổi diện tích số liệu đo đạc đồ địa 87 trước chưa kê khai hết diện tích muốn chuyển quyền phải đính lại giấy chứng nhận nên nhiều thời gian, phải nộp nhiều loại giấy tờ liên quan người dân thường bị thiếu, sai sót người dân làm trực tiếp Vì vậy, đa số người dân phải thuê bên trung gian hỗ trợ, làm phát sinh chi phí Việc thời gian hồn thành TTHC mà người sử đất đánh giá lâu lâu hộ thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thời gian để lập hồ sơ xã lâu, đất có diện tích GCN gốc có biến động so với diện tích trạng sử dụng, khơng thống tên, thời hạn sử dụng đất vườn, ao chưa gia hạn, thơng tin chủ sử dụng đất cịn sai sót, Cịn thời gian thực theo quy định thủ tục hành nhanh chóng (15 ngày từ nộp hồ sơ đến lúc nhận kết quả) - Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: Đa số hộ điều tra cho văn hướng dẫn thực hiểu có nhiều trường hợp đánh giá khó hiểu - Các trường hợp người sử dụng đất đánh giá văn hướng dẫn thực hiểu được: trình độ dân trí ngày cao, việc tìm hiểu thơng tin dễ dàng nên văn hướng dẫn Còn trường hợp đánh giá văn hướng dẫn khó hiểu nguyên nhân do: xã nông, việc cập nhật thông tin văn hướng dẫn cịn kém, dân trí thấp đồng thời năm 2016 việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cấp nên nhiều văn hướng dẫn chưa cụ thể khiến người sử dụng đất bối rối - Khả thực quy định pháp luật đất đai QSDĐ: Khoảng 50% người sử dụng đất cho dễ thực thực Cịn lại cho khó thực khó thực Qua tìm hiểu thực tế giấy chứng nhận QSDĐ hầu hết chủ sử dụng đất cấp cho hộ gia đình Do đó, muốn thực thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay chấp quyền sử dụng đất phải có đầy đủ thành viêc gia đình (từ 15 tuổi trở lên) thời điểm cấp GCN QSDĐ ký vào 88 đơn đăng ký hợp đồng Nhưng thực tế, thời điểm lập hợp đồng, văn thừa kế có thành viên làm ăn xa, có thành viên chết cịn có thành viên bỏ biệt tăm khơng rõ tung tích Vì vậy, để hồn thiện hồ sơ khó khăn phức tạp - Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất: Khi người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thu lệ phí địa 100.000 đồng/1 hồ sơ, phí cấp đổi GCN 230.000 đồng/1 giấy quyền chấp 80.000 đồng/1hồ sơ, ngồi khơng thực thu khoản phí nào, điều tra đa số hộ thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp phù hợp thấp Đối với hộ chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ ngồi phí, lệ phí cịn phải đóng thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ Trên địa bàn huyện Chương Mỹ mức thu thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng QSDĐ 2%, tặng cho quyền sử dụng đất 10% (đối với trường hợp không thuộc trường hợp thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau) người sử dụng đất đánh giá mức thu vừa phải - Về thái độ thực cán dù cải thiện cịn gây phiền hà, tỷ lệ khơng hài lịng thái độ giải cao 3.5 Đánh giá chung tình hình thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ 3.5.1 Những mặt tích cực Trong năm qua, huyện Chương Mỹ bước phát triển kinh tế xã hội, đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, nâng cao đời sống nhân dân trên tất mặt Công tác tuyên truyền, phổ biến, đưa 89 Luật Đất đai 2013 vào sống triển khai tốt địa bàn huyện Các văn pháp luật ban hành kịp thời đạo cụ thể đến cấp, ngành toàn thể nhân dân giúp người sử dụng đất hiểu thực nghiêm túc theo pháp luật Với quan tâm lãnh đạo huyện, việc đầu tư nhân lực sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải hồ sơ đất đai trú trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển thị trường đất đai nói chung nhu cầu thiết yếu thực quyền sử dụng đất cơng dân nói riêng Tại huyện Chương Mỹ, văn quy định, hướng dẫn trình tự thủ tục thực quyền người sử dụng đất công khai Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất tra cứu, tìm kiếm thơng tin, nộp hồ sơ nhận kết thực quyền người sử dụng đất Việc thực quyền người sử dụng đất có tác động tích cực tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Chương Mỹ, thể qua mặt sau đây: - Khiến người dân yên tâm, gắn bó đầu tư mảnh đất mình; - Đất đai trở thành nguồn lực tài quan trọng trình phát triển sản xuất, kinh doanh, chuyển dịch cấu đất hợp lý tích tụ ruộng đất phù hợp góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển, mức sống người dân cao hơn; - Tỷ lệ thực quyền người sử dụng đất mức cao Đa số người dân thực khai báo với quan Nhà nước hoàn tất thủ tục Điều chứng tỏ nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Chương Mỹ ngày hoàn thiện hơn; - Thủ tục thực quyền người sử dụng đất diễn ngày 90 thuận tiện việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hành lĩnh vực đất đai 3.5.2 Những mặt tồn Bên cạnh mặt tích cực, việc thực QSDĐ địa bàn huyện Chương Mỹ gặp khơng khó khăn, tồn tại: - Tình hình thực QSDĐ người dân sử dụng đất diễn thị trấn Lâm, Yên Ninh có khác biệt lớn so với xã nông Nguyên nhân phát triển kinh tế, trình độ dân trí khơng đồng xã, thị trấn huyện dẫn đến tình hình thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất diễn xã thị trấn có khác biệt - Nhận thức ý thức chấp hành quy định pháp luật đăng ký biến động đất đai thực quyền sử dụng đất người dân cịn hạn chế dẫn đến tình trạng thực cịn chậm trễ, khơng làm thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền người dân thực quyền thừa kế.Việc quản lý hộ khẩu, hộ tịch trình làm chứng minh thư cịn nhiều sai sót khiến thơng tin chủ sử dụng đất không đồng nên phát sinh thêm số thủ tục đính thơng tin khiến người dân cảm thấy thủ tục hành phức tạp yêu cầu quan quản lý - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến đại phận người dân chưa sâu rộng, tài liệu cung cấp cho người dân thiếu chưa kịp thời - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ yếu kém: + Việc phổ biến quy định luật chậm, địa phương thiếu tài liệu hướng dẫn, việc tự tìm hiểu luật thơng qua internet cịn hạn chế, khơng cập nhập văn luật ra, văn luật hết hiệu lực + Cơ chế phối hợp phòng ban thiếu rườm rà, chồng chéo, nhiều thủ tục trùng lặp cần loại bỏ, số công đoạn nhiều thời 91 gian việc thẩm định hồ sơ - Trình độ chun mơn cơng chức địa cấp xã cịn hạn chế, khơng đồng không hướng dẫn người dân cách rõ ràng thực thủ tục hành chính, để họ lại nhiều lần cộng với thái độ tiếp dân khơng nhiệt tình nên có ý kiến đánh giá cán gây phiền hà cho dân - Trình tự, thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp Một số cán chưa thật tâm hồn thành cơng việc nên tạo số sai sót cơng tác quản lý đất đai 3.6 Đề xuất số giải pháp cho việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Chương Mỹ Pháp luật Đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước 3.6.1 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho người sử dụng đất - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cho nhân dân địa bàn huyện Chương Mỹ nhằm giúp người dân hiểu rõ tầm quan có ý thức chấp hành quy định pháp luật đất đai - Qua công tác tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ bước thực thủ tục hành đất đai giúp người dân chủ động làm thủ tục hành - Ban hành tài liệu, văn cách dễ hiểu, gọn gàng, có tính minh họa cao để người dân dễ dàng hiểu tiếp thu kiến thức pháp luật 92 - Có chế tài sử phạt hành trường hợp thực quyền không làm thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền 3.6.2 Giải pháp tăng cường khả tiếp cận thủ tục hành người sử dụng đất - Công khai thủ tục hành phải thực người dân thực quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn để người dân xa hay lên chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện để hỏi thủ tục hành - Các thủ tục hành phải thực người dân thực quyền sử dụng đất cần đưa lên phương tiện truyền thông đài, báo, truyền hình hay in lên áp phích, ban nơ, tờ rơi để người dân tiếp cận cách dễ dàng - Đưa thủ tục hành phải thực lên trang web sở, văn phòng sở, UBND huyện để người dân truy cập tìm kiếm nhanh chóng 3.6.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - Cải thiện, nâng cấp, mở rộng trụ sở quan, đơn vị nghiệp nhằm đáp ứng yêu cầu diện tích, khơng gian hoạt động phục vụ cho hoạt động hành lĩnh vực quản lý đất đai thực quyền người sử dụng đất Đầu tư trang thiết bị, hệ thống máy tính mạng internet phục vụ cho hoạt động công vụ cán bộ, viên chức tạo điều kiện thuận lợi cho cán hoàn thành nhiệm vụ giao - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp Đồng thời tổ chức tập huấn cho cán địa xã, thị trấn để hướng dẫn thực thực văn ban hành Đảm bảo cán địa xã, thị trấn nắm bắt nội dung văn để hướng dẫn người dân thực quyền sử dụng đất - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác đo đạc, lập đồ địa chính, hồn thiện hệ thống sở 93 liệu quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận lợi 3.6.4 Giải pháp sách - Căn vào khung giá đất nhà nước, tiến hành cập nhật thường xuyên giá đất thực tế địa phương nhằm xây dựng chế định giá đất phù hợp với thực tế làm sở tính thuế chuyển quyền chủ sử dụng đất thực việc chuyển quyền sử dụng đất giúp hạn chế việc kê khai không thực tế - Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: xác định rõ địa chỉ, vị trí, ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ ràng các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp Chương Mỹ tâm chuyển nhượng thực QSDĐ khác để đầu tư phát triển - Hoàn thiện chế phối hợp phòng ban tránh chồng chéo, bước thực thủ tục hành cần loại bỏ để tránh lặp để người sử dụng đất thực quyền thuận tiện, việc thẩm định nhanh chóng 94 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Kết giao dịch chuyển quyền giao đoạn 2015 - 2018 cho thấy tổng hồ sơ thực chuyển quyền SDĐ giai đoạn 2015 - 2018 8849 hồ sơ, số lượng giao dịch có xu hướng tăng qua năm, tốc độ giao dịch tăng từ 11,530%/năm, cao năm 2018 với 2912 giao dịch chiếm 32,91% tổng số giao dịch giai đoạn, với tốc độ tăng tăng lên tới 30,75% Trong đó, giao dịch chuyển nhượng chiếm chủ yếu với 48,64%, tặng cho (36,13%) Giao dịch chuyển đổi khơng có - Về thủ tục thực quyền người sử dụng đất phức tạp, thời gian giải dài chưa đảm bảo yêu cầu người dân, thực thủ tục chuyển quyền đất có thay đổi diện tích số liệu đo đạc đồ địa trước chưa kê khai hết diện tích muốn chuyển quyền phải đính lại giấy chứng nhận nên nhiều thời gian, phải nộp nhiều loại giấy tờ liên quan người dân thường bị thiếu, sai sót người dân làm trực tiếp Vì vậy, đa số người dân phải thuê bên trung gian hỗ trợ, làm phát sinh chi phí Đa số hộ điều tra cho văn hướng dẫn thực hiểu có nhiều trường hợp đánh giá khó hiểu, việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cấp nên nhiều văn hướng dẫn chưa cụ thể khiến người sử dụng đất bối rối - Khả thực quy định pháp luật đất đai QSDĐ khó thực khó thực quy định cấp GCNQSDĐ cho hộ dẫn đến phát sinh nhiều thủ tục phức tạp, khó khăn Vì vậy, việc tạm dừng thực khoản 5, điều Thông tư số 33/2017/BTNMT ngày 29 tháng năm 2017 Bộ trưởng Bộ TNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi bổ sung số điều 95 thông tư hướng dẫn thi hành theo Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 không hợp lý Việc cấp đổi GCNQSDĐ với trường hợp cấp cho hộ thực cần thiết để giúp giảm phát sinh thủ tục chuyển quyền sau cấp đổi GCNQSDĐ - Về thái độ thực cán dù cải thiện gây phiền hà, tỷ lệ khơng hài lịng thái độ giải cao - Để nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động đất đai hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất sau cấp GCN huyện Chương Mỹ cần thực đồng giải pháp như: Giải pháp sách; Giải pháp tuyên truyền pháp luật; Giải pháp thủ tục hành chính; Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Kiến nghị - UBND huyện cần tiếp tục thay đổi hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hoạt động phận cửa liên thơng, trung tâm hành cơng để đơn giản hóa, giảm bớt thủ tục,thực công khai minh bạch thủ tục đất đai mang lại hiệu cao người dân việc đăng ký đất đai,cấp GCN thủ tục chuyển QSDĐ - UBND huyện cần có giải pháp hồn thiện cơng tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ; bố trí kinh phí phục vụ công tác lập quản lý hồ sơ địa chính, liệu địa phục vụ yêu cầu quản lý ngày cao - Các quan thuế cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật Hoàn thiện nâng cao chất lượng máy quản lý đất đai, lực cán từ huyện đến sở; thường xuyên tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật từ họ thực làm theo pháp luật 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012), Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Đức Minh, Lê Kim Sơn, Nguyễn Dũng Tiến, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Đỗ Đức Dôi, Lê Tiến Vương, Lê Thanh Khuyễn, Lê Anh Dũng, Chu An Trường (2006) Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014) Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005) Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006) Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 03 năm 2010 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên &Môi trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 97 Chính phủ (2014), Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định thi hành chi tiết số điều Luật Đất đai C Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 10.Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề QSDĐ thị trường bất động sản Tạp chí Tài nguyên Môi trường 11.Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đồn Xn Thủy, Ngơ Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang (2012) Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 12.Đinh Sỹ Dũng (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai QSDĐ người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) Hà Nội 13.Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển Báo cáo chun đề tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 14.Trần Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Australia Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15.Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Chương Mỹ (2015) Báo cáo kết công tác QLDĐ giai đoạn 2011- 2015 16.Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Chương Mỹ (2016), Báo cáo 98 kết công tác năm 2016 phương hướng, nhiệm vụ năm 2017 17.Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Chương Mỹ (2017), Báo cáo kết công tác năm 2017 phương hướng, nhiệm vụ năm 2018 18.P 18 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Chương Mỹ (2018), Báo cáo kết công tác năm 2018 phương hướng, nhiệm vụ năm 2019 19.Quốc hội nước CHXHCNVN (1992) Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia 20.Quốc hội nước CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 21.Quốc hội nước CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 22.Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia 23.Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 24.Quốc hội nước CHXHCNVN (2015) Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia 25.Quốc hội nước CHXHCNVN (2015) Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia 26.Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 27.Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường 28.Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 99 29.UBND huyện Chương Mỹ (2013) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (giai đoạn 2011-2015) huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 30.UBND huyện Chương Mỹ (2016) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận năm 2016 31.UBND huyện Chương Mỹ (2017) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận năm 2017 32.UBND thành phố Hà Nội (2018) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận năm 2018 33.UBND huyện Chương Mỹ (2018) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018 ... giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018 - Xác định tồn bất cập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn. .. tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015- 2018 - Tìm hiểu văn trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội. .. chuyển quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015- 2018 36 2.4.3 Đánh giá hiểu biết người dân huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội cán quản lý chuyển quyền sử dụng đất