Chương Ảnh hưởng tài chính của các quyết định mua nhà Mua nhà là chi phí lớn nhất của rất nhiều người Mỹ Ở chương trước, bạn đã thấy người với mức lương trung bình và mức tiết kiệm chỉ với 10.500$ không những có thể dùng số tiền tiết kiệm này để chi trả cho chi phí mua nhà mà còn có thể giàu có lên nhờ quyết định mua nhà đó Hiếm có quyết định tài chính nào lại có tác động đối với những người làm hưởng lương toàn thời gian (những người làm hành chính từ 9h sáng đến h chiều) quan tâm đến tự tài chính sớm nhiều là quyết định mua nhà Những người không thể mua hộ vừa để ở vừa để cho thuê có lẽ bỏ lỡ công cụ xây dựng thịnh vương tài chính hữu hiệu nhất sẵn có đối với cả người Mỹ bình thường Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều sẽ mua nhà vừa ở vừa cho thuê vì những lý cụ thể áp dụng với từng hoàn cảnh cá nhân mỗi người hoặc bởi vì họ có mục tiêu ngắn hạn được ưu tiên mục tiêu tự tài chính sớm Mục đích của chương sách này là nhằm minh họa sự tiếp diễn của các quyết định mua nhà cũng các tác động tương ứng của từng quyết định này đối với tự tài chính sớm Nhìn chung, sẽ có cách để những người có mức sống trung bình ở Mỹ có thể mua những nhà đầu tiên của họ Mỗi cách đều có những hệ quả tài chính ngắn và dài hạn khác Năm cách mua nhà đầu tiên và hệ quả về mặt tài chính của các kiểu mua nhà này Cách 1: Mua nhà xa xỉ Kiểu mua này là mua nhà đắt nhất khả tài chính cho phép của người Việc mua nhà vậy có thể đặt người mua vào ngưỡng giới hạn tài chính thực sự để đổi lại quyền sở hữu bất động sản tốt nhất ở vị trí đẹp nhất có thể Đây là quyết định không đúng đắn nhất, đáng tiếc là, những quyết định vậy lại rất thường gặp Sally chuyên viên trẻ 27 tuổi làm việc chăm Cơ có cơng việc tuyệt vời mang lại thu nhập xấp xỉ $80.000 năm Cô dùng khoản tiết kiểm đời mình, sớ tiền 25.000$ để đặt cọc mua chung cư sang chảnh nhìn thành phố cạnh sân vận động thể thao lớn trị giá 425.000$ Sally nghĩ đầu tư tớt chung cư khu vực có lượng cầu lớn thành phớ cho loại bất động sản “luôn tăng giá” Sally tổ chức bữa tiệc tân gia hoành tráng mời tất bạn bè tới dự năm chung cư xa xỉ đó, Sally nhận giá chung cư tăng mức “khiêm tốn” cô không cịn có khả chi trả cho kỳ nghỉ yêu thích, sở thích nâng đời xe sau - năm, ăn nhà hàng yêu thích với tần suất trước Phí hiệp hội người sở hữu nhà ở, hay gọi tắt phí HOA (1 loại phí mà chủ nhà phải đóng hàng tháng phục vụ việc bảo trì, nâng cấp nhà ở, tương tự phí dịch vụ, phí quản lý tịa nhà, phí bảo trì tịa chung cư Việt Nam) tăng, cộng thêm áp lực vay chấp với mức lãi suất cao khiến Sally liên tục phải hy sinh sở thích cá nhân khác Trong đó, có tổ hợp chung cư khác vừa xây dựng xong có lượng cầu cao nhiều so với chung cư Bạn bè khơng cịn ḿn ghé chung cư để tụ tập mà thay vào đó, họ ghé chung cư người bạn khác tịa hơn, thích Tom Nancy cặp đơi tuổi (34 tuổi) có bé trai sinh bé gái Tổng thu nhập vợ chồng vào khoảng $130.000 họ mua hộ trị giá $650.000 quận có trường top thành phớ Họ dùng tồn sớ tiền tiết kiệm đời (khơng tính đến quỹ hưu trí) đặt cọc cho nhà Ngồi ra, họ phải vay mượn thêm chút từ cha Nancy đủ trang trải phần lại Họ tin rằng, cách này, họ lên kế hoạch cho tương lai Họ cũng tin khoản đầu tư hợp lý trường học ổn Hơn nữa, nhà có view đẹp Giờ đây, sau vài năm, Tom Nancy tiết kiệm chút trước năm tháng thực khó khăn Họ khơng thể tiết kiệm nổi, việc bảo trì hộ tớn kém cơng sức nhiều họ tưởng, giá nhà không tăng nhiều họ từng kỳ vọng Trong suốt năm, họ rơi vào bế tắc nhà Gần đây, Tom mời làm việc vị trí có mức lương cao đáng kể so với thành phố, nơi gần nhà bố mẹ bên Đáng tiếc Nancy không kiếm công việc với mức lương tương tự công việc gần chỗ làm việc chờng Vì mà Tom buộc phải từ chối lời mời làm việc chỗ Trong đó, Nancy lại khơng ḿn xa gia đình họ khơng thể chuyển chưa bán nhà Biết đâu có hội khác tương tự đến với Tom Một giấc mơ chăng? Học hành chăm chỉ, trường kiếm việc làm, lập gia đình, tiết kiệm, mua nhà có hàng rào trắng đỉnh đồi, gửi đến trường “xịn” nhất khu vực Tiếc thay, chính là cách nhanh nhất để tới nghĩa địa mang tên Giấc mơ Mỹ của giới trung lưu Kiểu mua nhà đầu tiên này thường kèm với vài lựa chọn tài chính như: Dồn hết tiền tiết kiệm, không tính quỹ hưu trí, để mua nhà Vay mượn bạn bè, gia đình để đặt cọc Chi 1/3 thu nhập sau trừ thuế để trả món nợ vay cầm cố Kiểu người này theo đuổi các lợi ích sau mua loại bất động sản này: Sống ở vùng “xịn xò” Gửi trẻ học ở các trường tốt nhất Sống ở vị trí trung tâm, gần đường cao tốc và thành phố Kiểu mua này có lượng cầu cao có chỉ vì những người mua nhà kiểu này sẽ tổ chức những bữa tiệc tân niên “ngầu” nhất, họ sẽ nở những nụ cười rạng rỡ nhất và thu hút được ánh nhìn ghen tị nhất từ bạn bè, đồng nghiệp Người ta hay có suy nghĩ rằng những người mua nhà kiểu này hẳn là làm điều đúng đắn Rồi sao? Đây liệu có phải là kế hoạch dở tệ? Khi những người phải “gồng” mình để mua loại bất động sản này, họ sẽ phải hy sinh hầu mọi thứ khác Với quyết định mua loại bất động sản này, họ phải gác lại hầu mọi quyết định tài chính khác Sau là số hậu quả của lựa chọn này: — Về nghiệp: Bạn có biết nơi nào bạn dành hầu hết số giờ ngày, số ngày tuần, số tuần năm và số năm cuộc đời ở đó không? Đó là nơi nào? Phải rồi, bạn sẽ mất sự linh hoạt các quyết định về nghề nghiệp bạn cố gồng mình lên mua nhà xa xỉ vì điều đó có nghĩa là bạn chỉ có lựa chọn: hoặc là ở lại công việc tại/kiếm việc khác tương tự với mức lương tương đương ở chính thành phố bạn sống hoặc ngồi chờ lương, thưởng tăng đột biến để có thể giúp bạn trang trải nếu bạn muốn di chuyển tới nơi khác — Sự ổn định tài chính: Vì bạn đã gồng mình chạm ngưỡng giới hạn tài chính để có thể vay tiền mua nhà, bạn bản sẽ tình trang phải kiểm tra lương, ngóng đến ngày tăng lương Ngoài ra, với cương vị là chủ sở hữu nhà, bạn còn phải đối mặt với các khoản chi phí đột xuất và bất thường phát sinh Nếu bạn không thể tiết kiệm, những chi phí bất thường này thực sự sẽ trở thành thảm họa đối với bạn — Các chi phí giải trí: Do bạn đã chi đến cạn kiệt tiền mặt lại phát sinh thêm nhiều chi phí hàng tháng hơn, nếu bạn gồng mình để mua hộ kiểu này, bạn sẽ phải cắt giảm rất nhiều lựa chọn vui chơi giải trí khác ăn tiệm, du lịch, nâng đời xe hơi… — Thời gian giải trí, thư giãn: Thời gian thư giãn của bạn cũng bị hạn chế phần vì những lý tài chính kể trên, phần vì bạn phải dành nhiều thời gian để bảo dưỡng nhà so với lúc còn thuê Chắc chắn bạn không còn khả tài chính để thuê ngoài cho công việc này Mặc dù các hậu quả trông thấy của việc mua loại hình bất động sản này nhiều người bất chấp Họ cố tình phớt lờ những hậu quả tiêu cực kể trên, tự đặt mình vào tình hình tài chính yếu dài hạn để đổi lại quyền sở hữu nhà với giá thị trường nơi họ sinh sống Hãy nhớ rằng việc bạn mua bất động sản “hợp lý”, không nằm vùng đô thị đắt đỏ thái quá không đồng nghĩa với việc bất động sản đó “phù hợp” với bạn Vẫn thật là “tội lỗi” nếu bạn có khả vay mua trị giá 300.000$ và bạn mua bất động sản trị đúng giá này Việc này có tác động tài chính cũng ảnh hưởng đến việc quyết định tài chính chẳng khác gì trường hợp bạn gồng mình hết sức để mua hộ trị giá 750.000$ Cách mua nhà này là những quyết định tài chính “điên khùng” nhất nếu bạn theo đuổi tự tài chính sớm Điều bực mình nhất là ở chỗ những người có thói quen mua nhà kiểu này thường có “cái tôi” rất lớn Và giá nhà tăng, họ ba hoa về quyết định thực là hấp tấp của mình Họ không chịu thừa nhận là mình đã gặp may Và chắc chắn sẽ đến ngày họ chịu các hậu quả đã đề cập ở trên, họ sẽ phải làm việc cật lực họ tưởng để không bị mắc nợ Rốt cuộc, lúc này họ ngồi bình thản và có thể bán nhà có lãi Vấn đề là cách mua này chỉ phù hợp nếu người mua có thăng tiến công việc hoặc người mua có thu nhập tăng lên đáng kể sau mua nhà Nếu thị trường có thực sự lên thì những người mua bất động sản kiểu này sẽ có nền tảng tài chính vững mạnh nhiều nếu họ mua bất động sản theo cách thông minh Nếu không may thị trường chỉ tăng nhẹ, hoặc giảm, người mua kiểu này không còn may mắn vậy và hết đường lùi Tóm lại, việc gồng mình mua chỗ ở bản thật sự là sai lầm ngu ngốc khiến bạn phải trả cái giá quá đắt cho các quyết định tương lai sai lầm này lại dễ dàng có thể tránh được nếu bạn biết lựa ảo tưởng phi thực tế rằng miếng bất động sản đó sẽ tăng giá chóng vánh Bạn cần ý thức được rằng việc mua nhà kiểu này sẽ khiến bạn phải hy sinh khá nhiều mọi mặt khác của cuộc sống Các khía cạnh này đều bị chi phối bởi tiền vòng 5-10 năm sau đó Lời khuyên cho bạn là đừng mua miếng bất động sản đắt nhất ở vùng đắt đỏ nhất quyết định mua nhà đầu tiên nếu bạn muốn được tự tài chính Đừng cùm bạn món nợ cầm cố và “giam” bạn ở nơi hạn chế tự tương lai phía trước Bạn chẳng thể biết điều gì sẽ xảy vài năm tới Vì vậy việc kiên trì với lựa chọn sẵn sàng chuyển nơi ở mà không để lại hậu quả tài chính ghê gớm sẽ mang lại lợi thế to lớn cho bạn Hoặc bạn có thể lựa chọn mua nhà có thể cho bạn tận hưởng sự xa hoa tương lai Cách 2: Mua nhà vừa phải Cách mua này là lựa chọn mua của những người mua nhà khả tài chính của họ Quyết định mua nhà này thường kèm những lý như: “Tôi cảm thấy đã đến lúc phải mua nhà rồi” hoặc “Tôi mệt mỏi với việc phải trả tiền thuê nhà” Quyết định mua này thường “bảo thủ” quyết định mua nhà ở cách thứ nhất kiểu mua này cũng để lại những hậu quả tài chính lâu dài Kiểu mua này đặt người mua vào sự hên xui của thị trường và trì hoãn tự tài chính sớm cách không cần thiết Jeff cảm thấy mệt mỏi với việc phải trả tiền th nhà Anh sớng có trách nhiệm với đờng tiền làm thời gian dài Sau năm chăm làm việc, anh tiết kiệm 35.000$ anh định chi 20.000$ mua chung cư thành phố Anh đủ điều kiện để vay gói 400.000$ anh định anh thoải mái với bất động sản khoảng 300.000$ để anh đỡ áp lực trả nợ cũng cho phép anh tiết kiệm thêm Sau sống chung cư vài năm, Jeff gặp người phụ nữ trẻ tuyệt vời kết hôn với ấy, bắt đầu sớng gia đình q vợ Jeff bán chung cư với với mức giá khiêm tốn chuyển sang trang đời thành phố Cặp đôi Abby Jared sẵn sàng cho sớng gia đình định đến lúc phải có nhà riêng Tổng thu nhập hai người 120.000$/năm sớ tiền họ tiết kiệm 50.000$ Mặc dù họ ngân hàng duyệt khoản vay mua nhà 700.000$ họ mua hợp lý vừa phải trị giá 400.000$ Họ biết khơng phải nơi có trường học tớt họ tiết kiệm nhiều với bất động sản tiền họ thấy trường học khơng phù hợp họ chuyển nơi họ sau đến tuổi học Vài năm sau, cặp đôi sinh ba nhà khơng cịn phù hợp Họ bán ngơi nhà với giá hịa vớn ban đầu mua rộng chút để có đủ phịng cho thành viên sinh Những người bảo thủ không tính toán số, cũng không có tầm nhìn dài hạn về tình hình tài chính của bản thân sẽ thường mua nhà theo cách này Những người này có vị thế tài chính tốt kiểm soát các quyết định cuộc sống so với những người mua nhà xa xỉ theo cách Nhưng mặc dù họ không đặt mình vào áp lực tài chính lớn những người gồng mình ở cách 1, họ cũng không có cuộc sống tốt là bao Họ phải trả món tiền lớn để cọc nhà, vay cầm cố và bảo trì nhà họ mua Tuy nhiên, có lợi thế với những người mua nhà theo cách này là họ được bảo vệ hợp lý thị trường xuống hoặc ổn định Họ có nhiều lựa chọn thoát hơn, không bị quá gồng mình lên đến mức đánh mất sự linh hoạt ở các khía cạnh khác của cuộc sống Với những người tìm kiếm tự tài chính sớm, việc mua nhà vừa phải khả tài chính tốt là mua nhà đắt đỏ người sở hữu nhà sau thời gian thuê nhà thường đặt giả định rằng họ sẽ sống ở đó thời gian dài Tuy nhiên khái niệm “phù hợp với khả tài chính” chỉ là tương đối Một người với mức thu nhập 250.000$/năm có thể xem 750.000$ là phù hợp ngân sách của mình người khác kiếm 50.000$/năm thì lại thấy chật vật xoay sở với khoản mua nhà 350.000$ Điều đó phụ thuộc vào việc bạn xác định liệu bạn có dễ dàng xoay sở các khoản chi trả cho việc mua nhà và bạn có sẵn tiền mặt để ứng phó với các vấn đề phát sinh hay không Cách 3: Mua nhà theo cách thông minh Kiểu mua nhà thứ này là mua bất động sản rất hợp túi tiền Chiến lược mua này tính đến cả đường lùi và những khả có thể xảy tương lai Người mua nhà thông minh sẽ mua nhà hoàn toàn khả tài chính của họ để sau mua nhà, họ còn nhiều tiền mặt dự phòng Họ sẽ mua nhà hợp lý, phù hợp với cho mục đích cho thuê lại nếu sau này họ có chuyển mà chưa thể bán đó vì bất cứ lý gì Angie lúc cũng cẩn trọng với sớ tiền Cơ lái xe bình thường, làm việc chăm để có mức lương 60.000$ Cô cảm thấy mệt mỏi với việc trả tiền thuê nhà cô sẵn sàng hy sinh chút về vị trí hoặc diện tích nơi để đổi lấy hộ có chi phí hàng tháng thấp Sau vài tháng nghiên cứu, thảo luận với nhà đầu tư, đại lý bất động sản, chủ nhà khu vực, cô cuối về nhà vùng lân cận với lựa chọn đáp ứng nhu cầu cô quan trọng cả, cô kiên nhẫn chờ đợi tìm thấy phù hợp mà dễ dàng có khả chi trả Cô cũng kiếm hộ dễ cho thuê trường hợp cô phải chuyển chọn nhà mà giá th khu vực dễ dàng chi trả cho khoản vay mua nhà năm sau, Angie thăng chức cô chuyển đến Châu Âu làm việc năm Cô cho thuê nhà mình, th cơng ty quản lý bất động sản quản lý nhà cho thuê chuyển nước ngồi sinh sớng để thuận tiện cho cơng việc Khi trở về, thấy có nhiều thuận lợi: có thu nhập vừa phải từ hộ cho thuê năm qua, giá trị hộ cũng tăng lên đáng kể khu vực có lượng cầu cao Cô đề xuất lựa chọn: quay trở lại sớng nhà mình; tiếp tục cho thuê hay bán thu lại khoản tiền lớn Những người mua nhà theo cách này thông minh và sáng tạo với quyết định mua nhà của mình so với những người theo cách và Với kiểu mua nhà số này, những người mua sẽ bỏ thời gian, công sức tìm hiểu xứng với tầm quan trọng của quyết định tài chính lớn Họ cũng cân nhắc: “Điều gì có thể xảy đến tiếp theo?” phần của quá trình đưa quyết định Khi mà họ chủ định sống ở nơi nào đó vài năm, họ hiểu những ưu tiên tại có thể thay đổi Những người này đặt tiêu chí nhà sẽ mua phải đem đến cho họ lựa chọn lớn: khả sống vui vẻ nhà đó, khả cho thuê lại và chi trả được tiền vay; và khả bán có lời vài năm tới Những người này không mua nhà đắt nhất khả chi trả và hy vọng giá sẽ tăng lên, họ cũng không chỉ hy vọng đó là kèo mua hợp lý và bảo thủ mà họ thực sự tìm hiểu, bỏ công sức cho quyết định tài chính sẽ làm lợi cho họ ở tại và có thể cả ở tương lai Người mua nhà kiên quyết theo cách này sẽ hiểu thị trường, hiểu bài toán phía sau cân nhắc thuê nhà hay mua nhà, chỉ định sống nhà vài năm và có kế hoạch sẽ bán nhà đó vào ngày nào đó tương lai hoặc cho thuê lại trường hợp các các kế hoạch cuộc sống của họ có sự thay đổi Đây là cách khá thông thái mua bất động sản Nếu bạn mua nhà theo cách tư này, chắc chắn nhà mới mua sẽ không gây áp lực tài chính gì cho bạn bạn sẽ có thể chuyển theo yêu cầu của công việc và các sự kiện cuộc sống phát sinh Mặc dù kiểu mua nhà này không đến nỗi tệ với quyết định mua nhà đầu tiên vấn đề bản của cách này là ở chỗ bạn chỉ thực sự kiếm lời sự đầu tư này nếu giá bất động sản ở khu vực đó thực sự tăng lên Điều này lại nằm ngoài kiểm soát của bạn Những người theo đuổi tự tài chính sớm sẽ coi là phương pháp mua nhà đầu tiên có thể chấp nhận được Việc mua hộ xa hoa hay trung bình hầu không sinh lợi cho người mua bỏ lượng lớn tiền vào thứ tài sản mà không chắc sẽ đem lại cho người mua những lựa chọn hay Rất tiếc là không mấy người hiểu được hậu quả tài chính của quyết định mua nhà đầu tiên và ở mức độ nào đó họ coi việc mua hộ xa hoa ở nơi tốt nhất của thành phố là quyết định thông thái Họ tin rằng nhà là “tài sản” thực chất nhà không phải là tài sản nếu nó không tạo thu nhập hay có giá trị tăng lên Cách 4: Mua nhà sửa sang và bán lại Cách mua nhà này là mua với nhiều hội gia tăng giá trị (nhưng cần được sửa chữa) Người mua đầu tư, cải tạo, sửa sang nhà từ tình trạng cũ nát thành đẹp đẽ Bằng cách này, người mua có hội bán lấy lời hoặc cho thuê hoặc ở nhà sang trọng với giá hời Ashley chồng cô làm việc chăm với công việc ổn định Họ hiểu nhà không thiết phải khoản đầu tư họ muốn thay đổi cách tạo giá trị Cứ 2-3 năm họ lại mua nhà x́ng cấp vị trí đắc địa Họ chuyển đến bắt đầu công việc sửa sang vào ban đêm hoặc cuối tuần Sau năm nhà vậy, họ biến cơng trình ọp ẹp thành nhà sang trọng họ tận hưởng thành cơng trình họ đích thân cải tạo vài năm trước bán để chuyển đến nhà khác có tình trạng tương tự Kiếm lời từ việc cải tạo cơng trình cũ nát tạo thêm giá trị gia tăng hàng trăm nghìn cho nhà Các nhà sau cải tạo vợ chồng Ashley bán phần lớn hưởng ưu đãi miễn thuế phần lãi thu sau đợt bán nhà đầu tư vào bất động sản khác với tình trạng tương tự, phần họ sử dụng để hưởng thụ sống Phần tương tự lương làm thêm trả cho công việc sửa sang nhà cửa vào tối hoặc cuối tuần họ Sau 2-3 giao dịch mua - bán vậy, họ tích lũy gần 500.000$ tiền lãi sau thế, xây dựng nền tảng tài vững cho tương lai Chiến lược này thường được gọi là mua nhà để sửa sang và bán lại Điểm trừ dễ nhận thấy của chiến lược mua bán này là ở chỗ người mua nhà phải tự sửa sang nhà cửa hoặc thuê nhà thầu làm công việc sửa sang này sinh hoạt chính nhà đó Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải làm, là làm rất nhiều việc để tạo thêm giá trị cho nhà Ưu điểm, tất nhiên, là ở chỗ người mua không phải phụ thuộc vào giá bất động sản ở vùng đó tăng lên mới kiếm lời được Nếu họ nắm rõ giá trị của nhà sau được sửa sang thì họ mua nhà và kỳ vọng bán có lãi với mức rủi ro thấp cách hợp lý Họ cũng chủ động việc dành thời gian cho việc sửa sang nhà thuận tiện nhất theo ý họ, miễn là nhà có thể ở được sau mua và họ có sự thoải mái hợp lý suốt thời gian cải tạo nhà Hơn nữa, người bán nhà sau mua và sửa sang, họ không bị tính thuế cho phần lợi ích tài chính họ có được họ sinh sống chính nhà đó, chính là lỗ hổng về thuế tạo thuận lợi cho người mua và bán nhà kiểu này quy định Luật miễn giảm thuế năm 1997 Điều này khiến cho chiến lược mua nhà theo cách càng cực kỳ thuận lợi Mua nhà theo cách này là cách hay nếu muốn gia tăng giá trị cho nhà, làm theo cách của mình để tạo của cải tận dụng ưu đãi về thuế, học cách xây dựng và bảo trì nhà cửa bản và cho phép bản thân hưởng thành quả tài chính vài năm sau đó Bạn đâu cần tổ chức tiệc tân gia linh đình mua nhà Khoe thành quả của mình sau năm với nhà được tu sửa đẹp đẽ sẽ hay nhiều Cách Mua nhà phần để và phần cho thuê Cách mua nhà này có nhiều ưu điểm nhất đối với quyết định mua nhà đầu tiên hay kể cả các quyết định mua nhà lần sau Với cách mua này, người mua sẽ mua nhà phù hợp với mục đích cho thuê sống phần nhà Cách này cho phép người chủ sống nhà hoàn toàn không mất phí hoặc với chi phí cực cực kỳ thấp vì những người thuê nhà sẽ trả tiền vay mua nhà cho họ Đây là cách biến chi phí nhà ở của người thành công cụ sinh lời Garrett niên độc thân độ tuổi 2x Anh hiểu chi phí mua nhà chi phí lớn khơng thiết phải Anh định lợi lớn anh tiền thuê nhà Anh tìm thấy cho hộ gia đình khu dân cư lựa chọn kỹ lưỡng mà cần phải sửa chữa chút Anh mua nhà với giá hợp lý, chuyển đến sinh sớng phịng sửa sang nhà Bạn bè anh khơng có ấn tượng với định mua anh anh đứng tổ chức tiệc tùng hay tụ tập bạn bè Vài tháng sau, anh cho thuê phía nhà cho vài người lựa chọn kỹ lưỡng dùng tiền thuê họ để chi trả cho tiền vay mua nhà Điều cho phép anh sống nhà mà chi trả tiền nhà - sớ tiền vớn ngớn khơng thu nhập người bạn anh thuê trọ Đờng thời anh cũng có thêm thu nhập Garrett lặp lại chiến lược mua nhà kiểu thêm lần năm tiếp theo, lần anh mua hộ nhiều phòng, cho thuê lại vài phịng Garrett người tổ chức hầu hết buổi tiệc tùng với bạn bè nhà đẹp mua tiền cho thuê kiếm tiền lúc ngủ Kim người mua hiểu biết cô để ý thấy giá nhà rẻ kiện xảy gần quanh khu vực cô sinh sống Cô mua hộ lớn gần nhà Căn hộ có nhiều hịng ngủ tiến hành sửa chữa cải tạo nhà (thỉnh thoảng có trợ giúp bố cô) Sau đấy, cô vừa nhà, vừa cho bạn bè th phịng lại để chi trả cho khoản vay chấp nhà Vài năm sau, Kim nhận thấy giá thuê nhà tăng, trị giá nhà cũng tăng nhờ việc cải tạo nhà miễn phí nhà với người bạn tuyệt vời mình, người trả tồn chi phí nhà cho cô Drew Carol cặp đôi trẻ, có vừa bước vào tiểu học Thay mua nhà u thích khu vực có môi trường giáo dục tốt nhất, họ lên kế hoạch giáo dục kế hoạch tài tương lai thân lúc cách mua cho hộ gia đình quận có mơi trường giáo dục đứng top Sử dụng tiền thuê nhà từ người thuê người thân thiện, họ lựa kỹ họ nhanh chóng tiết kiệm Do có thu nhập từ tiền cho thuê chi trả phần vay cầm cố nhà, năm sau đó, cặp đơi có đủ khả mua cho hộ gia đình đắt đỏ quận có môi trường giáo dục tốt bang Con họ vào bậc trung học có điều kiện tớt Cặp đơi vừa sớng khu vực có điều kiện tớt tổ chức kỳ nghỉ gia đình hàng năm, điều mà bạn họ khơng có Thậm chí, gần Carol định bỏ việc để dành nhiều thời gian cho So về mức lương mức lương cặp đơi thực không hề cao so với người hàng xóm Bí nằm hồn tồn kiện mua nhà phần để ở, phần lại cho thuê thu nhập từ cho thuê nhà đủ để trang trải tiền vay mua nhà Mua nhà vừa ở vừa cho thuê là quyết định tài chính tối ưu đối với những người mua nhà lần đầu Như Joe đã chỉ cho chúng ta thấy ở chương cuối của cuốn sách này, mua nhà vừa ở vừa cho thuê phải đáp ứng được yêu cầu chủ nhà được sống nhà đó tiền cho thuê phải trang trải được chi phí vay mua nhà Điều này có nghĩa là chủ nhà được sống miễn phí hoặc phải trả thấp nhiều so với những người chủ nhà/người thuê nhà khác cùng khu vực sinh sống Cách này cũng tương tự việc tận dụng lợi thế sở hữu nhà mà không cần trả tiền vay mua nhà Cách mua nhà này cũng an toàn nhiều so với việc thuê nhà hàng tháng hoặc so với việc sở hữu nhà theo cách thông thường hoặc so với mua bất động sản đầu tư với tư cách là nhà đầu tư bất động sản Mua nhà vừa để ở và vừa cho thuê đem lại phần thưởng tài chính cho người mua nhà lần đầu kể cả ngắn và dài hạn Cách mua nhà này cho người mua sự linh hoạt nhiều quá trình quyết định so với những người mua nhà theo cách được phân tích trước đó Người sở hữu nhà theo cách này vừa có thể lựa chọn ở suốt đời nhà họ mua hoặc có thể bán nhà tùy ý hoặc cũng có thể biến nó thành tài sản tạo thu nhập bị động tuyệt vời cách mua nhà đề cập trước đó hiếm có được lợi thế kết hợp được tất cả các lựa chọn này Bước tiếp theo, nhà vừa để ở vừa để cho thuê phải hợp lý với vai trò là bất động sản đầu tư tại thời điểm mua Bạn sẽ đặt mình vào vị thế có nhiều lợi thế nếu bạn mua bất động sản tầm ngắm của nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp Hơn nữa, cách mua nhà này có thể kết hợp với cách mua nhà số đã đề cập ở (mua nhà, sửa sang và bán lại) Hoàn toàn khả thi với phương án mua bất động sản đầu tư, cần được sửa sang để làm tăng giá trị của chính nhà đồng thời khiến giá cho thuê cũng tăng theo Cách mua này cho người mua nhiều lợi thế Người mua nhà theo cách này thậm chí còn có thêm lợi ích gia tăng là có quyền chọn lựa hàng xóm của mình Nhiều những chủ nhà chuyển đến nơi ở mới rất thận trọng việc lựa chọn kiểu người sẽ làm hàng xóm của họ Miễn là bạn không phân biệt chủng tộc cách bất hợp pháp, bạn có quyền lựa chọn những người cho thuê là những người hàng xóm tử tế nhất, ít ồn ào nhất, đồng thời có quyền từ chối cho thuê (hoặc thậm chí “tống cổ” hay từ chối gia hạn hợp đồng thuê nhà mới) với những khách thuê mà bạn không ưa Hình thức mua nhà này giống cách bạn sở hữu nhà thông thường nếu không kể đến quyền lựa chọn hàng xóm, kèm theo ưu điểm là dung chính tiền cho thuê nhà để trả cho tiền vay thế chấp mua nhà Giống các cách mua nhà ở đã đề cập, cách mua nhà vừa ở vừa cho thuê liên quan đến việc mua mới nhất, đẹp nhất ở vùng xịn nhất của thành phố hoặc mua tài sản với nhiều hội gia tăng giá trị Nhóm người mua nhà theo cách này nếu tìm kiếm nơi yêu thích, ở vị thế đẹp của thị trấn, ưu tiên phong cách sống cao cấp có thể được lời kiểu, nhóm người mua nhà tìm kiếm tiềm gia tăng giá trị và khả cho thuê với giá cao, tương đối với giá mua, thì được lời kiểu khác cả nhóm này đều được lợi những người thuê đơn thuần nhà hoặc những người mua nhà để ở Việc mua nhà vừa để ở vừa để cho thuê này đặc biệt phù hợp với những phụ nữ/đàn ông trẻ tuổi vì thế hệ này sẵn sàng sống môi trường hàng xóm thay đổi và sẵn sàng tự tay sửa sang nhà cửa Cách mua nhà này cũng phù hợp với những gia đình sẵn sàng sống môi trường nhiều gia đình lịch sự ở chung với nhau, cái họ cùng học ở các trường tốt Bạn cần hiểu rõ những hậu quả của việc mua nhà theo cách mà hầu hết người Mỹ làm Hàng triệu người Mỹ nghĩ rằng họ sống với những gì họ mơ ước họ mua được nhà to nhất, yêu thích nhất, có vị trí đắc địa nhất khả tài chính cho phép Nhưng cách mua này cũng phải được trả giá bằng các ước mơ khác Rất ít người có thể tiết kiệm đáng kể thu nhập của họ vì >= 30% thu nhập của họ đã phải chi trả cho tiền vay thế chấp mua nhà Những người này sẽ có đường tài chính ngắn và các chi phí bảo trì hàng tháng cũng lớn cho các nhà “đáng yêu” của họ Khuyên bạn đừng làm theo cách này Hãy kiên nhẫn đợi cho đến bạn đủ dư dả hoặc đến bạn đã đạt được tự tài chính Khi đó, hãy dùng thu nhập thụ động có từ việc cho thuê nhà đầu tiên/thứ hoặc từ nhà bạn mua với mục đích vừa để ở vừa để cho thuê lâu dài để trang trải chi phí vay mua nhà Đừng phá hỏng kế hoạch tài chính của bạn từ đầu Những câu hỏi cần đặt trước quyết định mua nhà để ở và cho thuê Giả sử, bạn hiểu những lợi ích của việc mua nhà để ở và cho thuê, đặc biệt với quyết định mua nhà lần đầu những năm đầu tiên gây dựng tài chính, mục này sẽ cho bạn biết cách mua hợp lý nhất Có câu hỏi mà người mua nhà lần đầu hiểu biết cần đặt cho chính bản thân trước chính thức mua: Bạn có khả chi trả với mức tài chính thông thường không? Bạn có sẵn sàng sống nhà đó không? Dòng tiền thu chi từ nhà có lớn không? Căn nhà có khả tăng giá không? Việc sở hữu nhà vừa ở vừa cho thuê không có gì là khó và thực tế thì hóa lại là cách lợi so với những người thuê trọ hoặc mua nhà ở đơn thuần ở hầu hết mọi thành phố của nước Mỹ Tuy nhiên, ở số nơi nhất định thị trấn, việc mua nhà vừa để ở và cho thuê lại không mấy dễ dàng Vấn đề thực sự khó nằm ở việc quyết định xem đầu tư ở chỗ nào Mua bất động sản cho thuê với ý định sống ở đó và chủ động quản lý thì không đơn thuần chỉ là cam kết tài chính vì người mua sẽ phải sống, làm việc và đầu tư ở khu vực đó tối thiểu một vài năm tiếp theo Đây là cách trả lời cho câu hỏi này: Câu hỏi số 1: Bạn có khả chi trả với mức tài thơng thường khơng? Có câu hỏi phụ để trả lời cho câu hỏi “Tôi có khả mua không”: Bạn có tiền? Căn bạn muốn mua có giá bao nhiêu? Những người muốn mua nhà đầu tiên cần có khoản tiền nhất định để thực giao dịch mua-bán, và số tiền đó có thể không nhiều bạn nghĩ số người cho rằng họ cần khoản tiền tiết kiệm tương ứng hoặc lớn 20% giá trị nhà Điều này không đúng Những người có lịch sử tín dụng tốt và có công việc ổn định có thể chỉ cần số tiền từ 3,5% giá trị nhà, phần còn lại được vay từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (khoản vay FHA) Ví dụ với nhà trị giá 300.000$, bạn chỉ cần có khoản tiền mặt 10.500$ Tuy nhiên, trước mua nhà vừa ở vừa cho thuê đầu tiên, ngoài khoản đóng cọc, bạn đã phải có khoản tích lũy hàng nghìn hay hàng chục nghìn đô trước đó để chi trả cho bất kỳ các vấn đề phát sinh sửa chữa, bảo dưỡng nhà Vì vậy mặc dù bạn không cần tích lũy đến 60.000$ tiền mặt để mua nhà đầu tiên trị giá 300.000$ bạn cần trì khoản tiền dự phòng số để có thể rút dùng bất cứ nào có vấn đề phát sinh Giờ thì bạn đã hiểu lý vì mục tiêu ở phần I là tích lũy 25.000$ đầu tiên chưa? Câu hỏi số 2: Bạn có sẵn sàng sống nhà khơng? Nếu bạn khơng cảm thấy vui vẻ sống ở đó thì có nghĩa là khoản mua nhà ở hay nhà ở và cho thuê đó không đạt được mục tiêu sống bản Mua nhà ở nơi mà bạn có thể chấp nhận được và hợp lý với điều kiện mọi thứ khác cuộc sống diễn bình thường Nếu thành phố nơi bạn ở quá đắt đỏ, bạn phải tính toán xem mình phải làm gì để có thể mua được nhà đầu tư hợp lý, chuyển đến thành phố khác hay mở rộng phạm vi tìm kiếm để phù hợp với tình hình tài chính của bản thân Rất may là khu vực lân cận của nhiều thành phố có nhiều tòa với giá bán phù hợp với những người có mức thu thập khoảng 50.000$/năm Những khu vực lân cận vậy thường có tuyến đường xe máy/taxi/uber vào trung tâm thành phố rất thuận tiện, chỉ chưa đến 10$/cuốc xe Hãy tìm quanh các khu vực đó Nếu bạn không tìm được nhà nào đáp ứng các tiêu chí của bạn, bạn sẽ phải chuyển hướng tìm ở thành phố khác hoặc bạn nên tự nhận thức rằng việc khăng khăng bám theo lựa chọn phải sống ở số ít các thành phố cực kỳ đắt đỏ sẽ góp phần trì hoãn đường đến tự tài chính của bạn Câu hỏi số 3: Dòng tiền thu - chi từ nhà có lớn khơng? Có cách phân tích mua nhà ở bản Phân tích đầu tiên là dòng tiền bạn là người ở chính nhà đó Cách thứ là dòng tiền bạn không phải là người trực tiếp ở đó Dạng tòa nhà vừa ở vừa cho thuê thực sự nên được phân tích theo hướng coi nó là dạng tài sản đầu tư Kể cả bạn chuyển và thuê người quản lý thì nó nên là thứ tài sản tạo thu nhập thụ động đáng tin cậy cho bạn Các bạn hình dung cho hộ gia đình ở giá rẻ được đăng bán với giá 240.000$ nằm khu vực hợp lý của thị trấn Nửa có giá thuê 1.200$/tháng, tổng giá cho thuê cả là 2.400$/tháng Nếu được vay FHA, bạn sẽ phải chi trả khoản vay thế chấp bao gồm: nợ gốc, lãi vay, các loại thuế và bảo hiểm khoảng 1.500$/tháng Ngoài ra, sẽ phát sinh số chi phí khác như: Sửa chữa, bảo dưỡng khoảng 50$/tháng Nước, ga, điện, cấp thoát nước khoảng 180$/tháng Chi phí vốn (các khoản chi bất thường lớn) 200$/tháng Chi phí đăng quảng cáo cho thuê nhà 5% giá thuê, tương đương 120$/tháng Phí quản lý nhà ở (trong trường hợp người mua chuyển đi, thuê người quản lý), 200$/tháng Trong trường hợp này, nhà sẽ tạo thu nhập khoảng 2.400$/tháng và cần khoảng 2.250$ trang trải các chi phí cho nó nếu chủ nhà không trực tiếp quản lý Căn nhà này tạo dòng tiền thu – chi nhỏ nên sẽ cho người chủ sự linh hoạt rất nhiều nếu chủ nhà cần phải chuyển Còn nếu chủ nhà sống ở đó, chi phí đăng quảng cáo cho thuê, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng sẽ thấp và không tốn phí quản lý người chủ đã đọc hết phần I của cuốn sách này, họ tự tay làm các việc bản Thực tế, toàn bộ chi phí nhân công cho việc sửa chữa đã được loại bỏ, chủ nhà chỉ phải trả tiền mua nguyên vật liệu phục vụ cho việc sửa chữa Nhưng điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ nhà chỉ thu được tiền thuê từ hộ gia đình Trong trường hợp này, chủ nhà thu được 1.200$ tiền cho thuê và phải chi xấp xỉ 1800$ chi phí Nghĩa là chủ nhà tiết kiệm được 600$ tiền thuê nhà Cách này rõ ràng lợi so với thuê ngoài hoặc mua hộ chỉ để ở Câu hỏi số 4: Căn nhà có tiềm tăng giá không? Nếu bạn đã đọc đến phần đầu tư bất động sản và mua nhà, bạn sẽ hiểu những nhà đầu tư sành sỏi thích đánh giá tiềm tăng giá – điều này bình thường vốn không hay được coi là yếu tố cân nhắc chính đầu tư bất động sản Mặc dù khuyên bạn đầu tiên nên nhìn vào dòng tiền bạn với tư cách là người ở nhà đó, bạn cũng nên đầu tư thêm thời gian tìm kiếm các bất động sản khác có hội tăng giá cũng cho bạn nhiều lựa chọn hay về lâu về dài Với tư cách là người ở chính nhà cho thuê phần – chính sách thuế đặc biệt ưu đãi cho những người ở chính nhà mình mua — sự định giá nhà có thể có tác động tài chính với bạn lớn đối với đối tượng đầu tư truyền thống Giả sử bạn sống khu hộ đó năm thôi, thì bán hộ đó bạn đã được lời rất nhiều nhờ chính sách miễn thuế Chính sách ưu đãi thuế này thực sự có lợi cho những người mua nhà để ở và cho thuê theo kiểu nhiều gia đình nhỏ cùng sinh sống ở đó vì lý bạn sẽ tận dụng lợi thế tăng giá đối với bất động sản dạng vừa tạo thu nhập và vừa là bất động sản nhà ở nhỏ hơn, nghĩa là: đối với dạng nhà cho thuê nhiều hộ gia đình, việc tăng giá thuê sẽ gây áp lực lên tăng giá bất động sản vì chủ đầu tư đổi lại cũng sẽ phải chi trả nhiều tiền cho bất động sản có giá thuê cao Với bất động sản dạng lai, tòa cho đến hộ gia đình ở cũng có thể được hưởng lợi từ việc tăng giá thị trường bất động sản khu vực đó được cải thiện Vì vậy, bạn nên nhắm đến bất động sản cho bạn các hội đa dạng như: Tăng giá áp đặt: Tăng giá trị cho nhà là phổ bao gồm mọi thứ từ việc sơn sửa biến nhà hoàn toàn cũ kỹ thành nhà ở mới Nếu bạn chọn dễ sửa sang cải thiện thì giá trị nhà bạn nhận được sẽ tăng nhiều hơn, nhanh ít tốn Điều này giúp tăng giá trị tài sản của bạn và (hoặc) đem đến cho bạn mức thu nhập cao từ giá thuê tăng lên Tăng giá thị trường: Một những lợi ích của việc mua hộ ở khu vực mà chính bản thân bạn muốn sinh sống ở đó là ở chỗ khu vực đó nhìn chung sẽ có lượng cầu ở cao Điều này thể ở khả tăng giá kha khá vì nếu bạn có lý cá nhân muốn sinh sống ở khu vực nhất định thì người khác cũng có tâm lý vậy Hãy để ý đến những gì diễn ở khu vực đó, mua bất động sản ở khu vực bước vào giai đoạn chuyển đổi hoặc chắc chắn sẽ sinh lời từ vài dự án mới người mua nhà để ở hoặc để ở và cho thuê mà được lợi từ cả kiểu tăng giá sẽ gặt hái thành quả tài chính cực lớn chỉ thời gian ngắn Chỉ cần có được vài thành quả này, người mua có hội bán lấy tiền mà hầu không bị tính thuế hoặc được hoãn thuế thu nhập và tái đầu tư vào bất động sản khác tạo thu nhập lớn Kết luận Mua nhà để ở và cho thuê có thể áp dụng cho phần lớn mọi đối tượng ở Mỹ Câu trả lời cho tranh luận truyền thống “Mua hay thuê” điển hình (không phải tất cả) “đập tan” lập luận: “Nếu bạn có ý định sống vài năm ở đó thì nên mua, nếu chỉ có định ở ngắn hạn, thì nên thuê” Ồ, nếu điều đó là đúng thì việc mua nhà vừa ở vừa cho thuê đơn giản sẽ giúp người mua mau chóng đạt đến điểm hòa vốn Nếu bạn còn lâu mới đạt đến ngưỡng tự tài chính, hiếm có hội nào tốt lựa chọn mua nhà vừa ở vừa cho thuê Nếu bạn mua vừa ở vừa cho thuê, hoặc năm bạn sẽ linh hoạt nhiều so với những người thuê Bạn không bị ràng buộc ở đó mà thực tế, xét về mặt tài chính, bạn ít bị ràng buộc ở đó là những người thuê hoặc những người mua nhà để ở Vì lại có thể vậy? Bởi vì nhà tạo dòng tiền là tài sản đầu tư nếu bạn chuyển Bạn không cần phải ở nhà đó mà có thể di chuyển khắp thành phố, khắp cả nước sau kiếm được người thuê thay thế vào đó Người thuê lúc này điền vào các điều khoản thuê nhà trước dọn đến ở Điều này đồng nghĩa với việc người thuê phải lưu ý với các quyết định liên quan đến các điều khoản thuê nhà còn chủ nhà có thể chuyển và cho người thuê mới thuê bất cứ nào họ muốn Việc mua nhà ở có thể tạo thu nhập sẽ tạo hiệu ứng giảm mạnh hoặc loại bỏ chi phí nhà ở lập tức, giúp bạn gia tăng khoản tiết kiệm Ngoài ra, bạn còn có thể hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản nếu của bạn nằm khu vực có lượng cầu tăng cao Thực ra, cách mua nhà thứ này chắc chắn là chiến lược hay cho hầu hết mọi người, ở hầu hết thị trường Quyết định là ở bạn: “Căn nhà đưa bạn đến dư dả tài hay bạn đặt ưu tiên hàng đầu cho lựa chọn mua nhà đẹp nhất, to nhất, vị trí đắc địa khả chi trả ngắn hạn rời tài bạn “tuột dớc” về sau”? Hãy biến nhà đầu tiên thành tài sản sản tạo thu nhập thụ động cho bạn và tạo đà cho bước nhảy vọt tiếp theo 10 ... mức thu nhập 250 .000$/năm có thể xem 750 .000$ là phù hợp ngân sách của mình người khác kiếm 50 .000$/năm thì lại thấy chật vật xoay sở với khoản mua nhà 350 .000$ Điều đó... tiền từ 3 ,5% giá trị nhà, phần còn lại được vay từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (khoản vay FHA) Ví dụ với nhà trị giá 300.000$, bạn chỉ cần có khoản tiền mặt 10 .50 0$ Tuy... vay, các loại thuế và bảo hiểm khoảng 1 .50 0$/tháng Ngoài ra, sẽ phát sinh số chi phí khác như: Sửa chữa, bảo dưỡng khoảng 50 $/tháng Nước, ga, điện, cấp thoát nước