luận văn thạc sĩ kinh doanh bất động sản theo loại hình condotel theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn tận tình PGS.TS Dỗn Hồng Nhung Các số liệu, nguồn trích dẫn hồn tồn trung thực khơng chép với đề tài khác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm với lời cam đoan Tác giả Đặng Thị Hồng Nhung MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC HÌNH iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CONDOTEL VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL 1.1 Một số vấn đề lý luận chung Condotel 1.1.1 Khái niệm Condotel 1.1.2 Lịch sử hình thành Condotel 1.1.3 Đặc điểm mơ hình Condotel 1.1.4 Cách thức hoạt động Condotel 11 1.1.5 Phân biệt Condotel với khách sạn hộ chung cư 12 1.1.6 Sự khác biệt khai thác, vận hành Condotel -Officetel 16 1.1.7 Vai trò Condotel kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng 18 1.1.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel 19 1.2 Cơ sở pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel 23 1.2.1 Khung pháp luật điều chỉnh loại hình bất động sản Condotel 23 1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản Condotel 25 1.3 Kinh nghiệm quốc tế phát triển mơ hình Condotel học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 TIỂU KẾT CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 2: 31 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 31 2.1 Tổng quan thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình Condotel Việt Nam 31 2.2 Pháp luật thực định điều chỉnh kinh doanh loại hình Condotel Việt Nam 33 2.3 Đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel Việt Nam 40 2.3.1 Đánh giá thành tựu đạt 41 2.3.2 Một số hạn chế, khó khăn 43 2.3.3 Nguyên nhân khó khăn, tồn 44 TIỂU KẾT CHƯƠNG 55 CHƯƠNG 3: 57 XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL Ở VIỆT NAM 57 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện hành lang pháp lý kinh doanh bất động sản loại hình Condotel 57 3.2 Triển vọng phát triển mơ hình Condotel thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam 59 3.2.1 Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 59 3.2.2 Tiềm mơ hình Condotel Việt Nam 63 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh loại hình Condotel 65 TIỂU KẾT CHƯƠNG 71 KẾT LUẬN 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 81 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt ASEAN TN&MT UBND VH-TT&DL SEC i DANH MỤC BẢNG STT ii hộ tùy ý Mà thứ phải thông qua phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo Nội quy quản lý đơn vị vận hành chủ đầu tư định Vì vậy, phát sinh tranh chấp khách hàng chủ đầu tư vấn đề vận hành sử dụng Condotel phương án giải tốt thương lượng hai bên; quan quản lý Nhà nước giải vấn đề tranh chấp theo Pháp luật chưa có quy định rõ ràng Để giải vấn đề này, dự án, cơng trình Condotel mà hộ sử dụng để kinh doanh cho th lưu trú ngắn hạn cịn sử dụng vào mục đích ổn định, lâu dài hình thành đơn vị phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) nhà chung cư; dự án, cơng trình Condotel mà hộ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn khơng hình thành đơn vị áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng chung cư cơng trình khách sạn Khi đó, đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư, quyền lợi khách hàng đảm bảo quản lý Nhà nước với loại hình BĐS Condotel TIỂU KẾT CHƯƠNG 71 Với phát triển mạnh mẽ thị trường Du lịch, dịch vụ lưu trú Việt Nam nhiều tiềm để phát triển mạnh mẽ thời gian tới Hình ảnh Việt Nam bước cải thiện khẳng định điểm đến an tồn, thân thiện, hấp dẫn Trong đó, Condotel sản phẩm giới đầu tư đón nhận tính ưu việt mà loại hình bất động sản mang lại đa chức năng, nằm quần thể có dịch vụ trọn gói, có khả khai thác kinh doanh, thương mại mang lại tiềm sinh lời lớn suốt vịng đời sản phẩm Với diện tích vừa phải, chi phí đầu tư bất động sản khơng gắn liền với đất không lớn phù hợp với đại đa số nhà đầu tư Tuy nhiên, sau thời gian phát triển, nhiều chuyên gia BĐS cảnh báo vấn đề pháp lý loại hình hộ Condotel Trên thực tế, nút thắt lớn hoàn thiện khung thể chế cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng, có Condotel Điều quan trọng cần vào tích cực bên liên quan tính pháp lý loại hình nêu khơng thể bộ, ngành định Và định danh rõ ràng khắc phục “mập mờ” cách thức đầu tư, quản lý, vận hành hạn chế tranh chấp phát sinh Do đó, cần đẩy nhanh giải pháp tháo gỡ khó khăn cách hợp lý, song hành với việc hồn thiện khung pháp lý loại hình “căn hộ lưu trú (Condotel)”, vấn đề sở hữu Condotel cá nhân nước ngoài, vấn đề đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án, tăng cường minh bạch thông tin Với việc khách hàng (các nhà đầu tư thứ cấp) cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hộ du lịch, biệt thự Condotel cho thấy tín hiệu lạc quan cho thị trường Condotel năm 2020 Vào ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên Môi trường có Cơng văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn việc sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở, có cơng trình hộ du lịch (Condotel) Theo cơng văn hướng dẫn, trường hợp dự án có cơng 72 trình hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng thực theo quy định Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Khoản 22 Điều Nghị định 01/2017/NĐCP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Tuy nhiên, sau công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Công An lại có báo cáo Chính Phủ việc khó khăn phức tạp việc quản lý đảm bảo an ninh trật tự, gây khó khăn mặt quản lý Nhà nước cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho loại hình Condotel Qua đó, ta thấy rằng, Cơ quan Quản lý Nhà nước nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình Condotel; hy vọng thời gian tới, có quy định thức cho loại hình đầu tư Condotel này, tin vui cho thị trường Bất động sản từ đó, tạo tiền đề để phát triển ngành Du lịch 73 KẾT LUẬN Kinh tế du lịch trở thành động lực quan trọng kinh tế quốc gia lợi ích mà ngành kinh tế du lịch mang lại cho doanh nghiệp, cá nhân kinh tế không nhỏ Khi Du lịch phát triển giúp phát triển cách mạnh mẽ ngành nghề dịch vụ liên quan, đặc biệt dịch vụ lưu trú Cùng với nhu cầu dịch vụ lưu trú ngày cao đa dạng, mơ hình lưu trú phát triển thay đổi để phù hợp với nhu cầu khách du lịch, ngồi hình thức lâu đời Khách sạn, nhà nghỉ, motel, villa… mơ hình Condotel đời để đáp ứng với nhu cầu đại ngày Tuy nhiên, hình thức đầu tư Condotel Bất động sản Du lịch mẻ chưa rõ ràng Việt Nam Vì vậy, nghiên cứu mơ hình Condotel điều vô cần thiết Qua nghiên cứu, luận văn tập trung làm rõ vấn đề chủ yếu sau: Thứ nhất, Condotel hay Căn hộ khách sạn sản phẩm bất động sản phổ biến giới, đời phát triển từ năm 80 kỷ trước Với ưu điểm kết hợp hộ chung cư khách sạn, sử dụng để cho thuê phịng sạn bình thường Loại hình xuất Việt Nam, mẻ thu hút nhiều nhà đầu tư đầu tư vào mơ hình Tuy nhiên, thời điểm tại, khung pháp lý dành cho Condotel chưa phê duyệt thức, dẫn đến xảy tranh chấp nhà đầu tư đơn vị ủy thác kinh doanh Condotel tâm lý lo ngại đầu tư vào hình thức Thứ hai, Condotel mơ hình đầu tư ‘win-win’ chủ hộ đơn vị quản lý cho thuê, hạn chế dễ bị tác động yếu tố ngoại cảnh mà chủ nhân hộ khơng thể kiểm sốt Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển loại hình BĐS nghỉ dưỡng Condotel là: Một Xu hướng đầu tư; Hai Thông tin; Ba Tin cậy; Bốn Kết cấu hạ tầng - Cơ sở vật chất kỹ 74 thuật du lịch; Năm Cơ chế, sách; Sáu Mơi trường kinh tế Trong Cơ chế, sách rào cản lớn mà mơ hình Condotel gặp phải thị trường Việt Nam Cơ quan quản lý Nhà nước cần ban hành văn cụ thể hóa quyền nghĩa vụ tài chính, pháp lý để nhà đầu tư Nhà nước bảo hộ tài sản tham gia đầu tư loại hình bất động sản nghỉ dưỡng Condotel Thứ ba, luận văn xem xét, nghiên cứu đánh giá mơ hình Condotel giới; nghiên cứu mơ hình Condotel Việt Nam, vấn đề pháp lý mà gặp phải, từ đưa khuyến nghị để xây dựng khung pháp lý phù hợp cho hình thức đầu tư Condotel 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu nước: Luật Du lịch năm 2005 Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường (2020), Công văn số 703/BTNMTTCQLĐĐ Bộ Tài nguyên Môi trường gửi Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch (2019), Quyết định số 3720/QĐ- BVHTTDL ngày 28/10/2019 Bộ Văn hóa, Thể Thao Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch Bộ Xây dựng (2019), Thông tư số 21/2019/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản (2015), Tổng hợp Kinh nghiệm quản lý bất động sản số quốc gia giới, Bộ Xây dựng, Hà Nội Nội PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà (2018), Condotel có phải khoản đầu tư khơn ngoan?, Tạp chí Tài http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-phai-la-mot-khoandau-tu-khon-ngoan-137289.html 10 Nội PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà (2018), Video:” Đối thoại với PGS.TS Doãn Hồng Nhung Condotel”, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Realtimes https://www.youtube.com/watch?v=ObB8styFivo 76 11 Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề chất pháp lý Condotel - Kinh nghiệm giới định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển Việt Nam, Tạp chí Cơng thương http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phaply-cua-Condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanhlang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-Condotel-phat-trien-tai-viet-nam57331.htm 12 PGS.TS Dỗn Hồng Nhung (2017), Một số vấn đề pháp lý Office- tel: Kinh nghiệm giới thực tiễn Việt Nam, Bất động sản Việt Nam Realtimes https://reatimes.vn/mot-so-van-de-phap-ly-ve-office-tel-kinhnghiem-cua-the-gioi-va-thuc-tien-o-viet-nam-5081.html 13 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2007), Tập giảng bồi dưỡng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Việt Nam - Chuyên đề: Quy trình kỹ môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng, Hà Nội 14 Hồ Sỹ Lưu (2020), Quy chế pháp lý hộ khách sạn (Condotel) Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Công nghệ Thành phố 15 Mauro Gasparotti (2018), Condotel - Lạc quan thận trọng, Savill Việt Nam https://vn.savills.com.vn/blog/article/171932/new-vn-blog-itemfolder-(local)/Condotel-the-cautious-optimism-of-hospitality-market-vi.aspx 16 Mauro Gasparotti (2018), Đầu tư condotel: Rủi ro tiềm ẩn cam kết lợi nhuận hấp dẫn, Báo điện tử TheLeader http://theleader.vn/dau-tuCondotel-rui-ro-tiem-an-trong-cam-ket-loi-nhuan-hap-dan 20180116144304695.htm 77 17 Mauro Gasparotti (2018), Rủi ro mô hình Condotel nằm giai đoạn vận hành, Tạp chí Tài 18 Mauro Gasparotti (2019), Triển vọng thị trường BĐS Nghỉ dưỡng Việt Nam, Savill Việt Nam https://vn.savills.com.vn/blog/article/172232/newvn-blog-item-folder-(local)/outlook-on-vietnam-s-hospitality-real-estatemarket-vi.aspx 19 Tài Như Trang (2020), Vẫn “nóng” chuyện sổ đỏ Condotel, Tạp chí http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/van-nongchuyen-so-do-condotel-326356.html 20 Ngơ Trung Hịa (2018), “Thực trạng pháp luật điều chỉnh việc quản lý, kinh doanh Condotel”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13 (365),47- 52 21 Nguyễn Hoài, 2019, Bộ trưởng Xây dựng: 'Đã đủ pháp lý quản Condotel' https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/26780/botruong-xay-dung-da-du-phap-ly-quan-Condotel 22 ảnh Nguyễn Quốc Thắng Dương Thanh Tùng (2018), Các yếu tố hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel: Nghiên cứu trường hợp Phú Quốc, Kiên Giang, Luận án Thạc sỹ, Trường Đại học Cơng nghệ Thành phố Hồ Chí Minh 23 Nguyễn Hữu Trí (2017), Lịch sử phát triển Condotel, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 24 Thủ tướng Chính Phủ (2019), Chỉ thị Số 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh 25 Tổng hợp Kinh nghiệm quản lý bất động sản số quốc gia giới, Tài liệu tổng hợp Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, 2015 78 26 Thu Hiền (2018), Phân khúc Condotel tiếp tục làm nóng thị trường bất động sản? https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nhadat/19028/ phankhuc-Condotel-tiep-tuc-lam-nong-thi-truong-bat-dong-san 27 Trần Quốc Hoan, 2018, Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam, http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trienCondotel-kinh-nghiem-quoc-te/ 28 Vân An (2019), Vụ Cocobay rủi ro nhỏ, condotel sản phẩm hấp dẫn, Báo điện tử Hà Nội Mới http://www.hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/951490/vu-cocobay-chila-rui-ro-nho-condotel-van-la-san-pham-hap-dan 29 lịch) Vũ Văn Tiến, 2020, Sự thật pháp lý condotel (căn hộ du https://olympiclaw.vn/su-that-ve-phap-ly-condotel-can-ho-du-lich/ Tài liệu nước ngoài: 30 The History of Condo Hotels, 2015, http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html 31 Condo Hotel/Condotel: Introduction, 2013; Its comercial and legal beginnings, The Vacation industry blog https://mixed-useresorts.com/2013/11/20/introduction-its-comercial-and-legal-beginnings-i/ 32 Richard Evans (2017), Chapter 1: The Definitive Study of Condo Hotels, Amazon Books 33 Butler, Jim and Maisnik, Guy (2005), Condo Hotels: Marking Them Work Involves Challenges and Rewards, Urban Land Urban Land Institute (ULI), February 2005 79 34 Mark C.K Lu (2005), The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii 35 J.M.A.I.K Jayalath (2016), Determinants of Market Value for Condominium Properties: Case Study in Dehiwala, Colombo, University of Sri Jayewardenepura, Sri Lanka 36 Louis Rolfes, Humboldt University of Berlin, International Conference Emerging issues of Modern business and civil law in Vietnam and Germany in comparative perspective, Hanoi 15-16th March, 2018 37 R G Ariyawansa & A G P I Udayanthika (2011), Living in high rise: An analysis of demand for condominium properties in Colombo, Colombo 38 The Nuts and Bolts of Time-Shares V Condo-Hotels (Tháng 4/2007), Thinking About Buying a Vacation Condo?, New England Condominium https://newenglandcondo.com/article/thinking-about-buying-a-vacation-condo 80 PHỤ LỤC Công văn Số 703/BTNMT-TCQLĐĐ Bộ Tài nguyên Môi trường (Bộ TN&MT) hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở, có cơng trình hộ du lịch (Condotel) (File đính kèm) Thông tư số 21/2019/TT-BXD Bộ Xây dựng “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư” (File đính kèm) 81 ... mơ hình Condotel Việt Nam chương luận văn 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 2.1 Tổng quan thực trạng pháp luật kinh doanh bất động. .. 1.2 Cơ sở pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel 23 1.2.1 Khung pháp luật điều chỉnh loại hình bất động sản Condotel 23 1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản Condotel. .. dung luận văn chia thành ba chương sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận Condotel Pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình Condotel Chương 2: Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình