[123doc] - lats-luat-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-o-theo-phap-luat-hien-hanh-cua-viet-nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THÙY TRANG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI (2017) MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU PHẦN A TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Tổng quan tình hình nghiên cứu Cơ sở lý thuyết hướng tiếp cận nghiên cứu đề tài 15 PHẦN B NỘI DUNG LUẬN ÁN 20 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƯ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở 20 1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 1.3 Sự kế thừa phát triển quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử 43 Kết luận Chương .47 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƯ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở 48 2.1 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật hành 48 2.2 Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất 52 2.3 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 2.3.1 Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 2.3.2 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 2.3.3 Ý chí bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 2.3.4 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 78 2.3.5 Hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 88 2.4 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 94 2.5 Biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .103 2.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .109 Kết luận Chương .112 CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƯ NG QUYỀN S DỤNG Ở 113 3.1 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 113 3.1.1 Đánh giá tổng quan thuận lợi khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 113 3.1.2 Một số khó khăn, vướng mắc cụ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .127 3.2.1 Cơ sở đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 127 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật cấu, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .129 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất 132 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .135 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140 3.2.6 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện ý chí chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 141 3.2.7 Hoàn thiện quy định pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 142 3.2.8 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 145 3.2.9 Hoàn thiện quy định pháp luật thực hợp đồng biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .147 Kết luận Chương .157 KẾT LUẬN 158 CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ ĐƯ C CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN NỘI DUNG LUẬN ÁN .161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 CÁC PHỤ LỤC LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực Nghị Trung ương số 48 - NQ/TW Bộ Chính trị ngày 24 tháng năm 2005 chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị Trung ương số 49 – NQ/ TW Bộ Chính trị ngày 02 tháng năm 2005 chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, năm qua, hệ thống pháp luật đất đai khơng ngừng đổi mới, hồn thiện theo hướng mở rộng bảo đảm quyền người sử dụng đất Tuy vậy, để hài hòa quyền chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất trình hội nhập kinh tế quốc tế, đặt vấn đề cần nghiên cứu liên quan đến quyền sử dụng đất, có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Quyền sử dụng đất tài sản thuộc chủ thể cụ thể pháp luật quy định Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền tối cao chủ thể sử dụng đất quan hệ đất đai Đó quyền gần với “quyền định đoạt” chủ sở hữu người chuyển nhượng lại chủ sở hữu Lý luận quyền sử dụng đất không công nhận quyền sở hữu tài sản này, song quyền người sử dụng đất thực chất chủ sở hữu theo quy định pháp luật dân với đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Để làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điểm đặc thù chủ thể, đối tượng, đặc điểm giao dịch, … xem xét luận án góc độ lý luận so sánh Đất đai tài sản có đặc tính bền vững khơng phải đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại đối tượng phép chuyển giao giao dịch dân sự, bị thu hẹp mở rộng, chí thu hồi theo quy định pháp luật thời kỳ Điều tạo nên mâu thuẫn tính bền vững đất đai tính chuyển dịch quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, việc xác định đảm bảo quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất gặp khơng khó khăn quy định pháp luật cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, … thời kỳ không thống Cùng với việc phân tích mối quan hệ đất quyền sử dụng đất ở, quyền người sử dụng đất với quyền sở hữu đất đai, đặc biệt quyền chuyển nhượng người sử dụng đất ở, luận án hi vọng giải phần mâu thuẫn kể So với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thực tế, quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch đời muộn Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thức ghi nhận khoản 2, Điều Luật đất đai năm 1993 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu ghi nhận thức điều từ 705 đến 713 Bộ luật Dân năm 1995 Tuy nhiên, đến thời điểm tại, quy định pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xây dựng tương đối đầy đủ, … việc thực thi áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu sở pháp lý Một nguyên nhân qui định pháp luật chưa kh ả thi, số vấn đề luật bỏ ngỏ thiếu thống Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền bối cảnh kinh tế thị trường, bình ổn quan hệ dân sự, đặc biệt lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, việc xây dựng chế pháp lý cụ thể đầy đủ cho hợp đồng chuyển nhượng loại tài sản đặt nhiều vấn đề lý luận thực tiễn cần giải Với tinh thần đó, việc chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam” làm đề tài luận án tiến sĩ luật học bảo đảm tính cấp thiết tính thời vấn đề nghiên cứu Tình hình nghiên cứu: Xem Phần A Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý thuyết nghiên cứu đề tài Phụ lục luận án Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng áp dụng pháp luật, đồng thời phân tích vướng mắc quy định pháp luật, thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến việc áp dụng pháp luật HĐCNQSDĐ ở, sở đề xuất định hướng hồn thiện pháp luật, đảm bảo phù hợp lý luận, pháp luật thực tiễn, thể phương diện sau: (1) Xây dựng khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” sở phân tích khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng, làm tiền đề cho việc hoàn thiện quy định pháp luật nội dung (2) Phân tích đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, từ điểm tương đồng khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản khác (3) Đánh giá điểm kế thừa phát triển quy định pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ qua thời kỳ lịch sử (4) Phân tích thực trạng quy định pháp luật HĐCNQSDĐ để làm sáng tỏ nội dung pháp luật điều chỉnh vấn đề (5) Nhận xét, đánh giá thuận lợi, khó khăn bản, thực tiễn giải tranh chấp án, hiệu thực thi án bất cập việc áp dụng, thực thi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (6) Trên sở kết nghiên cứu, luận án đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật, góp phần xây dựng hành lang pháp lý thơng thống, an toàn cho việc xác lập, thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, NCS xác định luận án có nhiệm vụ sau: (1) Nêu chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xác định đối tượng hợp đồng quyền sử dụng đất vai trò đất giao dịch dân Đồng thời, xây dựng khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” sở phân tích làm rõ khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng hợp đồng (2) Phân tích đặc điểm hợp đồng sở đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản, đồng thời điểm khác biệt HĐCNQSDĐ với hợp đồng mua bán tài sản khác, HĐCNQSDĐ với hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê quyền sử dụng đất (3) Phân tích thực trạng pháp luật, đánh giá điểm chưa phù hợp, bất cập ngành luật, pháp luật thực tiễn Xác định việc nghiên cứu thực trạng pháp luật với mục đích hồn thiện pháp luật đảm bảo phù hợp với thực tiễn, luận án đưa ví dụ cụ thể để minh họa, đánh giá, đảm bảo sở thực tiễn cho kết luận (4) Trên sở kết nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, luận án đưa phương hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục tiêu xây dựng hành lang pháp lý ổn định, phù hợp đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp bên xác lập, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án vấn đề lý luận liên quan đến HĐCNQSDĐ ở, đất quyền sử dụng đất ở, thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Việt Nam Ph m vi nghiên cứu luận án: Trong phạm vi nghiên cứu luận án, NCS tập trung vào nội dung sau: * Về n i dung nghiên cứu: Nghiên cứu HĐCNQSDĐ sở vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng quyền sử dụng đất hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, lấy quy định hợp đồng pháp luật dân làm trung tâm Trong đất quyền sử dụng đất nội dung luận án phân tích chuyên sâu phương diện lý luận, thực trạng định hướng hồn thiện pháp luật, tính đặc thù loại tài sản so với loại tài sản khác giao dịch dân Phạm vi nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật HĐCNQSDĐ luận án tập trung vào số nội dung bao gồm: Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, số vấn đề thực hợp đồng, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, Luận án định hướng tiếp cận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phương diện chế định pháp luật Vì góc độ pháp luật, việc xem xét tiếp cận khả nghiên cứu rộng nhất, bao quát vấn đề, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các kiến nghị dựa kết nghiên cứu luận án không đề cập đến tổng thể giải pháp khác hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật tố tụng dân sự, cơng chứng, hành khía cạnh ngồi pháp luật kỹ thuật, nghiệp vụ, … mà tập trung vào việc làm rõ mặt lý luận, sau kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, đối tượng, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, số vấn đề thực hợp đồng, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, thương mại … * Về mặt thời gian: Nghiên cứu hệ thống pháp luật thực định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hệ thống quy định pháp luật Việt Nam hành, có so sánh tham chiếu đến quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ trước Việt Nam, pháp luật đất đai quyền sở hữu đất đai số quốc gia khác giới Thực trạng việc thực quy định pháp luật dân đất đai Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiên cứu dựa văn qui phạm pháp luật hành, cụ thể: BLDS 2015, LĐĐ 2013, LKDBĐS 2014, Luật Nhà năm 2014, BLDS 2005, LTM 2005, văn hướng dẫn thi hành Luật * Về mặt không gian: Luận án nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phạm vi lãnh thổ Việt Nam Việc dẫn chiếu quy định pháp luật tài liệu, vụ việc tham khảo từ quốc gia khác nguồn tham khảo, đối chiếu, so sánh để đưa đánh giá, nhìn khách quan toàn diện pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xu phát triển chung thị trường đất quyền sử dụng đất Việt Nam số quốc gia khác giới Những đóng góp lý luận hồn thiện quy định pháp luật luận án Những đóng góp khoa học luận án sau: - Trong nội dung triển khai, luận án dành ưu tiên nghiên cứu đất quyền sử dụng đất ở, phân tích, đánh giá tồn diện phương diện lý luận, pháp luật định hướng hoàn thiện pháp luật; - Phân tích, làm rõ chất đất ở, quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, hoạt động chuyển nhượng hợp đồng để đến xây dựng khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Phân tích đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản theo quy định pháp luật dân sự, đồng thời nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất so với hợp đồng có đối tượng tài sản khác, mối quan hệ ba bên Chủ sở hữu – Người sử dụng – Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi phối, tác động quan hệ quản lý hành Nhà nước đến giao dịch dân quyền sử dụng đất; - Nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng đất đai số quốc gia giới, đồng thời đưa nhận định tương đồng “quyền sở hữu đất” theo pháp luật số quốc gia “quyền sử dụng đất ở” theo pháp luật Việt Nam; - Nghiên cứu quy định HĐCNQSDĐ hành sở đánh giá điểm kế thừa phát triển quy định pháp luật quyền sở hữu, quyền sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử; - Kể từ quy định pháp luật dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà , … hành có hiệu lực, cơng trình khoa học đề cập phân tích có hệ thống quy định pháp luật hành HĐCNQSDĐ ở, bao gồm: Nguồn gốc, sở hình thành đối tượng hợp đồng thông qua quy định cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, điều kiện xác lập HĐCNQSDĐ ở, chủ thể, ý chí, nội dung hợp đồng, nội dung thực hợp đồng, biện pháp xử vi phạm hợp đồng, hợp đồng vô hiệu; - HĐCNQSDĐ nghiên cứu sở tổng hợp luật, chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất BLDS coi luật gốc, pháp luật đất đai xem xét góc độ luật chuyên ngành, đồng thời tham chiếu đến hệ thống pháp luật khác có liên quan mật thiết với quan hệ đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà ở, công chứng, ; - Nghiên cứu HĐCNQSDĐ mối quan hệ với tài sản đất, chủ sở hữu tài sản đất người sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; ... quan có thẩm quyền Bài viết “Land use in the UK” đăng www.ons.gov.uk/ons/guide /user /land-use-in-the-uk tác giả Jawed Khan Tamara Powell Bài viết tập trung vào nội dung chủ yếu liên quan đến... luật Việt Nam; - Nghiên cứu quy định HĐCNQSDĐ hành sở đánh giá điểm kế thừa phát triển quy định pháp luật quyền sở hữu, quyền sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử; - Kể từ quy... công chứng, ; - Nghiên cứu HĐCNQSDĐ mối quan hệ với tài sản đất, chủ sở hữu tài sản đất người sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; - Đưa tranh tổng