Đang tải... (xem toàn văn)
Thẩm định giá là việc ướ c tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.. I..[r]
(1)CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ
• NỘI DUNG CHƯƠNG:
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩm
định giá.
• Ý nghĩa vàđặc tính của giá trị • Phân biệt giá trị, giá cảvà chi phí.
• Giá trịthị trường phi thị trường.
• Các yếu tố ảnhhưởng giá trịTS.
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩmđịnh giá.
1 Tài sản:
• Theo từ điển Tiếng Việt:
Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủsởhữu
• Theo chuẩn mực kếtốn quốc tế:
Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạtđộng khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý
• Theo chuẩn mực kếtốn Việt Nam: Tài sản một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm sốtđược; và (b) Dựtínhđemlại lợi ích kinh tếtrong
tươnglai cho doanh nghiệp.
(2)• Phân loại tài sản:
- Theo đặcđiểm luân chuyển: tài sản cố định tài sảnlưu động.
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản vơ hình và tài sản hữu hình.
- Theo khả năngdi dời: động sản bất động sản.
- Theo tính chất sởhữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩmđịnh giá.
1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) tài sảnlưu động (TSLĐ):
- TSLĐ: loại tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp hoặcđược luân chuyển thường xuyên: hàng tồn kho, nợphải trả, tiền mặt quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầutư ngắn hạn
- TSCĐ: TS sửdụng với thời gian dàihơn, như: + Bấtđộng sản, nhàxưởng, trang thiết bị
+ Đầutưdài hạn, phát minh, sáng chế, tác quyền … Câu hỏi: Có trường hợp BĐS xem TSLĐ
không?
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩmđịnh giá.
1.2 Động sản bấtđộng sản (BĐS):
Theo điều 182, Bộluật dân sựViệt Nam, năm95: Bấtđộng sản: tài sản không di dờiđược: a Đấtđai
b Nhàở, cơng trình xây dựng gắn liền vớiđấtđai, kể cảcác tài sản gắn liền với nhàở, cơng trình xây dựngđó
c Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai d Các tài sản khác pháp luật qui định Động sản tài sản BĐS
(3)2 Quyền sởhữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sửdụng quyềnđịnhđoạt
• Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản
• Quyền sửdụng: quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyềnđượchưởng lợi ích mà tài sản mang lại
• Quyềnđịnh đoạt: quyềnđược chuyển giao sởhữu, traođổi, biếu, tặng, cho, cho vay…
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩmđịnh giá.
3 Giá trị:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): giá trị (value) định nghĩa số tiềnước tính hàng hóa dịch vụtại thờiđiểm nhấtđịnh
Giá trịsửdụng: tài sản có mộtgiá trị
chủquanđối với mộtngười nàođóđangnắm quyền sởhữu sửdụng tài sản
Giá trị tài sản: biểu tiềnvề lợi íchmà tài sản mang lại chomột chủthể
nàođó mộtthờiđiểm nhấtđịnh
I Tài sản, quyền sởhữu, giá trịvà thẩmđịnh giá.
4 Thẩmđịnh giá:
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trịcủa tài sản phù hợp với thị trường mộtđịađiểm, thờiđiểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế
Thẩmđịnh giá việcước tínhbằng tiền vớiđộ tin cậy cao vềlợi ích tài sản có thểmang lại cho chủthểnàođó thờiđiểm định
(4)II Ý nghĩa vàđặc tính của giá trị 1 Ý nghĩa giá trị:
Tính chủquan: một tài sản, nhưng với cá nhân khác sẽcó mục đích sửdụng khác => lợi ích tài sản mang lại sẽkhác => giá trịtài sản mang lại cũng sẽkhác nhau. • Tính khách quan: giao dịch mua
bán, traođổi tài sảnđược thực hiện, giá trịtài sản trởnên khách quan
Tóm lại, quan điểm vềý nghĩa giá trịtài sản xem xét từ02 gócđộ:
• Ý nghĩa chủ quan: đánh giá chủ quan mỗingười vềgiá trịtài sản Phươngpháp định giáđiển hình là: chiết khấu dịng tiền, định giá quyền chọn, chi phí thay thế…
• Ý nghĩa khách quan: công nhận thị trường giá trị tài sản Phương pháp điển điển hình là: phương pháp so sánh, phương pháp PE…
II Ý nghĩa vàđặc tính của giá trị
2 Đặc tính giá trị:bất kỳhàng hóa, dịch vụnào đểcó giá trịcần thiết phải cóđủ4 đặc tính: • Hữu ích: thểhiệnở khả cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn nhu cầu người Mức độhữu ích cao, giá trịtài sản lớn • Khan hiếm: mứcđộkhan hàng hóa
cao, giá trịTS lớn
• Có nhu cầu: nhu cầu vềmặt kinh tế, có nghĩa người có nhu cầu phải có khả mặt tài chínhđểthỏa mãn nhu cầuđó
• Có thểchuyển giaođược: có thểchuyển quyền sở hữu kiểm soát tài sản từchủthểnày sang chủ
(5)III Phân biệt giá trị, giá cảvà chi phí Giá trị(value): biểu tiền
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thểnàođó thờiđiểm nhấtđịnh.Theo IVSC, đâylà thuật ngữmang tính giảthiết, chưaphát sinh thực tế
2 Giá cả(price): theo IVSC, sốtiềnđược yêu cầu, đượcđưara hoặcđược chi trảcho hàng hóa dịch vụnhấtđịnh
3 Chi phí (cost): theo IVSC, sốtiền cần cóđể tạo sản xuất hàng hóa, dịch vụ
So sánh giá trị, giá cảvà chi phí: • Giống nhau:
- Thểhiện sốtiền nhấtđịnh
- Được sửdụngđể đo lường lợi ích hàng hóa • Khác nhau:
- Giá trị: khơng thiết hình thành, chỉthểhiện số tiềnước tính
- Giá cả: phản ánh quan hệtraođổi, mua bán hàng hóa
- Chi phí: thểhiện yếu tố đầu vào củangười mua III Phân biệt giá trị, giá cảvà chi phí
IV Giá trịthị trường phi thị trường 1 Khái niệm thị trường:
(6)4 Giá trị thị trường: số tiền trao đổi được ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bánvới một bên làngười mua sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó bên hành động một cách khách quan, hiểu biết không bịép buộc.
IV Giá trịthị trường phi thị trường
5 Giá trịphi thị trường:
Giá trịphi thị trường sốtiềnước tính của một tài sản dựa việcđánh giáyếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năngcó thểmua bán tài sản trên thị trường.
IV Giá trịthị trường phi thị trường
V Các yếu tố ảnhhưởngđến giá trị tài sản
Các nhóm yếu tố ảnhhưởngđến giá trịtài sản: yếu tốchủ quan yếu tốkhách quan
1 Yếu tốchủquan: mụcđích việcđịnh giá:
• Định giá TS nhằm mụcđích chuyển giao quyền sởhữu tài sản
• Định giá TS nhằm mụcđích tài tín dụng • Định giá TS nhằm mụcđích xácđịnh sốtiền cho thuê
theo hợpđồng
(7)2 Yếu tốkhách quan:
a Nhóm yếu tốmang tính vật chất. b Nhóm yếu tốvềtình trạng pháp lý. c Nhóm yếu tốmang tính kinh tế. d Nhóm yếu tốkhác.