Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện quảng xương tỉnh thanh hóa giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TRẦN THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TRẦN THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 85 01 03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận án trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả Trần Thanh Tùng ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành Luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng sau đại học Đại học Nông lâm Thái Nguyên với quan tâm, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình TS Nguyễn Thu Thùy, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Lãnh đạo, chuyên viên phòng, ban UBND huyện Quảng Xương, UBND xã Quảng Lợi, Quảng Bình, thị trấn Quảng Xương xã Quảng Trạch nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thu thập, điều tra tổng hợp số liệu có ý kiến đóng góp q báu cho tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình tạo điều kiện, động viên, khuyến khích giúp đỡ tơi thời gian học tập thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Luận văn Trần Thanh Tùng iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2 Giá đất, định giá đất bất động sản 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4 Vai trị cơng tác đấu giá Quyền sử dụng đất 12 1.1.5 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 14 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 23 1.3.1 Trung Quốc 23 1.3.2 Đài Loan 23 1.3.3 Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 20162018 24 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 iv 2.1.3 Thời gian nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 33 2.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trạng tình hình quản lý SDĐ huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 34 3.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 34 3.1.2 Đánh giá trạng tình hình quản lý SDĐ địa bàn huyện Quảng Xương 36 3.1.3 Nhận xét chung hiệu kinh tế, xã hội, môi trường việc sử dụng đất 40 3.2 Đánh giá thực trạng, kết quả, hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2015-2017 41 3.2.1 Quy chế đấu giá địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 41 3.2.2 Thực trạng đấu giá QSD đất huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 51 3.2.2.2 Dự án đấu giá QSD đất xã Quảng Trạch, huyện Quảng Xương 54 3.2.2.3 Dự án đấu giá QSD đất xã Quảng Lợi, huyện Quảng Xương 57 3.2.2.4 Dự án đấu giá QSD đất xã Quảng Bình, huyện Quảng Xương 60 3.2.3 So sánh kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 64 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Xương 69 3.3.1 Quy trình tổ chức thực đấu giá QSDĐ 69 3.3.2 Tính cơng khai, minh bạch đấu giá QSDĐ 71 3.3.3 Nhu cầu đất cho người dân địa phương 74 v 3.3.4 Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ 74 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.1 Giải pháp chế đấu giá QSDĐ 77 3.4.2 Đơn giản hóa thủ tục đấu giá QSDĐ 78 3.4.3 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 vi DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHPL Khoa học pháp luật PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực pháp luật Tr.đ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 1.1 Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa 30 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Xương năm 2017 36 Bảng 3.2: Thông tin dự án đấu giá QSDĐ thị Trấn Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 51 Bảng 3.3: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ thị trấn Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 53 Bảng 3.4: Thông tin dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Trạch giai đoạn 2015-2017 55 Bảng 3.5: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Trạch giai đoạn 2015-2017 56 Bảng 3.6: Thông tin dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Lợi giai đoạn 2015-2017 57 Bảng 3.7: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Lợi giai đoạn 2015 - 2017 59 Bảng 3.8: Thông tin dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Bình giai đoạn 2015-2017 60 Bảng 3.9: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Quảng Bình giai đoạn 2015-2017 61 Bảng 3.10 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá địa bàn nghiên cứu 65 Bảng 3.11: Chênh lệch giá trúng đấu giá giá thị trường 67 Bảng 3.12 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương giai đoạn 2015-2017 68 Bảng 3.13: Tổng hợp kết điều tra tính công khai, minh bạch đấu giá 71 Bảng 3.14 Tổng hợp kết điều tra mức độ hiểu biết người dân 73 Bảng 3.15 Tổng hợp kết điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất 74 Bảng 3.16 Tổng hợp kết điều tra thị trường đấu giá thông qua thu thập thông tin từ người SDĐ 76 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Quảng Xương 34 Hình 3.2: Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương 41 73 định pháp luật có hội tham gia khó có hội cho việc dàn xếp Tuy nhiên có vấn đề đấu tượng thông thầu thông tin người tham gia đấu giá khơng giữ kín Tồn hành vi liên kết với đấu giá viên, cán tổ chức đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSDĐ tương đối phổ biến Thực tế qua phiên đấu giá nghiên cứu, xuất cá nhân tham gia hầu hết phiên đấu giá Có thể nhận thấy phận đầu đất đai tham gia nhằm chia lợi nhuận từ việc thông thầu mà chưa thực có nhu cầu đất Khi điều tra thông tin người tham gia đấu giá, chưa tham gia đấu giá lần hay cán cơng chức phần lớn cho có tượng đấu giá đất Và việc minh bạch đấu giá chưa đánh giá cao (50/100 phiếu) Người dân chưa nắm bắt quy định xử lý vi phạm đấu giá QSDĐ, đồng thời việc xử lý vi phạm chưa thực triệt để, chưa phát vi phạm kịp thời, tượng vi phạm xảy phổ biến Có 55/100 người điều tra cho có vi phạm đấu giá QSDĐ có 38/100 biết quy định xử lý vi phạm đấu giá QSDĐ Bảng 3.14 Tổng hợp kết điều tra mức độ hiểu biết người dân STT Câu hỏi vấn Số phiếu Tỷ lệ % Mức độ vi phạm pháp luật đấu giá QSDĐ? - Có - Không - Không biết 55 20 25 55 20 25 38 40 22 38 40 22 Mức độ hiểu biết pháp luật xử lý vi phạm đấu giá QSDĐ - Có - Khơng - Ý kiến khác (Nguồn: Theo số liệu điều tra) 74 3.3.3 Nhu cầu đất cho người dân địa phương Việc đấu giá QSDĐ đáp ứng nhu cầu thực phận người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, đưa khu đất bỏ hoang vào đầu tư hạ tầng, cải tạo cảnh quan đô thị tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Kết điều tra thu thập thông tin từ người SDĐ cho thấy có phần nhiều người (58/100) cho việc đấu giá QSDĐ giải nhu cầu đất cho người dân địa phương thực có nhu cầu Tuy nhiên, số lượng không nhỏ (40/100) cho đấu giá đất chưa thực giải nhu cầu cấp thiết Thực tế cho thấy nhu cầu đất người dân nói chung người dân huyện Quảng Xương nói riêng ln mức cao Các khu quy hoạch sử dụng đất đấu giá huyện tập trung khu vực trung tâm, giá thành cao, việc giải nhu cầu đất tập trung cho phận người có nguồn tài tương đối lớn, đề giải nhu cầu đất cho đại phận dân cư chưa đánh giá cao 3.3.4 Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ Bảng 3.15 Tổng hợp kết điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất STT Câu hỏi vấn Số phiếu Tỷ lệ % So sánh nguồn thu ngân sách từ đấu giá QSDĐ giao theo hình thức thơng thường - Nhiều - Ít - Ý kiến khác 90 90 65 31 65 31 Sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng - Tốt - Trung bình - Khơng hiệu (Nguồn: Theo số liệu điều tra) Hiện tất khu đất đưa vào đấu giá xây dựng nhà tạo khu dân cư đồng bộ, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Đấu giá QSDĐ bổ sung nguồn thu lớn cho thu ngân sách tiền sử dụng đất, 75 bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Đa số người SDĐ điều tra 65/100 người đánh giá việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ phục vụ đắc lực cho việc phát triển hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, đô thị cải tạo, sở hạ tầng khang trang, đẹp Trước năm 2015, địa huyện Quảng Xương chưa có dự án đấu giá QSDĐ Đa số giao dịch đất đai tự hộ gia đình, cá nhân thống giá với qua mơi giới đất Chính vậy, việc giá đất cao, thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố phải chịu phí mơi giới loại phí khác mà trung tâm mơi giới đặt Ngồi ra, nhiều trường hợp có việc khai giá “khống” nhằm trốn thuế mà quan Nhà nước nắm trình khai nộp thuế Từ năm 2015 đến nay, nhiều dự án đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Quảng Xương tổ chức thành cơng, có dự án đấu giá nghiên cứu Qua đấu giá QSDĐ tạo nhiều đổi đảm bảo quyền lợi ích cho Nhà nước, người tham gia giao dịch đất đai: - Đấu giá QSDĐ tạo mặt giá thị trường công khai, minh bạch Giá sàn đấu giá QSDĐ đơn vị thẩm định giá, quan Nhà nước xem xét, nhiều yếu tố xác định nên coi đáng tin cậy Do người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có độ tin cậy - Người mua đất khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm mơi giới thường đặt Người sử dụng đất thuế Chuyển quyền sử dụng đất - Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá nghiên cứu 76 hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước tham gia đấu giá Từ người tham gia đấu giá đưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu tạo mặt giá chung cho thị trường QSDĐ, làm sở cho việc xác định giá sàn dự án đấu giá khác địa phương, khu vực Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Kết điều tra, thu thập thông tin từ người SDĐ với câu hỏi liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất đai thu kết sau: Bảng 3.16 Tổng hợp kết điều tra thị trường đấu giá thông qua thu thập thông tin từ người SDĐ STT Câu hỏi vấn Mức độ phù hợp giá khởi điểm so với giá thị trường - Phù hợp - Không - Ý kiến khác Mức độ thực thủ tục giao đất theo hình thức đấu giá - Nhanh gọn - Bình thường - Phức tạp (Nguồn: Theo số liệu điều tra) Số phiếu Tỷ lệ % 57 32 11 57 32 11 68 20 12 68 20 12 - Đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trường cơng khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường mảnh đất, đất cách tốt thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, quan nhà nước thực việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, coi đáng tin cậy giá đất thông qua đấu giá Cịn người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan “tâm phục, phục” Khi hình thức đấu giá áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá cho thị 77 trường, góp phần giải tốn việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn xúc - Đấu giá quyền sử dụng đất hạn chế tình trạng “xin - cho” giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá nhiều chuyên gia việc giao đất, cho th đất có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây hội tham nhũng nảy sinh - Giá thị trường đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục giúp huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Việc xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ phù hợp với giá thị trường tốn khó tiêu chí xây dựng đơi cịn mang tính chủ quan người định giá Chỉ có 57/100 người điều tra cho giá khởi điểm đấu giá phù hợp với giá thị trường - Đấu giá QSDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.1 Giải pháp chế đấu giá QSDĐ - Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán bn”, có cạnh trạnh đấu giá dẫn tới số tiền trúng đấu giá không cao, thất thu ngân sách nhà nước hiệu kinh tế Đồng thời hình thức đấu giá theo lô không giải 78 đất cho người thực có nhu cầu, hiệu xã hội không cao - Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thơng thầu người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao Cần phải có biện pháp loại bỏ tượng như: + Yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh lực tài có đủ khả nộp tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá + Ban hành quy định cụ thể việc xử lý vi phạm đấu giá: Xử lý vi phạm tổ chức thực đấu giá người tham gia đấu giá + Tăng cường công tác tra, kiểm tra để kịp thời phát sai phạm, ngăn chặn hành liên kết với đấu giá viên, cán tổ chức đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá Cần quản lý chặt chẽ danh sách người tham gia đấu giá để phát dấu hiệu vi phạm thơng đồng móc nối với Ở việc giữ thơng tin bí mật nười tham gia đấu giá vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, khơng nắm thơng tin việc thơng đồng, móc nối với khó thực + Đối với cá tổ chức đấu giá, cần phân công trách nhiệm cán cụ thể phần cơng việc cụ thể, từ xác định trách nhiệm cán xảy vi phạm Giải vấn đề thông thầu đấu giá hình thức đấu giá theo lơ thực mang lại hiệu cao 3.4.2 Đơn giản hóa thủ tục đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ quy trình phức tạp với nhiều trình tự, thủ tục: Thủ tục xác định giá khởi điểm, thủ tục hợp đồng đấu giá QSDĐ, thủ tục niêm yết, thông báo công khai đưa QSDĐ vào đấu giá Các thủ tục bị kéo dài, qua nhiều quan, hạn chế hiệu đấu giá QSDĐ - Giá đất: Hiện giá khởi điểm đấu giá quan chức huyện xây dựng, Sở Tài thẩm định trình UBND Tỉnh phê duyệt Việc xây dựng giá khởi điểm đơi lúc cịn mang tính chủ quan, hành Vì cần thống giá khởi điểm đấu giá đơn vị tư vấn độc lập có đủ lực xây dựng UBND Tỉnh 79 nên ủy quyền cho UBND huyện phê duyệt giá, rút ngắn thời gian thủ tục - Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá: Hiện thời hạn niêm yết 30 ngày, cần rút ngắn thời gian đồng thời tăng cường quảng cáo đấu giá phương tiện thông tin đại chúng tổng hợp đài báo, loa phường Việc rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo tính kịp thời, tính thời đất đấu giá 3.4.3 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải nhu cầu đất cho đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu nhập trung bình người có thu nhập cao… tạo sở cho việc Xây dựng dự án đấu giá QSDĐ hướng tới đối tượng cụ thể, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá, vừa thu hút nguồn vốn tham gia thị trường BĐS, đồng thời giải nhu cầu SDĐ cho nhiều đối tượng 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1, Huyện nằm trung tâm khu cơng nghiệp lớn Thanh Hóa là: liền kề khu cơng nghiệp Lễ Mơn, cách khu công nghiệp Bỉm Sơn 35 km, khu công nghiệp Nghi Sơn 15 km, khu công nghiệp Lam Sơn - Sao Vàng 30 km Trong năm qua, Đảng Nhà nước quan tâm, đầu tư lớn sở hạ tầng có nhiều thay đổi, diện tích đất dành cho phát triển cơng nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại tăng lên, cấu kinh tế huyện dần chuyển biến từ nông nghiệp sang Công nghiệp - dịch vụ thương mại 2, Giai đoạn năm địa bàn huyện Quảng Xương, diện tích đấu giá 100% đất thuộc địa bàn khu dân cư địa bàn nghiên cứu 82.647,70 m2 diện tích đấu giá thành cơng năm Quảng Bình 18.466 m2, 11.925 m2 diện tích đấu giá thành công xã Quảng Lợi, nhiều xã Quảng Trạch 31.863.7 m2, thị trấn đấu giá thành công 20.393 m2 đất Số hộ tham gia đấu giá 400 hộ năm xã Mỗi hộ đấu giá nhiều lơ đất mặt Có thể thấy chênh lệch giá nhà nước số tiền thu sau đấu giá chênh không nhiều dao đông từ 1,09-3,34 lần, có vài lơ đất đặc biệt dao động lớn 3,34 lần cho thấy giá đấu giá so với giá thị trường dao động không đáng kể Thực tế điều tra mặt quy hoạch địa bàn có chênh lệch cao giá nhà nước so với giá đấu giá cho thấy: so sánh với giá thị trường thời điểm đấu giá chênh lệch lớn Kết cho thấy đa số người dân vấn cho giá thực tế thị trường cao so với giá đấu giá 3, Sau đánh giá kết công tác đấu giá qua năm địa bàn nghiên cứu, đề tài xác đinh yếu tố ảnh hưởng đến công tác thông qua phiếu điều tra bao gồm: quy trình tổ chức thực đấu giá, minh bạch công tác này, nhu cầu đất ở, sử dụng nguồn thu sau đấu giá, thị trường bất động sản Kiến nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá 81 khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện để đấu giá, như: kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng khơng quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên môi trường (2014),Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài (2012), Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 Bộ tài hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá Bộ Tư pháp (2010), Thơng tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tài (2015), Thơng tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền Chính phủ (2014) , Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ Quy định Giá đất Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2014) ,Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ Quy định Thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 83 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nguyễn Thị Minh (2010), Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ 13 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005), Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa 14 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc Tạp chí tài số 10/2012 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Văn (2018), Tháo gỡ khó khăn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 17 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân (2005), NXB trị Quốc gia 18 Quốc hội (2015)Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, NXB Chính trị Quốc gia 19 Quốc hội (2003)Luật đất đai số 13/2003/QH11, NXB trị Quốc gia 20 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, NXB trị Quốc gia 21 Quốc hội (2013), Luật Đất đấu thầu 2013, NXB trị Quốc gia 22 Tổng cục Địa (2002) Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản 23 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 607/QĐ-UBND ngày 12/02/2018 Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa việc phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2018; 24 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa; 25 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 11 năm 2015 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa; 26 UBND huyện Quảng Xương, Quyết định số 1147/QĐ-UBND ngày 13 tháng 84 năm 2016 UBND huyện Quảng Xương phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Mặt quy hoạch khu dân cư nông thôn năm 2016 Thị Trấn Quảng Xương 27 UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2018 huyện Quảng Xương 28 UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Quảng Xương 29 UBND huyện Quảng Xương, Báo cáo kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2016, 2017, 2018 30 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương CIEM (2008), Báo cáo kết diễn đàn kinh tế quốc tế 85 PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ VÀ NGƯỜI DÂN THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất huyện Quảng Xương Sự tham gia Ơng/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ông/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thông tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! A THÔNG TIN CƠ BẢN Nếu cán bộ: Họ tên: .Năm sinh: Địa chỉ: Nghề nghiệp - Chức vụ: Mục đích cơng tác đấu giá: Nếu người tham gia đấu giá: Họ tên chủ hộ: Tuổi: Giới tính: Nam Nữ Dân tộc: Trình độ văn hóa: Số nhân hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Số lao động hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Địa chỉ: Thôn/Tổ: Xã/Phường: Huyện Quảng Xương B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Ông (bà) tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất chưa? Có Khơng Ơng (bà) tìm hiểu thơng tin phiên đấu giá thuận tiện không? 86 Dễ Bình thường Khó Ý kiến khác: Ơng (bà) có đánh mức độ công khai, minh bạch việc đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Công khai, minh bạch Tương đối Không công khai, minh bạch Ý kiến khác: Theo Ông (bà), việc đấu giá QSDĐ có tượng "cị đất" tham gia khơng? Có Khơng Ơng (bà) có biết mức phạt tiền hành vi vi phạm phát luật đấu giá đất nay? Có Khơng Ý kiến khác: Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất thu tiền sử dụng đất? Nhiều Ít Ý kiến khác: Ông (bà) đánh hiệu sử dụng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội? Tốt Trung bình Khơng hiệu Ý kiến khác: Ông (bà) có cho thực đấu giá quyền sử dụng đất có giải nhu cầu đất người dân khơng? Có Khơng 87 Ý kiến khác: Ơng (bà) có đánh giá giá đất đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường BĐS công khai, lành mạnh, giảm tượng giá ảo? Có Khơng Ý kiến khác: 10 Ơng (bà) có đánh giá việc thực thủ tục hành Nhà nước giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất thơng thường? Đơn giản Bình thường Phức tạp Ý kiến khác: Ngày…tháng năm 2019 NGƯỜI PHỎNG VẤN TRẦN THANH TÙNG XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG (BÀ) ... 2: Đánh giá thực trạng, kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa Nội dung 3: Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Xương Nội... - TRẦN THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành... thuộc địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015- 2017 - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Xương - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền