Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ bao gồm phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
Trần Thị Mai Anh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 115(01): 131 - 135 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÖC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trần Thị Mai Anh2*, Hoàng Văn Hùng1, Đỗ Văn Hải1, Lê Thành Công2 Trường Cao đẳng Cộng đồng tỉnh Lào Cai, Trường Đại học Nông lâm - ĐH Thái Nguyên TÓM TẮT Trong trình đổi kinh tế - xã hội nƣớc ta, kinh tế thị trƣờng bƣớc đƣợc hình thành Các thành phần kinh tế thị trƣờng phát triển mạnh mẽ bao gồm phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ cơng nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc Huyện Phúc Thọ cách trung tâm thủ Hà Nội 30 km phía Tây, năm gần Huyện có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng vai trị vệ tinh gần thủ đất nƣớc Nằm chủ trƣơng lớn thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc trọng hƣớng giá quy định nhà nƣớc giá thị trƣờng xích lại gần nhằm tối đa hóa nguồn vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng Ngoài kết đáng ghi nhận công tác đấu giá quyền sử dụng bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn việc đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Phúc Thọ cần thiết có ý nghĩa Kết nghiên cứu xác định đƣợc số yếu tố ảnh hƣởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất Từ đề xuất số hƣớng giải nâng cao chất lƣợng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Từ khóa: Đánh giá, đấu giá, quyền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng, huyện Phúc Thọ ĐẶT VẤN ĐỀ* Cùng với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ thể sử dụng đất nhận thức đƣợc vai trò tiềm kinh tế đất đai kinh tế tác động lớn tới thị trƣờng bất động sản [4] Thị trƣờng bất động sản đƣợc quan tâm mức độ ảnh hƣởng tới kinh tế vùng nói riêng đóng góp vào phát triển đất nƣớc nói chung [3] Chính lẽ thị trƣờng đất đai đƣợc khai thác phát triển nhiều biện pháp khác tùy thuộc vào mục đích Trong đó, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp hữu ích, đƣợc nhiều quốc gia giới áp dụng [6] Huyện Phúc Thọ huyện gần với trung tâm thủ đô, phát triển mạnh mẽ thời gian qua gây nhiều biến động đất đai ảnh hƣởng lớn tới thị trƣờng bất động sản [5] Đánh giá đƣợc hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) từ xác định * Tel: 0988 129229, Email: maianhtnmt@gmail.com mức độ ảnh hƣởng số yếu tố để tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ cần thiết có ý nghĩa quan trọng cho việc nâng cao hiệu công tác quản lý thúc đẩy thị trƣờng bất động sản công tác quản lý đất đai Nghiên cứu tập trung đánh giá kết thực xác định số yếu tố ảnh hƣởng tới công tác ĐGQSDĐ số dự án điển hình huyện Phúc Thọ sở ứng dụng phần mềm chuyên dụng thống kê PRIMER VẬT LIỆU, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Vật liệu nghiên cứu - Các phần mềm chuyên dụng phục vụ cho nghiên cứu: Excel, PRIMER 5.0 - Bộ phiếu điều tra thông tin - Các biên đấu giá - Các thông tin khơng gian địa số dự án địa bàn Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập liệu: Thu thập văn có liên quan đến cơng tác đấu giá đất, tài liệu có liên quan đến cơng tác đấu giá đất Kết hợp phƣơng pháp 131 Trần Thị Mai Anh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ điều tra, vấn điều tra thực địa để thu thập đầy đủ thông tin Tiến hành điều tra vấn theo câu hỏi đƣợc chuẩn bị sẵn, thu đƣợc 100 phiếu điều tra, có 50 phiếu điều tra cán (Phòng tra, Phòng kinh tế, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng kí, Kho bạc, Ủy ban nhân dân huyện, thị trấn) 50 phiếu điều tra vấn ngƣời dân (làm ruộng, bn bán, kinh doanh, hưu trí) Các tiêu nghiên cứu bao gồm (22 tiêu): (1) Nhận thức mục đích thu hồi để đấu giá; (2) thủ tục thu hồi; (3) thái độ làm việc cán bộ; (4) thỏa đáng sách đền bù; (5) minh bạch trình thực hiện; (6) tham gia đấu giá; (7) biết bán đấu giá từ nguồn thông tin nào; (8) nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá; (9) biết vị trí khu đất bán đấu giá, thuận lợi mua hồ sơ; (10) chịu tác động bỏ bán đấu giá; (11) kết bỏ giá người tham gia; (12) chênh lệch giá bán với giá khởi điểm; (13) sở hạ tầng khu đấu giá; (14) hoàn thiện quy chế đấu giá; (15) phù hợp giá sàn giá thị trường; (16) phương thức đâu giá; (17) ảnh hưởng đấu giá tới nhu cầu nhà ở; (18) hiệu đấu giá; (19) đào tạo cho cán đấu giá; (20) nghề nghiệp; (21) nơi công tác; (22) độ tuổi - Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu: Bao gồm tổng hợp mã hóa số liệu phần mềm Excel Số liệu phiếu điều tra đƣợc mã hóa dạng số trƣớc xử lí phần mềm PRIMER 5.0 Xác định mối quan hệ yếu ảnh hƣởng đến đấu giá đất địa bàn nghiên cứu dựa phân tích mối tƣơng quan Multi – Dementional Scaling (MDS) Principal Component Analysis (PCA) - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến ngƣời am hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Đặc điểm chung khu vực nghiên cứu Phúc Thọ huyện thuộc vùng đồng sông Hồng cách thủ đô Hà Nội 30km phía Tây 132 115(01): 131 - 135 Phía Bắc giáp sơng Hồng, ranh giới huyện, đồng thời ranh giới thành phố Hà Nội với tỉnh Vĩnh Phúc Phía Đơng giáp huyện Đan Phƣợng; Phía Nam giáp huyện Thạch Thất; Phía Tây giáp thị xã Sơn Tây Trong năm gần đây, huyện có bƣớc phát triển mạnh kinh tế, tổng thu nhập bình quân tăng [5] Thu hút nhiều dự án, xây dựng sở hạ tầng đƣợc đẩy mạnh, đất đai biến động mạnh mẽ tạo áp lực lên công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết đấu giá số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trụ sở trạm thú y cũ địa bàn xã Võng Xuyên Mô tả khu vực đấu giá: trụ sở trạm thú y cũ có đƣờng tỉnh lộ 418 qua với tổng diện tích 1.634m2, diện tích phân lơ đấu giá 1.266,9m2, chiếm 78% tổng diện tích quy hoạch, đƣợc chia làm 14 lô Với giá sàn đƣợc UBND huyện Phúc Thọ duyệt với mức giá 5.500.000/m2, bƣớc giá 100 nghìn đồng Kết đấu giá: Tổng cộng có 184 hồ sơ tham gia đấu giá; kết có 14 ngƣời trúng 14/14 lơ đất với diện tích 1266,9 m2 với tổng tiền thu 9,07 tỷ đồng - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đấu giá địa bàn xã Tích Giang Mơ tả khu vực đấu giá: khu đấu giá xã Tích Giang có đƣờng Quốc lộ 32 qua tổng diện tích 3580m2, diện tích phân lơ đấu giá 2200m2, chiếm 61% tổng diện tích quy hoạch, đƣợc chia làm 22 lô Với giá sàn đƣợc UBND huyện Phúc Thọ duyệt với mức giá 13.000.000/m2 bƣớc giá 100 nghìn đồng Kết đấu giá: Tổng cộng có 236 hồ sơ tham gia đấu giá; kết có 22 ngƣời trúng 22/22 lơ đất với diện tích 2.200 m2 với tổng tiền thu 36,3 tỷ đồng Trần Thị Mai Anh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đấu giá Cửa Đình địa bàn xã Thọ Lộc Mô tả khu vực đấu giá: khu đấu giá xã Thọ Lộc có đƣờng Quốc lộ 32 qua tổng diện tích 2.636m2, diện tích phân lô đấu giá 1.600m2, chiếm 60% tổng diện tích quy hoạch, đƣợc chia làm 16 lơ Với giá sàn đƣợc UBND huyện Phúc Thọ duyệt với mức giá 17.000.000/m2 bƣớc giá 100 nghìn đồng Kết đấu giá: Tổng cộng có 206 hồ sơ tham gia đấu giá; kết có 16 ngƣời trúng 16/16 lơ đất với diện tích 1.600m2 với tổng tiền thu đƣợc 38,5 tỷ đồng 115(01): 131 - 135 Một số yếu tố ảnh hƣởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ Từ kết đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu số yếu tố tác động tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nhiều nghiên cứu thực [2][6] Từ kết phiếu điều tra, sau đƣợc xử lý phần mềm Primer 5.0 thể mối quan hệ yếu tố ảnh hƣởng công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Kết tổng hợp 100 phiếu điều tra Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ - Hiệu kinh tế Sự chênh lệch giá trúng giá thị trƣờng góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc [1] Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng - Hiệu xã hội Tạo khu dân cƣ đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ngƣời dân, tạo điều kiện môi trƣờng sống ổn định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển địa phƣơng Làm phong phú cho hoạt động thị trƣờng BĐS Hình 1: Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội dựa phân tích MDS (cán người dân) - Hiệu công tác quản lý SDĐ Đấu giá QSDĐ cịn góp phần quản lý đất đai cách có hiệu quả, chặt chẽ hoàn thiện bƣớc đƣa quỹ đất vào sử dụng theo quy hoạch, mục đích phát triển địa phƣơng Đất đai tham gia vào thị trƣờng đƣợc khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc Giúp nhà nƣớc kiểm sốt đƣợc giao dịch quyền sử dụng đất Nhƣ vậy, hiệu từ công tác đấu giá thiết thực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp cải thiện tình hình kinh tế, đống thời hỗ trợ công tác quản lý đất đai tốt Hình 2: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai dựa phân tích PCA Từ kết cho thấy tổng hợp phiếu điều tra cán ngƣời dân lại để phân tích yếu tố: Nhận thức mục đích thu 133 Trần Thị Mai Anh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ 115(01): 131 - 135 hồi để đấu giá, thỏa đáng sách đền bù, minh bạch q trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi mua hồ sơ, kết bỏ giá người tham gia, sở hạ tầng khu đấu giá, phù hợp giá sàn giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng đấu giá tới nhu cầu nhà có mối quan hệ mật thiết hữu với nhau, thể đồ thị khoảng cách yếu tố đứng gần chồng nên phân tích số MDS Đồng thời yếu tố tập trung gần giá trị phân tích PCA điều chứng tỏ từ việc điều tra khác quan cho kết phân tích sát thực tế có độ tin cao Trong phân tích cụ thể đối tƣợng điều tra cán đối tƣơng ngƣời nông dân cho thấy hai đối tƣợng điều tra có mối quan hệ hữu nhóm yếu tố quan hệ, kết tƣơng đồng với kết phân tích tổng hợp hai đối tƣợng điều tra Đặc biệt yếu tố: Hoàn thiện quy chế đấu giá nguồn thông tin bán đấu giá chƣa có mối tƣơng quan mật thiết với trình giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, việc hoàn thiện quy chế đấu giá cung cấp thông tin tới ngƣời tham gia đấu giá cần đƣợc quan tâm tƣơng lai - Kết điều tra đối tượng người dân cán - Giải pháp sách Nhà nước Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất Cần có sách luật, quy định hợp lý nhằm đảm bảo thực công tác đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc Các quan có thẩm quyền cần chủ động định hƣớng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trƣờng bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Giải pháp kỹ thuật Hồn thiện cơng tác tổ chức đấu giá theo trình tự cho nƣớc cụ thể hóa cho địa phƣơng Hình 3: Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá huyện Phúc Thọ dựa phân tích MDS (cán bộ) Quan tâm đào tạo, bồi dƣỡng thêm trình độ chun mơn cho cán tham gia thực dự án Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến tới ngƣời dân, cần tạo chế thơng thống thủ tục hành ngƣời tham gia đấu giá trúng giá - Giải pháp chế tài Điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trƣờng BĐS theo hƣớng khuyến khích Hình 4: Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá huyện Phúc Thọ Hà Nội dựa phân tích MDS (người dân) 134 Giảm thuế phí giao dịch thị trƣờng bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức Sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cách công khai, minh bạch hiệu Trần Thị Mai Anh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ KẾT LUẬN Thơng qua đánh giá công tác đấu giá dự án địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội đạt đƣợc số kết sau: Sự chênh lệch giá trúng giá thị trƣờng góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, dự án có nguồn thu cho ngân sách từ 9,07 – 38,5 tỷ đồng Qua điều tra 22 tiêu ảnh hƣởng tới cơng tác đấu giá, xác định đƣợc yếu tố: Nhận thức mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng sách đền bù, minh bạch trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thơng tin đấu giá, thuận lợi mua hồ sơ, kết bỏ giá người tham gia, sở hạ tầng khu đấu giá, phù hợp giá sàn giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng đấu giá tới nhu cầu nhà có mối quan hệ khăng khít với tác động mạnh tới công tác đấu giá địa bàn nghiên cứu Qua nghiên cứu xác định yếu tố: Hoàn thiện quy chế đấu giá nguồn thông tin 115(01): 131 - 135 bán đấu giá yếu tố cần đƣợc cải thiện q trình thực cơng tác đấu giá QSDĐ địa phƣơng TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010) Thơng tư số 66/2010/TTBTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Định giá đất Nxb Nông Nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS Nxb Nông Nghiệp, Hà Nội Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ, Hà Nội (2010) Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2010 huyện Phúc Thọ, Hà Nội Phạm Văn Vƣợng, Thái Thị Quỳnh Nhƣ (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Đại học khoa học tự nhiên SUMMARY EVALUATION OF THE STATUS OF THE LAND USE RIGHTS AUCTION OF SOME PROJECTS IN PHUC THO DISTRICT, HANOI Tran Thi Mai Anh2*, Hoang Van Hung1, Do Van Hai1, Le Thanh Cong2 Lao Cai Community College, 2College of Agriculture and Forestry - TNU In the innovation of economy – society process, the market economy mechanism has gradually reformed The components of market economy development includes promoting strong internal resources from land to serve for industrialization and modernization Phuc Tho district is far 30 km from center of Hanoi to the West, a key strategic position in recent years so returning this rapidly growing district, to meet the strong role of satellite area of the capital Located in a major policy of the city, the land use rights auction are focused direction of state price regulation and market prices closer together to maximize capital investment in building infrastructure In addition to the remarkable results of the use rights auction also revealed many problems to be solved Starting from the current situation, development needs to assess the status of the land use rights auction of a number of projects in Phuc Tho district Results from a situational assessment has identified a number of factors affecting the land use rights auction It has been proposed a number of solutions to improve the quality of land use rights auction and land management in this area Keywords : Evaluation, auctions, land use rights, affecting factor, Phuc Tho district Ngày nhận bài:06/01/2014; Ngày phản biện:20/01/2014; Ngày duyệt đăng: 07/02/2014 Phản biện khoa học:TS Vũ Thị Thanh Thủy – Trường Đại học Nông Lâm - ĐHTN * Tel: 0988 129229, Email: maianhtnmt@gmail.com 135 ... dự án, xây dựng sở hạ tầng đƣợc đẩy mạnh, đất đai biến động mạnh mẽ tạo áp lực lên công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết đấu giá số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ - Dự. .. đất địa bàn huyện Phúc Thọ Từ kết đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu số yếu tố tác động tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nhiều nghiên cứu thực [2][6]... đất đai năm 2010 huyện Phúc Thọ, Hà Nội Phạm Văn Vƣợng, Thái Thị Quỳnh Nhƣ (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang,