Luận văn thạc sĩ nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hồng Lương NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT (ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hồng Lương NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT (ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình TS Bùi Quang Thành Hà Nội, 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Lƣơng LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu thực luận văn, nỗ lực thân, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo hoa ịa l , Trƣờng ại học hoa học Tự nhiên, ại học Quốc gia Nội nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Lƣơng MỤC LỤC C ƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƢƠNG P ÁP ỊN GIÁ ẤT 12 1.1 Cơ sở l luận giá đất 12 1.1.1 ất đai giá đất 12 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 14 1.1.3 ịnh giá đất 15 1.1.4 Phƣơng thức tổ chức hoạt động định giá đất 16 1.1.5 Cơ sở pháp l hành giá đất định giá đất Việt Nam 18 1.2 Các phƣơng pháp định giá đất Việt Nam 19 1.2.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 19 1.2.2 Phƣơng pháp chiết trừ 20 1.2.3 Phƣơng pháp thặng dƣ 21 1.2.4 Phƣơng pháp thu nhập 21 1.2.5 Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh 22 1.3 Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 23 1.4 Tình hình nghiên cứu ứng dụng cơng nghệ thông tin định giá đất 25 1.4.1 Trên giới 25 1.4.2 Tại Việt Nam 27 C ƢƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT 30 2.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ 30 2.2 Thiết kế hệ thống 33 2.2.1 Ngôn ngữ UML thiết kế hệ thống 33 2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sử dụng 35 2.2.3 Xây dựng sơ đồ hoạt động 37 2.2.4 Xây dựng sơ đồ lớp 40 2.3 Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 44 2.3.1 Các phƣơng pháp định giá đất sử dụng hệ thống 44 2.3.2 Công cụ phát triển hệ thống 46 2.3.3 Chức định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 48 2.3.4 Chức định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 53 C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG, UYỆN AN P ƢỢNG, T ÀN P Ố À NỘI 56 3.1 hái quát khu vực nghiên cứu 56 3.1.1 iều kiện tự nhiên 56 3.1.2 iều kiện kinh tế - xã hội 59 3.2 Thử nghiệm phần mềm 63 3.2.1 Thu thập thông tin giá đất 63 3.2.2 ịnh giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 67 3.2.3 ịnh giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 70 3.3 ánh giá kết thử nghiệm phần mềm 71 ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị 74 TÀI LIỆU T AM ẢO 76 DANH MỤC HÌNH ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) hệ thống 36 ình 2.3: Sơ đồ hoạt động chức “Tìm kiếm đất cần định giá” 38 ình 2.4: Sơ đồ hoạt động chức “ ịnh giá đất phƣơng pháp so sánh trực tiếp” 39 ình 2.5: Sơ đồ hoạt động chức “Cập nhật CSDL” 40 ình 2.6: Mơ hình sở liệu giá đất thể sơ đồ lớp 41 ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 44 ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phƣơng pháp chiết trừ 46 Hình 2.9: Giao diện thiết kế Qt Designer 47 ình 2.10: ối tƣợng tắt chức enabled 49 ình 2.11: Tính tốn tỷ lệ phần trăm tiêu chí “ ình dạng” 50 ình 2.12: Ngƣời sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm 51 ình 2.13: Tính tốn tỷ lệ điều chỉnh mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng” 52 ình 2.14: Giao diện phƣơng pháp chiết trừ 53 ình 2.15: Tính tốn giá trị cơng trình xây dựng 54 ình 2.16: Cảnh báo ngƣời sử dụng nhập định dạng liệu sai 55 ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng 56 ình 3.2: Vị trí tƣơng quan đất thẩm định đất so sánh 65 ình 3.3: Vị trí tƣơng quan đất thẩm định với đất so sánh thông tin đất so sánh 66 ình 3.4: Giao diện công cụ định giá phƣơng pháp so sánh trực tiếp 67 ình 3.5: Tìm kiếm đất 68 Hình 3.6: Nhập thơng tin để tính tốn mức giá dẫn 68 ình 3.7: Cảnh báo ngƣời sử dụng nhập sai tên xác nhận/mật 69 ình 3.8: Dữ liệu định giá đƣợc cập nhật vào CSDL 69 ình 3.9: Nhập thơng tin thu thập tính giá 70 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Danh mục trƣờng hợp sử dụng (use case) hệ thống 37 Bảng 2.2: Nội dung thông tin sở liệu giá đất 42 Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % tiêu chí giao thơng, diện tích, mặt tiền 51 Bảng 3.1: Dân số khu dân cƣ thị trấn Phùng 61 Bảng 3.2: Thu thập giá tiêu chí so sánh đất có giao dịch 63 Bảng 3.3: Thơng tin giá trị nhà đất so sánh 67 Bảng 3.4 Tổng hợp kiến ngƣời tham gia thử nghiệm 71 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CSDL Cơ sở liệu TN&MT Tài nguyên Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân GIS Geographic Information System (Hệ thống thông tin địa lý) QGIS Quantum Geographic Information System UML Ngơn ngữ mơ hình hóa thống GCN QSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn ất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, nguồn tƣ liệu sản xuất thay đƣợc nhân tố vô quan trọng phát triển đất nƣớc Luật đất đai 2013 quy định rõ quản lý tài đất đai nội dung quản l nhà nƣớc đất đai iều cho thấy, giá đất đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh tế, xã hội ây giúp Nhà nƣớc điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá nhằm bảo đảm quyền lợi ngƣời sử dụng đất, quyền lợi Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ đảm bảo ổn định xã hội Sự chênh lệch ngày cao cung cầu đất đai thị trƣờng làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày tăng iều dẫn đến giá đất thị trƣờng chuyển nhƣợng, đấu giá, biến động liên tục dƣới tác động nhiều yếu tố Giá đất khơng ổn định gây khó khăn cho nhu cầu thƣờng xuyên đất đai nhƣ chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tƣ nhiều trƣờng hợp giải tranh chấp đất đai không xác định đƣợc giá trị bất động sản Những thực tế cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản thực cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc đất đai, hay việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đáp ứng nhu cầu ngƣời sở hữu bất động sản thực giao dịch Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ TN&MTquy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất Hiện nay, phần mềm hỗ trợ cho công tác định giá đất vận dụng theo phƣơng pháp định giá Bộ TN&MT đƣợc triển khai Nhƣng thực tế phần mềm phí, đối tƣợng tiếp cận đƣợc gây hạn chế cơng tác định giá Hình 3.2 cho biết thông tin tổng quan đất thẩm định đất so sánh 1, mà khơng cần phải thu thập ngồi thực địa nhƣ: - Thửa đất thẩm định so sánh nằm đƣờng lợi kinh doanh tƣơng đƣơng, so sáng nằm vị trí giao đƣờng giao thơng, lợi tốt - Cả nằm khu vực phân lơ, đất có hình dạng đồng nên hạ tầng kỹ thuật nội bộ, môi trƣờng cảnh quan tƣơng đƣơng, hình dạng đất tƣơng đƣơng vng vức - Cả đất có khoảng cách đến bệnh viện, trƣờng học, chợ, tƣơng đƣơng, đó, yếu tố giáo dục y tế, dân trí, tƣơng đồng Hình 3.2: Vị trí tương quan đất thẩm định đất so sánh Với thông tin thu thập đủ sở để định giá đất phƣơng pháp so sánh trực tiếp b Thu thập thông tin để định giá 01 đất có tài sản gắn liền với đất điển hình ối với đất có tài sản gắn liền với đất địa bàn thị trấn Phùng, an Phƣợng đa số tài sản gắn liền với đất nhà Do vậy, 65 thu thập giá giao dịch bao gồm giá đất giá nhà cần phải điều tra khảo sát thêm yếu tố xây dựng để có đủ thơng tin tính tốn giá trị nhà Thửa đất cần định giá có thông tin nhƣ nằm phố Thụy Ứng, thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng; có GCNQSD ; diện tích 82,3 m2; đƣờng giao thông rộng 7,8 m; mặt tiền rộng 4,4 m, yếu tố xã hội nhƣ hạ tầng, giáo dục, y tế, môi trƣờng, tốt Với tiêu chí đất cần định giá nhƣ vậy, đề tài khảo sát thu thập đƣợc đất so sánh có tài sản kèm theo điều kiện tiêu chí đất nhƣ yếu tố xã hội tƣơng đƣơng với đất thẩm định Hình 3.3: Vị trí tương quan đất thẩm định với đất so sánh thông tin đất so sánh Ngồi yếu tố xây dựng để tính tốn giá trị nhà đƣợc thu thập Bảng 3.3 : 66 Bảng 3.3: Thông tin giá trị nhà đất so sánh TT Yếu tố so sánh Thửa đất so Thửa đất so sánh sánh 1,990 2,850 Thửa đất so sánh 2,500 Giá bán (triệu đồng) Tổng diện tích (m2) 70,00 91,00 80,00 Diện tích xây dựng (m2) 55,00 75,00 68,00 Tổng diện tích XD (m2) 165,00 300,00 272,00 4,50 4,20 4,40 0,95 0,80 0,85 ơn giá xây dựng (tr đồng) Tỷ lệ chất lƣợng Với thông tin trên, phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để tính giá trị đất thẩm định bƣớc 3.2.2 Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Với thông tin đất trống thu thập đƣợc tiến hành định giá đất đất cần thẩm định Chọn biểu tƣợng để kích hoạt cơng cụ định giá phƣơng pháp so sánh Hình 3.4: Giao diện công cụ định giá phương pháp so sánh trực tiếp Trƣớc tiên kiểm tra xem đất có tồn sở liệu hay không Nhập thông tin số tờ đồ số hiệu bấm tìm kiếm, hệ thống hiển thị thông báo cho ngƣời dùng 67 Hình 3.5: Tìm kiếm đất Sau tìm kiếm thành cơng, tiến hành nhập tiêu chí so sánh đất cần thẩm định đất định giá Tỷ lệ phần trăm, tỷ lệ điều chỉnh mức điều chỉnh tự động tính tốn theo tiêu chí so sánh mà ngƣời dùng nhập vào Hình 3.6: Nhập thơng tin để tính tốn mức giá dẫn Các tiêu chí có chọn lựa ngƣời dùng chọn theo mẫu để hệ thống tự tính tỷ lệ phần trăm tự nhập tỷ lệ theo đánh giá Sau tự động tính tốn mức điều chỉnh hệ thống hiển thị số lần điều chỉnh mức giá dẫn đất so sánh Tiếp theo bấm chuột vào nút “Giá TT 36” để tính toán mức giá thẩm định đất cần định giá Kết nhận đƣợc mức giá thẩm định 19,11 triệu đồng/m2, không 10% với mức giá đất ƣớc tính đất so sánh 68 Cuối cập nhật giá đất vừa thẩm định lên sở liệu giá đất Khi ngƣời sử dụng ấn nút “Cập nhật CSDL giá đất” phần tên xác nhận mật đƣợc hiển thị, cho phép nhập tên mật để cập nhật kết vào sở liệu Vì để sử dụng chức cập nhật CSDL cần có tên xác nhận mật , vậy, có nhà quản lý sử dụng chức Nếu ngƣời sử dụng nhập sai tên mật khẩu, hệ thống có cảnh báo yêu cầu ngƣời sử dụng kiểm tra lại Hình 3.7: Cảnh báo người sử dụng nhập sai tên xác nhận/mật Nếu nhập tên xác nhận mật kết vừa đƣợc tính tốn đƣợc cập nhật vào trƣờng “GIATD” tƣơng ứng với số tờ đồ 23 số hiệu 129 Nếu cập nhật thành công hệ thống thông báo kết Hình 3.8: Dữ liệu định giá cập nhật vào CSDL 69 3.2.3 Định giá đất theo phương pháp chiết trừ Tƣơng tự với phƣơng pháp so sánh trực tiếp, sau thu thập đủ thông tin đất so sánh có tài sản kèm theo tiến hành định giá đất phƣơng pháp chiết trừ Kích chọn biểu tƣợng để thực chức định giá phƣơng pháp chiết trừ Sau tìm kiếm đất cần định giá có số tờ đồ 43 số 12, tiến hành nhập thơng tin phục vụ tính tốn (Hình 3.9): Hình 3.9: Nhập thơng tin thu thập tính giá Khi hồn thành nhập thơng tin giá bán, diện tích, đơn giá xây dựng tỷ lệ chất lƣợng cịn lại hệ thống tự động tính tốn giá trị cơng trình xây dựng, tức giá trị nhà đến thời điểm định giá hi có kiện giá trị nhà, hệ thống tính tốn đơn giá đất tính m2 đất so sánh lần lƣợt là: 28,33 triệu, 31,21 triệu 31,12 triệu đồng Do tiêu chí so sánh đất thẩm định đất so sánh coi tƣơng đƣơng nhƣ tính chất pháp lý, diện tích mặt tiền chênh không kể, yếu tố xã hội tƣơng đồng Vì bỏ qua bƣớc so sánh tiêu chí 70 Kết định giá đất 30,22 triệu đồng/m2, chênh lệch khơng q 10% mức giá ƣớc tính đất so sánh Tƣơng tự chức định giá phƣơng pháp so sánh trực tiếp, ngƣời sử dụng nhập tên xác nhận mật để cập nhật giá thẩm định vào CSDL 3.3 Đánh giá kết thử nghiệm phần mềm ể kiểm chứng kết hiệu hệ thống, trình kiểm chứng có tham gia chuyên gia Tổ định giá đất Ban bồi thƣờng giải an Phƣợng thẩm định viên thuộc doanh nghiệp có phóng mặt huyện chức chuyên định giá đất Trong trình thử nghiệm, ngƣời sử dụng thực công việc nhƣ: - Xem lớp đất, lớp điểm thu thập giá, tìm kiếm đất cần định giá; - Kiểm chứng kết định giá đất trƣờng hợp Thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng nêu cách phƣơng pháp chuyên gia thẩm định viên áp dụng; - Thử nghiệm định giá đất phƣơng pháp so sánh trực tiếp phƣơng pháp chiết trừ; - Cập nhật kết định giá đất vào sở liệu Sau kết thúc thử nghiệm, ngƣời tham gia đƣợc vấn hiệu hệ thống định giá đất Thang điểm đƣợc tính từ 0-5 Bảng 3.4 tổng hợp ý kiến ngƣời tham gia Bảng 3.4 Tổng hợp ý kiến người tham gia thử nghiệm Số điểm Câu hỏi Ngƣời Ngƣời Ngƣời thứ thứ thứ ệ thống có khó khăn cài đặt ban đầu? (0: khơng khó khăn ->5: khó khăn) ệ thống có đạt kỳ vọng, mong muốn? (0: không đạt->5: đạt) 71 3,5 3,5 3,5 ệ thống có giúp hỗ trợ cho công việc định giá trở nên thuận lợi hơn? 4 4,5 ệ thống có đáp ứng đƣợc nhu cầu ông/bà? (0: không đáp ứng -> 5: đáp ứng tốt) 4,5 4,5 ệ thống có thay đƣợc hệ thống mà ông/ bà sử dụng? (0: không thay -> 5: thay tốt) 3 Giao diện hệ thống có gây khó khăn sử dụng? (0: khơng khó khăn ->5: khó khăn) hi sử dụng hệ thống, ơng/bà cần ngƣời hỗ trợ ít/nhiều? (0: khơng cần-> 5: cần nhiều) 3,5 Ơng/bà có muốn sử dụng hệ thống tƣơng lai? (0: không muốn ->5: mong muốn) 3,5 (0: không thuận lợi -> 5: thuận lợi) Từ kết thử nghiệm tổng hợp ý kiến, đƣa kết luận nhƣ sau: - Kiểm chứng định giá đất trƣờng hợp thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng phƣơng pháp khác đƣợc sử dụng cho kết gần tƣơng đƣơng Sự chênh lệch cảm quan ý kiến đánh giá tỷ lệ phần trăm ngƣời định giá - Về mức độ sử dụng hệ thống, ngƣời tham gia cho biết hệ thống khó khăn cài đặt ban đầu nhƣng sử dụng giao diện đơn giản, dễ dàng thao tác Bƣớc cập nhật liệu lên CSDL xem kết cập nhật cần hỗ trợ thao tác sử dụng Nguyên nhân kỹ máy tính, kiến thức phần mềm GIS hạn chế nên chƣa thể tự sử dụng hệ thống - Về mức độ kỳ vọng, mong đợi hỗ trợ công tác định giá: tất ngƣời tham gia trả lời hệ thống đáp ứng đƣợc mong đợi yêu cầu họ, hệ thống rút ngắn thời gian khảo sát thực địa nhiều thơng tin khai thác đƣợc đồ 72 - Về thay phƣơng pháp/hệ thống sử dụng hệ thống định giá đất, ngƣời tham gia cho biết họ quen thuộc với phƣơng pháp/hệ thống triển khai nên để chuyển sang hệ thống khác cần có thời gian làm quen đƣợc hỗ trợ - Mặc dù có khó khăn việc sử dụng hệ thống, ngƣời tham gia cho tằng hệ thống hữu ích họ mong muốn đƣợc sử dụng tƣơng lai Từ kết thu đƣợc, luận văn xin đƣa số nhận xét nhƣ sau: - Hệ thống định giá đất luận văn xây dựng đáp ứng đƣợc nhu cầu thẩm định giá đất thị trƣờng - Hệ thống có khó khăn q trình cài đặt sử dụng ban đầu nhƣng làm quen ngƣời sử dụng dễ dàng thao tác giao diện hệ thống đơn giản, dễ sử dụng - Nhiều ngƣời sử dụng thấy hệ thống đáng cho phép khai thác thơng tin đồ, đƣa đến nhìn trực quan đất thẩm định đất so sánh, rút ngắn thời gian thực địa khảo sát yếu tố so sánh - Hệ thống giúp hỗ trợ công tác cập nhật giá thẩm định lên CSDL giá đất, thuận lợi cho trình sử dụng sau 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ịnh giá đất công cụ quan trọng kinh tế thị trƣờng Thông qua kết thẩm định, công tác giúp cho Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất có định đắn quản lý, kinh doanh giao dịch dân khác Do vậy, xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất cần thiết Công nghệ GIS mã nguồn mở trở lên phổ biến phát triển tiện dụng QGIS phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ sử dụng, phổ biến, có cơng cụ mạnh để xử lý liệu đặc biệt QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với loại sở liệu Nhƣ vậy, QGIS tảng tốt, hỗ trợ hiệu để xây dựng hệ thống định giá đất Luận văn xây dựng đƣợc hệ thống định giá đất theo quy định hành Bộ TN&MT phần mềm GIS mã nguồn mở QGIS với chức tìm kiếm đất cần định giá, cập nhật kết vào CSDL, chức định giá đất định giá phƣơng pháp so sánh trực tiếp định giá phƣơng pháp chiết trừ Kết thử nghiệm hệ thống thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng cho thấy kết thu đƣợc định giá hệ thống định giá đất mã nguồn mở với cách thức định giá khác cho kết gần tƣơng đƣơng Hệ thống cho phép ngƣời sử dụng tra cứu thông tin đồ CSDL, khai thác thông tin đất, thông tin kinh tế, xã hội, đánh giá vị trí tƣơng quan đất thẩm định đất so sánh Từ kết đạt đƣợc đề tài, nghiên cứu mở rộng phạm vi đánh giá yếu tố, xét thêm tiêu chí so sánh nhằm nâng cao chất lƣợng thẩm định giá đất Ngồi ra, nghiên cứu thêm phƣơng pháp định giá lại để tăng khả định giá hệ thống 74 ể triển khai thực tế hệ thống định giá đất nói chung mà hệ thống mã nguồn mở nói riêng, tác giả xin kiến nghị tới nhà quản l , quan định giá trƣớc tiên cần có lộ trình đào tạo cán công nghệ GIS (nhất GIS mã nguồn mở) Việc ứng dụng cơng nghệ địi hỏi cán phải có kiến thức khả sử dụng tin học thành thạo Do vậy, công tác đào tạo cán quan trọng phải đặt lên hàng đầu 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Nguyễn Văn Bình, Nhật Linh, Trần Thị Ánh Tuyết, Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, (2019) Ứng dụng GIS phương pháp so sánh liệu thị trường để xây dựng hệ thống thơng tin giá đất địa bàn phường Hịa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng, Hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc năm 2019, Bn Ma Thuật, ắk Lắk [2] Bộ Tài (2016), Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, Hà Nội [3] Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất năm 2014, Hà Nội [4] Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2017), Thông tư số 05/2017/TTBTNMT ngày 25/04/2017 quy định quy trình xây dựng sở liệu đất đai, Hà Nội [5] Chính phủ Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất, Hà Nội [6] Cục quản lý giá – Bộ Tài Chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, Hà Nội [7] ại học Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở, ề tài cấp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng TNMT.2014.01.36, Hà Nội [8] ỗ Thị Lan, ỗ Anh Tài (2007), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội 76 [9] Trƣơng Quang iển, Ngô Anh Tú, Nguyễn Trọng ợi, Nguyễn Thị Kim Cúc (2019), Ứng dụng GIS thành lập đồ giá đất phường Nhơn Phú, Thành phố Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định Hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc năm 2019 Buôn Ma Thuật, ắk Lắk [10] ỗ Thị Mai Hƣờng (2015), Bài giảng “Phân tích hướng đối tượng UML”, Khoa CNTT- Học viện Kỹ thuật Quân sự, Hà Nội [11] Trịnh Hữu Liên, oàng Văn ùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội [12] Nguyễn Thanh Phi, Trần Văn Sơn, Trần Cao ệ (2018), Xây dựng hệ thống thông tin địa lý quản lý quy hoạch đô thị định giá đất thành phố Sóc Trăng Tạp chí Khoa học Trƣờng ại học Cần Thơ, số 54(3A), trang 12-20 Cần Thơ [13] Trần Nam Phong, ỗ Thành Long, Trần Thái Bình (2014), “Phát triển ứng dụng GIS WebGIS sử dụng phần mềm mã nguồn mở”, Kỷ yếu hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc, Nội, 2014 [14] Quốc hội Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 [15] Quốc hội Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 [16] Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng (2017), Nghiên cứu xây dựng đồ giá đất địa bàn tỉnh Bình Dương, ề tài nghiên cứu cấp tỉnh Bình Dƣơng, Bình Dƣơng [17] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, Trƣờng ại học Nông nghiệp I, Hà Nội [18] UBND huyện an Phƣợng (2018), Báo cáo tổng kết năm 2018 phương hướng, nhiệm vụ năm 2019, Hà Nội [19] Trần Quốc Vinh (2019), Nghiên cứu ứng dụng GIS xây dựng Cơ sở liệu giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai, Hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc năm 2019 Bn Ma Thuật, ắk Lắk 77 Tiếng Anh [20] Bencure, J.C., Tripathi, N.K., Miyazaki, H., Ninsawat, S., Kim, S.M (2019), Development of an Innovative Land Valuation Model (iLVM) for Mass Appraisal Application in Sub-Urban Areas Using AHP: An Integration of Theoretical and Practical Approaches Sustainability, 11, 3731 [21] Dutta, Bikram Kumar (2015), Web Based Land Valuation System in Infrastructure Planning in India: An Approach Real corp 2015 Plan together – right now – overall From Vision to Reality for Vibrant Cities and Regions Proceedings of 20th International Conference on Urban Planning, Regional Development and Information Society pp 703-710 [22] Demetriou, D (2016) The assessment of land valuation in land consolidation schemes: The need for a new land valuation framework Land Use Policy, 54, 487–498 [23] Ludiema, G , Makokha, G and Ngigi, M (2018), Development of a Web-Based Geographic Information System for Mass Land Valuation: A Case Study of Westlands Constituency, Nairobi County Journal of Geographic Information System, 10, 283-300 [24] Mark, R., Linné., Cirincione, J (2010), Integrating Geographic Information and Valuation Modeling for Real Estate Appraisal Journal, Vol 78 Issue 4, p370-379 [25] Nyarko, J.O., Lemmen, C.H.J., (2008), Improving land value information process through the use of Geo-Information technology The International Archives of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences Vol XXXVII, Part B4, Beijing 78 Một số trang web [26] Công ty CP Thẩm định giá Tƣ vấn Việt Nam (VNVC) (2015), Sự cần thiết việc định giá bất động sản, địa truy cập: http://vnvc.com.vn [27] Công ty TN Tƣ vấn GeoViet (2016), Giới thiệu chung phần mềm QGIS, địa truy cập: www.geoviet.vn [28].Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản Có địa : http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Phap_luat_dat_dai [29] Thạch Huê (2012), ịnh giá đất đai, bất động sản đủ mạnh?”, địa truy cập: https://www.vietnamplus.vn/ [30].Wikipedia, Ngôn ngữ mơ hình hóa thống Có địa chỉ: http://vi.wikipedia.org/wiki/Ngơn_ngữ_mơ_hình_hóa_thống_nhất 79 ... thẩm quyền định, giá đất bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất Xác định giá đất đất cần định giá [3]: Giá đất đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất 1.3 Sự... Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan giá đất công tác định giá đất - Nghiên cứu công nghệ GIS mã nguồn mở - Xây dựng phần mềm tính tốn giá đất theo phƣơng pháp định giá đất Bộ TN&MT quy định. .. khai áp dụng phần mềm hỗ trợ định giá đất vấn đề cấp thiết Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đƣợc thực với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho